פסק דין
כתבי הטענות
1. התביעה היא לסילוק יד.
על פי כתב התביעה הנתבע הינו בנו של אסחאק אבו ג'בנה אשר ביחד עם שני אחיו היה בעלים של נכס בשיח ג'ראח. חלק מיורשי שני האחים האחרים מכרו את זכויותיהם בנכס לתובעת ועל פי פסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי הפכה התובעת להיות הבעלים של זכויות המוכרים בנכס וכך הפכה להיות בעלים במשותף עם הנתבע ואחרים. התובעת פנתה לנתבע להסדיר את יחסיהם המשפטיים אך ללא הועיל. הנתבע מתגורר בקומה התחתונה של הנכס המורכב משתי קומות, משתמש בגינה ואף בנה מרפסת ללא היתר, כל זאת ללא הסכמת התובעת ובלא לשלם לה דמי שכירות. מתבקש סילוק יד של הנתבע מהנכס וכן רשות לפיצול סעדים.
על פי כתב ההגנה בין שלושת האחים היתה חלוקה לפיה קיבל אסחק אבו ג'בנה את הזכויות הבלעדיות בקומת הקרקע עם הגינות הצמודות לה. כיום מוחזק שטח זה על ידי בנו, הוא הנתבע. על פי ההסכם שני האחים האחרים עשו שימוש בקומה הראשונה ובגלריה. ביום 5.5.98 השכירו את דירת המגורים שבקומה הראשונה לאימה של התובעת. במועד מאוחר יותר מכרו חלק מיורשי שני האחים זכויותיהם לתובעת ושאר בעלי הזכויות שלא מכרו נשארו בעלים של אותם חלקים. על פי כתב ההגנה מזה שנתיים הפסיקה אם התובעת לשלם ליורשים את חלקם בדמי השכירות ואף השכירה חלקים מהמושכר לצדדי ג' ללא ידיעתם והסכמתם ועל אף שחוזה השכירות אינו כולל הוראה המאפשרת זאת. כיוון שפניות לאם התובעת לשלם את דמי השכירות לא נענו, נאלצו בעלי הזכויות להגיש תביעה משפטית לפנויה של אם התובעת. לטענת הנתבע אין התובעת זכאית לפנותו הן מכח היותו בעלים ומחזיק של זכויות אותן רכש מאביו והן מכח היותו בעלים של זכויות הדיירות המוגנת שרכש. כל רכישה שנעשתה על ידי התובעת נעשתה בכפוף להסכם החלוקה ששרר במקרקעין למעלה מ-100 שנה.
2. מטעם התובעת הוגש תצהירה של אם התובעת, הגב' רוז קופטי ברג. כן הוגשה חוות דעת השמאי עופר כהן. מטעם הנתבע הוגשו תצהיריהם של הנתבע ושל מר גאלב קזאז. כל המצהירים נחקרו על תצהיריהם למעט מר גאלב קזאז שלא התייצב לעדות וב"כ הנתבע ויתר על עדותו (ר' פרוטוקול מיום 15.9.11, עמ' 7). ב"כ הצדדים סיכמו טענותיהם בעלפה.
הטענות בסיכומים
3. לטענת ב"כ התובעת בסיכומיו כעולה מפסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי רכשה התובעת זכויות בנכס. מנגד הנתבע לא הוכיח במסמך כלשהוא או בעד כלשהוא את טענתו בדבר דיירות מוגנת. לא צורף כל אישור על תשלום דמי מפתח ואין ליתן אמון בעדותו בהקשר זה. אשר לטענתו של הנתבע בדבר הסכם החלוקה, הנתבע לא הגיש כל מסמך מקורי ועדותו ככל הנוגע לסיבה שבעטייה אין בידו את המקור אינה ראויה לאמון. גם לגופו המסמך אינו מפרט מספר גוש וחלקה, אינו נושא חתימת עורך דין או נוטריון, בסיומו טביעת אצבע הנחזית להיות של אחד הבעלים ולא את חתימתו. בנסח הרישום גם לא מופיע הסכם החלוקה על אף שצריך להיות רשום שכן ההסכם הנטען הוא משנת 1966 ואילו ההסדר משנת 1967. על אף שההסדר היה ידוע לבעלים הסכם החלוקה מעולם לא נרשם. לטענת ב"כ התובעת המסמך האמור הגיע לידי התובעת מהתיק האחר המתנהל בין הצדדים והיא כופרת באמיתותו. עוד טוען ב"כ התובעת כי ככל שהמסמך הוא מהתקופה הירדנית גם לא נתקיימו התנאים הקיימים בדין למהימנותו. הנתבע גם נמנע מלהביא עדים רלוונטיים. לטענת ב"כ התובעת הוכיחה התובעת כי היא הבעלים ואילו הנתבע אינו הבעלים וגם לא הובא כל מסמך להוכחת הטענה מכח מה הוא מחזיק ועדויותיו בעניין זה סותרות.
לטענת ב"כ הנתבע בסיכומיו מאחר והסכם החלוקה נעשה עוד בטרם נערך הסדר, לא ניתן היה לפרט במסגרת הסכם החלוקה גוש וחלקה. "מסמך החלוקה" לא הונפק על ידי הרשויות אלא מדובר במכתב שנועד לפתור סכסוך ועל כן אין מקום להחיל עליו את סעיף 30 לפקודת הראיות. עולה ממנו נסוח של הסכם ששלושת האחים חתומים עליו. לטענת ב"כ הנתבע הסטאטוס קוו בנכס הקיים מזה זמן רב הוא כי האחים חליל ואיברהים מחזיקים בקומה הראשונה ואילו האח אסחאק בקומת הקרקע. הסטאטוס קוו בא לידי ביטוי בהשכרה של הדירה. על פי הסכם השכירות משנת 1998 לאם התובעת מי שהשכיר את הנכס הם נציגי האחים איברהים וחליל. בשנת 1998 גם היה האח אסחאק בין החיים כעולה מהעדויות ואילו היה לו קשר כלשהוא לדירה שבקומה הראשונה היה חותם על הסכם שכירות. כעולה מהסכם הרכישה של התובעת והמסמכים שהוגשו רכשה התובעת רק דירת מגורים ולא רכשה זכויות נלוות לדירה. דיווחי ב"כ התובעת ככל הנוגע לרכישת הזכויות בנכס אשר ניתנו עוד קודם לפסק הדין בבית המשפט המחוזי תומכים בכך. עוד טוען ב"כ הנתבע כי מסמך החלוקה נלקח על ידי ב"כ התובעת כתנאי לביצוע העיסקה. התביעה בתיק האחר המתנהל בין הצדדים הוגשה זמן רב לפני הנוכחי ובכתב ההגנה באותו הליך כתבה התובעת כי הנתבע מתגורר בקומת הקרקע ככל הנראה על פי חלוקה. לטענת ב"כ הנתבע מדובר במציאות פיזית ששררה בנכס שנים רבות. לא ניתן לנתק את הדירה מההצמדות ומהגינות וכשם שהתובעת עושה שימוש בגינה שלה כך הנתבע בגינה הצמודה לדירתו. לטענת ב"כ הנתבע פסק דינו של בית המשפט המחוזי לא התייחס להסכם החלוקה שכן סוגיה זו כלל לא עלתה שם. תמיכה בקיומו של הסכם החלוקה מצויה גם בהצהרת התובעת כי רכשה 49% מהזכויות בנכס. לפי פסק דינו של בית המשפט המחוזי רכשה 33.96% בלבד ואילו הגירסא בדבר 49% נשענת למעשה על כך שרכשה 49% מהזכויות בדירה בה היא מתגוררת. יש בכך משום הכרה בהסכם החלוקה. התובעת לא הביאה כל עד כי הרכישה כוללת זכויות שימוש בדירה למטה, וגם בכך יש כדי לחזק את גירסת הנתבע.
דיון
4. דין התביעה להידחות.
הבית נשוא התביעה הוא בן 3 קומות. קומת קרקע, קומה ראשונה וגלריה (ר' סעיף 7 לחוות דעת השמאי עופר כהן). הוא רשום בטאבו על שם שלושה אחים: איברהים, חליל ואסחאק אבו ג'בנה (ר' נספח א' לתצהיר התובעת). שלושתם נפטרו בינתיים. בשנת 2006 התקשרה התובעת בהסכם לרכישת זכויות בנכס מאת יורשי איברהים וחליל (ר' נספח ג' לתצהיר התובעת ה"והואיל" הראשון). אם התובעת מתגוררת בקומה הראשונה ובגלריה מכח הסכם שכירות החל משנת 1998 (ר' נספח ג' לתצהיר התובעת). הנתבע מתגורר בקומת הקרקע. הזכויות בקרקע הן במושע. עד כאן העובדות אינן שנויות במחלוקת.
5. לטענת התובעת עושה הנתבע שימוש יחודי בקומת הקרקע ובגינות הצמודות אליה. נסיונות להגיע להסדר בדבר חלוקת השימוש עימו לא צלחו והיא דורשת איפוא סילוק יד של הנתבע מהנכס שכן אינו זכאי לטענתה לשימוש יחודי.
הנתבע מעלה שתי טענות הגנה עיקריות. האחת, כי הוא דייר מוגן בנכס שכן שילם דמי מפתח בשנות השבעים למי שהיה הדייר קודם בנכס, פלוני בשם אליאני (ר' סעיף 7 לתצהיר הנתבע; עדותו בעמ' 14, שורות 21-16). השניה, כי הוא מחזיק בקומת הקרקע מכח היותו יורש אביו כאשר הדירה שבקומת הקרקע, על הגינה הצמודה אליה, הוקצתה לשימושו היחודי של אבי הנתבע במסגרת הסכם חלוקה שהיה בין שלושת האחים.
6. טענת הנתבע בדבר היותו דייר מוגן אשר שילם דמי מפתח דינה להידחות. הנתבע לא הציג כל מסמך בתמיכה להסכם דיירות מוגנת ולתשלום דמי מפתח (ר' עדותו בעמ' 12, שורות 25-21). גם עדותו בעניין זה לא היתה משכנעת. כך כשנשאל כמה שילם דמי מפתח השיב "זה לא עניינך" ובהמשך "זה לא מעניינך. אני לא רוצה להגיד לך" (ר' עמ' 14, שורות 25-22). הנתבע גם לא הצליח לנקוב במועד מדוייק של תשלום דמי המפתח (שם, שורות 29-26). התוצאה היא שאין בידי לקבל את טענת הנתבע בדבר היותו דייר מוגן בנכס.
7. אשר לטענה בדבר קיומו של הסכם חלוקה בין האחים. האם הוכח קיומו במידה מספקת?
ב"כ התובעת מיקד עיקר טענותיו כנגד מסמך אשר צורף כנספח ג' 2 לתצהירה של התובעת ואשר הינו העתק מכתב שנשלח לכאורה על ידי שלושת האחים הרשומים כבעלי הזכויות בקרקע בשנת 1966 למושל ירושלים ו/ יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובניה בירושלים מר רוחי אלחטיב. במכתב כך נאמר: "הננו מתכבדים אנו הח"מ חליל ואבראהים ואסחאק להודיע לכבודכם העליון כי הגענו באופן סופי ומוחלט להסדר ליישוב הסכסוך בנוגע לקרקע של שיך גראח, באופן שבו קיבל מר אסחאק את כל קומת הקרקע והקרקע הצמודה אליה ואילו זכויותיהם של שני האחים חליל ואברהים ייוחדו בקומה העליונה בלבד באופן שבו נשאר הגג בבעלות משותפת כמותו כמו חדר המדרגות המשותף בינינו זאת כדי לאפשר לאחינו אסחאק להשתמש בו לכן ובמענה להצעתכם הסכמנו למשוך את ההתנגדות לשיפוץ גג הרעפים בחזרה כדי לאפשר החלפתו בחדש". (ר' תרגום בנספח ד' לתגובת המשיב מיום 7.8.2008 לבקשת המבקשת למתן סעדים זמניים). נכון אמנם כי המסמך על פי תכנו מלמד על חלוקת השימוש בין האחים. עם זאת, המקור לא הוגש ועדות הנתבע ולפיה הוא נמסר לב"כ התובעת עובר לחתימת הסכם הרכישה על ידה (ר' עמ' 8, שורות 21-5) אינה מתיישבת עם העובדה שהמסמך הוגש לראשונה דוקא על ידי הנתבע עצמו במסגרת תצהיר התגובה לבקשה לסעדים זמניים באוגוסט 2008 (עוד קודם להגשתו במסגרת התיק האחר המתנהל בין הצדדים – ת.א.11437/07) ורק לאחר מכן הוגש תצהירה של התובעת הכולל התייחסות למסמך זה. עוד יצויין כי המסמך, על אף חשיבותו, לא צורף לכתב ההגנה שבתיק בניגוד למסמכים אחרים שצורפו על ידי הנתבע. ככל הנראה אף לא גולה במסגרת גלוי מסמכים (ר' עמ' 12, שורה 26 – עמ' 13, שורה 2). לנוכח האמור ובהיעדר הסבר מניח את הדעת כיצד נשמר ההעתק בידי הנתבע, ובהיעדר המקור, אין בידי לייחס משקל כלשהוא למסמך זה כראיה לקיומו של הסכם החלוקה. אך על פי כן שוכנעתי במידה מספקת כי היה הסכם לחלוקת השמוש בין האחים. להלן טעמי.
ראשית, אין מחלוקת כי הנתבע מתגורר בקומת הקרקע מזה עשרות שנים וגירסתו בעניין זה לא נסתרה ( סעיף 7 לתצהיר הנתבע). אין טענה, ודאי לא ראייה, כי הוגשה תביעה כנגד הנתבע לסילוקו מהנכס בשל השימוש היחודי בו הוא עושה בנכס במהלך השנים. זאת, על אף שהתובעת רכשה את זכויותיה בנכס רק בשנת 2006. יש משקל למציאות זו כראייה לכך שהיה הסכם בדבר חלוקת השימוש בנכס בין האחים.
שנית. אם התובעת שכרה כאמור את הקומה הראשונה והגלריה בהסכם שכירות משנת 1998. על פי הסכם השכירות "המשכיר" הינו הבעלים והמשתמש היחידי ב"נכס" האמור (ר' ה"והואיל" הראשון). כעולה מהסכם השכירות "הנכס" גם אינו כולל את הגינה הצמודה לקומת הקרקע. מהראיות עולה כי הסכם השכירות נחתם עם יורשי האחים איברהים וחליל (ר' סעיף 4 לתצהיר התובעת על נספחו; סעיף 10 לתצהיר הנתבע. ר' גם עדותה של התובעת בעמ' 11, שורות 16-12; סעיף 5 לכתב התביעה בת.א. 4438/07). לא עם אבי הנתבע, אסחאק (ר' עדות התובעת בעמ' 17, שורות 19-18), שכעולה מהראיות היה אז עוד בין החיים ונפטר ככל הנראה רק בשנת 2006 (ר' עמ' 15, שורות 22-17). עדותה של אם התובעת, היא המצהירה בתיק הנוכחי, כשנשאלה למי שילמה את דמי השכירות היתה מתחמקת כשנשאלה ושבה ונשאלה האם שולמו דמי השכירות גם לאח אסאחק (ר' עמ' 17, שורות 22-1). משוכנעת אני כי לא שולמו דמי שכירות לאח זה שגם לא היה צד להסכם השכירות מאחר והיה קיים הסכם לחלוקת השימוש בין האחים.
שלישית. בתביעה לסילוק יד אשר הוגשה על ידי חלק מיורשי האחים איברהים וחליל בת.א. 4438/07 כנגד אם התובעת, היא המצהירה בהליך הנוכחי, לסילוק יד בשל הפרות שונות של הסכם השכירות נאמר כי "בין שלושת האחים הנ"ל, היתה חלוקה, לפיה קיבל המנוח אסחאק בדוי אבו גבנה ז"ל את כל זכויות החזקה והשימוש היחודיים והבלעדיים בקומת הקרקע עם כל שטח הקרקע והגינות שמסביב לבנין. שטח זה שימש את המנוח אסחק אבו ג'בנה באופן בלעדי ויחודי במשך כל השנים, וכיום מוחזק ע"י במו מר מחמוד אבו גבנה אשר רכש בשעתו את זכויותיו של הדייר המוגן הקודם תמורת דמי מפתח ששולמו ע"י מר מחמוד אבו גבנה הנ"ל" (ר' סעיף 3 לכתב התביעה נספח ד' לתצהיר הנתבע). בכתב ההגנה שהוגש באותו הליך על ידי אם התובעת, היא המצהירה בהליך הנוכחי, כך נאמר: "התובעת מכחישה את האמור בסעיף 3 לכתב התביעה למעט העובדה כי אסחאק אבו ג'בנה משתמש בחלק התחתון של המבנה בשטח של 60 מ"ר – אשר לגב' ג'ונסון גם חלקים במושע באותו חלק – ואחיו איברהים וכליל משתמשים בקומה השניה בשטח של 120 מ"ר ועליית גג בשטח של 120 מ"ר וגג (להלן "המושכר") השטח בו מתגוררת הנתבעת – ככל הנראה על פי חלוקה ביניהם" (הדגשה שלי – ש.ר.). משתמעת מכך למעשה הודאה בדבר קיומו של הסכם חלוקה.