מדר נ' משרד עו"ד: יעקב לסרי

פסק דין

נתוני רקע ועובדות

1. התובעת הגישה תביעה זו כנגד הנתבע מאחר ולטענתה הנתבע התרשל מקצועית כאשר ייצג את התובעת בשתי עסקאות מקרקעין בקשר לאותו נכס.

2. התובעת ביקשה לרכוש דירה בגבעת אולגה במהלך שנת 2009 לצורכי השקעה. במהלך חודש מרץ 2009 היא איתרה דירה המתאימה לצרכיה ברחוב הגליל 21/4 בחדרה הידועה גם כחלקה 226/4 בגוש 10570 (להלן: "הדירה") . התובעת ביקשה לממן את מרבית מחיר הדירה באמצעות משכנתה. כתנאי לקבלת משכנתה עבור הדירה היה צורך להאריך את חוזה החכירה של הדירה במינהל מקרקעי ישראל, אשר היה אמור להסתיים ביום 31.3.11 (להלן: "חוזה החכירה").

3. התובעת ניהלה מו"מ לרכישתה של הדירה מול עו"ד יורם כהן (להלן: " עו"ד כהן") אשר היה, יחד עם אשתו, הבעלים של הדירה. מכתב התביעה עולה כי לאחר שהתובעת ועו"ד כהן הגיעו לעמק השווה הוא הפנה אותה לנתבע, על מנת שזה האחרון יערוך את החוזה וייצג את התובעת בעסקת המכר. התובעת אכן פנתה לנתבע והוא הכין את חוזה המכר (להלן: "החוזה") עליו חתמה התובעת לטענתה, ביום 23.3.09 (ולא ביום 23.3.08 כפי שנרשם על כותרת החוזה – ראה: נספח א' לת/1). לטענת התובעת, למרות שבחוזה סכום הרכישה נרשם כ – 580,000 ₪ למעשה נקבע בין הצדדים כי סכום הרכישה יעמוד על סך של 450,000 ₪. כמו כן בחוזה נרשם כי התשלום הראשון שישולם על חשבון הרכישה יהיה 130,000 ₪, בעוד שבפועל התובעת לא שילמה דבר במועד החתימה. לטענת התובעת, (אותה מכחיש הנתבע מכל וכל) הנתבע היה מודע לסידור זה.

4. התובעת ועו"ד כהן חתמו על החוזה, אולם מאחר ואשתו של עו"ד כהן לא הייתה נוכחת במועד החתימה, הוא לקח את כל עותקי החוזה על מנת להחתימה. בפועל חתימתה של גב' כהן על החוזה התעכבה ובנוסף נמנעו בני הזוג כהן מלמלא את התחייבותם לדאוג להארכת חוזה החכירה על הדירה. מכתב התביעה עולה כי רק לקראת סוף חודש אפריל, לאחר אין מספר פניות של התובעת ובן זוגה, קיבלה עותק חתום של החוזה והעבירה אותו לנתבע. התובעת ביקשה מהנתבע לזרז את הטיפול בביצוע החוזה ורישום הערת האזהרה, ולצורך כך אף הקדימה תשלום שנועד להשתלם לבני הזוג כהן. התובעת העבירה לנתבע צ'ק על סך של 27,703 ₪ לפקודת המוכרים ובנוסף שילמה את חוב המוכרים למינהל מקרקעי ישראל, על מנת שניתן יהיה להאריך את חוזה החכירה.

5. למרות בקשתה ופעולותיה של התובעת, רק ביום 14.5.09 נרשמה לבסוף הערת אזהרה לטובתה בלשכת רישום המקרקעין. בזמן שחלף עד לרישום הערת האזהרה השתנו תנאי העסקתה של התובעת, והבנק שינה בהתאם את התנאים למתן הלוואת המשכנתה. הבנק דרש בנסיבות החדשות החתמת שני ערבים כתנאי למתן הלוואת המשכנתה. מאחר והתובעת לא הייתה מעוניינת בהחתמת ערבים, לא נותרה לה ברירה אלא לנסות ולמכור את הזכויות שרכשה בדירה ובדרך זו לממן את השלמת העסקה ואף ליצור רווח לעצמה.

6. התובעת איתרה רוכשים לזכויותיה בדירה (להלן: "בני הזוג לביאד") וסיכמה איתם על רכישת זכויותיה בדירה עבור הסכום של 620,000 ₪. לגירסתה, כנטען בכתב התביעה, התובעת פנתה לנתבע על מנת שיערוך את החוזה והוא, שידע את כל השתלשלות העניינים, הבטיח לתובעת, כי אין כל קושי בעריכת החוזה. הנתבע ערך חוזה מכירה אולם לטענת התובעת חוזה זה מלכתחילה לא בר ביצוע שכן הוא כלל פרטים שאינם נכונים ואף חלקים שהינם בלתי חוקיים. ואכן כצפוי, החוזה לא התממש. זאת ועוד, התברר כי הנתבע כלל לא דיווח על רכישת הדירה ע"י התובעת לרשויות המסים, וכן לא דיווח על מכירת הדירה לבני הזוג לביאד ולא רשם לטובתם הערת אזהרה. בני הזוג לביאד הגישו תביעה לבית המשפט לביטול והשבה ותובעת נאלצה להשיב להם את כספם ולהסכים לביטול החוזה.

7. נטען בכתב התביעה כי הנתבע פנה אל התובעת בשלב מסוים וביקש ממנה כי תחליף את הצ'ק שרשמה לטובת עו"ד כהן בשיק לפקודתו של הנתבע. התובעת מסרה לנתבע צ'ק לפקודתו על סך של 27,203 ₪ (30,000 ₪ בקיזוז התשלום שביצעה למינהל מקרקעי ישראל במקום המוכר עבור הארכת חוזה החכירה). צ'ק זה נפרע בחשבונו של הנתבע ולא בחשבונם של המוכרים. לאחר זמן מה, עו"ד כהן, המוכר, עשה שימוש בייפוי כוח שנחתם ע"י התובעת, והושאר בידיו ע"י הנתבע, ביטל את הערת האזהרה אשר הייתה רשומה על שם התובעת ומכר את הדירה לרוכשים אחרים. כך שבסופו של יום, נטען כי התובעת מצאה עצמה ללא דירה, ללא התשלום ששילמה כמקדמה עבור רכישתה וללא הרווח שהייתה צפויה להרוויח, כתוצאה ממכירתה לבני הזוג לביאד. לאור האמור הגישה התובעת תביעתה זו כנגד הנתבע.

תחילה בתמצית לטענות הצדדים.

טענות התובעת

8. לטענת התובעת הנתבע הוא עו"ד שבמקום למלא את תפקידו הפך עצמו לפקיד, ומעבר לכתיבת חוזים לא עשה דבר בכדי להגן על התובעת, ולסייע לה להוציא לפועל את עסקאות הנדל"ן אותן ביקשה לבצע, זאת תוך רשלנות מקצועית חמורה וביצוע פעולות רשלניות, פעולה בניגוד עניינים, וגרימת נזקים חמורים. פעולתו הרשלנית באה לידי ביטוי בהתנהלותו לכל אורך הדרך. ראשית, בחתימת החוזה ביום 29.3.09 בין התובעת ועו"ד יורם כהן. באותו המועד החוזה לא נחתם ע"י הגב' מרים כהן, בעלת מחצית הזכויות בדירה, והנתבע אישר שלא עשה דבר וחצי דבר על מנת לגרום לגב' כהן לחתום על החוזה במועד. מסירת כל עותקי החוזה לצד שכנגד מביאה לכך שמועד כניסת החוזה לתוקף נקבע למעשה ע"י הצד האחר לעסקה ללא כל שליטה של התובעת ו/או בא כוחה – הנתבע.

זאת ועוד, התובעת ביקשה לממן את מרבית מחיר הדירה באמצעות משכנתה בגובה 420,000 ₪ אלא שנטען כי תנאי לקבלת המשכנתה היה צורך הארכת חוזה החכירה של הדירה שבעת רכישתה על ידי התובעת נועד להסתיים ביום 31.3.11. הצדדים היו ערים לתנאי זה והוא אף הופיע במפורש בחוזה. הנתבע כלל לא וידא כי הגב' כהן אכן חתמה על החוזה. הוא הודה כי קיבל את עותקי החוזה מהתובעת עצמה וכלל לא טרח לקבל לידיו עותק של יפויי הכוח הבלתי חוזר של המוכרים, וכלל לא ידע אם גב' כהן חתמה על יפוי כח כזה. בני הזוג כהן השהו את חתימתה של גב' כהן על החוזה, ונמנעו משך כחודש לחתום על החוזה. כך גם נמנעו מלמלא אחר התחייבותם להאריך את חוזה החכירה. לאורך כל התקופה הזאת היה הנתבע סביל ולא פעיל כלל. למרות שידע כי הארכת החכירה היא תנאי לקבלת המשכנתה, ואף תנאי לביצוע התשלום השני על פי החוזה, הוא לא עשה דבר על מנת לקדם עניין זה. הוא העדיף לשקוט על שמריו, לסמוך על חברו עו"ד כהן שיטפל בכך, ואפילו מכתב בעניין לא שלח אליו. יתרה מכך, התובעת שביקשה לזרז את הטיפול, פנתה אל הנתבע, ושילמה בעצמה את החוב של המוכרים למינהל, ומסרה לו את הקבלה על מנת שיזרז את הטיפול בהארכת החכירה. אולם, גם פעולה זו של התובעת לא הועילה על מנת להניע את הנתבע לפעולה כלשהי.

9. לטענתה, גם בהמשך הדרך, לא מילא הנתבע את תפקידו כאשר התובעת התקשרה בחוזה השני למכור את זכויותיה בדירה לבני הזוג לביאד, הנתבע, שידע את כל השתלשלות העניינים, אמר לתובעת שאין בכך כל קושי, וערך חוזה בין התובעת ובין בני הזוג לביאד. הנתבע ערך חוזה במשרדו מבלי שבדק דבר וחצי דבר ביחס לאפשרות ביצוע החוזה, והסתמך, לשיטתו, על מה שאמרו לו הצדדים. לנתבע לא היו תשובות כלל לשאלות רבות שהיה עליו לשאול את עצמו בטרם ערך חוזה בין התובעת ובין בני הזוג לביאד, שאלות כגון: כיצד בני הזוג לביאד יקבלו משכנתה, אם הזכויות טרם נרשמו על שם המוכרת, התובעת, ואף אין אפשרות לרשום אותם על שמה? כיצד בני הזוג לביאד יקבלו משכנתה ללא הארכת חוזה החכירה עם המינהל? איך יבצע רישומים לטובת בני הזוג לביאד ו/או הבנק שלהם ללא יפוי כוח מאת עו"ד כהן? ועוד. בנוסף לכל האמור, הנתבע אף כלל בחוזה הצהרה כי לתובעת אין כל חוב לצד ג' כלשהו למעט המשכנתאות שרשומות על הדירה, בגין הלוואות המוכרים המקוריים, בני הזוג כהן. הצהרה זו הייתה לא נכונה על פניה, משום שתמורת הדירה טרם שולמה ע"י התובעת לבני הזוג כהן, דבר שהיה ידוע היטב לנתבע, והפך את הצהרת התובעת לבלתי נכונה דבר שכשלעצמו היווה הפרה של החוזה שחתמה עם בני הזוג לביאד. גם חוזה זה, שידע הנתבע כי הוא אמור להוות "גלגל הצלה" לתובעת, לא גרם לנתבע לנקוט פעולות כלשהן. הוא לא רשם הערת אזהרה לקונים, שאף הם יוצגו על ידו, הוא לא לחץ ביתר שאת על עו"ד כהן להאריך את תקופת החכירה, הוא לא בירר כיצד הצדדים מבצעים את הנדרש מהם על מנת לקיים את ההסכמים. למעשה הנתבע, גם לאחר חתימת החוזה השני, נתן לצדדים להיאבק בעצמם עם התסבוכת שנוצרה, מבלי שהוא נוקף אצבע, באדישות מופגנת ובאי אכפתיות מוחלטת.

10. זאת ועוד; כאמור, הנתבע החתים את התובעת על ייפוי כוח בלתי חוזר וללא הגבלות לטובת המוכר ומסר אותו לעו"ד כהן. לא רק זו אלא שהנתבע לא טרח לכלול בחוזה שבין התובעת ובין בני הזוג כהן כל מנגנון שיגן על התובעת מפני מחיקת שרירותית של הערת האזהרה ואף לא חייב את המוכרים להודיע מראש על כוונתם לעשות שימוש בייפוי הכוח כפי שהדבר מקובל בכל חוזה מכר סביר. כך, בעוד התובעת מנסה למצוא פתרון לתסבוכת שנוצרה עם בני הזוג לביאד, המוכרים, בני הזוג כהן, עשו שימוש באותו ייפוי כוח בלתי חוזר ומחקו את הערת האזהרה שנרשמה לטובת התובעת. עוד לטענתה; רישום הערת אזהרה לטובת קונה המקרקעין היא חובה מקצועית של עורך הדין ואי רישומה מיד בסמוך לחתימת החוזה מהווה רשלנות מקצועית. למעשה התובעת כלל לא הפרה את החוזה מול בני הזוג כהן שכן הם טרם עמדו בהתחייבותם, וטרם דאגו להארכת חוזה החכירה מול מינהל מקרקעי ישראל. בנוסף לכל אלה, בעקבות פניית הנתבע אל התובעת התובעת מסרה לנתבע שיק לפקודתו על סך 27,203 ₪ (הסך של 30,000 ₪ בקיזוז התשלום שביצעה למינהל מקרקעי ישראל במקום המוכר), ושיק זה נפרע בחשבונו של הנתבע. הנתבע לא הציג כל אסמכתא להעברת הסכום הנ"ל לעו"ד כהן, ואף הודה כי השיק הופקד בחשבונו הפרטי ולא בחשבון נאמנות כלשהו. כך בסופו של יום מצאה את עצמה התובעת, ללא דירה, ללא התשלום ששילמה כמקדמה עבור רכישתה, וללא הרווח שהייתה צפויה להרוויח, כתוצאה ממכירתה לבני הזוג לביאד. לטענתה, יש לדחות את טענות הנתבע כי רצתה לקנות דירה מבלי שהיו בידיה האמצעים הכספיים לכך. אם סבר הנתבע כי העסקה אינה אפשרית וכי המשכנתה שביקשה התובעת ליטול גדולה מדי, היה עליו להעמידה על כך בטרם ערך את החוזה והחתים אותה עליו. לא היעדר הממון גרם לכישלון העסקה, אלא מחדליו של הנתבע, שלא פעל על מנת שהחוזה הראשון יבוצע, ערך חוזה שני שאינו בר ביצוע, ולא הגן על התובעת מפני מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובתה, למרות שכלל לא הייתה מצויה בהפרה של החוזה. הנתבע כלל לא פעל על מנת לייצר את התנאים המקדמיים שנדרשו לקבלת המשכנתה ובהם הארכת חוזה החכירה ע"י התובעים, דבר שנרשם כתנאי מפורש בחוזה שערך הנתבע עצמו. דברים דומים טען הנתבע ביחס לחוזה עם בני הזוג לביאד. אלא שהנתבע למרות שידע על רגישות המצב, לא וידא כלל שיש שלבני הזוג יש אישור לקבלת הכספים. כמו כן הוא ידע או היה עליו לדעת שהחוזה שערך אינו מאפשר קבלת משכנתה מבנק למשכנתאות (או ממוסד בנקאי אחר), שכן התנאים המקדמיים כגון: רישום הבעלות על שם התובעת, רישום הערת אזהרה לטובת הקונים, הארכת חוזה החכירה – כלל אינם מתקיימים. נטען כי ההסכמים מנוסחים באופן שהערת אזהרה אינה נרשמת לאחר התשלום הראשון שבשני ההסכמים כלל לא שולם, זאת באופן המנוגד לפרקטיקה ולחובות המוטלות על עוה"ד. למרות שההסכמים נחתמו במשרדו של הנתבע לא בוצע כל תשלום במשרדו. התשלום היחיד מהתובעת לעו"ד כהן בוצע באמצעותו של הנתבע, ולא רק באמצעותו אלא אף לחשבונו הפרטי. להסכמים שערך הנתבע יש השלכות בעניין הדיווח לרשויות המס, שהתברר כי אף אותן לא ביצע הנתבע, מבלי שנתן לכך כל הסבר מניח את הדעת.

11. לסיכום טענה התובעת כי התנהלותו של הנתבע והתמשכות ההליכים אצלו, כמו גם אי החתמתה על החוזה של גב' כהן במועד, גרמו לעיכוב בנטילת המשכנתה עד למועד בו השתנו נסיבות העסקתה של התובעת. גם עריכת חוזה לקוי עם בני הזוג לביאד, ללא כל בדיקה מינימאלית, הביאו להתמשכות ההליכים ללא כל אפשרות לקבל מימון שיממן הן את החוזה החדש והן את החוזה הקודם. הביצוע הלקוי של החוזה בין התובעת ובין בני הזוג לביאד, הוא זה שאילץ את התובעת להסכים לאחר מכן לביטולו ולהשבת התשלום שקיבלה מבני הזוג לביאד, שכן התובעת למעשה הפרה את החוזה עם בני הזוג לביאד כבר עם חתימתו, וממילא לא יכולה הייתה לקיימו. לטענתה הצטברות מחדלי הנתבע מהווים את הגורם העיקרי, גם אם לא הבלעדי, לנזקיה. התובעת איבדה את המקדמה בסך 30,000 ₪ ששילמה, ואשר רובה למעשה הופקד לחשבונו הפרטי של הנתבע. התובעת איבדה רווח צפוי ממכירת זכויותיה לבני הזוג לביאד בסך 170,000 ₪, וכן, בנוסף, לתובעת נגרמה עגמת נפש רבה ביותר.

טענות הנתבע

12. לטענת הנתבע נשכח מהתובעת שהיא הפסיקה לעבוד למעשה עוד בסוף 2008, כשלושה חודשים לפני חתימת החוזה עם עו"ד כהן ומינואר 2009 עד ספטמבר 2009 לא עבדה כלל. לפיכך ברור שהבנק לא היה מוכן ליתן לה הלוואת משכנתה ללא ערבים. האשם לאי קבלת ההלוואה אינו קשור כלל בעיכוב כזה או אחר בהארכת חוזה החכירה ע"י בני הזוג כהן. זאת ועוד, מה לתובעת להלין על אי חתימתה של גב' כהן במועד כאשר היא שהסכימה שגב' כהן תעדר ממעמד החתימה ועו"ד כהן ייקח את החוזה אליה ויחתים אותה. יש בכך משום ויתור על כל טענה שקשורה בחתימת גב' כהן במועד כזה או אחר. ככל שלתובעת טענות בגין מחיקה של הערת האזהרה שנרשמה לטובתה ע"י עו"ד כהן, הרי הכתובת לתביעה היא עו"ד כהן ולא הנתבע. הפניית טענות התובעת כיום כלפי הנתבע ולא כלפי בני הזוג כהן תמוה ותמוהה עוד יותר העובדה כי התובעת אף נמנעת מלתבוע מבני הזוג כהן את החזר אותם 30,000 ₪, שלטענתה שילמה על חשבון, באמצעות הנתבע.

13. בהסכם הפשרה שנעשה בין התובעת לבני הזוג לביאד, שמרה לעצמה התובעת את הזכות לתבוע את בני הזוג כהן אולם לא עשתה כן. לו תבעה התובעת את בני הזוג כהן, בא כוחה דאז, היה פועל כמתחייב בנסיבות, ומבקש צו מניעה שימנע מבני הזוג כהן למכור את הדירה לצד ג'.

באשר לנזקים שנגרמו לתובעת לכאורה בגלל כישלון עסקת המכירה לבני הזוג לביאד, טען המתבע כי בני הזוג לביאד, באמצעות בא כוחם, הודיעו עוד ביום 11.8.09 לתובעת כי החוזה בינם לבינה מבוטל. ביטול זה היה זה עוד טרם מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובתה ע"י עו"ד כהן. התנהלותו של הנתבע או ניסוח החוזה על ידו לא גרמו לכישלון העסקה. בחוזה שנערך עם בני הזוג לביאד, מוזכרת בסעיף 6 חובת התשלום של התובעת כלפי בני הזוג כהן והוא הדין ביחס לדיווח לשלטונות מיסוי מקרקעין. כתוב במפורש שהצדדים עצמם חבים בחובת הדיווח.