אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> חוקיות גביית תשלום נוסף מיזם אשר פעל לשנוי ייעוד קרקע שהוקצתה לו במכרז

חוקיות גביית תשלום נוסף מיזם אשר פעל לשנוי ייעוד קרקע שהוקצתה לו במכרז

תאריך פרסום : 21/03/2007 | גרסת הדפסה
ע"א
בית המשפט העליון
10397-04
21/03/2007
בפני השופט:
1. א' א' לוי
2. ע' ארבל
3. א' חיות


- נגד -
התובע:
סביוני יבנה בע"מ
עו"ד שמואל שוב
עו"ד שושנה לוי
הנתבע:
מינהל מקרקעי ישראל
עו"ד חיה זנדברג
פסק-דין

השופטת א' חיות:

           האם זכאי מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) לדרוש מיזם תשלום נוסף (להלן: דמי היתר), עבור קרקע שהוקצתה לו במכרז מקום שבו פעל היזם לשינוי ייעוד הקרקע במהלך תקופת הפיתוח ואושרה תוכנית חדשה המשנה באופן מהותי את אפשרויות השימוש בקרקע ואת קיבולת הבנייה המותרת בה? זוהי השאלה העומדת לדיון בערעור שלפנינו.

תמצית העובדות הצריכות לעניין

1.        בשנת 1998 פרסם המינהל מכרז לקבלת הצעות בקשר עם פיתוח וחכירה של מגרש ביבנה המיועד לבניית בית אבות (להלן: המכרז). בתנאי המכרז צוין כי על פי תוכנית המתאר התקפה אותה עת (תוכנית מתאר יב/2/122) "ייעוד המגרש הינו בית אבות או דיור מוגן". עוד צוין בתנאי המכרז כי על פי תוכנית המיתאר הנ"ל ניתן לבנות על המגרש "3 קומות מגורים וקומה חלקית בחלל הגג" וכן פורטו השטחים העיקריים ושטחי השירות והחנייה שניתן לבנות כאמור. הצעתה של המערערת לשלם עבור המגרש דמי חכירה מהוונים בסך של 2,710,000 ש"ח (וכן הוצאות פיתוח בסך של 3,177,288 ש"ח), זכתה במכרז אף שהיתה נמוכה באופן משמעותי מהערכת השמאי הממשלתי, שהוכנה לצורך המכרז (9,000,000 ש"ח). זאת נוכח העובדה כי שני ניסיונות קודמים לשווק את המגרש במכרז לא צלחו. ביום 27.7.1998 אישר המינהל את דבר זכייתה של המערערת במכרז ועל פי תנאיו היה על המערערת לחתום בתוך 60 ימים על חוזה הפיתוח וכן על נוסח של הסכם חכירה שאמור היה להיחתם בין הצדדים עם השלמת הפיתוח. לאחר הזכייה במכרז ועוד בטרם חתמה על חוזה הפיתוח פנה בא כוח המערערת למינהל במכתב מיום 30.8.1998 וביקש את אישורו לכך שהמערערת לא תידרש לשלם דמי היתר בגין שינוי ייעוד של הקרקע וכלשון המכתב: "אבקש מכב' לאשר לי כי חלות במקרה דנן החלטות מועצת ממ"י [מועצת מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המועצה)], כי מותרים שינוי-יעוד והגדלת זכויות ללא תשלום". אישור זה נדרש למערערת משום שהיא מעולם לא התכוונה להקים בית אבות על המגרש ומיד עם זכייתה במכרז כוונו כל מאמציה ומשאביה להכנת תוכנית מיתאר חדשה לפיה ישונה ייעודו של המגרש באופן שיאפשר לה להקים עליו בנייני מגורים. המינהל סירב ליתן למערערת את האישור שביקשה ובמכתביו מיום 18.10.1998 ומיום 30.11.1998 אף התריע בפניה כי היא מפרה את תנאי המכרז הפרה יסודית המצדיקה את ביטול העסקה בכך שטרם חתמה על חוזה הפיתוח אף שעל פי תנאי המכרז היה עליה לחתום עליו לא יאוחר מיום 27.9.1998. בסופו של דבר חתמה המערערת ביום 21.12.1998 על חוזה הפיתוח וזאת אף שלא ניתן לה מאת המינהל אישור כי תהא פטורה מתשלום דמי היתר במקרה של שינוי ייעוד. אדרבא, בחוזה הפיתוח הוסכם והותנה כי המגרש יועמד לרשות המערערת לצורך הקמת מבנים של "בית אבות או דיור מוגן" בהתאם לייעוד המגרש על פי תוכנית המיתאר יב/2/122, שהיתה בתוקף אותה עת. תקופת הפיתוח הוגדרה בהסכם כתקופה בת 36 חודשים שתחילתה ביום אישור העסקה והמערערת התחייבה להקים את המבנים הנ"ל על המגרש בתוך תקופת הפיתוח "בהתאם לאמור במבוא לחוזה זה ובהתאם לתוכניות שתאושרנה על-ידי המינהל והרשויות המוסמכות" (סעיף 2 לחוזה). חוזה הפיתוח אף ציין את "שיעור הניצול" של המגרש המותר על פי התוכנית שבתוקף כשיעור העומד על 24,300 מ"ר מבונים בסך הכול.


2.        נאמנה למטרה שהציבה לעצמה מלכתחילה, לא עשתה המערערת דבר וחצי דבר במהלך תקופת הפיתוח שנקצבה לה על פי חוזה הפיתוח לצורך הקמת בית אבות או מבנה אחר לדיור מוגן במגרש. תחת זאת פעלה על מנת לקדם את אישורה של תוכנית מיתאר חדשה אותה יזמה ולפיה ישונה ייעוד המגרש ויתאפשר לה להקים עליו בנייני מגורים. מאמציה אלה של המערערת נשאו פרי וביום 8.5.2002, כשלוש וחצי שנים לאחר שנחתם חוזה הפיתוח, פורסמה בילקוט הפרסומים הודעה בדבר אישור תכנית מיתאר מקומית חדשה מספר יב/14/122 (ראו י"פ התשס"ב, 2290); להלן: תוכנית המיתאר החדשה). תוכנית המיתאר החדשה שינתה, בין היתר, את תוכנית המיתאר שהיתה בתוקף בעת פירסום המכרז ובעת החתימה על חוזה הפיתוח (תוכנית יב/2/122) והשינוי נגע בעיקרו לייעוד המגרש ואיפשר על פי הייעוד החדש לבנות עליו בנייני מגורים. מתוקף תוכנית המיתאר החדשה ביקשה המערערת להקים על המגרש חמישה בנייני מגורים בני שמונה עד תשע קומות וכן דירות גן ולצורך כך פנתה אל המינהל וביקשה כי יאשר את תוכניות הבנייה שהכינה. פנייתה זו של המערערת נעשתה ביום 30.4.2003 ובאותה עת כבר חלפו חמש שנים בקירוב מאז תחילת תקופת הפיתוח עליה הוסכם ו-21 חודשים מן המועד שבו אמורה היתה המערערת להשלים את הקמת מבני בית האבות או הדיור מוגן על פי חוזה הפיתוח. המינהל סירב לאשר את תוכניות הבנייה בהתאם לתוכנית המיתאר החדשה. הוא הדגיש בפני המערערת כי חוזה הפיתוח פג זה מכבר, אך הציע לה להתקשר בתוספת לחוזה הפיתוח (להלן: התוספת) לפיה יוארך תוקפו של חוזה הפיתוח בארבע שנים נוספות (עד ליום 1.8.2005) והמערערת תשלם למינהל דמי היתר בגין "אישור המינהל להגדלת קיבולת הבנייה", בשיעור של 91% מן הסכום שבו עלה ערך המגרש בעקבות אישור התוכנית החדשה. דרישות אלה לא היו מקובלות על המערערת והיא הודיעה למינהל בכתב כי "נוסח התוספת להסכם-הפתוח אינו תואם את החלטות מועצת מקרקעי ישראל ואת הדין". כמו כן ציינה המערערת בהודעתה הנ"ל כי על פי הפסיקה "[ד]יור מוגן (ואף בית-אבות) דינם כדין מגורים". נוכח עמדתה זו הגישה המערערת ביום 17.11.2003 תובענה נגד המינהל לבית המשפט המחוזי בתל אביב ובה ביקשה להצהיר כי אינה חייבת בתשלום דמי היתר בנסיבות שנוצרו.

פסק הדין של בית המשפט המחוזי

3.        בפסק דינו מיום 1.11.2004 דחה בית המשפט המחוזי (כבוד השופטת ה' גרסטל) את התובענה. בית המשפט המחוזי מיקד את המחלוקת בין הצדדים במקרה דנן באומרו "קיימת מחלוקת אחת ויחידה: האם זכאי המשיב לדרוש מהמבקשת [המערערת] תשלום בגין שינוי הייעוד מדיור מוגן למגורים - אם לאו". בית המשפט ניתח את סעיפי חוזה הפיתוח ובהסתמך על האמור בהם קבע כי התמורה ששילמה המערערת בעסקה נשוא המכרז שולמה בעבור הזכות לבנות בית אבות בן שלוש קומות, ולא בעבור הזכות לבנות חמישה בנייני-מגורים בני תשע עד עשר קומות. עוד ציין בית המשפט כי:

המבקשת [המערערת] לא היתה נקלעת למצב אליו נקלעה, לו נהגה בתום-לב כלפי המינהל, ובקלפים גלויים. אם, מלכתחילה, לא התכוונה לבנות בניין לדיור מוגן, כפי שנטען על-ידיה כיום בסע' 11 לסיכומי בא-כוחה, יכולה היתה להבהיר זאת למינהל מלכתחילה ואז יכול היה המינהל לכלכל צעדיו בהתאם. המבקשת בחרה להעלים את כוונתה האמיתית מהמינהל, להמתין שהחלקה תיפול לידיה כפרי בשל במחירים נמוכים התואמים את המטרה שהציג המינהל כמטרת ההקצאה, ורק לאחר מכן לפעול לשינוי יעוד ולבוא בדרישות למינהל. דרישות הכוללות תוספות בניה עצומות - ללא כל תמורה.

בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי המערערת אינה יכולה להיבנות מהחלטה 789 של מועצת מקרקעי ישראל (להלן: החלטה 789), שכן החלטה זו חלה על זוכים במכרזי קרקע למגורים בלבד, בעוד שהמערערת זכתה במכרז לבניית בית אבות או דיור מוגן. בית משפט קמא לא קיבל את טענת המערערת כי "דיור מוגן כמוהו כמגורים" ואיבחן בהקשר זה את המקרה שבפנינו מן המקרה אשר נדון בע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין נ' עיריית ראשון לציון, תק על 2003(1) 1478 (2003) (להלן: עניין אחוזת ראשונים) עליו נסמכה המערערת, שם התייחס בית המשפט לסיווג נכס מקרקעין לצורכי ארנונה. עוד קבע בית המשפט המחוזי כי ההלכה לעניין תשלום דמי היתר שנפסקה בע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4) 28 (2001) (להלן: עניין הוד אביב) ואומצה בע"א 3979/01 בניני ישקו ומקרקעין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז(5) 423 (2003) (להלן: עניין ישקו), אינה חלה במקרה דנן בשל השינוי המהותי בייעודם של הבניינים שביקשה המערערת לבנות על המגרש, על פי תוכנית המיתאר החדשה. בדחותו את חוות הדעת שהגישה המערערת לפיה שינוי הייעוד לא העלה את שווי הקרקע, קבע בית המשפט כי אילו היה המגרש מיועד למגורים מלכתחילה היתה התמורה המשתלמת למינהל גבוהה יותר. לבסוף, ציין בית המשפט כי המינהל כלל לא היה חייב להאריך את תוקפו של חוזה הפיתוח, שכן המערערת הפרה את תנאיו והתנהלה בחוסר תום לב.

טענות הצדדים בערעור

4.        הטענה המרכזית שמעלה המערערת בערעור שבפנינו היא כי בנסיבות העניין לא רשאי היה המינהל לדרוש מידיה דמי היתר בגין שינוי ייעוד הקרקע. לטענתה, פסק דינו של בית המשפט המחוזי אינו עולה בקנה אחד עם ההלכות שנפסקו בבית משפט זה בעניין הוד אביב ובעניין ישקו, לפיהן לא עומדת למינהל הזכות לגבות דמי היתר בהעדר הוראה חוזית מפורשת בחוזה הפיתוח. בטיעוניה מדגישה המערערת כי חוזה הפיתוח במקרה דנן לא כלל הוראה המאפשרת למינהל לגבות דמי היתר ועוד היא טוענת כי נסיבות המקרה שבפנינו דומות ביותר לנסיבות המקרה אשר נדון בעניין הוד אביב. בהקשר זה מציינת המערערת כי בשני המקרים מכירת הקרקע התבצעה בדרך של מכרז וללא כל מתן הטבות מיוחדות; חוזה הפיתוח נחתם על טופס סטנדרטי שלא פירט את קיבולת הבנייה המותרת; ושטח המגרש וגבולותיו לא השתנו. המערערת מוסיפה וטוענת כי בדרישתו לתשלום דמי היתר נהג המינהל בחוסר תום לב וביקש לעשות עושר ולא במשפט, שכן הפעולות בהן נקטה לשינוי הייעוד נעשו בהסכמתו והיו כרוכות בעלויות ניכרות שבהן נשאה בעצמה. עוד טוענת המערערת כי הדרישה שהציב המינהל שהמערערת תחתום על התוספת להסכם, כתנאי להארכת תוקפו של חוזה הפיתוח, היא דרישה פסולה משום שהמינהל נוהג כעניין שבשגרה להאריך את תוקפם של הסכמי פיתוח במקרים שבהם היזם לא משלים את הבנייה במועד. לבסוף שבה המערערת וטוענת כי יש להחיל על המכרז נשוא הערעור את החלטה 789 הקובעת כי זוכה במכרז קרקע למגורים אינו חייב בתשלום סכומים נוספים למינהל בגין שיפור תנאי תוכנית המתאר לאחר זכייתו וכי דיור מוגן לצורך זה כמוהו כבית מגורים. לטענת המערערת שגה בית משפט קמא בקובעו כי ההחלטה האמורה אינה חלה במקרה דנן והיא מוסיפה כי בכך נפגע אינטרס ההסתמכות שלה נוכח העובדה שבחוזה הפיתוח צוין במפורש כי מטרת ההקצאה הינה "מכרז מגורים". לחלופין טוענת המערערת כי מכל מקום שינוי הייעוד לא גרם לעלייה בערך הקרקע ועוד היא טוענת כי שגה בית משפט קמא בכך שחייב אותה בשכר טרחה בסך 50,000 ש"ח.


5.        המינהל מצידו סומך ידיו על פסק דינו של בית המשפט המחוזי וטוען כי התמורה שהציעה המערערת במכרז שולמה בעבור בניית בית אבות בן שלוש קומות מגורים ולא בעבור בניית חמישה בניניי מגורים בני שמונה או תשע קומות ודירות נוספות צמודות קרקע. לטענת המינהל, אין כל הצדקה משפטית או מוסרית לכך שתינתן על ידו הסכמה לבנייה על פי תוכנית המיתאר החדשה מבלי שהמערערת תשלם את דמי ההיתר. המינהל מוסיף וטוען כי הסכמתו זו שקולה למעשה לכריתתו של חוזה פיתוח חדש וכי במסגרת "מפגש הרצונות החדש, המינהל בוודאי יכול להתנות את הסכמתו בכך שישולם למינהל תשלום נוסף. תשלום נוסף זה מבטא את ההבדלים בין החוזים". עוד טוען המינהל כי יש לאבחן את נסיבות המקרה הנוכחי מנסיבותיהם של פסקי הדין בעניין הוד אביב ובעניין ישקו, שכן בענייננו משנה תוכנית המתאר באופן מהותי את ייעוד המבנים, צורתם וגודלם. המינהל מוסיף וטוען כי בענייננו, בניגוד לעניין הוד אביב, הדרישה לתשלום דמי ההיתר הוצגה טרם שהחלה הבנייה. המינהל אף מדגיש כי הבהיר למערערת שכל שינוי תכנוני שיוביל לעלייה בערך הקרקע יחייב אותה בתוספת תשלום וכי המערערת היא שמנסה לעשות עושר ולא במשפט בנסיבות העניין. אשר להחלטה 789, טוען המינהל כי היא נועדה ליצור דרך נוספת לשיווק קרקע, כך שזכויות החכירה תכלולנה את כל הזכויות העתידיות, אך החלטה זו חלה רק מקום שבו הקרקע אכן הוחכרה מלכתחילה עם הזכויות העתידיות. במקרה שלפנינו, כך טוען המינהל, שווקו הזכויות הקיימות בקרקע בלבד ולפיכך אין להחיל את החלטה האמורה על המכרז נשוא הערעור. המינהל מוסיף וטוען כי החלטה 789 חלה לגבי מכרזי קרקע למגורים בלבד ואילו המכרז נשוא הערעור הינו מכרז לבניית בתי אבות או דיור מוגן. לעניין אחוזת ראשונים טוען המינהל כי פסק דין זה נוגע לחיוב בארנונה ואין להקיש ממנו לענייננו.

6.        במהלך הדיון בערעור התברר כי בעקבות הליך של השגה שהגישה המערערת ובו חלקה על סכום דמי ההיתר שנדרשה לשלם, הופחת הסכום כמעט כדי מחצית והמערערת שילמה 75% מן הסכום המופחת וכן הפקידה ערבות בנקאית להבטחת היתרה (25%). התשלום והפקדת הערבות נעשו מצד המערערת תחת מחאה תוך שמירת מלוא הטענות שהעלתה בערעור ולפיהן אין היא חייבת כלל בתשלום דמי היתר. מטיעוני הצדדים בערעור לא הוברר האם בנוסף לתשלום ולהפקדת הערבות נחתמה תחת מחאה גם התוספת. לפיכך, ובהתאמה לממצאיו של בית משפט קמא בעניין זה, אצא לצורך ההכרעה בערעור מן ההנחה כי התוספת לא נחתמה.

דיון

7.        חוזה הפיתוח מיום 21.12.1998 נחתם בין המינהל למערערת בעקבות זכייתה במכרז ועל פיו הועמד המגרש לרשות המערערת לצורך הקמת בית אבות או מבנים לדיור מוגן. מטרה זו שעמדה ביסוד המכרז וביסוד חוזה הפיתוח נקבעה בהתאם לייעודו של המגרש על פי התוכנית שהיתה בתוקף אותה עת (תוכנית יב/2/122). שיעור הניצול של המגרש (24,300 מ"ר מבונים) אשר צוין בחוזה הפיתוח נקבע אף הוא בהתאם לאותה תוכנית. שני נתוני יסוד אלה הנוגעים לייעוד המגרש ולשיעור הניצול שלו הודגשו במבוא לחוזה הפיתוח שם נאמר:

המינהל מוכן להעמיד את המגרש לרשותו של היוזם לתקופת הפיתוח בלבד וזאת רק לשם בנית המבנים למטרת ההקצאה על-פי היעוד ושעור הניצול, הכל כמוגדר לעיל, והיוזם מסכים לקבל את המגרש לרשותו בתנאים האמורים (ה"הואיל הרביעי" במבוא לחוזה הפיתוח).

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ