חניון גרוזנברג בע " מ נ' ספיר

פסק דין

בפני שתי תביעות לביטול חוזה שכירות, פינוי המושכר וחיוב בתשלום דמי השכירות, שתיהן בגין אותו חוזה שכירות ובין אותם הצדדים. במוקד המחלוקת שאלת נפקות העדר כל טרוניה של התובעת כלפי הנתבע במשך כשלושים שנה אף שלשיטתה לא עמד הנתבע בהתחייבותו לתשלום דמי החכירה ותשלומים נוספים כל אותן שנים, בפרט נוכח טענת הנתבע כי שילם מראש את דמי החכירה בהיוון ולמלוא תקופת החכירה.

העובדות

התובעת הינה חברה פרטית אשר במסגרת פעילותה חכרה נכס מקרקעין מעיריית תל אביב והיא מפעילה בחלק מהנכס חניון ציבורי המכונה "חניון גרוזנברג". הנתבע הינו בעל זכויות חכירה בקיוסק הנמצא בסמוך לחניון ואף הוא חלק מאותו נכס אשר חכרה התובעת.

ביום 6.3.61 נערך ונחתם הסכם חכירה (להלן: "הסכם החכירה") בין עיריית תל-אביב יפו כמחכירה לבין חברת ליאו גולדברג בע"מ כחוכרת. לפי הסכם החכירה, חכרה חברת ליאו גולדברג בע"מ נכס מקרקעין ברח' גרוזנברג בתל אביב, חלקה 3 (כיום – חלקה 4) בגוש 6920 (להלן: "הנכס") לתקופה של 49 שנה ולצורך הקמת חניון ציבורי. ביום 26.6.62 העבירה חברת ליאו גולדברג בע"מ לתובעת את כל זכויותיה בנכס לפי הסכם החכירה. התובעת היא לפיכך בעלת זכויות החכירה בנכס לתקופה של 49 שנה מיום 17.1.62 ולה עמדה האופציה להארכת תקופת החכירה ב- 25 שנים נוספות, אופציה אשר מומשה בהסכם מיום 28.4.77 כאשר תקופת החכירה הוארכה עד 16.1.2036.

ביום 8.2.67 נכרת הסכם חכירת משנה (להלן: "הסכם חכירת המשנה") בין התובעת לבין בני הזוג בתיה וטוביה ציגליצקי (להלן: "ציגליצקי") ולפיו חכרו ציגליצקי מהתובעת חלק מהמבנה אשר אז תכננה התובעת לבנות בנכס ואשר יועד לשימוש כקיוסק (להלן: "הקיוסק"). בהסכם חכירת המשנה נקבע, בין היתר, כי תקופת חכירת הקיוסק תהא חופפת לתקופת החכירה של הנכס כולו, כולל במקרה שהתובעת תממש את האופציה להארכת תקופת החכירה ב- 25 שנים נוספות. עוד נקבע בהסכם חכירת המשנה כי דמי החכירה שישלמו ציגליצקי לתובעת יועמדו על 25 לירות לחודש (להלן: "דמי החכירה") וישולמו בכל חצי שנה מראש וכי ציגליצקי אף ישתתפו בהוצאות ניקיון סביבת הקיוסק בסך של 15 לירות נוספים לחודש (להלן: "דמי ההשתתפות").

ציגליצקי העבירו את זכויותיהם בקיוסק לבני הזוג אסתר ויוסף שיאון (להלן: "שיאון") וביום 11.5.79, כתריסר שנים לאחר כריתת הסכם חכירת המשנה, נכרת הסכם מכר (להלן: "הסכם המכר") בין שיאון לבין הנתבע ולפיו מכרו שיאון לנתבע את זכויותיהם בקיוסק תמורת סך של 300,000 לירות בצירוף מע"מ. עם כריתת הסכם המכר קבל הנתבע את החזקה בקיוסק והוא מחזיק בקיוסק (בין במישרין ובין באמצעות שוכר מטעמו) עד היום. זכויות החכירה של הנתבע אף נרשמו בלשכת רישום המקרקעין לפי שטר 7761/78.

ביום 8.9.09 פנתה התובעת לנתבע בכתב והודיעה לו כי מצאה שהנתבע לא שילם לה את דמי החכירה ודמי ההשתתפות מאז חכר את הקיוסק. לפיכך, טענה התובעת שהנתבע הפר בהפרה יסודית את הסכם חכירת המשנה ועליו לפנות את הקיוסק ולשלם את החוב המצטבר במשך שבע שנים בסך של 27,070 ₪. מו"מ בין הצדדים לא הביא להסכמה וביום 19.9.10 עתרה התובעת לבית המשפט.

טענות הצדדים

לטענת התובעת, חובותיו של הנתבע נקבעו בהסכם חכירת המשנה ובהן גם החובות לתשלום דמי החכירה בסך 25 לירות לחודש ודמי ההשתתפות בסך 15 לירות לחודש. בפועל, טוענת התובעת, לא קיים הנתבע ולו אחת מחובות אלו מעולם ובכך הפר את הסכם חכירת המשנה בהפרה יסודית. הפרה נוספת מוצאת התובעת בהעדרה של רשימת מוצרים אותם מוכר הנתבע בקיוסק. נוכח הפרות אלו, טוענת התובעת שיש לבטל את הסכם חכירת המשנה ולהורות לנתבע לפנות את הקיוסק. בנוסף, טוענת התובעת שיש לחייב את הנתבע לשלם את דמי החכירה ודמי ההשתתפות ביחס לשבע השנים הסמוכות למועד הגשת התביעה, בסך כולל של 27,607 ₪.

לטענת הנתבע, התביעות הוגשו בשיהוי קיצוני של כשלושים שנה ודי בשיהוי זה כדי להצדיק את דחייתן.

לגופם של דברים, ביחס לטענות בדבר אי תשלום דמי החכירה, טוען הנתבע כי במעמד כריתת הסכם המכר שולמו על ידו לבא כוח התובעת דאז, עו"ד וינצ'גסטר, דמי חכירה מהוונים עד לתום תקופת השכירות. עובדה היא, טוען הנתבע, שמאז ועד להגשת התביעות לא נעשתה אליו כל פנייה מצד התובעת בדרישה לתשלום כספים.

ביחס לטענות בדבר אי תשלום דמי ההשתתפות, טוען הנתבע כי תשלומים אלו נועדו לשפות את התובעת על שירותי אחזקה שתיתן, אך בפועל שירותים אלו סופקו על ידי עיריית תל אביב ולא על ידי התובעת, שלכן אין לתובעת כל זכות לדרוש תשלומים אלו.

עוד טוען הנתבע כי במהלך 2009 היה זה דווקא הוא אשר ביוזמתו פנה לתובעת בבקשה לחדש את ההסכם נוכח מימוש האופציה להארכת החכירה ורק אז נזכרה התובעת להפנות כלפיו דרישות לתשלום כספים ולפינוי. מכאן למד הנתבע שהתובעת מנסה שלא כדין להתנער מהתחייבויותיה ויש לדחות את התביעות.

הראיות וההליך

לתמיכה בטענותיה הגישה התובעת תצהיר של מנהלה, מר שמעון קדם (להלן: "קדם"). לפי הרישום בספרי רשם החברות (מוצג נ/1) מונה קדם למנהל בתובעת ביום 3.1.86 ובעדותו אישר קדם שרישום זה אכן משקף את המועד בו מונה כמנהל (עמ' 13, ש' 24 לפרוט' 19.9.11). לפיכך, לא היה קדם מנהל בתובעת בעת שנכרת הסכם המכר לפיו רכש הנתבע את הזכויות בקיוסק וממילא שלא יכול היה להעיד מידיעה אישית מאום אודות האירועים שאירעו עד שמונה למנהל. זולת קדם, לא הובאו לעדות עדים נוספים מטעם התובעת.

לתמיכה בטענותיו הוא, נסמך הנתבע על תצהיריו שלו, התומכים בכתבי ההגנה. בתצהיריו, הבהיר הנתבע כי נוכח חלוף השנים אין באפשרותו לאתר ולהציג את הקבלה שקבל עת בצע את התשלומים לפי הסכם המכר ופנייתו בעניין זה לעו"ד וינצ'גסטר לא נענתה. אף הנתבע הסתפק בעדותו הוא ולא הובא כל עד נוסף מטעמו.

בהחלטה מיום 12.1.11 אוחדו הדיונים בשתי התביעות והתיק נקבע לדיון ביום 26.5.11. במהלך הדיון, אירעה תקלה במערכת המחשוב של בתי המשפט וכתוצאה מכך נמחק חלק גדול מפרוטוקול חקירתו הנגדית של קדם. ניסיונות לשחזור הקטע שנמחק לא צלחו ומאחר והנתבע עמד על כך שהחקירה בשלמותה תבוא לכדי ביטוי כתוב, נקבע מועד נוסף לדיון ביום 19.9.11. במהלך דיון זה נחקר קדם שנית והושלמו סיכומי הצדדים בעל פה.

יצוין, כי בסיכומיה לא חזרה התובעת כלל על הטענה להפרת חוזה חכירת המשנה בגין מכירת מוצרים אסורים בקיוסק. בדין לא חזרה התובעת על טענה זו שכן לא הוצגו לתמיכה בה ראיות כלשהן, ועל כל פנים יש לראות בטענה זו כטענה שנזנחה.

דיון