ליביס נ' ג'בור

פסק דין

לפני תביעה לתשלום סך 300,000 ₪ בגין נזקים והפרות שנגרמו למר אמיר ליביס (להלן:"תביעת ליביס" או "ליביס" לפי העניין) ותביעה שכנגד לתשלום שכר דירה בסך 39,200 ₪ שהוגשה ע"י הגב' מארי ג'בור (להלן:"תביעת ג'בור" או "ג'בור" לפי העניין)

העובדות שאינן במחלוקת או שהוכחו במאזן ההסתברות הנדרש:

ג'בור היא הבעלים של חנות הנמצאת ברחוב חסן שוקרי 6 בחיפה הידועה כחלקה 18 בגוש 12239 (בהסכם השכירות נרשם המספר הישן שהוא חלקה 50 בגוש 10838 ברם אין חולק בדבר זיהוי הנכס ושיוכו להסכם שבין הצדדים להלן:"החנות").

ביום 10.3.10 נחתם בין ג'בור לליביס הסכם שכירות ביחס לחנות למטרת ניהול עסק של מסעדה וממכר אוכל.

בהסכם הוגדרה החנות ("המושכר") כ"חנות בשטח 33 מ"ר בחזית הבניין".

בעת חתימת ההסכם היה ידוע ומוסכם על הצדדים כי החנות אמנם פנויה וריקה ברם איננה במצב הראוי לשימוש וכי ישנה בעיה בקשר להיתר בניה הנוגע לחנות, על כך ידעו לאחר ביקור משותף שנערך באגף רישוי העסקים בעיריית חיפה אצל הגב' קוטלר.

על בסיס נתונים מוסכמים אלו סוכם כי ג'בור תשתתף בהוצאות שיפוץ החנות בסך 28,000 ₪ שיקוזזו מתשלומי דמי השכירות ותעמיד על חשבונה נקודת חשמל.

בנוסף סוכם כי ג'בור מודעת לכך שהבעיה עם היתר הבניה מונעת מליביס לקבל רישיון עסק ולכן תפעל תוך 60 יום להגשת בקשה להיתר בניה כאשר לצורך כך היא הצהירה שכבר התקשרה עם המהנדס אמיר טנוס. ג'בור התחייבה לפצות את ליביס במידה והוא יאלץ לסגור את עסקו עקב אי קבלת רישיון עסק בגלל בעיית היתר הבניה אם ג'בור לא תדאג להגשת הבקשה כמוסכם.

ג'בור התחייבה לפעול ככל שתידרש ע"י המהנדס טנוס או העיריה לצורך קבלת ההיתר וכי היא תישא בכל ההוצאות הנדרשות לכך.

מר ליביס נכנס לחנות, תחילה שיפץ והתאים אותה לצרכיו ואחר כך החל לפעול בה במסגרת עסקית כאשר במקביל פעל להשגת שאר האישורים הנוגעים לקבלת רישיון העסק.

ליביס שכר את המהנדסת הגב' ריזמן-שני ופעל מול הגורמים בעירייה לקבלת רישיון העסק ונענה כי לא יינתן רישיון כל עוד לא יוסדר עניין חריגת הבנייה בחלק האחורי של החנות.

בתחילת שנת 2011 נפתח כנגד ליביס תיק פלילי 7/11 במסגרתו נדרש צו סגירה לעסק ובסופו הורשע ברם לאחר מאמצים ופניות הסכימה העיריה לתת לו רישיון עסק זמני ועל מנת שיוכל תוך פרק זמן זה להסדיר את עניין היתר הבניה. רישיון זמני ראשון הוצא לליביס ביום 3.8.11 ותוקפו עד 3.7.12 ורישיון זמני שני הוצא מיום 4.6.12 ועד 3.7.13.

רק בדיון שהתקיים לפני ביום 26.6.13 התברר כי הוגשה באמצעות המהנדס טנוס בקשה לקבלת היתר בנייה ביום 30.4.12, הוועדה המקומית דחתה אותה ביום 24.9.12.

לאחר שמיעת ההוכחות נדחתה בקשה נוספת של ליביס לקבלת רישיון זמני והוא נאלץ לסגור את עסקו. יש לומר כי הגם שמדובר באירוע שקרה לאחר סיום שלב ההוכחות, אפשרתי את הודעת ליביס בעניין ולו רק משום שהיה מדובר באירוע צפוי מאד נוכח מה שהתגלה במהלך הדיון קרי חוסר הסיכוי המוחלט לקבל היתר בניה ועל כך בהמשך.

נתונים ותנאים אלו-הם לב המחלוקת בתביעות שלפני, התביעות הכספיות של ליביס נוגעות במישרין למחלוקת הנ"ל ונראה כי גם מחלוקת בעניין פלישה ושימוש במחסן השייך לג'בור נולדה עקב ההתדרדרות ביחסים ואי העברת כספי השכירות השוטפים לג'בור.

כאן המקום לומר כי מול הדרישות הכספיות של ליביס, תובעת ג'בור דמי שימוש ראויים בגין פלישתו למחסן הנמצא בסמוך לחנות זאת ללא רשות כאשר המחסן איננו מהווה חלק מהחנות ומהסכם השכירות.

ג'בור הגישה את חוות דעתו של השמאי פרח שתיאר את המחסן אליו פלש ליביס כמחסן עורפי בשטח של 55 מ"ר במצב בינוני המצריך ריענון ובהתייחס לדמי שכירות המשולמים בעבור נכסים דומים בסביבה העריך את דמי השימוש הראויים ב-1100 ₪ לחודש. בחקירתו התקשה מאד השמאי פרח לתת תשובה ברורה האם יש לשנות ממסקנות חוות שעתו אם יתברר שההנחה העומדת בבסיסה שלמחסן יש היתר בניה שגויה. כפי שיתברר, העניין שוב איננו רלבנטי.

ליביס איננו מכחיש כי עשה שימוש חלקי במה שמכונה מחסן ברם לטענתו הדבר היה בהסכמת בניה של ג'בור שהיו מעוניינים כי הכניסה לאותו "מחסן" תיחסם בפני פולשים והעדיף כי ליביס ישמור עליו, במחסן אוכסנו גם חפציה של ג'בור וגם מעט חפצים של ליביס כאשר עם קבלת התביעה הוציא מצדו את חפציו והפסיק להשתמש במחסן.

ליביס הציג אישור יועץ המס מר חיראללה על פיו השקיע בשיפוץ החנות 104,422 ₪. בעניין זה יש לקחת בחשבון שבגין ההוצאות והפחת הייתה זכות לבצע קיזוזים מול רשויות המס ברם מסתבר שההכנסות מהחנות היו נמוכות מאד ובמגמת ירידה (ולכן ספק אם ליביס הגיע לסף המס המאפשר לו קיזוז).