כהן נ' החווה החקלאית "נוי אביב" מחלקת החינוך עיריית תל אביב

פסק דין

פסק הדין ניתן בתביעת התובע נגד הנתבעים בסך של 845,000 ₪ עבור דמי שימוש ראויים.

הטענות בכתב התביעה

התובע הוא הבעלים היחיד של חלק מחלקה 42 בגוש 6138 ששטחו 22,628.50 מ"ר, הנמצא בתחום פארק דרום, דרומית לרח' הבושם בתל אביב (להלן "הנכס").

"הנתבעת" כפי שהוגדרה בכתב התביעה היא החווה החקלאית "נוי אביב" בתל אביב הממוקמת על חלקה 15 בגוש 6138 הנ"ל וכן כל חלק מחלקה 42 בגוש 6138 הנ"ל המשמשת מוסד חינוכי עירוני שבמסגרתו מתקיימים שיעורי חקלאות.

התובע רכש את הנכס מכונס נכסים, המכר אושר בת.א. 365/67 בבית המשפט המחוזי בתל אביב והזכויות ב"ממכר" עברו לתובע ובאו לידי ביטוי בנסח טאבו.

הנתבעת תפסה את השטח במועד לא ידוע ומנהלת בו פעילות כחלק ממוסדות החינוך העירוניים במסגרת שיעורי חקלאות לפי אישור העירייה משנת 1994. השימוש בקרקע החל, לכל המאוחר, בשנת 1995. לטענת התובע, במעשי הנתבעת יש משום עשיית עושר ולא במשפט וניצול קניינו של התובע ללא תשלום תמורה.

התביעה הוגשה בגין דמי שימוש ראויים עבור חלקו של התובע בנכס בסך של 222,600$, וזאת לפי החישוב הבא: עבור המבנים הקיימים בנכס, דמי שימוש ראויים המוערכים לפי מחיר השוק בסך של 3,500$ לחודש; דמי שימוש ראויים עבור שטחי העיבוד החקלאי בסך של 1,800$ לחודש, דהיינו סך כולל של 63,000$ לשנה, ועבור שבע שנים משנת 2003 ואילך – סך של 445,200$.

הטענות בכתב ההגנה

החווה החקלאית אינה ישות משפטית נפרדת אלא אורגן של מחלקת החינוך של עיריית תל אביב - יפו, ועל כן בפנינו נתבעת אחת בלבד: עיריית תל אביב - יפו (להלן "הנתבעת"). הנתבעת הפעילה החל משנות החמישים של המאה הקודמת ועד לשנת 2004 חווה חקלאית ללימוד תלמידי בתי ספר במתחם שכלל חלק מהחלקה אשר בגינה הוגשה התביעה דנן יחד עם חלקות נוספות.

הנתבעת חכרה את שטח החווה החקלאית ממנהל מקרקעי ישראל. ביום 24/11/94 שונה ייעוד המקרקעין מייעוד חקלאי לשטח ציבורי פתוח, וזאת במסגרת תכנית בניין עיר מס' תא/ 1358ד', והשטח היה אמור להיות חלק בלתי נפרד מפארק דרום הסמוך (להלן "תב"ע 1358ד'"). בתאריך 2/2/04 פורסמה הודעה לפי סעיפים 189-190 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 שלפיה המקרקעין דרושים לוועדה המקומית לצרכי ציבור, וכי הוועדה מתכוננת לתפוס בהם חזקה באופן מידי. ביום 23/5/04 פורסמה הערה על ההפקעה בלשכת רישום המקרקעין.

פעילותה של החווה החקלאית פסקה בסוף שנת הלימודים של שנת 2004, ומאז לא עשתה הנתבעת כל שימוש חקלאי או אחר במקרקעין, אשר חלקו הפנוי מפלישות מוחזק בידי חברת גני יהושע בע"מ ומשמש לייעודו כשטח ציבורי פתוח.

מנסח רישום המקרקעין עולה כי חלק מהמקרקעין רשומים על שם חברת משכנתאות ופיתוח בע"מ (להלן "חברת משכנתאות") ורובצת עליהם הערה מיום 19/6/95 לפי סע' 11א(1)(2) לפקודת המיסים בסך של 452,505 ₪. המנהל היה הבעלים הרשום של מחצית השנייה של הזכויות במקרקעין יחד עם החברה למשכנתאות.

במועד פרסום ההודעה על ההפקעה ברשומות, התובע לא היה רשום כבעלים במקרקעין, ועסקת הרכישה הנטענת שלא נרשמה עד היום היא אך ורק בגדר התחייבות לעשות עסקה. התובע אף לא צירף הסכם רכישה כלשהו עם החברה למשכנתאות.

לטענת הנתבעת, כתב התביעה חסר בסיס ומציג טענות שגויות, אין כל יריבות בין התובע לבין הנתבעת, בית המשפט המוסמך לדון בפיצויי הפקעה הוא בית משפט המחוזי בתל אביב, ורק מי שהיה הבעלים של המקרקעין במועד פרסום ההודעה ברשומות על אודות הפקעת המקרקעין זכאי לפיצוי בגין ההפקעה והתובע לא היה בעל זכויות כלשהן באותה תקופה. על כן נטען כי יש לדחות את התביעה.

התובע הגיש תצהיר עדות ראשית ובו הצהיר בין היתר כי "למיטב בדיקותי לא נמסרה הודעה או דרישה חוקית לתפיסת החזקה בחלקה, ובפועל לא נעשו הליכים כלשהם לרבות הליכי תפיסת חזקה במסגרת הליכי ההפקעה, וכן לא שולמו פיצויים כלשהם בגין מה שמתיימר להיות הפקעה" (סע' 13 בתצהיר). כמו כן הוצהר כי דרישת תשלום דמי שימוש נשלחה ביום 15/2/10 אל "החווה החקלאית ניר אביב", מחלקת החינוך של הנתבעת, בדואר רשום, ובה דרש התובע לקבל דמי שימוש משנת 2003 (סע' 19 לתצהירו). התובע מתאר כיצד הנתבעת הגיעה לסיכום למכור את המקרקעין תמורת סך של 350,742$ "על בסיס היות הקרקע מופקעת לצרכי פארק דרום", אולם הנתבעת חזרה בה, והוצע לנהל מו"מ לגבי גובה פיצויי הפקעה עקב כניסת התב"ע לתוקף (סע' 20.2 לתצהירו). בתצהירו של התובע הפניות רבות להתכתבות משנת 1994. כמו כן ובהמשך למכתב התובע לקבלת דמי שימוש ראויים הנ"ל הוצהר כי הנתבעת שלחה מכתב תשובה מיום 17/3/10 מעו"ד אגמון שלפיו "הפיצוי היחיד לו הנך זכאי הינו פיצויי הפקעה" כשהוסיפו והודיעו כי לצורך כך הזמינו הערכת שמאי (נספח ט"ז לתצהירו).

התובע טען כי הסכום שתבע בגין דמי שימוש ראויים מבוסס על "מחיר השוק ובעקבות התייעצות עם מומחים בתחום" (סע' 25 לתצהירו).

מר חיים רונן, מנכ"ל חברת גני יהושע בע"מ, והגב' אילנית ינאי, אחראית הפקעות והסדרי קרקע אצל הנתבעת, ערכו תצהירים מטעם הנתבעת.

מר חיים רונן הצהיר בין היתר כי חברת גני יהושע היא חברה עירונית שבבעלות הנתבעת, ובשנת 2004 הופקעה החלקה לצרכי שצ"פ והוחלט על סגירת החווה. כן הוצהר כי לאחר סגירת החווה נמסר שטחה ביום 1/7/04 לחברת גני יהושע בע"מ לצורך החזקה ושמירה, והחל ממועד מסירת השטח לידי החברה נותרו המבנים בשטח סגורים ולא נעשה בהם כל שימוש. כמו כן הוצהר כי החל ממועד מסירת השטח לחברה לא נעשה במקרקעין שימוש חקלאי כלשהו. מסעיף 9 לתצהירו של מר רונן עולה כי הנתבעת מנהלת מאבקים עיקשים נגד פולשים רבים ומסיגי גבול.

בתצהירה של הגב' ינאי ישנה התייחסות לייעוד הקרקע בעבר לחקלאות, לתב"ע 1358ד' הנ"ל, לפרסום הפקעת המקרקעין בשנת 2004, לסגירת החווה בשנת 2004 ולמסירת השטח לחברת גני יהושע בע"מ לצרכי החזקה ושמירה.