חוף הכרמל נופש ותיירות 89 בע"מ נ' רמות ג.י.א.ש. בע"מ

החלטה

בקשה לסילוק התביעה על הסף מחמת היעדר יריבות, חוסר סמכות עניינית וקיומו של הליך תלוי ועומד בפני המפקחת על רישום המקרקעין. דין הבקשה להתקבל בחלקה.

1. כתב התביעה הוגש על ידי חברה יזמית שהקימה בנין, כנגד חברת הניהול של אותו בנין. חברת הניהול כמובן, היא המבקשת שבפני. הבנין בו מדובר הנו בנין "אלמוג" שהנו אחד משני בנינים קיימים בפרויקט הידוע כ"מגדלי חוף הכרמל" בחיפה. כפי שמפרטת התביעה, בבנין קיימים שלושה סוגים של בעלי זכויות:

בעלי דירות שרכשו דירותיהם מן התובעת.

שוכרים ששכרו מן התובעת שטחי מסחר לשם ניהול עסקם באותו שטח ששכרו.

התובעת עצמה, הממשיכה להחזיק בשטחים שטרם נמכרו או הושכרו, עד שיעלה בידה למוכרם או להשכירם.

לבד משטחים אלה "המשויכים" לבעלי הזכויות, מצויים בבנין כמובן גם שטחים משותפים.

2. ניהול השטחים המשותפים נמסר לידיה של הנתבעת – חברת הניהול. כתב התביעה מפרט שהנתבעת באה בנעלי חברת ניהול קודמת מכוח הסכם המחאת זכויות; ואין לה אפוא יותר ממה שהיה לחברת הניהול הקודמת בהסכם הניהול שנחתם בזמנו מול.

כתב התביעה מפרט כי על פי הסכם הניהול עם חברת הניהול הקודמת, חויבו הדיירים לשלם לחברת הניהול דמי ניהול ואחזקה, ולשלם הוצאותיה עבור "מיסים , אגרות והיטלים המוטלים בקשר לרכוש המשותף". חברת הניהול מצדה, התחייבה לנהל ולתחזק את השטחים המשותפים שבבנין , ולשאת בהוצאות הניהול של אותם שטחים (כולל מסים אגרות והיטלים).

התובעת כמי שבבעלותה חלקים בבנין שאינם רכוש משותף וטרם נמכרו או הושכרו, חבה אף היא בתשלום דמי ניהול ואחזקה בגין חלקה היחסי ברכוש המשותף , הנגזר מן השטחים שבבעלותה.

3. מבחינת המשטר המשפטי החל על בעלי הזכויות: מדובר בבנין שעתיד להירשם בעתיד כבית משותף. מאחר וטרם הושלם הרישום כבית משותף, הרי שטרם יוחדו הדירות לרוכשים וטרם הושלם רישומם כבעלים בפנקס המקרקעין. לפיכך התובעת עודנה רשומה כבעלים של כל הבנין לרבות השטחים המשותפים ולזכות הרוכשים נרשמו הערות אזהרה. על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים חל פרק ו1' לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן "החוק"). סע' 77ב שבאותו פרק מחיל "בשינויים המחויבים" את סע' 58 לחוק הנ"ל. וזו לשונו של סע' 58:

"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות."

הביטויים "דירה", "בעל דירה" ו "רכוש משותף" זכו להגדרה ספציפית בפרק ו1' , בסע' 77א.

4. בכתב התביעה נדרש סכום כספי שאותו חבה הנתבעת לתובעת, לפי הנטען, בגין שלושה עניינים.

א. שכירות ודמי ניהול בגין משרדי הנתבעת שבשטח התובעת:

הנתבעת קבלה חזקה במרדים שבבנין, ששימשו את חברת הניהול הקודמת, בשטח של 121.6 מ"ר. לאחר מכן ולדרישת התובעת, הועתקו משרדי הנתבעת לקומת הלובי של הבנין בשטח שאף הוא בבעלות התובעת ואינו שטח משותף.

בין הצדדים לא נחתם הסכם שכירות. לפיכך, הדרישה כאן היא לתשלום דמי שימוש ראויים לתובעת. מפרטת התביעה שלא זו בלבד שהנתבעת לא שלמה דמי שימוש ראויים בגין שטח זה, אלא שאף ראתה לנכון לגבות אף בגינו דמי ניהול ואחזקה למרות שאין מדובר כאמור בשטח משותף של הבנין שנמסר לניהולה אלא שטח המשמש אך הנתבעת.

ב. תשלומים ששולמו ומשולמים ביתר על ידי חוף הכרמל בגין תחזוקת השטח המשותף:

חישוב כללי ביתר בגין מרפסות

כותרת סע' 57 לחוק המקרקעין הנה "החלק ברכוש המשותף", וזו לשונו: