חיים משה ואח' נ' דוד אברהמי ואח'

פסק דין

1.בפני ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום מקרקעין בחולון, גב' אורה קניון (להלן: "המפקחת") מיום 24.3.08, לפיו נדחתה תביעתם של המערערים להורות למשיבים לסלק את ידם מהחצר האחורית של הבית המשותף, שברחוב ישעיהו 16 בחולון (להלן: "הבית") ולאפשר להם לעשות שימוש ייחודי בחלק זה של החצר.

2.המערערים הינם חוכרים של הדירה הידועה כחלקת משנה 3 והנמצאת בקומה השניה של הבית.

אמו של המשיב 1, היא חוכרת של הדירה הידועה כחלקת משנה 1 הנמצאת בקומת הקרקע, מתחת דירת המערערים. המשיבים גרים בדירה חלקת משנה 1.

כפי שקבעה המפקחת, לא היתה מחלוקת בין בעלי הדין, כי קיימת הסכמה לכך שהחלק הקדמי של החצר של הבית נמצא בשימוש ייחודי של המשיבים. לא היתה גם מחלוקת, כי בחלקה האחורי של החצר נמצאים שני מחסנים, האחד מצד ימין השייך למשיבים והשני מצד שמאל שייך למערערים.

בגבול החלקה מצוי שביל המוליך מהרחוב שבחזית הבית אל חלקה האחורי של החצר. בשביל זה עושים המערערים שימוש כדי להגיע למחסן שלהם. בחצר האחורית מותקנים גם בלוני הגז של המערערים. החצר האחורית מגודרת וסגורה בשער נעול והמפתח לשער מוחזק בידי המערערים.

מרפסת הגג שמעל דירת המערערים הינה בשימושם הייחודי של המערערים והכניסה אליה אפשרית אך ורק דרך דירתם.

מעל חדר המדרגות מצוי גג רעפים עליון, עליו מותקנים דודי השמש של המערערים והמשיבים. הגישה לדוודים אפשרית רק מדירת המערערים.

3.בין הצדדים נתגלעה מחלוקת בקשר לחזקה בחלק האחורי של חצר הבית. לפיכך, הגישו המערערים את התביעה שהתבררה בפני המפקחת.

בכתב התביעה טענו המערערים, כי על פי הנוהג בסביבה בה מצוי הבית, החוכרים של קומת הקרקע מחזיקים בחצר הקדמית, ואילו החוכרים של הקומה השניה מחזיקים בחצר האחורית. כך היה נהוג גם בבית. לטענת המערערים, הם התגוררו בדירה 38 שנים ובמשך עשרות שנים, עוד קודם לכניסתם של המשיבים לדירתם לפני 12 שנה, היתה החצר האחורית בחזקתם הייחודית, ומצב זה שרר גם בעת שהמערערים רכשו את דירתם.

עוד טענו המערערים, כי בהסכמת חוכרי הדירות, עוד בטרם רכשו המשיבים את דירתם, הם הרחיבו את דירתם במפלס הדירה שלהם והן מעליה, כולל מרפסת גג.

על אף כל זאת, בשנים האחרונות השתלטו המשיבים שלב אחרי שלב על החצר האחורית של הבית באופן חד-צדדי ועושים בו שימוש ייחודי, ולפיכך עתרו הם בתביעה להורות למשיבים לסלק את ידם מהחצר האחורית של הבית המשותף ולאפשר להם לעשות שימוש ייחודי בחלק זה של החצר.

הנתבעים לא הגישו כתב הגנה לתביעה, אולם לפי החלטת המפקחת נשמעו ראיות בתביעה. המפקחת גם ערכה ביקור במקום.

4.בפסק דינה קבעה המפקחת, כי ניתן למצות את טענות המשיבים מעדויות ההגנה, ומההתכתבויות שבין הצדדים עובר להגשת התביעה.

לטענת המשיבים, כך מצאה המפקחת, פנו המערערים לעיריה לקבל היתר בניה על הגג וכדי לקבל את היתר הבניה היה עליהם לקבל את הסכמת המשיבים. בעקבות פנייתו של המערער 1 למשיב 1, סיכמו ביניהם הצדדים, כי בתמורה להסכמת המשיב להרחבת דירת המערערים וחתימתו על הבקשה להיתר בניה, יוותר המערער מס' 1 על זכויותיו ועל השימוש שהוא עושה בחלק האחורי של גינת הבית.

המפקחת בחנה את מהות ההסכמה הדרושה על פי החוק לגבי שימוש ברכוש המשותף על פי פסקי הדין וקבעה, לאור הלכות אלה, כי במקרה דנן, לא זכויות השימוש בכל חלקי הרכוש המשותף על ידי כל בעלי הזכויות בבית היתה לנגד עיניהם של המערערים, אלא רצונם להרחיב את זכות השימוש הייחודית שלהם בחלק מחצר הבית המהווה רכוש משותף על חשבון השימוש הייחודי של המשיבים באותה חצר.

המפקחת קבעה, כי שוכנעה כי עד שהמשיבים רכשו את דירתם עשו המערערים שימוש ייחודי בחצר האחורית של הבית, וזאת מתוך הסכמתם, בין במפורש ובין מכללא, של כל חוכרי הדירות בבית במשך שנים רבות. שימוש זה המשיכו המערערים לעשות גם לאחר שהמשיבים רכשו את דירתם. אולם לפני מספר שנים התחלפו היוצרות, והמשיבים הם שעושים שימוש ייחודי בחצר האחורית. המערערים השלימו במשך שנים בשתיקה עם מעשיהם של המשיבים, שתיקה זו ניתן לראותה כהסכמה של המערערים למעשיהם של המשיבים, ובכלל זאת הסכמה מכללא ובפועל שממועד מסויים ואילך המשיבים הם שיעשו שימוש ייחודי בחלק של החצר, תוך ויתור המערערים על שימושם הייחודי שנעשה עד אותו מועד.

לאור מסקנה זו, קבעה המפקחת, כי אינה צריכה להכריע בשאלה אם ויתרו המערערים על החזקה הייחודית שלהם בחצר הבית בתמורה להסכמת המשיבים ולחתימתם על הבקשה להיתר להרחבת דירת המשיבים.

המפקחת הוסיפה, כי טענת המערערים בדבר הנוהג הקיים בסביבה הקרובה בדבר אופן חלוקת השימוש בחצר, לא תעמוד להם, וזאת הואיל והסכמות לשימוש ייחודי או ויתורים בין בעלי דירות בבית מסויים, אין בהם כדי להשפיע על בעלי הזכויות במקומות אחרים.

לאור כך דחתה המפקחת את התביעה, אך קבעה, שעל אף שחלקים מסויימים בחצר הם בשימוש ייחודי של מי מחוכרי הדירות, אין איש מהם רוכש זכויות קנייניות באותו חלק שבשימושו הייחודי, אלא כל בעלי הדירות כבעלים משותפים נשארים בעליו באותה מידה, גם אם הם מסכימים להסגת הגבול.