מדינת ישראל נ' בן צבי ואח'

פסק דין

לפניי תביעה לפינוי וסילוק יד של הנתבעים ממקרקעין המנוהלים ע"י התובע ולהשבת מצב המקרקעין לקדמותו בהריסת כל הבנוי עליהם.

טענות הצדדים:

התובע טוען כי מכוח חוק יסוד: מקרקעי ישראל הוא מההל את המקרקעין המצויים במושב נטף וידועים כגוש 29888 חלקה 1 הרשומה על שם קרן קיימת לישראל וגוש 29904 חלקה 3 הרשומה על שם רשות הפיתוח (להלן – "המקרקעין", נסחי רישום צורפו כנספחים א, ב לכתב התביעה). התובע נתן לנתבע 1 (להלן-"הנתבע" הרשאה לשימוש במקרקעין לתקופה החל משנת 1988 ועד ליום 26.9.2005 במקרקעין בשטח של 5,500 מ"ר עבור משתלה. זאת על פי חוזי הראשה שנחתמו בין התובע לנתבע והתחדשו מידי שלוש שנים. בחוזה ההרשאה האחרון שנחתם ביניהם רטרואקיבית ביום 27.7.05 לתקופה החל מיום 30.6.2002 ניתנה הרשאה עד ליום 29.6.2005 (נספח ג לכתב התביעה, להלן-"החוזה האחרון") והוגדל בו שטח ההרשאה ל- 6,500 מ"ר (ייקרא להלן- "שטח המשתלה").

עם תום תקופת ההרשאה לפי החוזה האחרון, לא נחתם חוזה נוסף ולפיכך טוען התובע כי הנתבעים מסיגי גבול בשטח המשתלה מאותו מועד ואילך. בנוסף, מחזיקים הנתבעים במבנה בו מופעלת מסעדה (להלן-"המסעדה") המצויה במקרקעין בבעלות פרטית בחלק ממגרש 18 בגוש 29982 שטח פרטי אך חלק מהמסעדה נבנה על שטח המשתלה ללא הסכמה של התובע (נספחים ד-ה לכתב התביעה). התובע הוסיף וטען כי התנהל מו"מ בין הצדדים להסדרת הרשאה לתקופה נוספת אך על פי הוראות חוק חובת מכרזים, קיימת חובת עריכת מכרז ולא חל על הנתבעים אחד מסעיפי הפטור ממכרז שנקבעו בחוק. פניותיו של התובע לנתבעים לפינוי המשתלה לא נענו בחיוב (נספחים ו-ז לכתב התביעה) ומכאן התביעה.

התובע טוען כי ישיבתם של הנתבעים במשתלה היא בניגוד לחוזה ההראשה האחרון לפיו היה עליהם לפנות את המשלתה בתום תקופת ההראשה (סעיפים 10-11 לחוזה האחרון). ליחלופין נטען כי ככל שייקבע כי ניתן לנתבעים רישיון לשימוש במקרקעין, הריהו בטל בהגשת התביעה. לפיכך, התבקש סעד של פינוי וסילוק יד של הנתבעים משטח המשתלה והחזרת מצב המקרקעין במשתלה לקדמו בהריסת כל הבנוי והמחובר אליהם. בנוסף, ביקש התובע רשות לפיצול סעדים על מנת שיהיה בידו לתבוע דמי שימוש ראויים בגין השימוש במקרקעין מהמועד שבו הופסקו התשלומים לפי החוזה האחרון ועד מועד הפינוי בפועל.

הנתבעים דוחים את טענות התובע. היעדר סעיף בחוק חובת מכרזים הפוטר מקיום מכרז להמשך השימוש שלהם במשתלה הוא טעם פרוצדורלי שאין בו כדי לבסס את הדרישה לפינוי וסילוק יד בהריסת המשתלה . הפעלת המשתלה מבוכת מבורכת ומבטאה את תכלית תפקידו של התובע הלכה למעשה בניהול מקרקעי המדינה. בסמוך לתחילת שנות ה- 80 הקים הנתבע משתלה בשטח פרטי באזור נטף . עקב צמיחה טבעית הוא פנה לתובע על מנת לחכור ממנה מקרקעין בסמוך ובצמד למקרקעיו הפרטיים. בהתאם לכך, מחודש נובמבר 1988 ועד היום הוא מחזיק בשטח המשתלה בהתאם לחוזי ההרשאה שנקבעו ל-3 שנים בכל פעם, הוא השטח מושא התביעה. פניותיו לתובע שוב ושוב, על מנת לקבל היתר בניה למבנים במשתלה ולהסדיר את תשלום שומה ואת החריגה של המסעדה לתוך שטח המשתלה , לא נענו והיתה סחבת תמוהה בטיפול לדידו.

הנתבעים טענו כי המשתלה מהווה מקום למחקר ופיתוח של צמחים המוכר ע"י גופים מובילים במדינה בתחום , לרבות משרד החקלאות (נספח א לכתב ההגנה). המשתלה, הפכה למשק חקלאי המפרנס כשמונה משפחות . זאת ועוד, הנתבעת 2 (להלן-"הנתבעת") הקימה עוד לפני 15 שנה מסעדה ייחודית ומוערכת בנחלה שבבעלות הנתבעים הפתוחה לקהל רק בסופי שבוע. בדיעבד התברר כי שטח קטן מהמסעדה חורג מהנחלה ונבנה בשגגה , עקב טעות במדידה, בשטח המשתלה שהוחכר לנתבע ע"י התובע. משהוברר הדבר, פנו הנתבעים לרשויות התכנון והבניה וכן לתובע בכדי להסדיר את העניין. דא עקא, התובע נמנע מלחתום על התוכניות האדריכליות שהוכנו על פי הצעת התובע ובהתאם למטרותיו וצרכיו ומבלי שהיתה התנגדות מצידו להסדרת העניין.

סירובו של התובע להסדיר חכירה של המשתלה לנתבעים הביא לפנייתם אליו על מנת להאריך את החוזה ההרשאה. לשיטת הנתבעים, כבר בשנת 1993 סרב התובע סרב לחדש את חוזה ההרשאה ללא כל נימוק למרות שהודיע כי אין לו התנגדות להמשך ישיבת הנתבע במשתלה (מכתב מטעם הנתבעים ליועץ המשפטי של התובע , נספח ב לכתב ההגנה). התובע הגיש תביעה לסילוק יד של הנתבע מהמשתלה בת.א. 24097/97 וניתן תוקף של פסק דין להסכם פשרה שהושג בין הצדדים (נספח ז' לכתב ההגנה, להלן-"הסכם הפשרה") . לפי הסכם הפשרה, ניתנה רשות לנתבע להמשיך להחזיק במקרקעין לתקופה נוספת בכפוף לתשלום דמי שימוש לתובע רטרואקטיבית משנת 1994 .

הנתבעים טענו כי החוזה האחרון נחתם רטרואקטיבית בתאריך 27.7.2005 ופקע כחודש לפני מועד החתימה עליו דבר המעיד על התנהלות התובע ויצירת סחבת מצידו.

לעניין השומה טענו הנתבע כי בתחילת שנת 2005 הוא הביא את השגותיו כנגד השומות שנערכו לשטח המשתלה בהיעדר הבחנה בהן בין סוגי המשתלות. משתלת גידול ומשתלת מכירה. הדרישה לחייב אותו בדמי שימוש על המרכיב המסחרי במשתלה, למרות שהמשתלה משמשת רק לגידול שתילים ואינה פתוחה לקהל מהווה לדידו אפליה כלפיו לעומת אחרים. השומה היא גם בניגוד לחוזי ההרשאה הקודמים בהם השומה נערכה לפי שימוש חקלאי בלבד ולא מסחרי. השמאית מטעם התובע השתכנעה מטענות הנתבע והוסכם על עריכת שומה פרטית שהוגשה בתאריך 4.9.2005 (נספח ט לכתב ההגנה). מאותו מועד ועד היום, לא ניתן מענה מהתובע לעניין גובה השומה למרות פניות חוזרות ונישנות שלו אליו.

הנתבע טוען כי בחודש אוגוסט 2006 העלה התובע לראשונה טענה בדבר קושי בהמשך החזקה שלו בשטח המשתלה לאור חוק חובת המכרזים אף שהוא מחזיק במקום כדין מזה 18 שנה. הצעות להסדרת המשך ישיבתו שם נידחו ע"י התובע מנימוקים פורמאליים (נספחים יד-כב לכתב ההגנה). בנוסף טענו הנתבעים, כי אין דרישה של מאן דהוא לשטח המשתלה וככל שתתקבל התביעה, המקום יישאר שומם. המשך קיום המשתלה ראוי ונידרש בנסיבות העניין וניתנו התחייבויות של התובע להמשך ישיבתם בה לאורך השנים. לפיכך, יש להורות לתובע להסדיר את המשך ההחזקה בחוזה הרשאה כדין במתן פטור ממכרז ולחילופין, לאפשר להם לגשת למכרז ללא פינוי מראש של המשתלה. יש להורות גם לתובע לחשב את דמי השימוש במקרקעין כמשתלה לגידול רטרואקטיבית משנת 1994.

דיון ומסקנות :

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן – "חוק המקרקעין") מסדיר בפרק ג' את ההגנה על בעלות והחזרה במקרקעין. תכליתו, להסדיר את היחסים בין בעל מקרקעין ומחזיק כנגד מסיג גבול וכן של מחזיק כדין כנגד תופס חזקה. סעיף 16 לחוק המקרקעין מעגן את זכותו של בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם וקובע: "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". בסעיף 21 נקבע: "(א)הקים אדם מבנה או נטע נטיעות (להלן – "הקמת מחוברים") במקרקעין של חברו בלי שהיה זכאי לכך על פי דין או לפי הסכם עם בעל המקרקעין, הברירה בידי בעל המקרקעין לקיים את המחוברים בידו או לדרוש ממי שהקים אותם (להלן - המקים) שיסלקם ויחזיר את המקרקעין לקדמותם. בס"ק ב נקבע: "בחר בעל המקרקעין לקיים את המחוברים בידו, עליו לשלם למקים את השקעתו בשעת הקמתם או את שוויים בשעת השימוש בברירה לפי סעיף קטן (א), לפי הפחות יותר".

חוק המקרקעין נותן הגנה לבעלים של קרקע מפני המחזיק בה בפועל שלא מכוח זכות שבדין כאמור בסעיף 16 לחוק המקרקעין (ראו: בג"ץ 10302/07 טל בניה והשקעות קרני שומרון נ' שר הביטחון). ההוראה מעדיפה את זכותו של הבעלים על המקרקעין להחזיק בקרקע על פני מסיג גבול אחר ומקנה להם זכות תביעה לסילוק ידו של הפולש (רע"א 5518/98 יצחק יוסף נ' אביגדור עוקשי , פ"ד נה (3) 294) ; ע"א 127/77 מלכה קפה נ' יוסף לוי, פ"ד לא(3) עמ' 464 בפסק דינה של השופטת מ' בן-פורת). בהתאם לאמור, זכאי בעל מקרקעין לדרוש את מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין וכן את סילוקו של כל דבר שיש בו משום הפרעה לשימוש במקרקעין (רע"א 6339/97 משה רוקר נ' משה סלומון , פ"ד נה (1) 199). על התובע להוכיח את זכותו שלו להחזיק במקרקעין וכי לא עומדת לנתבעים זכות להחזיק בהם. סעיף 21 לחוק המקרקעין, נועד להסדיר הסגת גבול במקרקעי הזולת בדרך של בניה או נטיעה בהם וקובע כי בידי הבעלים לבחור אם לקיים את המחוברים בידו או לדרוש ממי שהקים אותם שיסלקם ויחזיר את המקרקעין לקדמותם. זאת ועוד, בהתאם לסעיף 19 לחוק המקרקעין קיימת זכות תביעה פוססורית למחזיק במקרקעין לצורך השבת המצב לקדמותו, כל אימת שהחזקה בקרקע ניטלה ממנו שלא כדין (רע"א 5518/98 יצחק יוסף נ' אביגדור עוקשי ואח' , פד"י נה(3) עמ' 307).

בעניינינו, לא התעוררה מחלוקת בשאלת היות התובע בעל הזכויות במקרקעין לצורך ניהול מטעם הבעלים (סעיף 4-5 לכתב ההגנה). טענתם של הנתבעים היא כי הם אינם בגדר פולשים שכן החזקתם בשטח המשתלה מלכתחילה היתה בהסכמת התובע ללא פגיעה בזכויותיו של התובע (סעיפים 83 ו- 85 לכתב ההגנה). בחלוף תקופת החוזה האחרון לאחר 17 שנים של שימוש פנה אליהם התובע בשפה רפה וטען כי ידיו כבולות ונכפה עליו לדרוש את פינוי המקרקעין (סעיפים 88 ו- 91 לכתב ההגנה). לאור המחלוקת בשאלת זכותם של הנתבעים להמשיך להחזיק בשטח המשתלה, בחנתי את חוזה ההרשאה.

חוזי ההרשאה:

חוזה ההרשאה האחרון שנחתם בתאריך 27.7.2005 קבע כי ההרשאה היא עד ליום 29.6.2005 (ראו סעיף ההגדרות בחוזה), קרי: במועד שקדם למועד החתימה על החוזה. הנתבע העיד כי אין מחלוקת כי משנת 1988 הוא חותם על חוזי הרשאה וכי החוזה האחרון נחתם לתקופה רטרואקטיבית והסתיים בתום חודש יוני 05' (עמ' 61 שורות 30-34) והודה, כי לפי החוזה היה עליו לפנות את שטח המשתלה בתום תקופת ההרשאה (עמ' 62 שורות 19-20 ) , אמור בסעיף 11(ג) לחוזה בהפנייה לסעיפים 10א.ב. וההתחייבות להחזיר את המקרקעין כשהם פנויים מכל חפץ ואדם (סעיף 10(א)(3) לחוזה). הנתבע אישר בחקירתו כי חתם על החוזה ואינו חולק על תוכנו. בה השעה , טוען הנתבע כי החתימה לא היתה מרצונו החופשי כי אם כאשר הוא כדבריו "כאשה מוכה" (עמ' 62 שורה 31 , עמ' 63 שורות 1-7).

חזקה על מי שחותם על חוזה, שהוא מכיר אותו ומסכים לתוכנו (ע"א 16/80 לולו נ' סלומון, פ"ד לז(4), 70, 73 (1983). חתימתו של אדם על מסמך מהווה עדות לכך שהוא קרא אותו, הסכים לאמור בו, והיה מודע למשמעות ולתוצאות חתימתו ולפיכך, אין הוא יכול להתנער ממנו (ע"א 1513/99 דטיאשוילי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד נד(3) 591, 594). הדבר מקבל משנה תוקף כאשר עסקינן במסמכים בענייני מקרקעין שכן, ההיגיון מחייב שהחתימה לא תעשה בהיסח הדעת (ע"א 6645/00 ערד נ' אבן, פ"ד נו(5) 365, 375-376; רע"א 11519/04 לבקוביץ' נ' בנק הפועלים בע"מ [פורסם בנבו]). הנתבע, גם לא ביקש לבטל את החוזה האחרון או להצהיר על בטלותו ולא השתכנעתי מעדותו כי היה אנוס לחתום עליו מחמת התנהגותו של התובע (ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' זהבה לופו, פ"ד נד(2) 559, עמוד 570).

בנסבות אלו, אני קובעת חוזה ההרשאה האחרון מחייב את הנתבע ולפיו, הסתיימה תקופת ההרשאה. יחד עם זאת, בחנתי את טענתו לפיה למרות החוזה שנחתם על ידו, נאמרו לו דברים שונים בע"פ ויש ליתן להם משקל שאינו פחות מהאמור בחוזים הכתובים (עמ' 68 שורה 1).