טענה לדיירות מוגנת בנכס מסחרי על יסוד הבטחה משתמעת בעל פה

כלום תתקבל טענה לדיירות מוגנת בנכס מסחרי על יסוד הבטחה משתמעת בעל פה?

א. רקע רלוונטי

1. התובע 1 (להלן בשם בדוי "שלמה"), התובעת 2 (להלן בשם בדוי "רבקה"), התובע 3 (להלן בשם בדוי "מנשה") והנתבע (להלן בשם בדוי "יוסף") ירשו מאמם המנוחה, בחלקים שווים ביניהם, את הזכויות בנכס הידוע כחלקה 44 בגוש 7017 המצוי בXXXXX (להלן "הנכס"). בהתאם לחוזה הרכישה מחברת עמידר הנכס כולל חנות בשטח 48.92 מ"ר, יציע בשטח 15.56 מ"ר, מחסן בשטח 11.02 מ"ר, גג ב' בשטח 38.25 מ"ר וגג ה' בשטח 11.02 מ"ר.
2. במהלך השנים השכירה אמם המנוחה של הצדדים את הנכס לצדדי ג'. ביום 15.1.2012, לאחר שהנכס פונה משוכריו, חתם יוסף על הסכם לשכירות בלתי מוגנת של הנכס למשך שלושים וששה חודשים, החל מ- 15.1.2012 ועד 15.1.2015 תמורת סך 2,000 ש"ח לחודש (להלן "הסכם השכירות"). יוסף פעל לשיפוץ הנכס משך מספר חודשים ולטענתו מאז אוקטובר 2012 מנהל הוא בנכס משרד אדריכלים יחד עם שותפו האדריכל XXXXXXX.
3. שלמה, רבקה ומנשה עתרו לפירוק השיתוף בזכויות הצדדים בנכס (תמ"ש 30256-02-17), לפינוי וסילוק ידו של יוסף מהנכס (תמ"ש 45930-02-17), לחיוב יוסף בתשלום 196,560 ש"ח עבור דמי שכירות ראויים החל ממועד פטירת אמם המנוחה, 18.6.2014, ועד למועד הגשת התביעה, 14.2.2017, ולפיצול סעדים (תמ"ש 45899-02-17). יוסף התנגד לפינויו מהנכס משום היותו דייר מוגן בו ולחלופין טען שיש להתנות פינויו בתשלום ההוצאות שהוציא לשם השבחת הנכס (תמ"ש 3287-05-17).ב. דיון והכרעה4. ראשית יש לדון בטענת יוסף לדיירות מוגנת בנכס, ורק מקום שזו תדחה ידונו טענות אחיו לסילוק ולפינוי ידו מהנכס, לתשלום דמי שכירות ראויים ולפירוק השיתוף בזכויותיהם בנכס אגב בירור טענת יוסף להתניית הפינוי בתשלום ההוצאות שהוציא לצורך השבחת הנכס. טענת יוסף להיותו בר רשות בנכס נטענה לראשונה בסיכומיו ובנסיבות אלה אין מקום להידרש לה.
ב.1  דיירות מוגנת

5. כידוע דיירות מוגנת היא זכות מעין קניינית הנוצרת על ידי חוזה. בפסיקה לא נקבע על מי חל נטל ההוכחה בסוגיית הדיירות המוגנת, אם על הטוען לה או על הצד שכנגד ונקבע ששאלה זו תלויה בנסיבות המקרה ותוכרע בהתאם לראיות (רע"א 9354/05 עבדה נ' אלעמד (26.12.2005) ורע"א 637/10 זידאן נ' החברה לפיתוח עכו העתיקה בע"מ (3.5.2010)).
6. בעניינו לא הוצג הסכם המלמד על זכותו של יוסף כדייר מוגן בנכס, אלא ההיפך, הוצג הסכם בין יוסף למנוחה מיום 15.1.2012 לשכירות בלתי מוגנת של הנכס למשך שלושים וששה חודשים, החל מ- 15.1.2012 ועד 15.1.2015. טענת יוסף שחתם על ההסכם בשם המנוחה ובמילים אחרות זייף את חתימתה על ההסכם וכן שזה נערך למראית עין בלבד ולשם הצגתו לעיריית XXXX לצורך רישומו כמחזיק בנכס – נטענה על דרך הסתם. יוסף לא ביקש למנות מומחה מטעם בית המשפט להוכחת הזיוף הנטען ולא הביא כל עד מטעמו על מנת להוכיח מטרת ההסכם. טענותיו של יוסף בעניין זה מהוות למעשה טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב על כל הקושי הכרוך בכך ומשלא הוכחו הרי הן נדחות. אף טענת יוסף שההסכם נחתם למראית עין נטענה על דרך הסתם ולא הוכחה. רמת ההוכחה הנדרשת מבעל דין הטוען לבטלות חוזה בשל היותו למראית עין היא מוגברת (ע"א 3642/11 הדר כהן נ' סמיר גאטס (3.3.2014) עמ' 8). בענייננו לא הוצגה כל תשתית ראייתית להוכחתה למעט עדותו של יוסף שלא נתמכה בכל עדות או ראייה אחרת. בית המשפט לא נתן אמון בעדותו של יוסף לאור ריבוי גרסאותיו והסתירות בעדותו כפי שיפורט להלן. לפיכך הטענה שההסכם נחתם למראית עין נדחית, ומכאן שההסכם תקף ועל פיו השכירות אינה מוגנת. 
7. אף שבהעדר הוכחה בדבר זיוף חתימת המנוחה על גבי ההסכם לשכירות בלתי מוגנת או שזה נעשה למראית עין בלבד היה מקום לדחות הטענה לדיירות מוגנת כבר בשלב זה, שהרי בהסכם נכתב מפורשות שהשכירות אינה מוגנת, נוסיף ונבחן, למעלה מן הצורך, את יתר טענותיו של יוסף לדיירות מוגנת. 
8. לטענת יוסף הובטח לו באופן משתמע שיהא דייר מוגן בנכס ככל שישפץ את הנכס. יוסף אישר שאמם המנוחה של הצדדים לא אמרה לו מעולם שיהא דייר מוגן בנכס אלא שזו 'פרשנותו המשפטית' למהלכים שהיו בינו ובינה. משנשאל יוסף האם המנוחה השתמשה במילים 'דייר מוגן' השיב "בהחלט לא" (שורות 6-2 בעמוד 19 לפרוטוקול). משנשאל יוסף על ידי בית המשפט מהן המילים המדויקות שנאמרו לו על ידי המנוחה מהן הסיק שהעניקה לו זכות לדיירות מוגנת התחמק ממתן תשובה עניינית והשיב בכלליות "אמי הייתה מודעת לסכום ההשקעה שנדרש על מנת לקומם את הנכס. היא אמרה שאני יכול לשהות בנכס ללא הגבלת זמן ומבחינתה השהות שלי בנכס ברח' רזיאל 7 זה סוג של הנצחה. זה היה ב- 2012 , בסוף 2012 כשסיימתי את השיפוץ" (שורות 23-19 בעמוד 21 לפרוטוקול).
8.1 לעניין מועד ההבטחה הנטענת שאל בית המשפט: "זאת אומרת שכשהתחלת את השיפוץ ובמהלך השיפוץ, כשהשקעת סכומים ניכרים, לא הייתה לך מראש הבטחה או ידיעה שתהיה דייר מוגן. נכון או לא נכון?" ויוסף השיב "זה לא היה ברור, זה פירוש לא נכון של דבריי. הדברים הם דינאמיים, וכשהתחלתי את השיפוץ שנינו לא ידענו לאן אנחנו נכנסים. השיפוץ לא כלל שיפוץ דקורטיבי והתאמה לעסק אלא כלל שיפוץ מאסיבי של מערכת אינסטלציה, חשמל, כולל ייבוש של קירות שנטפו מים מתקרת העסק. וכשנסתבר כל זה, אז האמירה שלה הייתה ברורה יותר. היה ברור לי איפה אנחנו עומדים בסוף 2012, אני יכול לקרוא לזה נובמבר – דצבמבר 2012, להעריך את זה" (שורות 31-26 בעמוד 21 לפרוטוקול).
8.2 יוסף סתר עצמו וגרסתו קרסה לחלוטין עת הוכח שבניגוד לטענתו המקורית לפיה אם יפעל לשיפוץ הנכס יוכל לשוכרו ללא הגבלת זמן (סעיפים 15-12 לכתב התביעה של יוסף) בפועל לא הובטח לו מראש טרם השיפוץ, אף לא במשתמע, שיהא דייר מוגן בנכס. ניסיונו של יוסף לתקן את גרסתו לא צלח. יוסף אדריכל במקצועו וידע היטב מהו היקף השיפוץ הנדרש בנכס, הוא אף ביקש לחייב את אחיו בתשלום 90 שעות אדריכליות עבור תכנון השיפוץ (שורות 17-16 בעמוד 26 לפרוטוקול) כך שלא ניתן לקבל את גרסתו שהיקף השיפוץ התברר לו רק לאחר סיומו, ורק אז הובטח לו שיהא דייר מוגן בנכס. 
9. בהתחשב בעובדת קיומו של הסכם בכתב לשכירות בלתי מוגנת לתקופה קצובה, בעובדה שתקופת השימוש של יוסף בנכס היתה קצרה (כשנה וחצי בלבד מסיום השיפוץ ועד פטירת המנוחה) בעובדה שאף לשיטתו הזכות לדיירות מוגנת הובטחה לו בעל פה באופן משתמע ולא במפורש ובעובדה שההבטחה הנטענת היתה רק לאחר סיום השיפוץ בנכס ולא קודם לו – נכון יהא לקבוע שהנטל להוכחת הדיירות המוגנת יהא על יוסף. לאור פטירת המנוחה והעובדה שאין היא יכולה למסור גרסתה בפני בית המשפט הנטל המוטל על יוסף להוכיח זכותו לדיירות מוגנת הוא מוגבר (ע"א 2599/13 הרמן נ' עלדור (3.9.2015)).
10. יוסף לא הוכיח שהמנוחה הסכימה שתמורת השיפוץ תקים לו זכות לדיירות מוגנת בנכס. נפסק ש"הסכמה לביצוע תיקון או שיפוץ לפי בקשת הדייר, ללא זיקה, ישירה או מרומזת, לדמי המפתח, אינה יכולה להפוך ללא הסכמה ושלא מדעת, להסכמה, כביכול, לקבלת תמורה שמשמעותה עולה כדי קבלת דמי מפתח" (רע"א 369/86 אבו ליל נ' מוצטפא (20.6.1986)). יוסף אישר שלא היו עדים לדברי המנוחה אליו ואין לו מסמך בכתב (שורות 8-5 בעמוד 22 לפרוטוקול), ויותר מכך, הדברים אף לא נאמרו לו במפורש אלא שזו 'פרשנותו המשפטית' למהלכים שהיו בינו ובינה. מכאן שיש לדחות טענתו לדיירות מוגנת.
11. יוסף לא הוכיח זכותו לדיירות מוגנת בנכס. עדותו של יוסף לא היתה אמינה כלל, יוסף שקל תשובותיו בכובד ראש, השיב באופן מתחכם ומתחמק וניסה להתאים תשובותיו לגרסתו בדבר ההבטחה המשתמעת לדיירות מוגנת. כפי שיפורט להלן ליוסף היו גרסאות שונות לעלות השיפוץ ובעל דין המציג שבע גרסאות מעיד על עצמו שאינו מהימן. בית המשפט לא האמין ליוסף שנכרת בינו לבין המנוחה הסכם דיירות מוגנת או שהבטחה לדיירות מוגנת ניתנה לו על ידי המנוחה, גם לא לאחר סיום השיפוץ בנכס, אף לא במשתמע. חזקה על יוסף, כאדריכל שהשקיע בשיפוץ הנכס על מנת להתאימו למשרד אדריכלים שפתח יחד עם שותפו, שאם היתה ניתנת לו הבטחה כאמור, היה דואג לגבותה במסמך בכתב. בעניין זה ממש טען יוסף בסיכומיו "הקמת עסק עם חיבור וקישור לתשתיות וללקוחות על כל המשתמע מכך אינו ענין המוגבל בעצם טבעו לפרק זמן קצר" (סעיף 59 לסיכומי יוסף), ומכאן שאף לגרסתו של יוסף אילו העניקה לו המנוחה זכות לדיירות מוגנת בנכס, שאינה מוגבלת לפרק זמן קצר, מצופה היה שהסכמה זו תמצא ביטוי בכתב או לכל הפחות ביטוי מפורש בעל פה, אך הבטחה כאמור לא ניתנה לו באופן מפורש, גם לא בעל פה.
12. אילו היה ממש בטענת יוסף לדיירות מוגנת בנכס, היה אומר זאת לאחיו עוד טרם פטירת המנוחה או לכל הפחות היה פועל להגשת תביעה הצהרתית לזכויות כאמור בנכס מיד לאחר פטירת המנוחה (ב- 6/2014) עת פנו אליו אחיו בבקשה שיפנה את הנכס. אלא שיוסף בחר למלא פיו מים ולא לנקוט בכל הליך שהוא מאז הוענקה לו לטענתו הזכות על ידי המנוחה בשנת 2012 ולראשונה עורר הטענה לדיירות מוגנת בנכס ביום 10.11.2016 במסגרת תשובתו למכתב התראה שנשלח אליו ערב הגשת התביעות (שורה 13 בעמוד 20 לפרוטוקול). העובדה ששלושה חודשים לאחר פטירת אמם המנוחה התקבלה אצל יוסף חו"ד שמאית מטעמו (נספח יא' לתצהירו) בדבר השבחת הנכס כתוצאה מהשיפוץ אך מאשרת שאחיו פנו אליו מיד לאחר פטירת המנוחה וכן שלא היתה בפיו כל טענה בעניין דיירות מוגנת באותה עת שאחרת לא היה לו צורך בחו"ד כאמור. גם בעת שהצדדים פעלו לרישום זכויותיהם בנכס בעמידר על פי צו הירושה אחר אמם המנוחה לא טען יוסף דבר וחצי דבר לעניין זכותו לדיירות מוגנת בנכס. בית המשפט שוכנע שטענה זו של דיירות מוגנת נולדה לראשונה רק בעקבות פניית אחיו אליו ערב הגשת התביעה לפינויו מהנכס.
13. לפיכך יש לדחות את טענת יוסף לדיירות מוגנת בנכס. יובהר שאף אם היתה מתקבלת עמדתו של יוסף לדיירות מוגנת בנכס, ממילא הפר הוא את תנאיה באופן יסודי המצדיק ביטול זכותו כדייר מוגן בנכס. כך לגבי אי תשלום דמי השכירות מידי חודש בחודשו (כל שצירף יוסף הוא אסמכתאות על תשלום דמי שכירות בחודשים פברואר ומרץ 2012 ועבור חודשים אפריל עד אוגוסט 2012 – נספח ט' לתצהיר יוסף); כך לגבי הפקדת דמי השכירות לחשבון בנק בו הוא שותף כך שבפועל הפקיד לעצמו מחצית מדמי השכירות; כך לגבי העובדה שיוסף העביר את השימוש בנכס לחברה שבבעלותו באמצעותה ביצע את פעילותו העסקית יחד עם שותף מטעמו (שורות 9-8 ושורות 31-30 בעמוד 18 לפרוטוקול);