פסק דין
מבוא
1.מדובר בתביעה כספית שהוגשה ע"ס של למעלה מששה וחצי מליון ₪ בגין נזקים והפסדים שנגרמו לתובעים כתוצאה מהפרת הנתבעת את התחייבויותיה והבטחותיה כלפיהם ומצגי השווא שהציגה בפניהם. בקליפת אגוז ייאמר כבר בפתח הדברים כי התביעה אינה מתייחסת לליקויים או הפרות הנוגעות ליחידות הדיור עצמן שנרכשו ע"י התובעים, אלא לירידת ערכן של אותן יחידות עקב אי מיצוי הפיתוח הסביבתי והשלמת הפרויקט כפי שהובטח להם.
2.התביעה הוגשה בשנת 2005 והתבררה תחילה בפני כב' השופט גינת. בישיבת קדם המשפט שהתקיימה בפניי ביום 25.5.2010 הוצע לצדדים לסכם על סמך החומר המצוי בית המשפט, הכולל תצהירי העדות הראשית וכן חוו"ד שמאיות שהוגשו זה מכבר. זאת לאחר שתינתן לצדדים האפשרות לסכם טענותיהם בכתב.
לאחר שהצדדים הודיעו הסכמתם לדרך הדיונית שהוצעה, הוריתי בהחלטתי מיום 8.7.2010 כי ההכרעה בתיק תעשה ללא שמיעת ראיות והוריתי על הגשת סיכומים בכתב.
תמצית העובדות וטענות הצדדים
3.התובעים רכשו במהלך השנים 1992 - 1998 יחידות דיור בפרויקט חוף הכרמל, אותו הקימה הנתבעת במבואותיה הדרומיים של העיר חיפה. במסגרת המו"מ לקראת כריתת הסכמי הרכישה, הוצגו בפני התובעים, כך לטענתם, מצגים על ידי נציגי הנתבעת, לפיהם מדובר בפרויקט בעל אופי ייחודי ומפואר שיכלול הקמת ריביירה בחוף הכרמל ובה ארבעה מלונות דירות ושני בתי מלון מסחריים. עוד הובטח לתובעים כי במסגרת הפרויקט יוקם מעגן יאכטות, מועדון צלילה, טיילת ובה עשרות מסעדות וחנויות, מרכז כנסים בינ"ל, שני מועדוני ספורט, בריכות שחיה, מגרשי ספורט, בתי קולנוע, בנק, דואר ועוד. למעשה שוכנעו התובעים, ושוב לגרסתם, כי הם רוכשים חלק בעיר נופש קטנה הכוללת אגד עשיר ורחב של שירותים ומתקנים אשר תתפקד כ – self contained resort.
בנוסף, הוצגו מצגים לגבי כדאיות ההשקעה במסגרתם הובטחה לרוכשים תשואה כלכלית גבוהה ביותר, בסדר גודל של כ- 8% לשנה ובמצג אחר תשואה המגיעה אף לכדי 20%.
4.לטענת התובעים, גם בשלב כריתת החוזה, המשיכה הנתבעת להציג בפניהם מצגים מהם עולה כי מדובר בפרויקט רחב היקף, במסגרתו יוקמו אותם מבנים, מתקנים ושירותים שפורטו לעיל. בהקשר זה הפנו התובעים למבוא להסכם וכן לסעיף 10א' שבו ולסעיף ב' 1 סעיף משנה 1.8 למפרט הטכני שצורף לחוזי הרכישה.
5.התובעים הוסיפו כי אף לאחר כריתת החוזים עמם, התמידה הנתבעת בהבטחותיה ומצגיה. בשנת 1995 החלו עיכובים בבניה לאחר שהוצאו צווי מניעה בעקבות עתירות שהוגשו על ידי עמותת "אדם טבע ודין". יחד עם זאת, המשיכה הנתבעת עד לשנת 2002 להעביר מסרים כי העיכוב בהשלמת הפרויקט על שלל מרכיביו, הנו זמני וכי ההתנגדויות שהוגשו מטופלות כדין וכי האישורים שברשותה הנם סופיים. דא עקא, שחרף ההבטחות והמצגים, הקימה הנתבעת בפועל רק שני מבנים מתוך הפרויקט - בניין "אלמוג" ומחצית בניין "פנינה" אשר חלקים נרחבים הימנו בלתי גמורים. עד היום לא הוקמו 4 בנייני מלון הדירות ושני בתי המלון, לא הוקמה טיילת שלאורכה שלל בתי קפה, מסעדות וחנויות, לא הוקמו בתי קולנוע, מגרשי סקווש, כדורסל וכדור עף, אין אולמות כושר, אין מעגן ליאכטות פרטיות, אין מועדון ימי, אין שירותים ציבוריים כגון בנק, דואר וסופרמרקט ועוד כהנה.
6.עוד טענו התובעים כי במסגרת הסכם הניהול של המאגר המלונאי, התחייבה הנתבעת לפתוח בפני ביקורת חיצונית של הדיירים את הדו"חות הכספיים של החברה ולחלק את הרווח בין בעלי היחידות שהצטרפו למאגר. בפועל, חרף הבטחות הנתבעת, נגרמו למצטרפים למאגר הפסדים כבדים ובקשתם לקבלת דו"חות החברה לא נענתה, בניגוד לאמור בסעיפים 9ג' ו- 14 להסכם ההצטרפות למאגר. כמו כן נטען כי הימנעות הנתבעת מהשלמת רישום זכויותיהם של התובעים בפנקסי המקרקעין אף היא העצימה את נזקיהם.
7.מטעם התובעים הוגשו חוו"ד שמאיות האומדות את ירידת הערך שנגרמה לכל אחת מדירות התובעים, כתוצאה ממחדלי הנתבעת המפורטים לעיל, אגב נטרול הירידה הענפית בשוק הנדל"ן.
8.בפן המשפטי טענו התובעים כי הוטעו ע"י הנתבעת הן בשלב הטרום חוזי והן לאחריו. המצגים והפרסומים שדאגה הנתבעת לפרסם, בין במישרין ובין בעקיפין, הציגו בפני התובעים נתונים שאין קשר בינם לבין המציאות. גם לאחר שהתברר סופית הפער שנוצר בין הבטחות הנתבעת לבין הבנייה שבוצעה בפועל, המשיכה הנתבעת במצגיה כאילו דבר לא קרה. במעשיה אלה נהגה הנתבעת בתובעים בחוסר תום לב, הפרה תניות מחייבות בחוזה ונמנעה מקיום התחייבויות ומצגים שמסרה לתובעים. בנוסף, הטעתה הנתבעת את התובעים בכך שנמנעה מלהציג בפניהם את המידע הרלוונטי שהיה ברשותה אודות המצב התכנוני ואודות כך שאין בכוונתה או ביכולתה להשלים את הפרוייקט המובטח.
9.הנתבעת מצדה טענה כי אין כל יסוד לתלונות ולטענות המועלות מפי התובעים. לשיטתה, די לעיין בהוראות סעיף 23 ו' לחוזה על מנת להיווכח כי אין כל יסוד לטענות בדבר מצגי שווא שהוצגו כביכול בפני התובעים. סעיף זה מורה כי באם נמסר מידע לרוכש וזה הסתמך עליו למרות שאינו כלול בחוזה, עליו להודיע על כך למוכר וזה ישקול את צעדיו. מידע שהמוכר הסכים כי ישמש בסיס להתקשרות, יצורף לחוזה ויחשב כחלק בלתי נפרד הימנו. כל מידע אחר לא יחייב את הצדדים. מכאן, טוענת הנתבעת כי אין התובעים זכאים להסתמך על פרוספקטים או פרסומים שנעשו בתקשורת, בין על ידה ובין באמצעות אחרים, ואשר לא נכללו כלל בחוזי הרכישה. חתימתם של התובעים על אותם חוזים, הכוללים את ההוראה הנ"ל, משמעה ויתור מצדם על כל טענה ביחס למצגים טרום חוזיים שהוצגו בפניהם עובר לחתימה.
10.עוד טענה הנתבעת, כי יש לדחות אף טענת התובעים לפיה היא המשיכה להטעותם גם לאחר שהתברר סופית הפער בין ההבטחות והמצגים שיוחסו לה לבין מצב הבנייה בפועל, לכל המאוחר החל משנת 2002. בהקשר זה הפנתה הנתבעת לכך שהתובעים מעולם לא עתרו לביטול החוזה, על אף הפגם שנפל בכריתתו. עוד נאמר, כי טענות התובעים לעניין זה מצביעות, לכל היותר, על טעות בכדאיות העסקה, טעות שאינה מקנה להם הזכות לביטול ההסכמים עליהם חתמו.
11.בפתח סיכומיה הפנתה הנתבעת לפסקי דין שניתנו זה מכבר בתביעות דומות שהוגשו ע"י רוכשים אחרים בפרוייקט נשוא תיק זה. כך פסק דינה של כב' השופטת בטינה טאובר מבית משפט זה, אשר ניתן ביום 18.8.10 ובגדרו נדחתה תביעתם של אותם רוכשים כנגד הנתבעת. פסק דין אחר ניתן ע"י כב' השופט יואב פרידמן מבית משפט השלום בחיפה, ביום 28.2.10 ואשר ניתן בעקבות תביעה שהגישה הנתבעת כנגד אחד הרוכשים בשל הימנעותו מלשלם דמי ניהול וארנונה. ביום 14.9.10 ניתן פסק דינו של כב' השופט יצחק כהן מבית המשפט המחוזי בחיפה בערעור על פסק דינו של כב' השופט פרידמן. לטענת הנתבעת, בשלושת פסקי הדין הנ"ל ניתח בית המשפט את הסכמי המכר ואת הטענות בדבר מצגי שווא שהוצגו בפני הרוכשים, הן בשלב הטרום חוזי והן לאחריו, והגיע למסקנה חד משמעית, כי אין בסיס לאותן טענות. בשים לב לכך שמדובר באותם חוזים בדיוק, הרי התוצאה המתבקשת בענייננו חייבת להיות זהה לתוצאה אליה הגיע בתי המשפט, מפי שלושה שופטים שונים.
ד י ו ן
12.טענות התובעים בדבר מצגי השוא מבוססות על שני אדנים - האחד, פרוספקטים, פרסומים ועלונים שיווקיים אשר הציגו את הפרויקט כאתר ייחודי שיכלול, בין היתר, מספר בתי מלון, לגונה, מרינה, בתי קולנוע, טיילת ומרכזי בידור וספורט. האדן האחר הנו הוראות שונות הכלולות בחוזי הרכישה מהן ניתן ללמוד על התחייבותה של הנתבעת להקים אתר נופש כמפורט בחומר השיווקי והפרסומי שהציגה בפני הרוכשים.
לתביעתם צירפו התובעים עלוני פרסום, חלקם אף באנגלית וצרפתית, מהם עולה כי בכוונת הנתבעת להקים פרוייקט ייחודי אשר יכלול מגוון רב של מתקני תיירות ונופש. בחלקם של הפרסומים הופיעו אף הדמיות של המבנים ומעגן הסירות שעתידים לקום במקום. בנוסף הציגו התובעים קטעי עיתונות בהם מתואר הפרוייקט, היקפו העצום, כדאיות ההשקעה בו, ייחודו ותרומתו למינוף ענף התיירות בחיפה.
13.במישור החוזי הסתמכו התובעים על מספר סעיפים הכלולים בהסכמי המכר, בהם התחייבה הנתבעת, לטענתם, להקים את הפרוייקט בהתאם למצגים שפורטו לעיל. לעניין זה הפנו למבוא להסכם, ובאופן מיוחד ל"הואיל" השלישי שזו לשונו: "הואיל והמוכר מתכנן לבנות בשלבים שונים פרוייקט של מלונות דירות ו/או מלונות, ואף בודק אפשרויות להרחיבו מעבר לקרקעות חוף הכרמל, לרבות על ידי יצירת שובר גלים וייבוש חוף הים ממול החלק הדרומי של קרקעות חוף הכרמל, ויצירת מרינה או לגונה בחלק הים הנותר, ולשם כך הגיש המוכר להגיש תוכניות בניין עיר חדשות ו/או מתקנות את התוכנית".