ו"ע 14837-10-13 גרובר נ' מנהל מיסוי מקרקעין - חיפה

1.ערר על החלטת המשיב שדחה השגה של העורר וקבע כי העורר אינו פטור מתשלום מס שבח בעקבות מכירתן של שתי דירות המצויות בשכונת הדר שבחיפה. הדיון מתמקד בשאלה האם התקיימו התנאים להענקת פטור מתשלום מס שבח על פי סעיף 6א' לחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים- הוראת שעה), התשע"א-2011 וביתר פירוט האם הוכח כי בהסכם שבין העורר לקונה נקבע כי על הדירה לשמש למגורים לפחות במשך שנתיים.

הרקע

2.העורר היה בעלים של שתי דירות מגורים המצויות ברחוב אחד העם 10 בחיפה וידועות כגוש 12454 חלקות 20/7 ו- 20/8 (להלן: הדירות). מדובר בשתי דירות בבניין שנועד למגורים, אותן ירש העורר מאביו גרובר שמואל ז"ל. כל הדירות בבניין שימשו בעבר למגורים ומרביתן המשיכו כך עד לאחרונה. לא כך לגבי שתי הדירות שבבעלות העורר. מתברר כי במשך שנים רבות, החל משנות ה- 70 (פרוטוקול עמ' 6) השכיר העורר את הדירות לעו"ד אורי רוזן בשכירות חופשית והן שימשו לו כמשרד לעריכת דין (עדות העורר עמ' 5). מעת לעת עלתה האפשרות כי עו"ד רוזן ירכוש את הדירות אולם לא הושגו הסכמות. בשלב מאוחר יותר הצטרף למשרדו של עו"ד אורי רוזן בנו, עו"ד אוהד רוזן (עדותו עמ' 6).

בשנת 2012 שב עו"ד רוזן וביקש לרכוש את הדירות מהעורר (תצהיר ע/1 סעיף 7 ועדות אוהד רוזן עמ' 6). העורר הסכים למכור את הדירות וביקש לקבל סך של 1,000,000 ₪ עבורן (עמ' 5). לאחר משא ומתן הוסכם כי תמורת הדירות ישולם סך של 900,000 ₪ בלבד. כן הוסכם כי את הדירות ירכוש עו"ד אוהד רוזן, בנו של עו"ד אורי רוזן.

3.על פי דברי העורר הוא הפקיד את ניהול המשא ומתן בידיו של בא כוחו עו"ד פנחס וולר. בסופו של דבר ביום 30.7.2012 נערכו ונחתמו שני הסכמים למכירת שתי הדירות לעו"ד אוהד רוזן (להלן: הסכמי המכר). שני ההסכמים זהים בתכנם למעט בעניין זיהוי הנכס הנמכר. בשני הסכמי המכר ישנה התייחסות לחבות במס שבח. וכך נאמר בסעיף 6 להסכמים:

מס שבח מקרקעין ו/או מס רכוש במידה ויחול, חל וישולם על ידי המוכר בלבד.

הקונה מצהיר כי ידוע לו שהמוכר מוכר את הדירה נשוא הסכם זה בפטור ממס שבח על פי חוק מיסוי מקרקעין (תיקוני חקיקה) (הוראת שעה), התשע"א- 2011 (להלן: "החוק") זאת מאחר ועל פי הוראות מס שבח, הדירה הינה דירת מגורים שאינה מזכה וזאת בפטור ואשר על כן הקונה מצהיר כי ידוע לו כי באם הדירה לא תשמש למגורים במשך שנתיים, אזי יהיה עליו לשלם מס רכישה, כאמור בסעיף 6(א)(ז) לחוק הנ"ל.

4. כנדרש על פי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג- 1963 הגישו הצדדים הצהרות למנהל מיסוי מקרקעין בצירוף שומה עצמית. בהצהרה ביקש העורר פטור מתשלום מס שבח בהתאם להוראות סעיף 6א לחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים- הוראת שעה), התשע"א-2011 (להלן: הוראת השעה). הקונה, עו"ד רוזן, הצהיר כי הדירות אינן מיועדות לשמש למגורים וצירף שומה ותשלום של מס רכישה בשיעור של 15% משווי הדירות, בהתאם לשיעור המס הקבוע בסעיף 6א(ז) להוראת השעה.

5.המשיב לא קיבל את הצהרתו של העורר וקבע כי אינו זכאי לפטור ממס שבח על פי הוראת השעה. המשיב ציין כי הדירות אינן דירות מזכות, לצדדים היה ידוע כי הן אינן מיועדות למגורים וכי בהסכמי המכר לא נקבע כי תשמשנה למגורים. בהתאם חויב העורר בתשלום מס שבח. עוד קבע המשיב כי הקונה, עו"ד אוהד רוזן, חייב במס רכישה בשיעור של 5% בלבד, כאמור בסעיף 9 לחוק ובתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974 ועל כן השיב לו את ההפרש בין מס הרכישה ששילם (15%) לבין שיעור מס הרכישה על פי התקנות. השגה שהגיש העורר על השומות שהוצאו לו נדחתה.