אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> יצחק אריאל נ' רשות הפיתוח במובן חוק רשות הפיתוח ואח'

יצחק אריאל נ' רשות הפיתוח במובן חוק רשות הפיתוח ואח'

תאריך פרסום : 13/03/2013 | גרסת הדפסה
עת"מ
בית המשפט המחוזי ירושלים
8806-08
06/03/2013
בפני השופט:
משה סובל

- נגד -
התובע:
יצחק אריאל
הנתבע:
1. מינהל מקרקעי ישראל
2. שרין צרוקה
3. דוד קרמר
4. חיה קרמר

פסק-דין

פסק דין

1.עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן – עמידר) פרסמה עבור מינהל מקרקעי ישראל (משיב 1; להלן - המינהל) מכרז פנימי (מס' עמ/670/2008) לרכישת זכויות בעלות במחסן בשטח של כ-17 מ"ר המצוי בקומת קרקע של בנין ברח' המ"ג 16-12 בירושלים ומוגדר כיחידה מס' 14 בבנין (להלן – המחסן), בצירוף רצועת קרקע בשטח של כ-12 מ"ר המובילה למחסן ומסומנת בתשריט באות י' (להלן – החצר). המכרז פורסם בשם רשות הפיתוח, שהנה בעלת הנכס, והוגדר כמכרז סגור, שההשתתפות בו מותרת רק לדיירי הבנין שהם בעלים או חוכרים של אחת היחידות בו. למכרז הוגשו שלוש הצעות מטעם בעלי דירות בבנין: העותר; משיבה 2 (להלן – צרוקה); ומשיבים 4-3 (להלן – קרמר). העותר טוען כי ההחלטה על פרסום המכרז התקבלה שלא כדין וכי יש לבטלה. מחמת צו ארעי שניתן, טרם התקבלה ההחלטה על הזוכה במכרז.

2.העותר מתגורר משך עשרות שנים בדירה מס' 7 בבנין. מאז שנות ה-50 של המאה הקודמת מעמדו בנכס היה דייר בשכירות מוגנת של רשות הפיתוח. בשנת 1993 רכש את הדירה מרשות הפיתוח ונעשה בעליה. אמו המנוחה הייתה המחזיקה והבעלים של דירה מס' 2 בבנין. לדברי העותר, משפחתו נמלטה במהלך מלחמת השחרור משכונת ימין משה ועברה (בשנת 1948, טרם הקמת המדינה) להתגורר בבנין הנדון, שננטש על ידי דייריו הערבים. מאז החזיקו הוא, אמו ובני משפחתם גם במחסן ובחצר, ועשו בהם שימוש בלעדי. החצר מוגדרת באופן רשמי כחלק מהרכוש המשותף של הבנין, אך בפועל מוחזקת באופן בלעדי, כמו המחסן, על ידי משפחת העותר. המחסן סגור ונעול ומכיל בתוכו את חפציהם. לעומתם, צרוקה וקרמר לא נכנסו מעולם למחסן ולא עשו בו שימוש, והם גם אינם יכולים להיכנס אליו מאחר שהגישה למחסן סגורה ומגודרת ומצויה בשימושה הבלעדי של משפחת העותר. ההחזקה הממושכת במחסן ובחצר מקנה לעותר בהם זכויות קנייניות, כגון זיקת הנאה, דיירות מוגנת, בעלות מכוח שנים ועוד. בנסיבות אלו, טוען העותר, ומאחר שרשות הפיתוח מכרה את כל הדירות בבנין ואינה מחזיקה באף לא אחת מהן, היה על המינהל להימנע מלצאת במכרז למכירת המחסן ולהכיר בזכותו לרכוש אותו, בין כיחידה עצמאית ובין כחלק מדירתו. זכאות זו נסמכת על נוהלי המינהל, הנוהג למכור ללא מכרז מחסנים לאדם המחזיק בהם שנים רבות, והיא מעוגנת גם בהוראת הפטור שבתקנה 25 לתקנות חובת המכרזים, תשנ"ג-1993 (להלן – תקנות חובת המכרזים). המינהל פעל באופן הזה לגבי מחסנים אחרים בבנין, ואין מקום לסירובו להחיל דין שווה על העותר לגבי המחסן הנדון כעת. העותר מוסיף כי המהלך של פרסום המכרז בנוגע למחסן נועד לעקוף הליך המתנהל במקביל בנושא רישום הבנין כבית משותף, במסגרתו העלה התנגדות לכוונת המינהל להוציא במסגרת צו רישום הבית המשותף חלקים מהרכוש המשותף – בתוכם החצר – ולהצמידם לאחת הדירות. עוד לטענתו, במסגרת הליכים אלה הסכימה עמידר (בעל-פה) לאפשר לו לרכוש את המחסן.

3.המינהל טוען כי יש לדחות את העתירה. לדברי המינהל, העותר פלש למחסן באופן בלתי חוקי, מבלי שרכש בו מעולם זכויות כדין, לא כבעלים, לא כשוכר ולא כבר-רשות. המחסן מהווה יחידה עצמאית בבנין, שאינו בית משותף ואינו רשום כבית משותף. הבעלות והחזקה במחסן (שאינו רכוש משותף) מוקנות באופן בלעדי לרשות הפיתוח. המינהל, הבא בנעלי רשות הפיתוח, רשאי לנהוג במחסן מנהג בעלים, ובמסגרת זאת החליט על מכירתו לאחר מבעלי הזכויות בבנין בדרך של מכרז סגור. החלטה זו נועדה להבטיח שקיפות ושוויון בין דיירי הבנין בנוגע למחסן. לצורך כך נאטם המחסן על ידי עמידר ביום 22.11.07. העותר פלש לתוכו חרף האיטום, ולפיכך הגישה עמידר תלונה למשטרה על הסגת גבול, אטמה שוב את המחסן ביום 15.6.08, ולא פרסמה את המכרז אלא לאחר שביררה ומצאה כי המחסן אטום. פלישתו הבלתי חוקית של העותר למחסן לא הקנתה לו זכות כלשהי. ממילא לא מתקיימת במקרה זה אף לא אחת מהעילות המנויות בתקנה 25 לתקנות חובת המכרזים לפטור ממכרז במכירת המחסן. המינהל מוסיף כי עצם דרישתו של העותר לאפשר לו לרכוש את המחסן מפריכה את טענתו להיותו בעל זכויות בנכס, שהרי לא ייתכן שאדם ירכוש דבר שבלאו הכי שייך לו. כמו כן, הוגשה על ידי עמידר (בהליך נפרד) תביעה לביטול הסכם מכר הזכויות בדירה מס' 2 לאם בשל חשד לשינוי סעיפים בהסכם באופן חד-צדדי וללא ידיעת והסכמת עמידר.

4.צרוקה, באמצעות בתה (מזל הנדוורקר), טוענת כי היא מתגוררת בבנין מעל 45 שנה, ובכל אותן שנים העותר לא החזיק במחסן ולא אפסן בו חפצים. עד שנת 1984 הוחזק המחסן באופן בלתי חוקי על ידי הדיירים של דירה אחרת בבנין. דיירים אלה מכרו את דירתם בשנת 1984 והעבירו את המחסן לרוכשי הדירה שהחזיקו בו את חפציהם. למרות זאת פלש העותר למחסן, חסם לאחרונה את המעבר הציבורי המוביל אליו באמצעות שער, גדר וכלבים, ובכך מונע הוא מיתר הדיירים את הגישה למחסן. אמנם צרוקה לא החזיקה מעולם במחסן ולא עשתה בו שימוש, אך היא זכאית להתמודד על רכישתו, ואם תזכה במכרז תוכל להיכנס למחסן לאחר שייפתח שוב המעבר הציבורי אותו חסם העותר.

5.גרסתם של קרמר דומה. גם הם מכחישים את טענת העותר בדבר החזקתו במחסן, וטוענים כי המחסן שימש להחזקת חפצים על ידי רוכשיה של דירה אחרת. לדבריהם, המחסן מוזנח וטחוב, אינו מוחזק על ידי העותר, ומצבו אינו מאפשר לעשות בו שימוש. הסכמי המכר בין המינהל לבין העותר ואמו מתייחסים רק לדירות המגורים ולא למחסן. מאחר שהעותר לא דאג להסדיר את רכישת המחסן בעת שרכש את הדירה, לא ניתנה מעולם הסכמת המינהל להחזקתו במחסן ולא מתקיימת עילת הפטור ממכרז הקבועה בתקנה 25(1) לתקנות חובת המכרזים לגבי העברת זכות במקרקעין של רשות הפיתוח ל"מחזיק במקרקעין באופן רצוף, עשר שנים לפחות, בהסכמת המינהל" (ההדגשה הוספה). קרמר מסבירים כי המחסן ממוקם מתחת לדירתם, באופן המאפשר להם גישה ישירה אליו. נוכח הצפיפות בדירתם ברצונם להרחיב את שטח האחסון שלה, ולצורך כך לרכוש את המחסן. בניגוד אליהם, העותר אינו מסוגל להיכנס למחסן אלא דרך החלקה הציבורית הסמוכה, המצויה בבעלות רשות הפיתוח, ושאותה חסם העותר אחרונה תוך מניעת המעבר מיתר הדיירים.

6.דין העתירה להתקבל, מבלי צורך להיזקק לטענת העותר בדבר היותו בעל זכות ייחודית במחסן ובחצר. בתגובת המינהל לעתירה נטען כי "המחסן הנו יחידה עצמאית, נפרדת, ולא מוגדר כרכוש משותף... כך שאין מניעה בפני המשיב לנהוג בו לפי רצונו ולפי סמכויותיו בדין" (סעיף 25 לכתב התגובה המתוקן). טענה זו אמורה לשמש מענה לטענת העותר לפיה המינהל אינו רשאי בשלב הנוכחי, טרם השלמת הליך רישום הבית המשותף, לנתק את המחסן והחצר מחלקי הבנין האחרים ולהוציאם למכירה כאילו היו יחידות העומדות בפני עצמן ומסורות לבעלות בלעדית של רשות הפיתוח. דא עקא, שבמכרז עצמו נכתבו על ידי המינהל דברים הפוכים: "בעת רישום הבית, כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), הנכס נשוא מכרז זה יירשם כהצמדה ליח"ד הזוכה במכרז ולא כיחידה עצמאית" (סעיף 2.4 לתנאי המכרז; ההדגשות במקור). הכוונה להצמיד את המחסן והחצר לאחת מיחידות הדיור בבנין מוכיחה כי המינהל, שלא כדבריו בתגובתו לעתירה, רואה בשטחים אלה חלק מהרכוש המשותף, שרק הוא ניתן להצמדה לאחת הדירות (סעיפים 55(ג) ו-62(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969; להלן – חוק המקרקעין או החוק).

אכן, ביצועה של הצמדה, מחד, וקיומה של יחידה עצמאית, מאידך, הנן בבחינת תרתי דסתרי: אותו "חלק מסוים של הרכוש המשותף" המוצמד לדירה פלונית "דינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד" (סעיף 55(ג) הנ"ל), והוא "אינו מהווה יחידת מקרקעין עצמאית" (י' ויסמן, דיני קניין בעלות ושיתוף (1997) עמ' 421). יחידה עצמאית בבית משותף קרויה בחוק המקרקעין "דירה", רוצה לומר: "חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר" (סעיף 52 לחוק); ואילו "רכוש משותף" הנו "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות..." (שם). ככל שמדובר בחצר, סיווגה כ"רכוש משותף" ולא כ"דירה" הנו בגדר המובן מאליו, שכן אין לך דירה אלא כשהיא, בלשון החוק, "חדר או תא", כלומר: מתוחמת בקירות, רצפה ותקרה (ע"א 402/80 "אתגר" הקלוב הישראלי החדש למסחר ביהלומים בע"מ נ' מ.ב.א. החזקות ונכסים בע"מ, פ"ד לה(3) 309, 317; ע"א 571/71 יכין נ' הממונה על המרשם, פ"ד כו(1) 496, 500; ע"א 11965/05 עזבון קליין נ' שרון, מיום 27.8.09, פסקה 32 לפסק דינה של השופטת נאור). המחסן, לעומת זאת, עונה על דרישת "חדר או תא" וככזה ניתן לסיווג כיחידה עצמאית ("דירה") או כחלק בלתי נפרד מדירה קיימת. אפשרות נוספת היא לראות במחסן חלק מהרכוש המשותף הניתן להצמדה לאחת הדירות. לצורך הבחירה בין האפשרויות השונות יש לבחון האם מתקיים במחסן חלקה השני של הגדרת "דירה" בחוק, הדורש מהדירה "לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר". דרישה זו מבטאת את יסוד הכוונה, הגלום (לצד היסוד הפיסי) בהגדרת "דירה", ועניינו בהתחקות אחרי ייעודו של החדר. כדי שהמחסן ייחשב ל"דירה" עליו, לפני הכול, להיות מיועד לשרת דייר ספציפי ולא את כל דיירי הבנין (מ' דויטש, קנין (כרך א', 1997) עמ' 661). תא שהשימוש בו מיועד לדייר ספציפי ייחשב לדירה עצמאית אם "הן מבחינה חזותית הן מבחינת הייעוד התא הוא נפרד ואינו מהווה חלק מחלקה אחרת שבבית" (ויסמן, בספרו הנ"ל, עמ' 355; ע"א 11965/05, לעיל, שם; ע"א 310/64 אחים גולדשטיין בע"מ נ' יעקב, פ"ד יט(2) 72, 77; ע"א 555/74 מאיר נ' וייץ חברה לבנין ולאלקטרוניקה בע"מ, פ"ד ל(2) 687). לעומת זאת, אם שימושו הייחודי של הדייר במחסן מהווה חלק משימושו בדירה אחרת בבנין, כי אז המחסן יירשם כחלק מהדירה (כלומר ששטח הדירה הרשום יהיה שטח הדירה ושטח המחסן יחד אף אם מיקומם מתפצל לקומות נפרדות), ולחלופין – המחסן יירשם כרכוש משותף ויוצמד אל הדירה (א' איזנשטיין, יסודות והלכות בדיני מקרקעין (חלק שלישי, 2001) עמ' 50-48; ע"א 118/78 גוב ארי חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' כהן, פ"ד לג(1) 805, 811). התחייבותו של המינהל במכרז הנדון לרשום את המחסן (כמו את החצר) כשטח המוצמד לדירתו של הזוכה, ולא כיחידה עצמאית, מוכיחה אפוא כי בעיני המינהל הייעוד והצורה החזותית – של המחסן ושל החצר כאחד – הולמים רכוש משותף המשויך (בדרך של הצמדה) לדירה פלונית, ולא יחידה נפרדת המנותקת מלכתחילה מהרכוש המשותף ומשמשת מושא עצמאי לבעלות נפרדת.

לא בכדי בחר המינהל להתייחס כך במכרז אל המחסן והחצר: אלמלא נהג כך המינהל, והנכס הנמכר על ידו היה יחידה עצמאית ונפרדת (כפי שנטען בתשובתו לעתירה), כי אז לא היה באפשרותו לפרסם מכרז סגור הפתוח רק לבעלי הנכסים בבנין, כפי שעשה בפועל. התנאים לפרסום מכרז סגור במסגרת התקשרויות של המינהל לביצוע עסקה במקרקעין, מנויים בתקנה 26 לתקנות חובת המכרזים. אף לא אחד מתנאים אלה מתקיים במקרה הנוכחי, כך שתקנה 26 אינה יכולה לשמש אסמכתה להימנעות המינהל מפרסום מכרז פומבי לרכישת המחסן והחצר. ההצדקה היחידה לזניחת דרך המלך של מכרז פומבי עשויה להימצא בקיומה של מניעה חוקית, במסגרת דיני המקרקעין, למכירת המחסן והחצר למי שאינו בעליה או חוכרה של דירה בבנין. מניעה שכזאת מותנית בסיווגם של שטחים אלה כחלקים ברכוש המשותף ה"נשלפים" ומוצמדים לאחת הדירות. סיווג כזה חוסם בפני צד שלישי שאינו בעל דירה בבנין את ההתמודדות במכרז, נוכח הוראת סעיף 55(ב) לחוק השוללת את תוקפה של "עסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה" (ראו עוד: ויסמן, בספרו הנ"ל, בעמ' 410; איזנשטיין, בספרו הנ"ל, בעמ' 107-106; ע' כהן, בתים משותפים (מהדורה שניה, 2009), בעמ' 238).

7.אילו נרשם כבר הבנין בפנקס הבתים המשותפים, כי אז פשיטא שהמינהל לא היה מוסמך לפרסם מכרז למכירת המחסן והחצר, שהרי רשות הפיתוח מכרה זה מכבר את כל הדירות בבנין וחדלה להיות בעלת הזכויות באיזושהי מהדירות. ככזו, לא הייתה נותרת בידיה בעלות ברכוש המשותף, ובכלל זה (לפי שיטתה במכרז) במחסן ובחצר, בעלות השמורה "לכל דירה בבית משותף" (סעיף 55(א) לחוק). מי שאיננו יותר בעלים של דירה, גם איננו בעלים ברכוש המשותף, ולפיכך איננו מוסמך להחליט על ביצוע הצמדות ברכוש המשותף. יתרה מכך, בהיות העותר הבעלים של אחת הדירות בבנין, לא ניתן היה להחליט על הצמדת חלק מהרכוש המשותף (במקרה זה, לשיטת המכרז, המחסן והחצר) לאחת הדירות בלא לקבל את הסכמתו לכך, כאמור בסעיף 62(א) סיפא לחוק: "אין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות".

אלא שהבנין עדיין לא נרשם כבית משותף, ולעת הזאת קיימת רק התחייבות של המינהל, בהסכמי המכר עם רוכשי הדירות, לרושמו כבית משותף (ראו לדוגמה סעיפים 7(ג) ו-8 להסכם הרכישה של העותר מיום 20.5.93). אמנם גם קודם לרישום הבית המשותף מוחלות עליו הוראות שונות שבחוק המקרקעין, כאמור בסעיף 77ב לחוק. אולם הוראות אלו המוחלות על בנין שאינו רשום כבית משותף עוסקות בניהולו של הבית, ובכלל זה בהסדרי השימוש ברכוש המשותף, אך לא בחלוקת הזכויות הקנייניות בשטחי הבית. מסיבה זו לא הוחלו על בית שאינו רשום סעיפים 54 ו-55 לחוק, המקנים לכל אחד מבעלי הדירות בעלות נפרדת בדירתו וחלק בלתי-מסוים ברכוש המשותף, והמאפשרים להצמיד לכל אחת מהדירות חלק מסוים מהרכוש המשותף (ראו רע"א 698/85 בן צור נ' ששון, פ"ד מא(3) 144, 149; רע"א 259/99 חב' פליצ'ה ראובן בע"מ נ' סופיוב, פ"ד נה(3) 385, 400-399). משמעות הדבר היא שרשות הפיתוח עודנה הבעלים הרשום של כל הבית, וכל שישנה בידי רוכשי הדירות לעת הזאת הנה התחייבות חוזית של המינהל לרשום את הדירות על שמם.

האם בנסיבות אלה רשאי המינהל לצאת במכרז למכירת המחסן והחצר לאחד מרוכשי הדירות? התשובה שלילית, למצער לגבי המחסן. בהעדר רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים, נחתכות זכויותיו של העותר כלפי המינהל על פי חוזה מכר הדירה שנכרת ביניהם בשנת 1993. בסעיף 6 לאותו חוזה הובהר "כי המושגים 'דירה', 'בית משותף', 'רכוש משותף'... משמעותם לפי חוק המקרקעין, אלא אם כן נאמר אחרת בהסכם זה"; בסעיף 8 התחייב המינהל לרשום את הדירה על שם הרוכש (העותר); ובסעיפים 13(ב) ו-14 הסכים העותר לכך ש"גג הבית והחצר" יוצאו מכלל הרכוש המשותף ו"ישארו בבעלות של המוכר אשר יהיה רשאי להצמידם ולרשמם באופן שיבטיח לו את הבעלות המלאה עליהם". הוראות חוזיות אלה עשויות להציב מכשול בפני מהלך של המינהל שתכליתו להוציא מהרכוש המשותף, בדרך של הצמדה, חלקים אחרים של הבית שאינם הגג או החצר. "הלכה פסוקה היא שבעלי החוזה הרוצים להוציא דבר מכלל הרכוש המשותף כהגדרתו בחוק, חייבים לעשות זאת בלשון מפורשת" (ע"א 757/76 דור נ' "ליטור" בע"מ, פ"ד לב(3) 557, 559). הלכה זאת מבוססת על "ההנחה, כי חלקי בנין, העומדים להירשם כבית משותף והמיועדים לפי תכנית הבנין, או לפי המקובל או לפי הגדרת המונח 'רכוש משותף' לשימושם של כלל הדיירים... חייבים גם להירשם כאמור" (ע"א 402/80, לעיל, בעמ' 319). לא זו בלבד שהצמדת חלק מהרכוש המשותף מחייבת הסכמה מפורשת בחוזה מכר הדירה, אלא שהחלק מתוך הרכוש המשותף הניתן להצמדה חייב להיות נקוב בחוזה באופן קונקרטי, ואין תוקף להוראה חוזית כללית וגורפת בה שומר לעצמו המוכר את שיקול הדעת להוציא בעתיד חלקים מהרכוש המשותף בלא פירוט ספציפי ומסוים של אותם חלקים (ע"א 239/79 גלבורט נ' הממונה על המרשם, פ"ד לד(2) 807, 811-810; ע"א 60/80 שטרן נ' מאירי יצחק חברה קבלנית לבתים משותפים לבנין בע"מ, פ"ד לו(3) 48, 54; ע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים, פ"ד לז(3) 808, 826-813; ע"א 238/83 נציגות הבית המשותף נ' מרכוס, פ"ד מא(2) 561, 570-568; רע"א 259/99, לעיל, בעמ' 402-400; ע"א 374/08 קטן נ' הורנשטיין, מיום 25.12.12, פסקאות 26-22). יתר על כן, בהיותה של הצמדת חלקים מהרכוש המשותף לאחת מדירות הבית בבחינת חריג להוראת סעיף 55(ב) לחוק האוסרת על עסקאות ברכוש המשותף בנפרד מהדירה, פרשנותם של הסכמי הצמדה הנה דווקנית, באופן שבכל מקרה של ספק מועדפת הפרשנות השוללת את ההצמדה (ע"א 1121/91 משולם נ' נמני, פ"ד מח(3) 12, 22; ע"א 239/79, לעיל, עמ' 811-810; ע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ נ' טהוליאן, מיום 10.9.09, פסקה 50; ויסמן, בספרו הנ"ל, בעמ' 410-409; דויטש, בספרו הנ"ל, בעמ' 685). עקרונות אלו, שקיבלו ביטוי סטטוטורי בסעיף 6 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, אינם מוגבלים לעסקת מכר דירה מקבלן, הכפוף במישרין לחוק האמור, ותחולתם מתפרסת על כל עסקה שבה מוכר הדירה הנו בעל הקרקע, הנחשב ל"מעין קבלן" (דויטש, בספרו הנ"ל, בעמ' 686-685; למקרים בהם יושמו עקרונות אלה גם בלעדי חוק המכר (דירות), ראו: ע"א 310/64, לעיל, בעמ' 77-76; ע"א 531/75 מרקו נ' רוטפלד, פ"ד ל(2) 393, 397-395; ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, פ"ד מ(4) 673, 679). מצב דברים כזה מקיים אף הוא את ההנחה כי "לאור היותו של הרכוש המשותף אלמנט נלווה לדירה, הציפייה הסבירה של רוכש הדירה היא לכך, שהרכוש המשותף יוקנה לו, אלא אם כן הובהר לו היטב, כי אין הדבר כך" (דויטש, שם).

8.ההתייחסות הקונקרטית היחידה לחלקי הרכוש המשותף בהסכם מכר דירה מס' 7 לעותר, הייתה לגג הבית ולחצר. לגבי אלו שמר לעצמו המינהל את הזכות להוצאתם מהרכוש המשותף בדרך של הצמדה. דברים דומים לא נכתבו בהסכם המכר לגבי המחסן. אמנם סעיף 12 להסכם מקנה למינהל את הזכות "לשנות את רישום ההצמדות בכל דירה כפי שימצא לנכון"; וסעיף 13(א) מתייחס להוצאת חלקים מהרכוש המשותף על ידי המינהל. אולם, כאמור, ההלכה אינה מסתפקת בהוראות כללית מעין אלו, ודורשת פירוט של החלקים המסוימים אותם רשאי המוכר להוציא מהרכוש המשותף ולהצמיד.

בנסיבות אלו, לא ניתן ליישב בין האמור בסעיף 2.4 להוראות המכרז בדבר כוונת המינהל לרשום את המחסן "כהצמדה ליח"ד הזוכה במכרז ולא כיחידה עצמאית", לבין המהלך של פרסום מכרז למכירת המחסן בטרם מולאה חובתו של המינהל על פי הסכם המכר לרשום את הבנין כבית משותף. כעולה מן האמור לעיל, בפי העותר טענה הראויה להתברר, שלפיה כאשר תגיע שעת רישום הבית המשותף לא תהיה למינהל רשות להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם לאחת הדירות, למצער שעה שמדובר בחלקי רכוש משותף שאינם הגג או החצר. עמדתו של המינהל כפי שהובעה במכרז, הרואה במחסן נכס בר-הצמדה, עשויה להספיק לשם החשבת המחסן כרכוש משותף במסגרת רישום הבית המשותף, שכן לרכוש משותף יכול להיחשב גם חלק מהבית "אשר אופי השיתוף שבו נולד רק בעקבות ההחלטה להפכו לכזה" (ע"א 402/80, לעיל, בעמ' 318). נמצא אפוא כי קיימת אפשרות, שאין לראותה כנטולת סיכוי, לכך שבהליך רישום הבית המשותף יהיה המינהל מנוע לבצע באופן חד-צדדי רישום של הצמדה המשייכת את המחסן לדירה פלונית. די בקיומה של אפשרות ממשית כאמור, כדי לחייב את המינהל ללכת בדרך המלך ולרשום תחילה את הבית המשותף, ורק לאחר מכן לשקול אפשרות של פרסום מכרז לגבי איזה מחלקי הבית שיוותרו – אם ייוותרו – בבעלות רשות הפיתוח. פרסום המכרז כעת, טרם ההכרעה הקניינית בנושא הזכויות במחסן, ייצור מעשה עשוי, בו הזוכה במכרז יטען לבעלות ייחודית במחסן, ויסכל בחינה עניינית ונטולת אילוצים של מעמד המחסן והזכויות בו לעת רישום הבית המשותף, כפי שראוי שייעשה על פי הדין.

9.אשר על כן, העתירה מתקבלת, והמכרז הפנימי נושא העתירה מבוטל.

למען הסדר הטוב יצוין כי אף שבהחלטתי מיום 16.12.08 הוריתי על הגשת תגובה מקדמית לעתירה, בפועל הוגש על ידי המינהל כתב טענות בלוויית תצהיר של סגן מנהל המרחב בעמידר, האומר כי התצהיר בא "בתמיכה לתשובה המתוקנת מטעם המדינה לעתירה", וכי "העובדות שבכתב התשובה הנן בידיעתי האישית". משהוגש כתב תשובה, אף בלא החלטה שחייבה זאת, ולאחר מכן התקיים דיון (נתונים המאבחנים מקרה זה מהמקרה שנדון בעע"ם 9682/06 עיריית ראשון לציון נ' בנק הפועלים בע"מ, מיום 13.7.08), אין מניעה דיונית לקבלת העתירה, ויש לראות את הדיון שהתקיים כדיון בעתירה לפי תקנה 17 לתקנות בתי משפט לענינים מינהליים (סדרי דין), תשס"א-2000.

מאחר שהסעד הוענק לעותר בשל סיווג המחסן במכרז כחלק מהרכוש המשותף, בעוד עתירתו טענה להיותו מחזיק בלעדי במחסן, לא ראיתי לחייב את המשיבים בתשלום הוצאות. העירבון שהפקיד העותר על פי החלטתי מיום 3.10.08 יוחזר לו.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ד אדר תשע"ג, 6 מרץ 2013, בהעדר הצדדים.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ