פסק דין
ערעור וערעור שכנגד על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב (כב' המפקחת מירה אריאלי) ב – ת/10/49, מיום 12.12.2010. בהתאם להחלטה חוייבו המערערים והמשיבים שכנגד (להלן – "המערערים"), בין היתר, להשיב על חשבונם את גובה המרתף שבבעלותם שהועמק על ידם בחפירות, מגובה של 2.50 מ' לגובה של 2.30 מ', וזאת תוך פיקוח הנדסי של קונסטרוקטור שיועסק על ידם ועל חשבונם. כן חוייבו המערערים להסיר על חשבונם את רצפת העץ (ה"דק") מהחצר הפנימית בבניין ולכסות את רצפת החצר הפנימית באדמה וחצץ. כמו כן חוייבו המערערים לשלם למשיבה והמערערת שכנגד (להלן – "המשיבה") הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.
המערערים טענו כי שגתה הערכאה קמא בפסק דינה, שכן החפירה בתוך הנכס שבבעלותם אינה נוגעת לרכוש המשותף. עוד טענו שגם אילו היה אזור החפירות מוגדר כרכוש משותף אין בכך בכדי להוות פגיעה ברכוש המשותף של הבניין, שכן לא נגרם לדיירי הבניין כל נזק, ולא ניזוקו יסודות הבניין וההארקה. באשר לרצפת הדק טענו המערערים כי אינה פוגעת בבניין, או בדייריו, וכי פעולתם גרמה רק להשבחת הנכס באופן שלא מונע מיתר דיירי הבניין להנות אף הם מהנכס המושבח.
המשיבה לעומת זאת טענה כי המערערים משתמשים ברכוש המשותף באופן הפוגע בבניין, גורם נזק ליסודות הבניין ולהארקה, ומפריע לשימושם הסביר ברכוש המשותף.
בערעור שכנגד שהגישה המשיבה טענה כי יש להשיב את גובהו של המרתף לגובהו המקורי האמיתי, שהיה לשיטתה 2.20 מ', ולא לגובה של 2.30 מ' כפי שקבעה המפקחת. עוד טענה המשיבה בערעור שכנגד כי על מערערים להשיב מצב הנכס לקדמותו גם בכל הקשור לחלונות חדשים שנפתחו וחלונות קיימים שהוגדלו ע"י המערערים וגם ביחס למרזבים שהוסטו ע"י המערערים עקב הרחבת חלונות אלו.
דיון
אתחיל בטענה מקדמית של המערערים, כי עפ"י הפסיקה היה על המשיבה להגביל ערעורה שכנגד רק לנושאים שבהם עסק הערעור העיקרי.
ב-ע"א 2792/03 אליעזר יצהרי נ' טל אימפורט בע"מ (לא פורסם), בס' 15 לפסה"ד, נקבע:
"הלכה מושרשת היא עימנו, שבמסגרת ערעור שכנגד מוגבל בעל דין להעלאת נושאים שיש להם זיקה לעניין שבהודעת הערעור הראשי. השיקול המרכזי שבבסיס כלל זה הובהר לא אחת על ידי בית משפט זה. כך למשל פסק כבוד השופט ד' לוין בפרשת יעד אלקטריק (ע"א 3868/90 יעד אלקטריק שירות וביצוע עבודות חשמל בע"מ נ' לה טלמכניק אלקטריק ס.א., פ"ד מה(1) 256):
"שלא כבעניין תביעה שכנגד, אשר בה די, כאמור, בזהות בין בעלי הדין לצורך האפשרות להגישה, הרי לגבי ערעור שכנגד נדרשים זיקה וקשר לעניין שנזכר בהודעת הערעור הראשי, כדי שתותר הגשתו של ערעור שכנגד. ההבדל בין שני העניינים מסתבר מאוד: אם התביעה שכנגד לא באה לעולם אלא כדי למנוע ריבוי משפטים בין אותם אנשים, וממילא קבעה סדרים כדי שבין אותם בעלי דין יתנהלו בצוותא חדא גם משפטים בעניינים השונים זה מזה, הרי ככל שהדברים אמורים לגבי ערעור שכנגד - לא כך הם פני הדברים. כאמור לעיל, בעצם האפשרות להגיש ערעור שכנגד מוענקת פריווילגיה למי שיכול היה לערער בערעור ראשי ולא עשה כן לחרוג מפרקי הזמן הקצובים לו להגיש ערעור רגיל, ופריווילגיה זו מהווה גם כעין שוט כלפי הצד שכנגד החפץ בהגשת ערעור ראשי מצדו. דין הוא, שזכות זו לא תהא כלפי כל עניין שלבו של המערער שכנגד חפץ בו, אלא בהיות הערעור שכנגד סמוך על שולחנו של הערעור העיקרי, ולשם הגשמת מטרותיו - שומה עליו שיהא באותו עניין בו עוסק הערעור העיקרי" (שם, בעמוד 263).
נושא החלונות והמרזבים לא הועלה בין נימוקי הערעור. הוא נושא שונה ועצמאי לחלוטין מעניין החפירה במרתף והוא אף בוצע במועד אחר. משכך, ברי כי יש לדחות את הערעור שכנגד ביחס לעניין החלונות והמרזבים, ולהותיר את הערעור שכנגד ביחס לסוגיית גובה המרתף בלבד.
אשר לגובה המרתף - על נושא זה מערערים שני הצדדים. כאמור, המערערים טוענים כי אין להשיב המרתף לגובה של 2.30 מ' אלא יש להשאירו בגובהו הנוכחי – 2.50 מ', ואילו המשיבים טוענים בערעור שכנגד כי גובה המרתף המקורי הוא 2.20 מ', והמערערים הנמיכו רצפת המרתף בשני שלבים: שלב ראשון בוצע בשיפוצים של פברואר 2008, שאז הונמכה רצפת המרתף ב- 10 ס"מ, מ-2.20 מ' ל– 2.30 מ', ושלב שני בוצע בשיפוצים של פברואר 2010 בו הונמכה רצפת המרתף מ– 2.30 מ' ל– 2.50 מ'.
המפקחת קבעה בפסק דינה כממצא עובדתי כי גובה המרתף לפני ביצוע החפירה ע"י המערערים היה 2.30 מ'. קביעתה של המפקחת בדבר גובה המרתף לפני ביצוע החפירות היא קביעה עובדתית. טוען ב"כ המערערים כי החלטה זו התבססה על חוות דעת המומחה מטעם המשיבה, הוא המהנדס וינלס, ולשיטתו חוו"ד זו שגויה. עיון בהחלטת המפקחת מלמד כי לא זה הנימוק היחיד וכי ההחלטה רחבה, מנומקת היטב ומעוגנת בראיות הבאות:
תשריט הבקשה להיתר שהוגש ע"י המערערים עצמם לעירייה ביום 28.10.08, ובו מצויין מפורשות כי גובה המרתף באותה העת היה 2.30 מ' (ת/21 בתיק מוצגי המשיבה).
החלטת ועדת המשנה לתכנון ובניה בבקשה שהגישו המערערים להיתר חורג לשימוש בעיריית ת"א מיום 18.5.09 הקובעת מפורשות כי גובה המשרד (המרתף) בעת בקשת ההיתר היה 2.30 מ' (ת/18 בתיק מוצגי המשיבה).
עדותו של הדייר יורם רבין שתיאר כי ראה חפירה אינטנסיבית במרתף, עמוקה יותר מ – 10-15 ס"מ שטענו המערערים כי ביצעו, ושכללה גם הוצאת אדמה בנוסף לחול (שהיה מתחת לבלטות).
עדותו של הדייר אליעזר קריינר שתיאר חפירות אינטנסיביות שבוצעו במרתף בעומק 35 ס"מ, וציין כי אחד הפועלים אמר לו במפורש שהורו לו להעמיק את המרתף עד לגובה של 2.5 מטר. מעדות זו עולה כי המטרה הייתה מלכתחילה להעמיק המרתף עד לגובה זה, וזאת בניגוד גמור לגירסת המערערים בפני המפקח כי רצו רק לפרק את הריצוף הקיים ואת מילוי החול שתחתיו בגלל שקיעת בלטות, ללא חפירה מעבר לכך ורק בדיעבד החליטו שלא להחזיר את הריצוף ולהשאיר בטון בלבד, על מנת שיישמר גובה של 2.50 מ'. זאת לשם מילוי הדרישות לצרך שינוי הייעוד ממחסן למשרד.
תשריט הבית המשותף שנערך בשנת 1959 בסמוך לבניית הבית, בו לא קיימות מדרגות ירידה למרתף הבית, ומכאן עולה כי המרתף היה באותו מפלס של חדר המדרגות.