לנדסהוט נ' וינוגרד ואח'

פסק דין

1.בפניי שתי תביעות שהגישו הצדדים האחד כנגד משנהו. התביעות אוחדו לפי תקנה 520 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד- 1984 ונידונו בפניי. בתביעה הראשונה ( מס' 13728-12-09), עתר התובע שם, ראובן לנדסהוט (להלן :"התובע") לחייב את הנתבעים באותה תביעה, ענת ורונן וינוגרד (להלן:"הנתבעים") לשלם לו סך 32,400 ₪ בגין דמי שכירות עבור ארבעה חודשי שכירות שלא שילמו הנתבעים, ואילו בתביעה השנייה, זו שהגישו הנתבעים (בתביעה מס' 7419-05-09), עתרו הם לחייב את התובע לשלם סך 238,877 ₪.

2.ביום 2.7.2007 נכרת חוזה שכירות, לפיו השכיר התובע לנתבעים את הבית המצוי ברחוב ההגנה בזכרון יעקב (להלן :"הבית"). עפ"י ההסכם, הושכר הבית הנ"ל לתקופה בת שנה מיום 1.9.07, כאשר לנתבעים ניתנה זכות ברירה (אופציה) לשכור את הבית לשלוש תקופות נוספות בנות שנה כל אחת (סעיף 14 להסכם השכירות- נספח א' לתצהיר עדות ראשית מטעם התובע).

3.לאחר תום שנת השכירות הראשונה, ולאחר שהנתבעים הודיעו לתובע על רצונם לממש את האופציה לשכור את הבית לשנה נוספת, ביום 29.8.08 שלחו הנתבעים לב"כ התובע, דאז, מכתב, ובו הם מלינים על שהתובע אינו עורך "התחשבנות" עימם. הנתבעים טענו, כי הם זכאים לקזז מדמי השכירות המגיעים לתובע בגין השנה השנייה סך 4,860 ₪ בגין עיכוב במסירת הבית לידי הנתבעים עם תחילת שנת השכירות הראשונה, סך 23,000 ₪ בגין השקעות חיוניות בנכס, וסך 15,000 ₪ בגין נזק שנגרם לתכולת הבית בגלל העובש והרטיבות בבית. לפיכך ביקשו הנתבעים לקזז מדמי שכירות המגיעים לתובע בגין שנת השכירות השנייה סכום המהווה דמי השכירות עבור ארבעת חודשי-השכירות הראשונים בשנה השנייה ולפיכך, ביקשו הנתבעים לשלם דמי שכירות בגין שמונה חודשי שכירות בלבד בשנה השנייה. למכתבם הנ"ל צירפו הנתבעים שמונה שיקים ע"ס 8,100 ₪ כ"א, כאשר זמן פירעונו של הראשון הוא 15.1.09 (ראו המכתב הנ"ל- נספח ג' לתצהיר התובע מיום 10.8.09 והעתקי השיקים- נספח ד' לאותו תצהיר).

4.בעקבות המכתב הנ"ל, התנהלה חלופת מכתבים בין ב"כ התובע דאז לבין ב"כ הנתבעים, כאשר מחד- טוען התובע, כי יש בקיזוז הסכומים הנ"ל משום הפרה להסכם השכירות בין הצדדים, וכי מעולם לא הוסכם כי הנתבעים יבצעו עבודות בבית ע"ח התובע, ואילו הנתבעים טוענים, כי התובע התחייב בפני הגב' יפה שגיב, אמה של הנתבעת, כי הוא ישא בכל הוצאות הנתבעים בגין השקעות ותוספות בבית, והוא ישלם בגין ההשבחות בנכס.

5.ביום 14.12.08 הגיש התובע כתב תביעתו, בגדרו עתר לפינוי הנתבעים מן הבית ולחייבם לשלם סך 32,400 ₪ המהווים דמי השכירות המגיעים לו בגין ארבעת החודשים הראשונים בשנת השכירות השניה. לטענת התובע בכתב תביעתו, הפרו הנתבעים את הסכם השכירות, כאשר לא שילמו דמי השכירות במלואם. כמו-כן טען התובע, כי הוא ביטל את הסכם השכירות לאור הפרתו, ואף על פי כן, לא פינו הנתבעים את המושכר (ראו סעיפים 5-13 לכתב התביעה שהגיש התובע).

6.הנתבעים הגישו בקשת רשות להגן, בה העלו טענתם, לפיה התחייב התובע לשאת בכל ההוצאות שיוציאו הנתבעים לצורך הבאת הבית למצב ראוי למגורים (סעיף 6 לבקשה), ולפיכך התובע הוא שהפר את הסכם השכירות. כמו-כן טענו הנתבעים, כי יש לקזז מכל סכום המגיע לתובע את הסכומים שהוציאו הנתבעים בגין השקעות ואת נזקיהם המפורטים בבקשתם למתן רשות להגן .

7.בהסכמת הצדדים מיום 12.5.09 הוסכם, כי הנתבעים יפנו את הבית עד ליום 31.8.09 (דהיינו עד תום שנת השכירות השנייה) ותינתן להם רשות להביא ראיותיהם לגבי התביעה הכספית שהגיש התובע.

8.באותו היום שבו הגיעו הצדדים להסכמה, כאמור, הגישו הנתבעים תביעה לבית משפט זה (היא התביעה נשוא ת.א 7419-05-09), בגדרה עתרו הנתבעים לחייב את התובע לשלם להם סך 238,877 ₪. כך הפכו טענות הנתבעים לקיזוז סך 32,400 ₪ לתביעה ע"ס 238,877 ₪, סכום העולה על דמי השכירות ששילמו הנתבעים בתקופת 24 החודשים בהם שהו בבית.

9.כאמור, שתי התביעות אוחדו ונידונו בפניי.

טענות הצדדים:

10.אין חולקין, כי הנתבעים שהו בבית, מכח אותו הסכם שכירות, לתקופה בת 24 חודשים, וכי הם לא שילמו בגין ארבעת החודשים הראשונים (ראה בקשת רשות להגן מטעם הנתבעים). אין חולקין, כי אין טענת הגנה כנגד חובת הנתבעים לעצם תשלום דמי השכירות עבור ארבעת חודשי השכירות הראשונים בשנת השכירות השנייה, וכי טענתם היחידה היא, שיש לקזז מדמי השכירות סכומים המגיעים לנתבעים, ואשר פורטו בבקשת רשות להגן מטעמם, ולאחר מכן, בכתב התביעה שהגישו הנתבעים (ראו הצהרת הצדדים בעמוד 20 לפרוטוקול).

11.המחלוקת, אפוא, היא, כלום מגיע לנתבעים הסכומים המפורטים בבקשת רשות להגן מטעמם ובכתב התביעה שהגישו. לצורך הכרעה בשאלה זו, נסקור תחילה טענות הנתבעים בכתב תביעתם והסכומים להם עותרים.

12.בכתב תביעתם, טענו הנתבעים, כי ביום 2.7.2007 נחתם ההסכם בין הצדדים, וכי להסכם זה צורפה תוספת לחוזה (נספח א-2 לכתב התביעה שהגישו הנתבעים, שעל סעיפיה נעמוד להלן), וכי "כבר בשלב זה התחייב הנתבע (התובע נ-ג') בפני הערבה והתובעים (הנתבעים -נ.ג), כי הוא לוקח על עצמו לשאת בכל ההוצאות שיוצאו על הנכס ובכל התיקונים בכדי להביא את הבית לכדי שיהיה תקין ובמצב ראוי למגורים (סעיף 8 לכתב התביעה שהגישו הנתבעים).

13.לטענת הנתבעים, נמסר להם הבית בעיכוב מה, כאשר מועד מסירת החזקה נדחה מפעם לפעם, ולפיכך נאלצו הם "להיכנס לדירה רק ביום 18.9.07, דהיינו עיכוב של יותר משבועיים". לפיכך, טוענים הנתבעים, כי נגבו מהם דמי שכירות ביתר, בסך 4,860 ₪ (ראו סעיף 9 לכתב התביעה שהגישו הנתבעים).

14.הנתבעים טענו עוד, כי בחודש 11/07, בפגישה בין התובע לבין הערבה, הגב' יפה שגיב, אמה של הנתבעת, הבטיח התובע לפצות את הנתבעים "עבור ההוצאות הרבות וההשקעה הנחוצה בבית, אף מעבר לקבוע לתוספת להסכם.." בין היתר התחייב התובע, כי ידאג להתקין זיגוג כפול בחלונות הבית, יפצה הנתבעים בגין הוצאות בלתי סבירות ויטפל בבעיות הרטיבות ונזילות. כמו-כן נטען ע"י הנתבעים, כי התובע התחייב להתקין דק עץ בגינה, ולשלם עבור הוצאות כגון מקלחונים, מיזוג, חשמל, מערכת חיווט ועוד (ראו סעיף 11 לכתב התביעה). לטענת הנתבעים, התובע לא השתתף בסכום כלשהו, מלבד סכום הוצאות בסך 15,800 ₪ ששולם בשני תשלומים (ראו סעיף 12 לכתב התביעה שהגישו הנתבעים). בהמשך, הבטיח התובע להיפגש עם הנתבעים לצורך עריכת התחשבנות, ואולם, לטענת הנתבעים, התחמק התובע מלעשות כן (סעיף 13 לכתב התביעה שהגישו הנתבעים), עד אשר נפגשו הצדדים נפגשו מספר שבועות לפני תום תקופת השכירות, והסכומים שהציע התובע לא עלו בקנה אחד עם דרישות הנתבעים (סעיף 14 לכתב התביעה שהגישו הנתבעים).

15.הנתבעים טענו, כי משפקעה סבלנותם שלחו שמונה שיקים לב"כ התובע כאשר הם מודיעים, כי הם נמנעים מלשלם את ארבעת התשלומים הראשונים בגין דמי השכירות בשנת השכירות השנייה, ובעקבות כך הודיע התובע על ביטול ההסכם (נספח ג' לכתב התביעה שהגישו הנתבעים) ולאחר מכן הגיש התובע כתב תביעתו.

16.הסכומים להם טענו הנתבעים הם המפורטים להלן: סך 8,655 ₪ בגין התקנת מקלחונים; סך 4,600 ₪ בגין תשלום לקבלן מזגנים,לאחר שקבלן מטעם התובע לא השלים את העבודה; סך 1,000 ₪ בגין תשלום לחשמלאי; חיווט טלפונים, סך 6,768 ₪; סך 784 ₪ בגין חוב לחברת החשמל לתקופה המתייחס לתקופה שקדמה לתקופת השכירות; סך 3,100 בגין 50% מעלות רכישת ארונות המטבח; סך 1,500 ₪ בגין ניקיון וריסוס הבית; סך 365 ₪ בגין השלמת חסרים במטבח; סך 365 ₪ בגין רכישת פח זבל ותיבת דואר; סך 3,100 ₪ בגין התקנת סורגים שהנתבעים התקינו לאחר אישור התובע; סך 700 ₪ בגין הוצאות בדיקת המעלית ע"י מהנדס; סך 1,480 ₪ בגין התקנת מראות בשירותים; סך 700 ₪ בגין נזקי מים שנגרמו. כמו-כן טענו הנתבעים, כי הם זכאים להחזר השקעות שביצעו בבית ואלה הן: סך 5,500 ₪ בגין סגירת החניה בקירות גבס; סך 5,000 ₪ בגין פתיחת פתח בקיר בטון והתקנת החלון; סך 3,500 ₪ בגין בניית שני מחסנים במרפסת; סך 6,000 ₪ בגין בניית מזנון גבס ומדפי דיקורציה, סך 7,000 ₪ בגין התקנת מרכזיית טלפונים; סך 600 ₪ בגין הגדלת שולחן במטבח, סך 1,500 ₪ בגין התקנת אהילים.

17.הנתבעים שכרו שירותיו של מומחה מטעמם, אשר קבע, כי הוא מעריך את שווי ההשקעות הנ"ל, לצד השקעות נוספות המופיעות בחוות דעתו בסך 69,059 ₪ (ראו סעיף 30 לכתב התביעה שהגישו הנתבעים). בנוסף טענו הנתבעים, כי על התובע לשלם להם סך 3,200 ₪ בגין עלות חשמלאי מוסמך, אשר נדרש לבדוק את מערכת החשמל של הבית ולתקנה וסך 6,000 ₪ בגין שימוש במשאית עם מנוף לשם פינוי חפציהם של הנתבעים בעת פינוי הבית. לפיכך, הסתכמה חוות דעתו של המומחה, אינג' יוסי דודזון בסך בסך 78,259 ש"ח (ראו סעיף 31 לכתב התביעה שהגישו הנתבעים).

18.הנתבעים פנו לשמאי, גל (טל) שמאים בע"מ, לצורך עריכת חוות דעת להערכת נזקיהם בגין בעיות הרטיבות בבית ועפ"י חוות דעת זו, נזקיהם של הנתבעים עומדים ע"ס 105,758 ₪, בגין הנזקים שלהלן: סך 7,252 ₪ בגין מוצרי מרפא טבעיים עפ"י חשבונית, סך 4,000 ₪ בגין משחקי ילדים ובגין משחקי מחשב, סך 1,500 ₪ סכך לסוכה, סך 700 ₪ נזק לביגוד, וסך 2,500 ₪ בגין עבודת ניקיון. בפרק ב' לחוות הדעת קובע השמאי, כי נזקי הנתבעים בגין פינוי הבית בגין בעיות הרטיבות עומד ע"ס 34,206 ₪, ואילו בפרק ג' קובע השמאי, כי נזקי הנתבעים בשל הרטיבות בגין שכ"ד בקומות א' ו- ב' שלא נוצלו עומד ע"ס 48,600 ₪ וכן סך 5,000 ₪ בגין אובדן ימי עבודה לצורך המתנה לטיפול במעלית.