מינהל מקרקעי ישראל, מדינת ישרא ל נ ' פרי- הר- אגודה חקלאית שיתופית בע"מ ואח'

פסק דין

בפניי תביעה ותביעה שכנגד.

1. עניינן של התביעות בשטח קרקע, הידוע בכינוי אדמות פרי הר (להלן – המקרקעין). המקרקעין מצויים בסמוך לשכונת גבעת מרדכי ולרחובות דרך בגין, הרצוג וגולומב בירושלים. על פי נסחים שהוגשו, הם מצויים בבעלות מדינת ישראל, רשות הפיתוח והקרן הקיימת לישראל. הם מנוהלים על ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן – המינהל; לכך שהמקרקעין האמורים מנוהלים על ידי המינהל (כיום – רשות מקרקעי ישראל), ראו סעיף 1א לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך – 1960, בצירוף עם סעיף 1 לחוק יסוד: מקרקעי ישראל). שטח המקרקעין הוא כ – 424.3 דונם.

2. התובע בתביעה העיקרית הוא המינהל. הנתבעים הם פרי הר אגודה חקלאית שיתופית בע"מ (להלן – פרי הר), קריית ענבים קבוצת פועלים שיתופית בע"מ (להלן – קריית ענבים), וקיבוץ גורדוניה מעלה החמישה (להלן – מעלה החמישה. ביחד ייקראו כל הנתבעים להלן - הנתבעים). פרי הר הוקמה בשנת 1959, על ידי שלושה גורמים: קריית ענבים, מעלה החמישה, וחברת ייצור ופיתוח בע"מ (להלן – ייצור ופיתוח). בתביעה העיקרית, אשר לכתחילה הוגשה בסדר דין מקוצר, מבוקש סעד של סילוק יד מן המקרקעין.

3. בתביעה שכנגד מבוקשת בין היתר הצהרה כי לתובעים שכנגד זכויות של חכירה לדורות מתחדשת (49 שנים + 49 שנים במקרקעין), בלא סעיף שינוי ייעוד ובכל ייעוד משתנה, וזאת בכל הקרקע נשוא התביעה. מבוקש גם סעד של הצהרה כי לתובעים שכנגד זכויות לחכור את הקרקע מכוח דינים שונים, וכי הם זכאים להחזיק ולהשתמש בקרקע ללא הגבלה בכפוף לדיני התכנון והבנייה. כן מבוקשת הצהרה כי בין הצדדים נכרת הסכם מפורש או מכללא לפיו תמורת הקרקע התובעים שכנגד וכן יזמים ישקיעו ממרצם ומהונם ככל הנדרש לפיתוחה ולהשבחתה של הקרקע, ובהמשך לכך יחלקו בזכויות המושבחות. נתבקשה גם הצהרה כי לתובעים שכנגד רישיון בלתי הדיר להחזיק ולהשתמש בקרקע בכל ייעוד לתקופה שלא תפחת מתקופת חכירה לדורות מתחדשת או כפי שיקבע בית המשפט. לחילופין נתבקש לקבוע כי אם זכאי המינהל לתבוע פינוי של המקרקעין, עליו להבטיח השבה ופיצוי מתאימים לתובעים שכנגד וליזמים. בהקשר זה נתבקש פיצול סעדים באופן שיותר לנתבעים לתבוע סעדים כספיים לשיפוי ולפיצוי מאת המינהל והמדינה.

4. אדון עתה בטענות הצדדים. הואיל וקיימת חפיפה בטענות הצדדים בתביעה העיקרית ובתביעה שכנגד, יתקיים הדיון בהן במאוחד.

זיהוי המקרקעין והבעלות בהם

5. הנתבעים טוענים כי המקרקעין לא זוהו כנדרש על ידי המינהל. בהקשר זה נטען, כי אין ראייה בדבר מהימנותו של תצלום אורטופוטו שצורף לתביעה העיקרית ועליו סימון המקרקעין הנטענים, שכן העדים מטעם המינהל לא יכלו להעיד מידיעתם על קורותיו של תצלום זה והקשר בינו ובין המקרקעין. הוא הדין בתשריטים שצורפו לתביעה העיקרית. הנתבעים טוענים גם לקשיים וכשלים בהוכחת הבעלות במקרקעין על ידי המינהל.

6. אני דוחה טענות אלה. השטחים סומנו באופן ברור בתשריטים שצורפו לכתב התביעה. אחד התשריטים חתום על ידי מי מנציגי הנתבעים. הוא גם נושא חותמת של פרי הר. מדובר בתשריט שצורף כחלק בלתי נפרד למסמך שכותרתו "חוזה חכירה", נספח ג' לכתב התביעה (להלן – מסמך 1961. המסמך נושא תאריך 30.11.1961). אכן, התשריט (נספח 3 לכתב התביעה העיקרית) אינו נושא את הסימון הנזכר בהסכם החכירה. עם זאת, הקשר בינו ובין הסכם החכירה עולה בבירור מן החתימה והחותמת האמורים המתנוססים עליו, הזהים לאלה שעל גבי הסכם החכירה.

7. בהשלמה לאמור לעיל יצויין, כי המקרקעין נשוא התביעה פורטו בטבלה שהיא חלק בלתי נפרד ממסמך 1961. כמו התרשים, גם הטבלה נושאת חותמת של פרי הר, וחתימה של מי ממורשי החתימה שלה. לתביעה צורפה טבלה, המפרטת את מספר הגוש והחלקות כפי שהם היום.

8. לכל האמור יש להוסיף, כי מכתב ההגנה והתביעה שכנגד עולה בבירור, כי הנתבעים אינם חולקים על זיהוי המקרקעין בכתב התביעה (סעיף 1 לכתב ההגנה). התמונה הכוללת העולה מכתבי הטענות היא, כי המחלוקת האמיתית בין הצדדים היא בשאלות שונות הנוגעות לזכויות הצדדים במקרקעין, ולא ביחס לזיהוי המקרקעין (וראו גם את זיהוי המקרקעין במוצג ת/1, הסכם בין האגודה השיתופית פרי הר ובין שיכון עובדים בע"מ). אכן, הנתבעים אף תובעים, בגדרי התביעה שכנגד, סעדים שונים ביחס לאותם מקרקעין עצמם (ראו בהקשר זה את עדותו של ברק ניר בבקשת הרשות להגן, בעמוד 6). מצב דברים זה משתקף גם בראיות מטעם הנתבעים. ברוח זו, בסעיף 17 לתצהיר מר גדעון מידן מטעם הנתבעים התצהיר נחתם בשנת 1991. הוא נערך בגדריה של תביעת פינוי קודמת שהגיש המינהל באותו עניין. בהקדמת המאוחר יצויין, כי התביעה האמורה נמחקה, בטרם הגיעה לבירור לגופו של עניין. , נכתב כי השטח המסומן במפה שצורפה על ידי המינהל לתביעתו, הוא השטח המסומן במפה שצורפה להסכם החכירה. אין בתצהיר האמור מחלוקת על זיהוי השטח בתביעה. בתוך כך, בנספחים לתצהירי הנתבעים ניתן למצוא מפה, הדומה בעיקרה לזו שצורפה על ידי המינהל לתביעתו (ראו בנספח ט' לתצהירי הנתבעים).

התצהיר נחתם בשנת 1991. הוא נערך בגדריה של תביעת פינוי קודמת שהגיש המינהל באותו עניין. בהקדמת המאוחר יצויין, כי התביעה האמורה נמחקה, בטרם הגיעה לבירור לגופו של עניין.

9. אשר לבעלות במקרקעין, בתיק ישנם נסחים של לשכת רישום המקרקעין, המתייחסים לכל המקרקעין נשוא התביעה. לגבי חלק מן החלקות, הוגשו גם נסחים היסטוריים. הבעלים של המקרקעין הם רשות הפיתוח וקק"ל. בעלות התובע במקרקעין אף עולה בבירור מן ההתנהלות המתמשכת המבוטאת במסמכים הרבים שהוגשו בתיק. על מסמכים אלה אעמוד בהרחבה בהמשך. אציין כבר עתה, כי לכל אורך הדרך, נקודת המוצא הבלתי מעורערת להתדיינות העניפה בין הצדדים היא כי המינהל הוא הבעלים במקרקעין אותם מחזיקים הנתבעים. אין מחלוקת לכל אורך הדרך כי ככל שלנתבעים זכויות במקרקעין, מקורן בבעלותו של המינהל. השאלה היחידה היא שאלת זכויותיהם של הנתבעים, או מי מהם, במקרקעין, והכל מכוח זכותו של המינהל.

10. לכל האמור אוסיף כי טענות דומות לאלה העולות עתה נדחו גם בעת שנדונה, ונדחתה, בקשה של הנתבעים לסילוק התביעה העיקרית על הסף.

11. מכל האמור עולה זיהוי מספק של המקרקעין נשוא התביעה. אני קובע כי התקיימה מצוות תקנה 82 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984 (להלן – תקנות סדר הדין האזרחי), בדבר זיהויים הנאות של המקרקעין הואיל ואין מדובר בתביעה לרשום טובת הנאה במקרקעין, לא היה צורך בהגשת מפה מאושרת על ידי מחלקת מדידות. העדר צורך בדבר נובע גם מכך, שמדובר במקרקעין רשומים. ראו לעניין זה את תקנה 82 לתקנות סדר הדין האזרחי. . הוצגה גם ראייה מספקת בדבר בעלותה של המדינה/קק"ל במקרקעין.

הואיל ואין מדובר בתביעה לרשום טובת הנאה במקרקעין, לא היה צורך בהגשת מפה מאושרת על ידי מחלקת מדידות. העדר צורך בדבר נובע גם מכך, שמדובר במקרקעין רשומים. ראו לעניין זה את תקנה 82 לתקנות סדר הדין האזרחי.

12. לא נעלם מעיני, כי קיים פער מסויים בין הטבלה שצורפה להסכם החכירה (ונחתמה על ידי אחד ממורשי החתימה מטעם פרי הר), ובין הטבלה שצורפה לכתב התביעה. מספר חלקות, אשר בטבלה המוקדמת יותר משויכות לגוש אשר לא הוסדר, משויכות ובטבלה המאוחרת למספר גושים (30170, 30196, 30195, 30194, בחלקים שונים). אין בפער זה כדי לעמוד למינהל לרועץ. כאמור, לתביעה צורף תשריט היסטורי של השטחים הרלוונטיים מזמן אמת, כשהוא חתום על ידי פרי הר ונציג מטעמה. צורף גם תשריט מפה עדכני של המינהל, בו מסומנים הגושים הנזכרים לעיל. ניתן לראות כי השטחים בהם מדובר, בשני התשריטים, חופפים. איני רואה כל מניעה לתת למפה העדכנית, אשר הוגשה על ידי המינהל, הוא הגוף האמון על פי דין על ניהול מקרקעי ישראל, את מלוא המשקל. לא למותר לציין, כי מר מיכאל דהאן, אשר הצהיר מטעם המינהל, העיד כי התרשימים נמסרו לו על ידי המודד הראשי של המינהל, מר א' פינצ'י (בעמוד 40). הוא הוסיף כי התרשימים היו בתיק הנכס (בעמוד 92).

13. אכן, לא היה בידו של מר דהאן לאמת את התשריטים באופן אישי. עם זאת, בשים לב ליריעת המחלוקת ולתמונה הכללית העולה מן החומר, עליהם עמדתי, איני רואה מניעה ליתן לתשריטים את מלוא המשקל. אין בפניי גם טיעון כלשהו, לגופו של עניין, בדבר טעות כלשהי באיזה מן התשריטים. לא למותר לציין, כי בנסחים שהוגשו, לגבי גוש 30170 (חלקות 2, 3), וגוש 30194 חלקה 56, מצויה הערה על תכנית 4967, אשר אין חולק כי חלה על המקרקעין שבמחלוקת. יש בכך כדי לספק תימוכין, מעבר לנדרש, ביחס לזיהוי המקרקעין הנטענים כמקרקעין שהם רלוונטיים להליך זה.

14. הנתבעים טוענים לפער בין גודל השטח שבנסחי המקרקעין ובין גודל השטח נשוא התביעה (והסכם החכירה הנטען). אין לפער זה משקל. הוא נובע מכך שהנסחים מתייחסים לחלקות שונות בשלמותן, בעוד שהמקרקעין נשוא התביעה מהווים חלק מן החלקות האמורות. משכך, אין בפער האמור כדי להועיל לנתבעים.

15. הנתבעים טוענים כי מן הנסח שהוגש עולה, כי חלק מגוש 30337 הנטען בתביעה (חלקה 23) שייך לעין כרם. מדובר בחלק מן החלקה האמורה, בשטח של 1.4 דונם. נראה, נוכח האזכור של עין כרם, כי הנסח שצורף לעניין זה אינו הנסח המתאים. ברם, אין בכך כדי להשמיט את הבסיס מתחת לתביעה לגבי שטח זה. מדובר בשטח אשר מופיע בטבלה שצורפה להסכם החכירה, ונחתמה גם מטעם פרי הר. הוא מופיע גם במפה מתקופת הסכם החכירה, החתומה גם היא על ידי מי מטעם פרי הר. השטח מופיע גם בנסח היסטורי שהוגש כראייה, ממנו עולה רישום של הקרן הקיימת לישראל כבעלים בו. בנסיבות אלה, גם אם הנסח העדכני שהוגש שגוי, איני רואה קושי בהכללת חלקה זו בתביעה.