פסק דין
עניינה של עתירה זו בתיק מידע להיתר מס' 2013-0030 שנמסר למשיבים 2 -3 (להלן: "המשיבים") על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ת"א (להלן: "תיק המידע") בהקשר לתיק בניין שמספרו 0815-027 (להלן: "תיק הבניין"). לטענת העותרים, תיק המידע הנ"ל הינו שגוי מיסודו, חסר פרטים מהותיים ומטעה, והם עותרים כי כך ייקבע על ידי בית המשפט.
יצוין, כי העתירה הוגשה כנגד עיריית תל אביב – מינהל ההנדסה (להלן: "משיבה 1") בתור הגוף שאליו הוגשה הבקשה למידע ואשר אצלו מרוכז תיק המידע (ראה נספח 4 לעתירה). עם זאת, המידע הרלוונטי לעתירה שכנגדו מלינים העותרים, נמסר על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. העותרים לא ביקשו לתקן או את העתירה על ידי שינוי זהות משיבה 1 או על ידי הוספת הוועדה המקומית כמשיבה נוספת וראו בתגובה מטעם משיבה 1 משום תשובה שנמסרה בשם הגוף המוסמך לכך, לרבות בשמה של הוועדה המקומית. בנסיבות אלה, לאור עמדת העותרים ובהתחשב בכך שהעתירה עוסקת בעיקרה בשאלות משפטיות ו/או בענייניים של מדיניות ואינה נוגעת ישירות לסוגיות תכנוניות (שטרם עלו על שולחן הוועדה המקומית), נראה שאכן אין הצדקה לתיקון כלשהו וניתן לראות במשיבה 1 בעל דין ראוי ומי שמוסמך להשיב בנושא העתירה.
להלן עובדות הרקע הצריכות לעניינו:
1.העותרים הם החוכרים לדורות של בית דו משפחתי אשר בנוי על חציו הדרומי של מגרש המצוי ברחוב אוגרית מס' 27 בשכונת תל ברוך בת"א והידוע כגוש 6627 חלקה 267 (להלן: "המגרש"), ואילו המשיבים הם החוכרים לדורות של בית דו-משפחתי אשר בנוי על חציו הצפוני של אותו מגרש. מדובר במגרש מלבני, צר וארוך (הצד הצר חזיתי ופונה לרחוב אוגרית) בשטח כולל של 974 מ"ר (ראה מפה טופוגרפית- נספח 3 לעתירה).
2.שני הבתים בנויים כך שבית העותרים ממוקם בחלק הקדמי/חזיתי של מחצית המגרש השייכת להם, כאשר הקיר החיצוני הצפוני של הבניין (זה הגובל בשטחם של המשיבים) נמצא במרחק 0 מקו אמצע המגרש. בית המשיבים ממוקם בעורף מחצית המגרש השייכת להם, כאשר הקיר החיצוני הדרומי שלו צמוד לקיר הצפוני של בית העותרים בחלק האחורי שלו. במצב זה, שני הבתים חולקים קיר משותף של 2.5 מ'
3.מבחינה היסטורית, בית העותרים נבנה בשנות החמישים של המאה הקודמת על ידי משפחת שוטלנד בעת שהמגרש היה עדיין ריק ואילו בית המשיבים נבנה בשנות השבעים על ידי משפחת אשל, בעת שבית שוטלנד כבר עמד על תילו, ואף בוצעו בו שינויים ו/או תוספות במהלך השנים. מציאות זו הכתיבה במידה מסוימת את האופן שבו נבנה בית משפחת אשל כמתואר לעיל, וזאת מאחר שבקיר צפוני של בית שוטלנד, זה הגובל במחצית המגרש של אשל, כבר היו פעורים חלונות על פי היתר. בבניית הבית בדרך זו לא נוצלו מלוא אחוזי הבנייה הקיימים על מחצית המגרש של אשל.
העותרים רכשו את ביתם ממשפחת שוטלנד בשנת 1980 ואילו המשיבים רכשו את ביתם ממשפחת אשל בשנת 2005.
4.מסתבר, כי במהלך השנים נעשו ניסיונות על ידי בני משפחת אשל להרחיב את ביתם ולנצל את אחוזי הבנייה הנותרים על שטחם, תוך הגשת בקשות להיתרי בנייה. כך היה בשנת 1981, סמוך לאחר שהעותרים רכשו את בית שוטלנד, וכך גם בהמשך בשנים 1983 ו-1984. אלא שעל רקע התנגדות העותרים ועל רקע הליכים משפטיים שניהלו נגד משפחת אשל, תוכניות אלה נזנחו הלכה למעשה על ידי המבקשים בלא שהוכרעו משפטית או תכנונית.
5.המשיבים ציינו בבקשה לקבלת המידע להיתר (ראה נספח 2 לעתירה) כי הם שוקלים להגיש תוכנית לתוספות בנייה כדלקמן: בנייה דו צדדית במסגרת קווי בניין, מרתף בהיקף הבנייה החדשה, מרפסת בקומה א', פרגולה, בריכת שחייה, שיפוץ גדרות הקיימות בהיתר ושינוי מקום גישה לאשפה. מכל מקום, עד לשלב זה טרם הוגשה תוכנית כלשהי וכזו לא מונחת נכון לעכשיו בפני הוועדה המקומית.
טענות העותרים:
6.לשיטתם של העותרים, מאחר שעל פי החוק והתקנות תיק המידע להיתר מהווה שלב ראשון והכרחי לצורכי הגשת בקשה להיתר בנייה והוא מהווה בסיס שלפיו מגיש בעל הנכס בקשה להיתר בנייה, מתוך התאמה למידע שנמסר לו, קיימת חשיבות שהתיק יכלול את כל הנתונים הרלוונטיים וישקף בצורה מלאה ומדויקת את המציאות התכנונית כמות שהיא.
7.לטענות העותרים, תיק המידע במקרה שלנו כולל מידע שגוי ומטעה שמנוגד לתוכניות מתאר תקפות ומאושרות החלות על המגרש. הדבר נכון לגבי המידע שנמסר בהתייחס לקווי הבניין ובעיקר מרחק הבנייה המותר בין שני הבתים. לטענת העותרים, בהתאם לתוכנית מתאר 256 החלה על השטח (ראה נספח 21 לעתירה), המגרש נמצא באזור מגורים א/2 שמשמעו שעל כל מגרש מותר לבנות שתי יחידות דיור, כאשר הבנייה תיעשה בקירות משותפים. מקום שהבנייה לא נעשתה בקירות משותפים (כמו במקרה שלנו-כך לשיטתם), מדברת התוכנית על קו בניין צידי של מינימום 4 מ', דבר המחייב שבניית המבנה הנוסף שמבקשים המשיבים לבנות יהיה במרחק 8 מ' לפחות מבית המגורים של העותרים. לטענת העותרים, דברים אלה אינם מתיישבים עם המידע שנמסר למשיבים וגם לא עם תוכניתם המשוערת לבנות במרחק של 3 מ' מהקיר הצפוני של בית העותרים. לגישתם של העותרים, תוכנית כזו מצד המשיבים, ככל שתוגש, משמעותה צפיפות יתר בין שני הבתים ומניעת אוויר אור ונוף עבור העותרים והיא תביא לתוצאה בלתי סבירה.
8. לא זו אף זו, לטענת העותרים, תיק המידע חסר פרטים מהותיים אודות מגבלות הבנייה החלות במגרש ומתעלם מהמצב הקיים המונע את מימוש תוספות הבנייה המבוקשות על ידי המשיבים. לטענת העותרים, היה על משיבה 1 ו/או על הוועדה המקומית לפרט בתיק המידע את הנסיבות ההיסטוריות שהובילו לבניית שני הבתים באופן שבו ניבנו, כפועל יוצא מקיומם של חלונות בקיר הצפוני של בית העותרים. לטענתם, הפסיקה הכירה בכך שרשות מקומית מוחזקת כמי שמחזיקה בידה את כל המידע הנוגע לענייני תכנון ובנייה ומשכך חלה עליה חובת זהירות שלא למסור מידע שגוי או חסר.
9.לטענת העותרים, מחדלה של משיבה 1 מלשקף נאמנה את המצב הקיים מצדיק את התערבות בית המשפט בהיותו חורג מהדרך שבה רשות סבירה הייתה נוהגת. התנהגות משיבה 1 מהווה הפרה של חובתה להגן על זכויות היסוד של העותרים, מאחר שהיא עלול להוביל להגשת תוכניות לא אפשריות ו/או פוגעות, וכפועל יוצא מכך להתדיינויות מיותרות והוצאות לכל הצדדים.
טענות משיבה 1:
10.לשיטתה של ב"כ משיבה 1, תיק המידע נועד לתת מידע כללי לגבי תוכן הבקשה ולגבי השאלה האם ניתן להמשיך ולהגיש בקשה להיתר, וזאת ללא כל נקיטת עמדה לגבי אישורה או אי אישורה של הבקשה להיתר לכתשתוגש. ככלל, תיק המידע בא לפרט בפני מבקש המידע את המידע התכנוני הכללי והבסיסי ביחס לתכניות החלות על המגרש, זכויות הבנייה על פי אותן תכניות והחלטות של מדיניות, אם ישנן, בכדי שהבקשה להיתר לכשתוגש, תוגש בהתאם להן, תוך המחשת המבוקש על גבי גרמושקה. בענייננו, הפנתה ב"כ משיבה 1 לעמ' 7 לתיק המידע שם נרשמה הערת אדריכל הרישוי, לעמ' 8 שם צוינו התכניות המאושרות הנוגעות לקרקע וכן לעמודים 9-10 שם צוינו זכויות הבנייה והגבלות הבנייה במגרש בהתאם לתב"ע 256, כגון אחוזי הבנייה המותרים, קווי הבניין ועוד. עוד ציינה, כי בעמ' 48 לתיק המידע נאמר מפורשות כי המידע שניתן על ידי אגף תב"ע הינו תכנוני בלבד, הוא מתייחס לתוכניות בניין עיר הקיימות במועד מתן המידע, אין המידע מהווה היתר בנייה ואין בו משום התחייבות או הבעת עמדה כלשהי לעניין מתן היתר בנייה למבקש המידע.
11.לטענת ב"כ משיבה 1, העותרים קוראים באופן שגוי את תיק המידע ומעלים ממנו טענות מרחיקות לכת ושגויות לגבי מרחק תוספת הבנייה מקו הקיר המשותף במגרש. ב"כ משיבה 1 הפנתה להגדרת "קו בניין" בסעיף 1 לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל-1970 (להלן: "תקנות בקשה להיתר") האומר: "קו בניין - קו על פני הקרקע ומתחתה שנקבע בתוכנית מאושרת ושבינו ובין גבול הנכס, הבנייה אסורה" (הדגשה שלי). גבול הנכס הינו גבול המגרש כפי הגדרתו בתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים) התשנ"ב-1992. מכאן אפוא, שקווי הבניין המפורטים בתוכנית 256 מתייחסים למרווחים שבין הבנייה המותרת במגרש לגבול המגרש כולו ולא לחציו. לדבריה, כאשר מדובר ב- "קו בניין" אין הכוונה למרחק שבין המבנים שניתן לבנות על המגרש, ולכן, העותרים טועים כאשר הם מתייחסים למחצית מהמגרש עליה בנוי ביתם כאל מגרש בנייה ומחילים לגביו את המרחקים המתייחסים לקווי הבנייה שצויינו בתיק המידע.
ב"כ משיבה 1 הוסיפה וציינה, כי אומנם בסעיף 5.3.3 לתיק המידע נפלה טעות בכך שצויינו נתונים שגויים לגבי המרחקים מקו הבניין על פי תב"ע 256 – דבר שכמובן מצדיק תיקון - אך אין באלה כדי להשליך על הסוגיה שכנגדה מלינים העותרים והמתייחסת למרחק שבין בית העותרים לבית המשיבים. בהקשר לטעות זו הוסיפה וציינה, כי בכל מקרה, תקנון תוכנית 256 שצורף לתיק המידע, נתן ביטוי נכון עבור המשיבים לגבי קווי הבניין הנכונים.
12.בהתייחס למרחק שבין בית העותרים לבית המשיבים, הרי שלטענת משיבה 1, בתוכנית 256 ניתנה הוראת בינוי סציפית (שמופיעה תחת הטבלה בסעיף 14 לתוכנית) והיא קובעת כי על כל מגרש באזור מגורים א/2 תיבננה לא יותר משתי דירות, כאשר הבנייה תהייה בקירות משותפים. במקרה שלנו, לבית העותרים ולבית המשיבים קיר משותף חלקי בלבד, ולכן, אם וכאשר תוגש בקשה להיתר בנייה מצד המשיבים, הדבר יחייב הפעלת שיקול דעת של הוועדה המקומית תוך התייחסות לתנאים ולמציאות שקיימת בשטח, לרבות קיומם של חלונות על הקיר הצפוני של בית העותרים.