חיוב בפיצוי לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה בגין פגיעה בפוטנציאל כללי של מקרקעין במתחם שבעת הכוכבים

1. ערעור מנהלי על החלטתה של ועדת הערר המחוזית מחוז תל אביב מיום 1.3.2016 (להלן: "ועדת הערר" או "הוועדה"), אשר קיבלה ערר שהגישה הועדה המקומית לתכנון ובניה- הרצליה (להלן: "המשיבה") על שמאות מכרעת של השמאי יצחק סיון. במסגרת השומה המכרעת קבע השמאי סיון את שוויה של הקרקע שהיתה בבעלות המערערים ביום 28.4.1999, הוא יום פרסומה למתן תוקף של תכנית הר/1890 ("המצב הקודם"), וכן קבע את שווייה של הקרקע במצבה התכנוני החדש, לאחר אישורה של התכנית. קביעות אלה נעשו לצורך קביעת הפיצוי המגיע למערערים במסגרת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "החוק"), בגין הפגיעה שנגרמה להם על ידי תכנית הר/1890.

מבוא

1. עד שנת 2000 היו המערערים בעלים של מקרקעין בשטח כולל של כ- 100 דונם (גושים 6523 ו- 6524) במתחם בהרצליה הידוע בכינוי "מתחם הבאסה". זהו מתחם מישורי דמוי מלבן בשטח של כ- 1,200 דונם, המשתרע בין מסילת הברזל חיפה-ת"א ממערב, רח' מנחם בגין מצפון, רח' ז'בוטינסקי ממזרח ודרך שבעת הכוכבים מדרום. המתחם קיבל את כינויו מפני שבעבר, בעונת החורף, הוא היה מתמלא במי גשמים. המילה "באסה" פירושה ביצה בשפה הערבית.

1. ייעודה של הקרקע במתחם הבאסה לפי תכנית מתאר הר/253 א' מיום 8.6.1961 היה אזור חקלאי א', שהשימושים המותרים בו היו חקלאיים בלבד.

1. בשנת 1974 הכינה עירית הרצליה תכנית אב שהתוותה את מדיניות הפיתוח של העיר הרצליה לטווח הארוך (להלן: "תכנית האב"). לתכנית האב לא היה מעמד סטטוטורי משום שלא עברה כל הליך של אישור תכנוני לפי החוק, למרות שאושרה על ידי מועצת העיר. חרף זאת, נודעה לה חשיבות בהיותה מעין "הצהרת כוונות" של פרנסי העיר. לפי תכנית האב, יועד מתחם הבאסה לצורך הקמת פארק עירוני לרווחתם של תושבי העיר.

1. ביום 28.4.1999 פורסמה למתן תוקף תכנית הר/1890, החלה על שטח של כ- 220 דונם הנמצא בחלק הדרום מזרחי של מתחם הבאסה, לרבות על המקרקעין שבבעלות המערערים. מטרת התכנית היתה שינוי ייעוד של הקרקע מאזור חקלאי א' לשטח ציבורי פתוח שישמש למגרשי אימונים, שטחים פתוחים, חניה ציבורית והרחבת דרכים קיימות.

1. ביום 14.5.2000 פורסמה הודעה על הפקעת המקרקעין המצויים בתחומי תכנית הר/1890, לרבות מקרקעי המערערים.

1. בעקבות אישורה של תכנית הר/1890, הגישו המערערים תביעות לתשלום פיצויים לפי סעיף 197(א) לחוק, בנימוק שנגרמה ירידת ערך מחמת אישורה של התכנית. המשיבה דחתה את התביעות בנימוק שלא נגרמה ירידת ערך כלשהי למקרקעי המערערים. על החלטה זו הגישו המערערים עררים לוועדת הערר.

1. ביום 27.10.2003 מינתה ועדת הערר את השמאי יצחק סיון לשמאי מכריע לצורך בירור העררים.