מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל נ' כפר דניאל מושב שיתופי להתיישבות חלקאית בע"מ ואח'

פסק דין

לפני בקשת הנתבעים לסילוק התביעה על הסף מחמת התיישנות ולחילופין עקב שיהוי, ובשל היעדר עילת תביעה והיעדר יריבות. הנתבעים 3-9 ו-11-17 עתרו לסילוק התביעה על הסף אף עקב חוסר פירוט, ובשל היות התביעה אך כסות לתביעה כספית. הנתבעים 1, 10, ו-18-19 לא הגישו בקשות בכתב בעניין זה אך הצטרפו לטענות שנטענו בבקשות הנתבעים הנוספים. ביום 16.1.2014 נדונו הבקשות. במועד זה נחקרו עדי הצדדים על תצהיריהם וב"כ הצדדים סיכמו טענותיהם בעל פה.

העובדות בתמצית

הסעדים המבוקשים

ביום 22.4.2013 הגישה רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י" או "הרשות"; אכנה את התובעת בשמות אלה לשם האחידות גם במועדים בהם כונתה מינהל מקרקעי ישראל) את התובענה שלפני למתן סעד המצהיר שהנתבע 1 (להלן: "כפר דניאל") ו/או הנתבעת 2 (להלן: "חברת אתינה") קיבלו ממתיישבי ההרחבה בכפר דניאל כספים שלא כדין, במישרין או באמצעות מי מטעמם. מבוקש בתובענה להורות על השבת הכספים לרמ"י. בנוסף עותרת רמ"י למתן חשבונות על ידי כלל הנתבעים, זאת כדלקמן:

ביחס למגרשים שבבניה מרוכזת – דו"ח מאומת של רואה חשבון ביחס לסכומים ששילם כל אחד מחוכרי מגרשי ההרחבות לחברת אתינה ו/או לכפר דניאל.

ביחס למגרשים בבניה עצמית – אסמכתאות (מש"חים) בדבר הסכומים שקיבלו כל המשתכנים בבנייה העצמית ממכירת זכויות במגרשים, למעט "בנים ממשיכים", ולרבות הנתבעים 3-19 (הנתבעים 3-19 כונו בכתב התביעה "אנשי אתינה"; רק לשם הנוחות יכונו נתבעים אלה בשם זה גם לצורך ההחלטה).

רמ"י עותרת להורות תחילה שהיא זכאית למתן החשבונות, ולאחר מכן מבוקש להורות על השבה לרמ"י של כל הכספים לגביהם לא יצליחו הנתבעים להראות ששולמו או התקבלו כדין. לחלופין מבוקש, אם תדחה התביעה למתן חשבונות, להצהיר על זכות רמ"י לקבל מהנתבעים כספים שיוכחו ככספים נוספים ששולמו מעבר לעלויות המותרות בגבייה ובראשם הכספים בעסקאות המשפחות זומר ובוטביקה הנזכרות בכתב התביעה.

עיקרי טענות כתב התביעה

בפתח התביעה היא תוארה כמהלך נוסף ממהלכי רמ"י להתמודד ולעצור את תופעת "הכספים האסורים". "הכספים האסורים" לצורך התביעה הוגדרו ככספים שנגבו על ידי אגודות שיתופיות, ובכללן כפר דניאל, ממועמדים חדשים אשר ביקשו לרכוש זכויות במגרשי ההרחבה במושבים ובקיבוצים ונזקקו להמלצת האגודות לשם כך. כוח ההמלצה שניתן לאגודות כדי לאפשר להן להתאים את הרוכשים לקהילתם נוצל לרעה על ידי התנאת ההמלצה בתשלום כספים לאגודות או לאחרים מטעמן. כוח האגודות לגבות ישירות או באמצעות אחרים כספים אסורים כתנאי להמלצתם נסמך על הפער בין מחיר השוק של המגרשים לעומת המחיר המופחת בו הסתפקה רמ"י. במחיר רמ"י גלומה הטבה שנקבעה בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 737 מיום 17.12.1995 (להלן: "החלטה 737") אשר קבעה שחוכרי המגרשים ישלמו דמי חכירה מהוונים מופחתים, וששומת הקרקע שתיערך על ידי השמאי לצורך קביעת גובה דמי החכירה הממשלתי תהייה לממ"ר מבונה ללא פיתוח.

כפר דניאל הוא מושב שיתופי להתיישבות חקלאית המאוגד כאגודה שיתופית אשר התקשרה בחוזה שכירות מתחדש משולש עם רמ"י ועם הסוכנות היהודית מכוחו הוקנתה לכפר דניאל רשות במקרקעי המשבצת (להלן: "הסכם המשבצת"). חברת אתינה היא החברה הקבלנית עמה התקשר כפר דניאל בחוזה מיום 7.2.1996 לביצוע פרויקט ההרחבה בבנייה מרוכזת. הנתבעים 3-19, אותם מכנה רמ"י בשם אנשי אתינה, הם רוכשים שבתביעה נטען שהצליחו לקבל הקצאת מגרש לבנייה עצמית בהרחבת כפר דניאל, בו סחרו ברווח אסור. מדובר בבעלי מניות של חברת אתינה, קרובי משפחתם וברואי החשבון של החברה.

עקב התנהלותן הנפסדת של האגודות פורסמה ביום 11.3.1999 חוות דעת היועץ המשפטי לממשלה בה נקבע שלאגודות אין זכות לנצל את זכות ההמלצה ביחס למועמדים לגביית כספים בגין הפרש ערך הקרקע. נקבע בנוסף שהאגודות אינן רשאיות לקבוע תשלום כספי שישולם להן או למי מטעמן כקריטריון לבחירת מועמד (להלן : "חוות דעת היועץ המשפטי לממשלה").

בכתב התביעה מתוארת פעילות רמ"י בעקבות קביעות היועץ המשפטי לממשלה. רמ"י החלה ליצור מנגנוני בקרה למניעת גביית הכספים האסורים. בהוראת האגף החקלאי 51 י' מיום 7.3.1999 נאסר על גביית כספים אסורים ועל קביעת קריטריון כספי כתנאי לבחירת מועמד, ונאסרה גם קביעת חובת התקשרות של המועמד עם חברת בניה או קבלן בניה שיקבעו על ידי האגודה לצורך בניית בית המגורים במגרש. להוראה זו נקבעו הוראות מעבר בהוראת האגף 51 י"ג מיום 20.6.1999. הוראת האגף 51 י"ג סייגה ואפשרה לאגודות לבנות את בתי ההרחבות בבנייה מרוכזת לתקופה מסוימת. הוראת האגף 51 כ"א מיום 28.11.2001 תיקנה את הוראת האגף 51 י"ג וקבעה שרק מחצית מבתי ההרחבה ניתן לבנות בבנייה מרוכזת אשר על פי הנטען בכתב התביעה שימשה כצינור נוח להעברת כספים אסורים.

פעולה נוספת המתוארת בכתב התביעה כפעולה שבוצעה על ידי רמ"י למניעת העברת הכספים האסורים היא הקפאת הטיפול בהרחבות בהן התגלה חשד לגבייתם. צוין בכתב התביעה שבשלב מסוים נשקלה הקפאה גם ביחס להרחבת כפר דניאל. בעניין זה הפנתה רמ"י למכתב ראש תחום עסקות חקלאיות, גב' מרסל בן-דורי, לאגודת כפר דניאל מיום 26.7.2004 (נספח 13 לכתב התביעה). רמ"י הפנתה בנוסף למכתב היועץ המשפטי ליו"ר רמ"י ולחברי מועצת מקרקעי ישראל מיום 3.3.2010, הסוקר את טיפול רמ"י בעניין הכספים האסורים (נספח 13 א' לכתב התביעה).

הרחבת כפר דניאל נמשכה מכוח הוראת מעבר שנקבעה בהחלטה 972 מיום 2.9.2003 אף לאחר הכרזת בטלות החלטה 737 בבג"צ 244/00 עמותת שיח חדש, למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25 (2002). הטעם לכך הוא כי הרחבת כפר דניאל הייתה בצב מתקדם יחסית ולפיכך הסכים רמ"י להמשיך בפרויקט ההרחבה כדי לא לפגוע באופן קיצוני באינטרס ההסתמכות של המעורבים.

על פי העולה מכתב התביעה ומהמסמכים שצורפו לו, תחילתם של האירועים הנוגעים להרחבת כפר דניאל ביום 7.2.1996. במועד זה התקשר כפר דניאל בהסכם עם חברת אתינה כקבלן המבצע של פרויקט ההרחבה בבנייה מרוכזת. במועד ההתקשרות, בנייה מרוכזת בהרחבות הייתה מותרת. תוכנית פרויקט הרחבת כפר דניאל אושרה על ידי הועדה המחוזית בשנת 1997. ביום 14.12.1999 אישרה ועדת המשנה המלווה להחלטה 737 את הבקשה לשיווק 92 מגרשים לבניית בתי ההרחבה בכפר דניאל.

חלקה הראשון של ההרחבה בוצע בבנייה מרוכזת על פי הוראת האגף 51 י"ג. בחלקה השני של ההרחבה ניתן היה לבנות רק מחצית מהמגרשים בבנייה מרוכזת על פי הוראת האגף 51 כ"א. מורשי החתימה מטעם כפר דניאל ומורשי החתימה מטעם חברת אתינה, הנתבעים 3 ו-7, הצהירו בבקשה לאישור בנייה מרוכזת לפי הוראת האגף 51 כ"א שהסכומים שישולמו על ידי המתיישב לחברת הבנייה יהיו לצורכי בניית הבית בלבד. בנוסף הוצהר על ידי מורשי החתימה שחברת הבנייה לא תעביר במישרין או בעקיפין לאגודה או לכל גורם אחר סכום כלשהו (דוגמא לבקשה לאישור בנייה מרוכזת מיום 11.8.2004 צורפה כנספח 15 לכתב התביעה).

רמ"י טוענת שבתחילה הוסכם בין כפר דניאל לחברת אתינה על גבייה גלויה של כספים מהמשתכנים בהרחבות. לאור החלטות רמ"י נאלצו כפר דניאל וחברת אתינה לחפש דרכים מתוחכמות להמשיך בביצוע הגבייה שהפכה לאסורה. לפיכך נכרתו עם המשתכנים בהרחבה הסכמים חלופיים אליהם צורף נוסח החוזה שבוטל כביכול לצרכים פרשניים, נחתמו עקרונות יישום חדשים להסכמים הקיימים ועוד.

לטענת רמ"י, בשנת 2010 היא הצליחה למצוא ראיות מהימנות לכך שבעסקה שנכרתה עם משפחת זומר נגבו כספים אסורים. בשנת 2010 נחשפה לעיני רמ"י השגה שהגישה משפחת זומר על שומת מס רכישה שכללה את הכספים האסורים כחלק מהתמורה ששולמה בגין המגרש. בנימוקי ההשגה הודו הרוכשים שהסכם שירותי הבנייה הוא חוזה למראית עין בלבד וכי הוסכם מראש שיבוטל בסמוך לחתימתו. בנוסף נטען בהשגה שהמקדמה ששולמה מכוח ההסכם לא תוחזר ותהווה מעין דמי תיווך לאגודה או לחברת אתינה. ההשגה נדחתה. לערר שהוגש על ידי משפחת זומר על דחיית ההשגה צורף מסמך שנחזה להיות מכתב חברת אתינה למומלצי האגודה ובו פירוט התשלומים הצפויים בגין ההתקשרות לרכישת זכויות במגרש ההרחבה. בין יתר התשלומים נכלל תשלום לחברת אתינה בעבור מקדמה על חשבון שירותי הבניה. בעסקת זומר סכום זה נאמד ב-266,000 ₪. מדובר בסכום אסור בגבייה. רמ"י טוענת בנוסף שבמהלך הכנת התביעה איתרה בתיקיה תצהיר המשתכנים עמוס ואסתר בוטביקה מיום 18.10.2004 ממנו עולה שהם שילמו לחברת אתינה 152,800 $. אף תשלום זה שולם כביכול עבור בנייה מרוכזת, שמעולם לא בוצעה ולא נועדה להתבצע. המדובר בכספים אסורים. רמ"י טוענת שמסמכים אלה מראים דפוס פעולה ברור, קבוע ושיטתי של גביית כספים אסורים ממשכנים באמצעות מנגנון הבנייה המרוכזת. בהרחבת כפר דניאל אף מתיישב מלבד מקורבי חברת אתינה והבנים הממשיכים לא קיבל אפשרות בחירה בין בנייה עצמית למרוכזת. זאת למרות הקבוע בהוראת האגף מספר 51 כ"א שצמצמה את האפשרות לבנייה מרוכזת רק למחצית מהמגרשים.

היחידים שלהם אפשרו לבנות בבנייה עצמית הם אנשי אתינה ומקורבי כפר דניאל וחברת אתינה. באופן זה זכו אנשי אתינה במגרשים נטולי כספים אסורים. אנשי אתינה סחרו בזכויותיהם במגרשים ומכרו אותם לאחרים במחיר השוק המלא שלהם, הכולל גם את מרכיב הכספים האסורים. הפער בין התמורה ששילמו אנשי אתינה עבור מגרשיהם ללא כספים אסורים ובין מחיר המכירה בערך השוק הכולל גם את הכספים האסורים, משקף את התעשרותם או התעשרות חברת אתינה או כפר דניאל, גם ממגרשים שבהם לא נגבו לכאורה כספים אסורים. הנתבעים פעלו באמצעות המקורבים – אנשי קש שרשאים פורמאלית לקבוע את התמורה בגין מכירת זכויותיהם תוך ניצול מסך ההתאגדות של חברת אתינה. רמ"י טוענת שידוע לכל שהקצאת המגרש למתיישב נועדה למגוריו ולמגורי משפחתו כדי להצעיר את אוכלוסית הכפר ולא כדי לסחור במקרקעין.