פסק דין
ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בפתח תקווה (כב' השופט א' מקובר) בת"א 4076/00 מיום 10 ביוני 2009, שעל פיו נדחתה תביעת המערערים להשיב להם תשלומים ששילמו למשיבה בגין "דמי היתר", בטענה שזו גבתה מהם תשלום ביתר.
תמצית העובדות
1. המערערים 8-2 הם בעלי זכויות החכירה בחלקה 4 גוש 6389 בשטח של 928 מ"ר הנמצאת ברחוב קלישר 25 בפתח תקווה (להלן: "החוכרים" ו"החלקה" בהתאמה). החלקה היא בבעלות הקרן הקיימת לישראל, ומנוהלת על ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י"). החלקה הוחכרה בשנת 1932 למנוח שרעבי שלמה רצון ז"ל, שהוריש אותה לחוכרים.
2. בתאריך 2.4.1997 חתמו החוכרים על הסכם לביצוע עיסקת קומבינציה עם המערערת 1 (להלן: "הקבלן" ו"הסכם הקומבינציה" בהתאמה), על פיה יבנה הקבלן על החלקה 16 דירות, יקבל חלק מזכויות החוכרים והמערערים יתחלקו ביניהם בדירות שייבנו על פי מפתח שנקבע.
3. החוכרים הגישו לממ"י בקשה לשינוי ניצול וייעוד של החלקה, ונדרשו לשלם דמי היתר בסך 999,192 ₪ בתוספת מע"מ, על פי מפרט כספי מיום 17.3.1997 שערך ממ"י, וזאת כתנאי להסכמת ממ"י לבניה. הקבלן נשא במלוא התשלום לממ"י, לפי הסכמה עם החוכרים שנכללה בהסכם הקומבינציה.
4. כל שהיה בידי החוכרים והקבלן בעת התשלום לממ"י היה "מפרט כספי" שבו צוינה "השורה האחרונה" לתשלום, ולא אופן חישובה. רק לאחר פתיחת ההליכים בבית משפט קמא, חויב ממ"י למסור למערערים מסמכים שונים, ובכללם את השומות שנערכו בעניינם (ראו החלטת כבוד השופטת מ' נד"ב מיום 14.9.2003 בבש"א 2415/03 בת"א (פ"ת) 4076/00).
5. להשלמת התמונה יצוין כי במועד התשלום (23.7.1997) לא הייתה אפשרות, על פי נוהלי ממ"י, לקבל את הסכמת ממ"י לבנייה כנגד תשלום דרישתו לדמי היתר, כפוף להשגה על סכום הדרישה; החוכר נדרש באותו זמן לבחור בין תשלום דמי ההיתר כפי שנדרשו (וקבלת האישור לאלתר), לבין הגשת השגה (ועיכוב בקבלת ההיתר עד להכרעה בהשגה). ואולם, ביום 24.7.1997, יממה לאחר שהקבלן שילם את דמי ההיתר, התקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל 798, שכותרתה "ערעורים על שומות". בהחלטה זו שונתה מדיניות ממ"י, והוכרה האפשרות לקבל היתר כפוף לתשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת, או 75% משומת השמאי המקורית, לפי הגבוה, והפקדת ערבות בנקאית בשיעור יתרת הסכום.
6.לאחר התשלום הגישו המערערים את תביעתם לבית משפט קמא בטענה כי התשלום ששילמו עולה על זה שהגיע מהם לפי שוויה האמיתי של הקרקע. התביעה אוחדה עם תביעה דומה (ת"א (פ"ת) 3595/01 בוטל נ' קרן קיימת לישראל (להלן: "עניין בוטל")), אשר גם בה נתבעה השבה של דמי היתר שלטענת החוכרים שולמו ביתר. ההבדל העיקרי בין עובדות המקרה בעניין בוטל לבין עובדות ענייננו הוא ששם דמי ההיתר שולמו ע"י החוכרים, בעוד שבעניין שבו עסקינן שילם הקבלן את דמי ההיתר.
7. ביום 9.10.2006 הודיעו הצדדים כי, בהמלצת בית משפט קמא, הגיעו להסדר דיוני ששני העניינים המאוחדים יועברו לשמאי הממשלתי כדי שישום את שווי הקרקע במועד הרלוונטי לתביעה, וכי קביעתו בעניין השווי תהיה סופית. הצדדים הבהירו כי אין בהסכמה זו כדי להוות ויתור על טענותיהם המשפטיות או העובדתיות.
8. חוות דעת השמאי הממשלתי באשר לשווי החלקה ניתנה ביום 14.6.2007, וחוות דעתו ביחס לשווי החלקה בעניין בוטל ניתנה ביום 9.7.2007. מחוות הדעת הללו עולה כי אכן שווי המקרקעין, כפי שהוערך על ידי ממ"י, היה גבוה משוויים האמיתי. כתוצאה מכך, דמי ההיתר שנגבו מן המערערים היו גבוהים בסכום, שלצורך הערעור הנוכחי, עומד על 226,420 ₪ (בתוספת מע"מ).
9. תחשיב הסכום ששילמו המערערים הוא כדלהלן:
א. ערך החלקה לאחר בניה לפי שומת השמאי הממשלתי 2,060,000 ₪ (לעומת 2,372,000 ₪ בשומת ממ"י).
ב. ערך החלקה לפני הבניה, בהנחה שמותר לבנות עליה בית חד משפחתי (ראו פרוטוקול הדיון מיום 8.3.2010 שורות 7-8), לפי שומת השמאי הממשלתי 615,000 ₪ (לעומת 516,000 ₪ בשומת ממ"י). ערך זה מזוכה ב- 91%, כך שהזיכוי מגיע ל- 559,650 ₪.
ג. לפיכך סה"כ ערך החלקה, לצורך ביצוע העסקה לפי שומת השמאי הממשלתי, הוא 1,500,350 ₪. מאחר שדמי החכירה מהוונים לפי 51% מערך הקרקע, סך התשלום שהיה על המערערים לשלם, במונחי שנת 1997, הוא 765,178 בתוספת מע"מ.
ד. בפועל שילם הקבלן 991,598 ₪ בתוספת מע"מ.
ה. מכאן שהסכום העודף שגבתה המשיבה הוא 226,420 ₪ בתוספת מע"מ.
10. גם לאחר קבלת חוות דעת השמאי הממשלתי, אשר הבהירה כי המערערים שילמו דמי היתר בסכום העולה על זה שהגיע למשיבה, סירב ממ"י להשיב את ההפרש, בטענה כי היה על המערערים להגיש השגה על שומת ממ"י בשעתה, ומשלא מיצו את ההליכים שהיו פתוחים בפניהם אין באפשרותם לתבוע השבה של הסכומים העודפים ששילמו. לאור עמדת ממ"י נדרש בית משפט קמא להכריע בטענות הצדדים.
פסק הדין נושא הערעור
11.בית משפט קמא קיבל את טענתו העקרונית של ממ"י כי "אין להסכים לפנייה לבית המשפט כתחליף להשגה שניתן היה להגישה ולא הוגשה. מכיוון שכך, אין גם לאפשר העלאת טענות תקיפה שמעלים היום התובעים בתביעותיהם נגד השומות, טענות שהתובעים היו יכולים להעלותן בהשגה שלא הוגשה על ידם במועד הרלוואנטי" (סעיף 18 בפסק הדין). עם זאת, בית משפט קמא סבר כי בשתי התובענות שלפניו מצב הדברים שונה, שכן לאור ההסדר הדיוני שהושג, קיימת קביעה מוסכמת וסופית שנגבה סכום ביתר מהחוכרים שלפניו. במצב דברים זה "בית המשפט אינו יכול לעצום עיניו ולהתעלם מכך שכספו של האזרח נמצא בידי המדינה, או רשות מרשויותיה, והמדינה נהנית על חשבון הזולת מכספים שאינם שלה, שלא היו צריכים להיות אצלה מלכתחילה" (סעיף 20 בפסק הדין קמא). לאור זאת קיבל בית משפט קמא את תביעת בוטל והורה לממ"י להשיב לתובעות שם את הסכומים העודפים ששילמו.