ועד לב העיר חיפה בע"מ נ' ביטון

פסק דין

לפניי תובענה לתשלום דמי ניהול או הוצאות אחזקת הרכוש המשותף.

רקע כללי –

התובעת, ועד לב העיר חיפה בע"מ (להלן: "התובעת") הינה חברה שהוקמה בשנת 1996 ואשר מטרתה, כפי שהוגדר בתזכיר ההתאגדות שלה הינה "ניהול ואחזקת קניון לב העיר". קניון לב העיר ממוקם בטירת הכרמל (גוש 11069, חלקה 4, להלן: "הקניון"). הנתבעת, הגב' יולנדה ביטון (להלן: "הנתבעת") בעלת חנות מס' 14 בקניון (להלן: "החנות").

המהלכים הדיוניים עד כה -

ביום 20/7/04 הגישה התובעת תובענה בסדר דין מהיר לחיוב הנתבעת בסך של 22,500 ₪ בגין הפרה נטענת של החובה החוזית של הנתבעת בכל הנוגע לתשלום דמי הניהול לגבי החנות. הואיל והנתבעת לא הגישה כתב הגנה במועד, ביום 4/1/05 הוגשה בקשה למתן פסק דין בהעדר הגנה וביום 13/1/05 ניתן פסק דין כנגד הנתבעת המחייב אותה לשלם לתובעת את סכום התביעה. לא מצויים בידיי פרטים מדויקים באשר לסיבה אשר בעטיה פסק הדין לא בוצע במשך שנים רבות ולחילופין, באשר לסיבה אשר בעטיה לא הוגשה בקשה לבטל את פסק הדין במשך שנים רבות – אך אין חולק כי בינואר 2012 הגישה הנתבעת בקשה לבטל את פסק הדין וביום 24/1/12 בוטל פסק הדין - על פי החלטת כב' הרשם הבכיר זיתוני מיום 24/1/12, אשר ניתנה בין היתר לאור העובדה שהתובעת לא השיבה במועד לבקשת הנתבעת לבטל את פסק הדין. בשלב זה, בפברואר 2012, התיק הועבר לטיפולי.

טענות הצדדים -

התובעת טוענת כי היא זכאית כדין לגבות את דמי הניהול מבעלי החנויות בקניון, כי היא חברה בע"מ המהווה נציגות נבחרת של כל בעלי החנויות בקניון ותפקידה לנהל את הקניון, לרבות באמצעות הכספים שנגבים מבעלי החנויות. לטענת התובעת הגודל של החנות הינו 35.7 מ"ר ולכן הנתבעת נדרשת לשלם לתובעת דמי ניהול בכל חודש בסך של 5$ למ"ר לפי שער דולר שקבוע מראש בשיעור של 3.5 ₪ לדולר = 625 ₪ לחודש. בסעיף 16 לכתב התביעה המקורי (משנת 2004) מחשבת התובעת מהם החודשים אשר לגביהם יש צורך לשלם את דמי הניהול (בניכוי חודשים שלגביהם ניתן לנתבעת פטור מתשלום) ולשיטתה, החוב הכולל הינו בסך של 22,500 ₪, נכון למועד הגשת התביעה המקורי (20/7/04).

הנתבעת, מנגד, מעלה טענות באשר לכשרותה ולסמכותה של התובעת להגיש את התובענה -באשר לשיטתה היא אינה מהווה נציגות שנבחרה כדין על ידי בעלי הנכסים ולא הוכחה זכאותה לגבות את דמי הניהול. בנוסף, טוענת הנתבעת כי הסמכות לברר את התובענה ככל שעסקינן בנציגות הוועד הינה סמכותה הבלעדית של המפקחת על רישום המקרקעין (להלן: "המפקחת") וכי יש להורות על העברת התובענה לבירור בפני המפקחת. בנוסף, מוכחשות הטענות באשר לעצם קיומו של החוב ובאשר לגובהו.

במועד שבו נקבע התיק לשמיעת ההוכחות העיד רק עד אחד מטעם התובעת - מר דב לוי (אשר מונה על ידי התובעת לטפל בגביית חובות מאת בעלי נכסים בקניון, להלן: "לוי", לגבי תצהירו ת/1). הנתבעת לא התייצבה לדיון ובאי כוחה הסבירו שהיא חולה.

דיון והכרעה –

לאחר ששקלתי את התשתית הראייתית ואת טענות הצדדים, מסקנתי כי דין התביעה להידחות, ככל שהיא מתייחסת לדמי ניהול חוזיים וכי דין התביעה להמחק מחמת חוסר סמכות עניינית ככל שהיא מתייחסת להוצאות אחזקת הרכוש המשותף. אפרט להלן את עיקר נימוקיי בקצרה.

האם עסקינן בדרישה חוזית או דרישה שסומכת על חוק המקרקעין?

לאורך כל ההליך, התובעת לא הקפידה בהגדרת עילת התביעה ו"קפצה" קדימה ואחורה ולצדדים – בין העילה החוזית לבין העילה הקניינית. הייתי מצפה מהתובעת להגדיר חד משמעית מהי בדיוק מהותו של הסכום הנדרש. כיון שמהסיכומים עולה כי קיימות שתי עילות חלופיות – אדון בכל אחת במובחן.

אם עסקינן בדרישה לתשלום דמי ניהול חוזיים, אזי שהדרישה לא הוכחה – ונדחית.

בכתב התביעה המקורי, כמו גם בתצהיר של לוי, כמו גם בסיכומים מטעם התובעת, נטען כי העילה החוזית מבוססת על חוזה נטען שעליו חתמה הנתבעת ואשר כולל הוראות המחייבות אותה בתשלום דמי ניהול חודשיים בשיעור של 5$ למ"ר, בהתייחס לחנות בגודל 35.7 מ"ר, בהתייחס לשער דולר מסוים שנקבע מראש. טענה חוזית זו לא הוכחה, ואף לא נעשה ניסיון להוכיח אותה לאחר הכחשתה של הנתבעת את הטענה.

לא הוצג חוזה זה או אחר אשר עליו חתמה הנתבעת (בין אם חוזה בינה לבין התובעת ובין אם בינה לבין כל חברת ניהול אחרת), לא הוצגו חוזים אחרים שנחתמו עם מי מבעלי הנכסים בקניון, לא הוצגו נתונים אשר מהם ניתן ללמוד על גבייה בשיעור זה או אחר, לא הוצגו נתונים לגבי שטח החנות של הנתבעת (ובוודאי שלא לגבי השטח האפקטיבי אשר לגביו אולי יש מקום לגבות את דמי הניהול), לא הוצג הסבר להעדר חוזה שכזה – ודומה היה שהתובעת שכחה שעל מנת לבסס תביעה חוזית צריך להוכיח קיומו של חוזה.

עוד יש לראות כי במסגרת ההליכים המקדמיים בתיק, הציגה הנתבעת דרישה לגילוי מסמכים ספציפי (בקשה מיום 17.5.2012) ועתרה, בין היתר, (בסעיף 2 לבקשה) לגילוי החוזה שעליו היא חתמה ואשר עליו מבוססת דרישת התשלום. דרישה זו מעולם לא נענתה והייתי מצפה מהתובעת למלא חוסר זה – למצער, במהלך ישיבת ההוכחות.

לכן, לא הוצג כל נתון אשר יכול ללמדנו על קיום חוזה אשר מחייב את הנתבעת לשלם דמי ניהול ובוודאי שלא לשלם את הסכום הנדרש דווקא ובוודאי שלא לשלמו לידי התובעת. לכן, הטענה הסומכת על הפרה חוזית נטענת – נדחית.

לחילופין, אם עסקינן בדרישה לתשלום הוצאות אחזקת הרכוש המשותף - אזי שהטענות צריכות להתברר בפני המפקחת.