כהן ואח' נ' חזקיה סילביה ואח'

פסק דין

1.לפניי תובענה לסילוק יד.

2.העובדות

עסקינן במקרקעין אשר מצויים ברחוב הצפירה 20 בירושלים (גוש 30010, חלקה 24). על המקרקעין בנוי מבנה אשר משמש כגן ילדים (להלן – "המבנה". למען הנוחות אתייחס מכאן ואילך למקרקעין ולמבנה כאל נכס אחד). התובע נרשם ביום 6.3.12 כבעלים של שביעית מהמבנה, וזאת מכוח הסכם רכישה שכרת עם בעלי המקרקעין המקוריים – משפחת נמרי (ראו נספח א' לתצהיר התובע). עיריית ירושלים הינה בעלת שש השביעיות הנותרות של המבנה, וזאת מכוח הסכם שכרתה עם מנהל מקרקעי ישראל ביום 24.10.88 (ראו נספח ד' לתצהיר קובי סדן – מנהל מחלקת הנכסים של העירייה). הלכה למעשה החזיקה העירייה בכל המבנה זמן רב לפני שהוא עבר בחלקו לבעלותה, ועוד בשנות החמישים של המאה הקודמת היא נתנה לנתבע 2 רשות להפעיל במבנה את גן הילדים. הנתבעת 1 היא זו שמפעילה את הגן מאז שנת 1984. לאחר שהתובע רכש את הזכויות בשביעית מן המבנה, הוא דרש את פינוי הנתבעות, ולאחר שאלו סירבו להתפנות בטענה שהן דיירות מוגנות, הוגשה התביעה שלפניי.

3.טענות התובע

התובע עותר לפינוי הנתבעות מהמבנה בנימוק שאין להן שום זכות להחזיק בו. התובע טוען, כי העירייה מעולם לא הייתה דיירת מוגנת במבנה, וכי גם אם היא הייתה דיירת מוגנת, הרי שהיא לא הייתה רשאית להשכיר את המבנה לנתבעת 2 בשכירות משנה, ואילו העמותה לא הייתה רשאית להשכיר אותו לנתבעת 1. לחלופין, טוען התובע כי לנתבעת 1 אין זכות דיירות מוגנת במבנה גם מן הטעם שהעירייה לא השכירה לה את המבנה, אלא רק הרשתה לה לנהל בו מוסד חינוכי. על רקע טענות אלו, טוען התובע לעילות פינוי בשל נטישה והשכרת המושכר ללא הסכמת הבעלים. בתחילת הוגשה התביעה נגד הנתבעות 1 ו- 2, וכנגד העירייה, ברם, בישיבת ההוכחות הודיע התובע כי הוא מוחק את התביעה נגד העירייה, וכך היה.

4.טענות הנתבעות

הנתבעת 1 טוענת כי אין לה כל זכויות משלה במבנה. לדבריה, במשך כל השנים היא הפעילה את הגן עבור הנתבעת 2 ובשם הנתבעת 2, ועל כן כל החלטה שתתקבל בנוגע לנתבעת 2 תהיה מקובלת גם עליה. הנתבעת 2 טוענת, כי היא דיירת מוגנת במבנה מכוח הסכם עם העירייה שנכרת עוד בשנות החמישים של המאה הקודמת, ובנוסף היא טוענת כי לא השכירה את המבנה בשכירות משנה לנתבעת 1, אלא זו רק הפעילה עבור הנתבעת 2 את הגן. לחלופין, עותרת הנתבעת 2 לקבל סעד מן הצדק.

5.דיירות מוגנת – יצירתה ואופן הוכחתה

התנאים ליצירת זכות של דיירות מוגנת מפורטים בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972. תנאי יסודי לקיומה של שכירות מוגנת הינו קיום יחס של "שכירות" בין בעל הבית לבין הדייר (ראו סעיף 2 לחוק הגנת הדייר). מכאן, שבמקום בו אין מתקיים יחס של שכירות אין תחולה לחוק הגנת הדייר (ראו רע"א 7956/12 חיר נ. לידאי, פד נז (3) 949, 956 (2003); ד. בר אופיר, "סוגיות בהגנת הדייר" (מהדורה שניה) עמ' 320). קיומה של זכות דיירות מוגנת איננו מותנה בהתקיימות של תנאים פורמליים, כגון הסכם בכתב וכדומה. על כן, ניתן להוכיח את דבר קיומה של דיירות מוגנת גם על סמך התנהגות הצדדים ומסמכים שהוחלפו ביניהם במהלך יחסיהם. במקרים מיוחדים, תיתכן אף אפשרות ששכירות אשר לגביה נחתם הסכם לפיו לא יחולו עליה הוראות חוק הגנת הדייר, תהפוך ברבות השנים לשכירות מוגנת (למקרה כזה אשר נדון לפניי ראו- ת.א. (שלום ירושלים) 13447/02 הכנסייה האתיופית נ. וולדה- פורסם באתר נבו (2006)).

6.זכות הבעלות במבנה

להלן אסקור את השתלשלות העניינים בנוגע לבעלות במבנה. חלקה 24, עליה מצוי המבנה, וחלקה 20 הסמוכה לה, היו שייכות בחלקן לבני משפחת נמרי. לאחר מלחמת השחרור נחשבה משפחת נמרי כנפקדת, ולכן נרשמו שתי החלקות על שם רשות הפיתוח. משפחת נמרי לא השלימה עם רוע הגזירה, ולאחר שהוכיחה כי לא היה יסוד להנחה לפיה היא נפקדת, "שוחררה" חלקה 24 ושביעית ממנה נרשמה על שם אבי המשפחה – שוכרי מוחמד אמין נמרי (ראו – נסח הטאבו שצורף כנספח 9 לתצהיר שצ'רנסקי). במקביל, ניהלה המשפחה הליכים לשם שחרור חלקה 20, ולפי הטענה כבר התקבלה החלטה עקרונית בדבר שחרור חלקה זו, ונותרה מחלוקת רק בנוגע לשאלה האם החלקה תשוחרר בעין או בדרך של פיצוי כספי. התובע שלפניי נכנס לתמונה עת כרת, ביום 24.3.08, הסכם עם יורשי המנוח שוכרי מוחמד אמין נמרי (ראו – נספח א' לתצהיר התובע). בהסכם זה נקבע, כי יורשי נמרי ימכרו לתובע את זכויותיהם בחלקות 24 ו-20 תמורת 350,000$ (סעיף 4 להסכם), בתנאי שהתובע יגרום לכך שחלקה 20 תשוחרר ותירשם על שם יורשי נמרי (סעיפים 5-8 להסכם). מן הראיות שהוצגו לפניי, עולה כי חלקה 20 טרם נרשמה על שם יורשי נמרי, ברם למרות זאת, נרשם התובע כבעלים של שביעית מחלקה 24. מכאן, שבניגוד לטענת הנתבעים לפיה ההסכם לא בוצע בשל אי התקיימות התנאי המתלה של שחרור חלקה 20, מסתבר שההסכם עם נמרי בוצע, והתובע הוא הבעלים הרשום של שביעית מהחלקה והמבנה שעליה. הנתבעים טענו כי על בית המשפט להתעלם מרישום חלקה 24 על שמו של התובע, לנוכח פגמים שנפלו לטענתם בהליך הרישום, ברם הם זנחו טענה זו בסיכומיהם, ובצדק. שכן, על פי סעיף 125(א) לחוק המקרקעין: "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראייה חותכת לתוכנו...".

7.בהמשך לאמור לעיל, שש השביעיות הנותרות של חלקה 24 היו רשומות על שם רשות הפיתוח (ראו – הנסח ההיסטורי שצורף בנספח 9 לתצהיר שצ'רנסקי). לגבי שש שביעיות אלו נכרת ביום 24.10.84 הסכם בין מינהל מקרקעי ישראל, אשר ניהל את החלקה עבור רשות הפיתוח, לבין עיריית ירושלים (ראו – נספח ד' לתצהיר סדן), לפיו הבעלות בהן הועברה לעירייה. בעקבות הסכם זה נרשמה העירייה, ביום 24.12.89, כבעלת שש שביעיות מהחלקה (ראו – נסח שצורף כנספח א' לתצהיר סדן). העולה מן המקובץ הוא, שהתובע והעירייה הם בעלים משותפים בחלקה ובמבנה שעליה, כאשר לתובע שביעית מן הבעלות, ולעירייה שש שביעיות ממנה.

8.החזקה במבנה שעל חלקה 24

הלכה למעשה מחזיקה עיריית ירושלים במבנה כולו לפחות משנת 1950, שאז הרשתה העירייה ל"בית יעקב" להפעיל במבנה גן ילדים (ראו – מכתב מנהל מחלקת החינוך בעירייה למנהל "בית יעקב" מיום 23.11.50, נספח ב' לתצהיר סדן). היחסים בין העירייה לבין בית יעקב היו יחסי שכירות, ומשום כך הפכה בית יעקב ברבות השנים לדיירת מוגנת. זאת אני למד מנספח ב' לתצהיר סדן, שבו העירייה דרשה מבית יעקב "דמי שכירות" ולא "דמי שימוש", ומכך שבית יעקב מחזיקה בנכס כשוכרת מן התקופה שלפני המועדים הקבועים בסעיפים 1, 5 ו-9 לחוק הגנת הדייר.

מן הראיות שהוגשו עולה, כי "בית יעקב" החזיקה במבנה לפחות עד שנת 1984, שעה שפעילות הגן במבנה הועברה לידי הנתבעת 1. אבי משפחת נמרי, היה ער לכך שהעירייה הינה דיירת מוגנת בשביעית מן הנכס והוא הסכים לכך, כעולה מהסכם שכירות שנכרת בינו לבין העירייה ביום 14.3.61, בגדרו נקבע כי העירייה תשכור את חלקו של אבי המשפחה במבנה תמורת תשלום דמי שכירות רטרואקטיבית משנת 1953 (ראו – נספח ה' לתצהיר סדן). בנוסף, בהסכם הובהר כי העירייה משתמשת במושכר למטרת בית ספר. בהמשך להסכם זה שילמה העירייה לאבי משפחת נמרי, דמי שכירות במשך שנים ארוכות (נספח ו' לתצהיר התובע). די בנתונים אלו כדי להסיק שהעירייה הינה דיירת מוגנת בחלקה של משפחת נמרי במבנה, ואכן הדבר היה ברור גם לאבי המשפחה, אשר במשך השנים פנה לעירייה בבקשה לעדכון דמי השכירות לפי חוק הגנת הדייר (ראו – פנייתו הראשונה של אבי המשפחה מיום 9.7.73, אשר מאזכרת במפורש את החוק, וכן הפניות שבאו אחריה (נספחים ז'-ט' לתצהיר סדן)). כאמור, אבי המשפחה היה מודע לכך שמופעל במבנה בית ספר , ואין טענה מצד יורשיו, אשר כלל לא הובאו לעדות, לפיה הם או אביהם חשבו שבית הספר מופעל על ידי העירייה דווקא, או שהם לא ידעו שמשלב מסוים הופעל במבנה גן ילדים על ידי "בית יעקב". אין לי ספק שמשפחת נמרי ידעו זאת היטב, כיוון שהפעלת בית הספר והגן על ידי בית יעקב לא נעשתה במחשכים, והיא נעשתה לאורך שנים ארוכות שבהן משפחת נמרי לא הייתה נפקדת. לאחר פטירת אבי משפחת נמרי המשיכו אף יורשיו להכיר בעירייה כשוכרת מוגנת בנכס, ובשנת 2000 הם אף כרתו הסכם עם העירייה לגבי שיעור דמי השכירות המגיעים להם (ראו – נספח ג' לתצהיר סדן).

9.בשנת 1984 חל שינוי בתמונת ההחזקה במבנה, עת החלה הנתבעת 1 להפעיל את הגן. הנתבעת 1 טוענת כי היא הפעילה את הגן בשם הנתבעת 2 ועבורה, כידה הארוכה, ועל יסוד טיעון זה טוענת הנתבעת 2, כי היא מעולם לא העבירה את זכות הדיירות המוגנת לנתבעת 1. הראיות שהוצגו מלמדות, כי טענות הנתבעות אינן משכנעות. כידוע, במקרים רבים סוף מעשה מלמד על ראשיתו, וכך גם במקרה שלפניי. מן הראיות שהוצגו עולה, כי כיום מפעילה הנתבעת 1 את הגן, כשכירה של הנתבעת 2. דא עקא, שמתכונת העסקה זו נולדה רק ביום 1.9.08, קרי – כחודש וחצי לאחר הגשת התביעה. סמיכות הזמנים מעוררת את החשד שמא כל תכליתו של המהלך הייתה להדוף את טענת התובע, לפיה הנתבעת 2 חטאה בכך שהשכירה את המבנה לנתבעת 1 בהשכרת משנה. חשד זה מתעצם לנוכח העובדה שהנתבעות לא הביאו ראיות שילמדו מה היה טיב הקשר ביניהן לפני שנת 2008. כך למשל, הנתבעות לא הציגו כראיה את ההסכמים שהיו ביניהן בנוגע להפעלת הגן לפני שנת 2008, כדי שבית המשפט יוכל לבחון האם בהסכמי שכירות עסקינן או בהסכם מסוג אחר. כל שיש לפני בית המשפט זו עדותה של הנתבעת 1, אשר בחקירתה הנגדית השיחה לפי תומה, כי "שכרה" את הגן מהנתבעת 2 (עמ' 28, שורה 18, וכן עמ' 29 שורה 16). וכאילו לא די בכל האמור, בא מכתבה של הנתבעת 1 לעירייה, מיום 30.12.08 (נספח ז לתצהיר התובע), ומסיר כל ספק בעניין, שכן במכתב כותבת הנתבעת 1 , כי עד שנת 2008 היא הפעילה את הגן כגן פרטי, ושילמה לנתבעת 2 שכר דירה חודשי.

10.הנתבעת 2 השכירה, אם כן, את המושכר שנמסר לה כדיירת מוגנת, לנתבעת 1. במידה והשכרה זו נעשתה ללא אישורו של בעל הבית, הרי שהיא מקימה נגד הנתבעת 2 עילת פינוי מכוח סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר. נשאלת, אם כן, השאלה האם העירייה ומשפחת נמרי ידעו על השכרת הגן לנתבעת 1 והסכימו למהלך זה.

לגבי העירייה התשובה לשאלה זו חיובית, כיוון שמנספח טו לתצהיר סדן עולה, כי עוד בשנת 1989 ערך עובד מחלקת הנכסים של העירייה ביקור בגן, בעקבותיו הוא דיווח לעירייה כי את הגן מפעילה הנתבעת 1. יתר על כן, הראיות מלמדות כי לא רק שהעירייה ידעה אודות השכרת הגן לנתבעת 1, אלא שעד כה היא החליטה שלא לנקוט בשום צעד נגד הנתבעת 2 בגין השכרת המבנה. הנה כך, העירייה אמנם שלחה לנתבעת 2, לאחר קבלת דו"ח הביקור בגן, מכתב מיום 5.11.89 בו היא דרשה מהנתבעת 2 "להחזיר את המבנה", ולהעביר לעירייה את דמי השכירות שנגבו מהנתבעת 1 (ראו – נספח טז לתצהיר סדן). ברם, לאחר שהנתבעת 2 השיבה כי אין לדרישות העירייה כל יסוד (ראו – מכתבי הנתבעת 2 שצורפו כנספח טז לתצהיר סדן), חדלה העירייה ממעש. העירייה לא נקטה בשום הליך נגד הנתבעת 2, ואפילו לא דרשה את פינויה לאחר שהוגשה התביעה שלפניי. משמע מכאן, שעד כה מחלה העירייה לנתבעת 2 על ההפרה (ראו – ע"א 683/81 דויטש נ. פרל פד לח (2) 729 (1984)).

11.האם החלטת העירייה שלא לנקוט עד כה בצעדים נגד הנתבעת 2 השפיעה על משפחת נמרי, ובעקבות כך על התובע? לדעתי התשובה לשאלה זו חיובית, וזאת לנוכח הנסיבות המיוחדות של המקרה שלפניי. נקודת המוצא הינה שעסקינן במקרקעין אשר רק חלק קטן מהם היה שייך למשפחת נמרי. כבר לפני שנים ארוכות החליטה המשפחה להשכיר את חלקה בנכס בדיירות מוגנת לעירייה. בכך הגבילה המשפחה, באופן משמעותי וארוך טווח, את יכולתה לעשות שימוש בחלקה בנכס, שכן העירייה הינה לא רק דייר מוגן, אלא כזה אשר בשל אופיו איננו צפוי למות ביום מן הימים, ולכן הוא ימשיך להחזיק בנכס שנים על גבי שנים. בהמשך לכך, משפחת נמרי ידעה כי העירייה השכירה את הנכס לבית יעקב, והיא לא באה בטרוניה על כך כלפי העירייה, כנראה משום שהיא ידעה שהטרוניה לא תצמיח לה תועלת, לנוכח העובדה שהעירייה ממילא בעלת שש שביעיות מן הנכס. המסקנה מהשתלשלות העניינים הזו היא, שמשפחת נמרי השלימה עם כך שהעירייה "ניהלה" את הנכס כל השנים, ומכאן שהחלטת העירייה להבליג עד עצם היום הזה על ההפרה של הנתבעת 2 מחייבת גם את משפחת נמרי, וכל עוד לא תחליט העירייה כי ברצונה לפנות את הנתבעת 2 מחלקה של העירייה בנכס, לא תוכל משפחת נמרי, ובעקבותיה התובע, לפעול לפינוי הנתבעת 2 מהשישית הנותרת של הנכס. תוצאה זו נתמכת בפסיקה אשר קובעת כי במקרים מסוימים השכרת מקרקעין יכולה להיחשב כניהול ושימוש רגילים במקרקעין (סעיף 30 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969), ולכן היא יכולה להיעשות בהחלטת רוב בעלי הזכויות במקרקעין (ראו – ע"א זולבו נ' זיידה פד לז (4) 737) 1983). אכן, בדרך כלל קשה לטעון כי השכרה בשכירות מוגנת באה בגדר ניהול ושימוש רגילים, ברם שונה הדבר במקרה שלפניי, שבו השכירה משפחת נמרי את הנכס לעירייה בשכירות מוגנת, ובכך שמטה מידיה חלק ניכר מאפשרויות השימוש בנכס. לכך נוסיף כי הפסיקה גם קובעת שבמקרים מסוימים שתיקה כמוה כאשרור של יחסי שליחות הקיימים בין חלק מבעלי מקרקעין, לבין חלק אחר של הבעלים (ראו – ע"א (מחוזי ת"א) 683/83 מני נ. אייזנברג פ"מ תשמ"ה (2) 315 (1983)).