ווידבסקי נ' ימיני

ב"כ התובע עו"ד שלומית בק ב"כ הנתבע עו"ד אריה צ'צ'יק פסק דין

פתח דבר

1.        תביעה לפינוי דייר מוגן מדירת מגורים על יסוד עילת הפינוי הקבועה בסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972 (להלן – החוק), לאמור:

"בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבניין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רישיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף".

העובדות הצריכות לעניין

2.        התובע הוא הבעלים הרשום של כ-10% מהמקרקעין הידועים כגוש 6916 חלקה 4. המקרקעין מצויים ברח' הרב קוק 8 בתל אביב, ועליהם בניין בן 3 קומות וחדרים על הגג. לתובע יוחדו, במסגרת הסכם שיתוף שנרשם בנסח הרישום של המקרקעין, זכויות הבעלות בדירה בת 3 חדרים בקומה א' מעל קומת קרקע (להלן "הדירה" או "המושכר"). הנתבע מחזיק בדירה כדייר מוגן מכוח חוזה שכירות מיום 20/6/1985, אשר נכרת בין הנתבע ובין הבעלים הקודמים של הדירה.

טענות התובע

3.        התובע, יחד עם יתר בעלי הבניין ועם בעלי חלקות סמוכות, פועלים במרץ לקבלת היתר בנייה להקמת מגדל מגורים על מתחם המשתרע על פני החלקה וחלקות סמוכות (להלן – המתחם). לשם כך הוגשה תב"ע מקומית, אשר אושרה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ועל ידי ועדות נוספות. במועד הגשת התביעה אושרה בקשת הבעלים להריסת הבניינים הקיימים במתחם ודיפון המתחם. עם קבלת היתר להריסת המבנה, ונוכח השלבים בהם מצויה הבקשה להיתר בניה להקמת מבנה חדש, קמה לתובע עילה לפינוי המושכר לפי סע' 131(10) לחוק.

התובע הציע לנתבע, בעל פה ובכתב, הצעות שונות לדיור חלוף, הצעות אלה לא זכו למענה תוך זמן סביר והפכו לבלתי אקטואליות. מבוקש להורות על פינוי הנתבע מהמושכר, ועל סידור חלוף ראוי, לפי שיקול דעת בית המשפט.

טענות הנתבע

4.       לא הוכחה יריבות בין התובע לנתבע, הואיל והתובע לא הוכיח את זכויותיו בדירה. לא קמה לתובע עילת פינוי, באשר אין בידי התובע היתר בניה. התובע לא הציע לנתבע סידור חלוף ראוי. אם יימצא כי קמה לתובע עילת פינוי, הרי שנוכח מצבו הבריאותי של הנתבע, שהוא כבן 66 שנה במועד הגשת התביעה, אין זה צודק ליתן נגדו פסק דין של פינוי, ויש להעניק לו סעד מן הצדק. לחילופין, יש להורות לתובע ליתן לנתבע דיור חלוף בבניין שייבנה על המקרקעין.

דיון

5.        לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובראיות שלפני הגעתי למסקנה שדין התביעה להתקבל ויש להורות על פינוי הנתבע מהדירה כנגד פיצוי כספי בסך 1,300,000 ₪.

שאלת היריבות

6.בעלותו של התובע במקרקעין ובבניין שעליהם בשיעור של כ-10%, אינה שנויה במחלוקת. הנתבע טוען כי לא הוכחו זכויותיו של התובע בדירה. איני מקבל טענה זו. מטעם התובע העיד מר שי בוקובזה, בעלים של כ-5% במקרקעין, ולפי עדותו יוחדו לתובע זכויות הבעלות בדירה נושא התביעה. זאת לדעת, בבניין יש 9 דירות (3 דירות בקומה), ומסתבר הדבר שהבעלות בדירה נושא התביעה משקפת בעלות של כ-10% במקרקעין. אמנם הסכם השיתוף לא הוצג, אך מדובר בהסכם שנרשם בלשכת רשום המקרקעין ואיני רואה סיבה שלא להסתפק בעדותו של מר בוקובזה בעניין זה. ממה נפשך, אם לא יוחדו דירות בבניין לבעלי המקרקעין, הרי שבעלותו של התובע במושע מגעת כדי 10% מהזכויות בדירה, ודי בכך כדי להקים יריבות בינו ובין הנתבע לצורך הגשת תביעה זו. זאת ועוד, הנתבע טוען כי במכתב שנשלח אליו על ידי עו"ד דוד גאון ביום 12/2/2008 נמסר כי הבניין נמכר וכי עליו להעביר את דמי השכירות לבעלים החדשים לחשבונו של מר שי בוקובזה. מר בוקובזה הסביר כי התשלום הועבר לחשבונו עבור התובע, בהיותו נציגו של התובע אשר מתגורר בחו"ל. בין כך ובין כך, גם עם הבעלות במושכר היא של מר בוקובזה הרי שעל פי עדותו פינוי הדיירים מהבניין, והנתבע בכללם, הוא אינטרס של כל הבעלים המבקשים לבנות על המקרקעין מגדל מגורים חדש. לסיכום, אני מסתפק בראיות שהובאו לעניין זכויות התובע בדירה.

עילת הפינוי

7.המסגרת המשפטית לדיוננו מפורטת בע"א (מחוזי ת"א) 1748/05, ירושלמי נ' מגדלי עמק ברכה בע"מ, להלן – פרשת ירושלמי, לאמור:

"תכליתו של סעיף 131(10) לחוק היא להבטיח שבעל הבית יוכל לממש את זכויותיו בנכס ולבנות עליו בניין בלי שהדייר ימנע זאת ממנו. תכלית נוספת היא להבטיח שדייר לא יפונה בשל הריסת המושכר, אלא אם כן הועמד לרשותו סידור חלוף ההולם את צרכיו. הלכה היא שכדי לעמוד בתנאי סעיף 131(10) לחוק על התובע להוכיח קיומם של ארבעה תנאים מצטברים: המושכר או הבניין שבו נמצא המושכר מיועדים להריסה; במקום הנכס שייהרס יוקם בניין אחר או שהמושכר ישונה שינוי ניכר או שיתוקנו בו תיקונים יסודיים; התקבל רישיון לבניה; בעל הבית הודיע בכתב לדייר על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף (ע"א 388/73 מ.נ. קבלנים בע"מ נ' נסר, פ"ד כח(2) 383 (1974); ראו גם דויד בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר 117 (מהדורה שנייה, 2005)). לאחר שבעל הבית הוכיח את עילת תביעתו (התקיימות ארבעת התנאים דלעיל) ידון בית המשפט ויגבה ראיות בדבר טיבו ומהותו של סידור החלוף הראוי בנסיבות העניין. סידור החלוף הראוי – המצאת מושכר חלופי או תשלום פיצוי כספי במקום זאת – נתון לשיקול דעתו של בית המשפט בהתאם לנסיבותיו הקונקרטיות של העניין (ע"א 147/65 אלוש נ' לייקנר, פ"ד יט(3) 97 (1965); בר אופיר, בעמ' 120). "