ו"ע 20580-02-11 ואח' מושב בלפוריה- אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה

1.מהו שווי הרכישה של מקרקעין שנרכשו על ידי מושב בלפוריה - אגודה חקלאית שיתופית בע"מ, מקרן היסוד - המגבית המאוחדת לישראל בע"מ? זו השאלה הניצבת להכרעה בפנינו.

המחלוקת בין הצדדים עניינה בשאלה, האם את שווי הרכישה יש לחשב על פי שווי שוק, דהיינו על פי המחיר שהיה משלם קונה מרצון למוכר מרצון עבור המקרקעין בהתאם לייעודם במועד הרכישה או על פי המחיר המוסכם, מחיר ששיקף מערכת יחסים ארוכת שנים שבין המושב וחבריו לקרן היסוד.

רקע

2.מושב בלפוריה המצוי בעמק יזרעאל הוקם בשנת 1922. חברי המושב מאוגדים באגודה שיתופית המוכרת כבלפוריה- מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ (להלן "האגודה"). מרבית המקרקעין אשר שימשו את האגודה וחבריה היו בבעלות ארגון קהילת ציון אמריקאית (להלן: "קצ"א"), שהייתה חברה שעסקה בגאולת אדמות בישראל ויישובם של מתיישבים יהודים. קרקעות נוספות ששימשו את חברי המושב היו בבעלות פרטית או בבעלות הקרן הקיימת לישראל (כל הנתונים לקוחים מתצהיריהם של שלמה בן-עזר ויריב בן-עזר על נספחיהם). בתחילת שנות ה-30 של המאה ה-20 נקלעה קצ"א לקשיים כספיים. קצ"א הציעה לחברי האגודה לרכוש את הקרקעות בעצמם בתנאים שונים כפי שפורטו (ראו נספחים "א"–"ב" למע/3). הצעות אלו לא הבשילו להסכם. בין היתר נבע הדבר מרצונם של חברי האגודה להימנע מבעלות פרטית בקרקעות מחשש של ספסרות בקרקע ופגיעה באופי הישוב (נספח "ג" למע/3). בסופו של דבר, ביום 9/2/1939 נחתם הסכם בין קצ"א לבין נציגי המושב ולפיו יועברו המקרקעין שפורטו בהסכם לבעלותה של קרן היסוד בע"מ (להלן: "קרן היסוד"). קרן היסוד הייתה גם היא גוף מיישב אשר גאל אדמות ודאג ליישובם של מתיישבים יהודים. המקרקעין שנמכרו מקצ"א לקרן היסוד כוללים חלקות שונות, שחלקן שימשו לצרכים ציבוריים וחלקן הועמדו לרשות החברים ושימשו כנחלות (ההסכם סומן נספח "ד" למע/3).

קרן היסוד מצידה התקשרה עם מתיישבים בהסכמי חכירה ולפיהם חכרו החברים מהקרן את נחלותיהם לתקופה של 49 שנים (ראו למשל נספח "ו" למע/3). חברי האגודה נשאו בהוצאות אחזקת המקרקעין ושילמו דמי חכירה לקרן היסוד, אם כי דמי החכירה היו מזעריים (ראו סעיף 26 למע/3).

3.עוד מתברר כי חלק מהמקרקעין שנרכשו על ידי קרן היסוד מקצ"א, נמסרו לחזקת האגודה ללא חוזי חכירה ולמעשה הפכה האגודה לבת רשות במקרקעין (רשימת החלקות צורפה כנספח "ח" למע/3). במהלך השנים נמסרו גם מספר חלקות לחברים חדשים שהצטרפו למושב, מבלי שהללו חתמו על הסכמי חכירה (סעיף 30 למע/3). כך התנהלו הצדדים במשך שנים ללא הסדרת ההסכמים.

בשנת 1987, בתום 49 שנים, הגיעו הסכמי החכירה שנחתמו לקיצם. קרן היסוד עמדה על חתימת הסכמי חכירה חדשים, בתנאים חדשים ובתשלום דמי חכירה עדכניים (סעיף 32 למע/3).

4.בין חברי האגודה לקרן היסוד התנהלו מגעים שונים לקראת הסדרת היחסים החוזיים ביניהם. בעוד שקרן היסוד עמדה על חתימת הסכמי חכירה חדשים, טענו חברי האגודה כי זכויותיהם במקרקעין נובעות לא רק מהסכמי החכירה אלא גם מהזכויות שעמדו להם כלפי קצ"א, לרבות זכותם לרכוש את המקרקעין מקצ"א. בסופו של דבר הושגה בין הצדדים הסכמה עקרונית להעברת הזכויות – מכירה – מקרן היסוד לאגודה ולחבריה (נספח "יז" למע/3). ההסכם הותנה בהסכמה על מחיר והצדדים מינו שמאי מוסכם וקבעו עקרונות לשומה שעל פיה ייערך ההסכם (נספח "יח" למע/3). חשוב לציין כי על פי מסמך העקרונות שמרו לעצמם הצדדים את הזכות שלא להתקשר בהסכם. הסכם העקרונות התייחס גם למקרקעין שהוחזקו על ידי המתיישבים כנחלות וגם למקרקעין ציבוריים, כלומר כאלו שהוחזקו על ידי האגודה במשך כל השנים ללא הסכמי חכירה.

לאחר קבלת השומה הגיעו קרן היסוד, האגודה והחברים להסכם מפורט בדבר העברת הזכויות בחלקות השונות מקרן היסוד לאגודה וחבריה. בסך הכל נחתמו ביום 27/5/09 35 הסכמים שונים ובהם 3 הסכמים בין קרן היסוד לאגודה, והשאר בין קרן היסוד לחברים בעלי הנחלות השונות (להלן: "הסכמי הרכישה"). ההסכמים שבין האגודה לקרן היסוד התייחסו לשלוש קבוצות מקרקעין; האחת, מקרקעין ששימשו כפרדס משותף ואשר חלקם נרכשו על ידי האגודה עצמה וחלקם על ידי האגודה בנאמנות עבור חברים (גוש 16729 חלקות 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 17, 22 - חלקות אלו הן נשוא תיק 20580-02-11) (להלן: "חלקת הפרדס"); השנייה, רכישת מקרקעין ציבוריים (שפורטו בנספח "א" להסכם נשוא תיק 16045-05-12); השלישית, קרקעות ציבוריות נוספות שהוחכרו לאגודה ונרכשו בהסכם מאוחר יותר.

5.התמורה שנקבעה בהסכמי הרכישה התבססה על שומת השמאי כהן, שמונה בהסכמת הצדדים. שומת השמאי כהן נעשתה על פי העקרונות שנקבעו בהנחיות שהועברו אליו (נספח "יח" למע/3). השומה התייחסה לשווי החלקות השונות ולשווי המקרקעין שבהחזקת האגודה. כן הוסכם כי התמורה שתשולם תהיה בשיעור של 40% מהשומה בגין כל חלקה.

6.לענייננו חשוב להדגיש, כי התמורה ששולמה עבור חלקת הפרדס הייתה 782,056 ₪ בלבד. עוד נדגיש כי חלקת הפרדס הינה למעשה חטיבת קרקע בשטח של 366.73 דונם המצויה בסמוך לעיר עפולה. חלקת הפרדס משמשת לגידולים שונים והיא נמצאת מצפון לכביש הארצי 65 – דרך יצחק רבין- ובקרבה לאזורים בנויים של עפולה.