רקע עובדתי
1.המשיבה 1 (להלן – המשיבה) בנתה בנין בן 3 קומות וקומת גג במגרש המצוי ברח' לוין מרישא 17-19 בני ברק, הידוע כתת חלקה 2 בחלקה 642 בגוש 6192 (להלן –הבנין).
המשיב 2 (להלן – המשיב) הוא בעליה ומנהלה של המשיבה.
2.ביום 1.5.13 נחתם הסכם בין המבקשים ובין המשיבה, לפיו רכשו המבקשים מהמשיבה דירה בת 4 חדרים בקומה א' בבנין (נספח 1 לכתב התשובה, להלן – ההסכם, הדירה, בהתאמה).
בעת החתימה על ההסכם, הבקשה להיתר בניה התייחסה לשתי דירות בלבד בקומה א', כאשר הדירה שרכשו המבקשים, בצד המערבי של הקומה, היתה למעשה, על פי התכנון בבקשה, חלק מדירה גדולה יותר בת 7 חדרים.
המשיבה התחייבה לפעול לאישור שינוי תכנית בנין העיר, כך שתתאפשר הקמתן של 4 דירות בקומה א', ולקבלת היתר בניה לדירה שנמכרה למבקשים.
תוקף ההסכם הותנה, לכן, באישור שינוי תכנית בנין עיר ובקבלת היתר הבניה לדירה.
הסעיפים הרלבנטיים לעניין תוקף ההסכם וזכות הצדדים לביטול ההסכם אם לא יאושר השינוי ואם לא יתקבל ההיתר יפורטו להלן.
בנספח א' להסכם (נספח 6א' לתובענה) המפרט, בין היתר, את התשלומים ומועדיהם, נקבע, כי מלבד התשלום הראשון, יתר התשלומים מותנים בקבלת היתר הבניה לדירה.
3.התמורה שנקבעה בהסכם: 1,500,000 ₪.
עם חתימת ההסכם שילמו המבקשים למשיבה 40% מהתמורה, סך של 600,000 ₪ (נספח 1 לתובענה).
ביום 3.9.13 ניתן היתר בניה להקמת הבנין, כאשר בקומה א' מאושרות שתי דירות בלבד (נספח 9 לתובענה).
ביום 19.11.13 שלחה המשיבה דרישה למבקשים לשלם את התשלום השני על פי ההסכם (נספח 7 לתובענה). המבקשים דרשו, בין היתר, לקבל את היתר הבניה המובטח, ובמענה לדרישתם נשלח אליהם ההיתר שהתקבל. בעקבות כך שילמו המבקשים למשיבה את התשלום השני, שעמד באותה עת על כ-300,000 ₪ (נספח 10 לתובענה).
רק לאחר התשלום, פנו המבקשים לבא כוחם עם היתר הבניה שנשלח להם, וזה העמיד אותם על כך שההיתר הינו לשתי דירות בלבד בקומה א', משמע, שעדיין לא התקבל היתר בניה לדירה שנמכרה למבקשים.
לפיכך פנו המבקשים למשיבה בדרישה להשבת התשלום השני (נספח 11 א' לתובענה), אך המשיבה לא נענתה לדרישתם.
בחודש נובמבר 2013 פנתה המשיבה למבקשים בדרישה לשלם את התשלום השלישי, סך של כ-200,000 ₪ (נספח 12 לתובענה).
המבקשים השיבו (נספח 13) כי הם מסרבים לשלם תשלום זה, עד לקבלת אישורי תשלום המס, וכן העלו שורה של טענות בקשר לליקויים בבנין ובדירה.
4.בתשובתה לתובענה טענה המשיבה (בסעיפים 54-55), כי הדרישה לשלם את התשלום השני נשלחה אל המבקשים על ידי הנהלת החשבונות של החברה, כפי שהיא נשלחה ליתר רוכשי הדירות בבנין, וכך גם נשלח אליהם היתר הבניה הקיים, ללא כל כוונה להטעותם.
5.המשיבה גם פירטה בכתב תשובתה (סעיפים 27-38) את הדברים שעשתה על מנת לקדם את אישור שינוי תכנית בנין העיר וקבלת היתר לבניית 4 דירות בקומה א'.
כבר לאחר חתימת ההסכם היא החלה בהכנת הבקשה, כך שזו הוגשה לוועדה המקומית, נדונה ואושרה כבר במחצית חודש אוגוסט 2013.
התכנית הופקדה, לאחר השלמת כל התנאים והתיקונים שנדרשו, בחודש מאי 2014.
6.שני הצדדים לא פירטו מה נעשה עד חודש יולי 2014.
מכל מקום, ביום 27.7.14 פנו המבקשים אל המשיבה (נספח 14), העלו שורה ארוכה של טענות בדבר חריגות וליקויים בדירה, שנבנתה בינתיים אך טרם נמסרה להם, וכן טענו שוב לכך שהתשלום השני בסך של 300,000 ₪ הוצא מהם במרמה, שכן היתר הבניה לדירה טרם התקבל.
המבקשים שבו ופנו למשיבה במכתב מיום 28.7.14 (נספח 15) ודרשו כי זו תשיב להם את התשלום השני ששולם.
במענה לכך, השיב להם ב"כ המשיבה במכתב מיום 29.7.14 (נספח 16), כי מאחר והיתר הבניה טרם התקבל, המשיבה מודיעה על ביטול ההסכם.
ב"כ המבקשים פנתה לב"כ המשיבה במכתב מיום 6.8.14 (נספח 17 א'), הודיעה כי מרשיה נדהמו מההודעה על ביטול ההסכם, כי המשיבה איננה זכאית לבטל את ההסכם, וכי היא דורשת מהמשיבה להודיע "על ביטול הביטול".
ב"כ המשיבה השיב לב"כ המבקשים במכתב מיום 18.8.14 (נספח 17 ד'), כי המשיבה היתה זכאית לבטל את ההסכם במועד משלוח ההודעה, כי הודעת הביטול עומדת בעינה וכי המבקשים נדרשים לתאם עם המשיבה את כל הנדרש עקב הביטול.
7.אקדים את המאוחר ואומר, כי בדיון שהתקיים בבית המשפט ביום 4.12.14 הודיע ב"כ המשיבים, כי ניתן אישור סופי לשינוי בתכנית בנין העיר וכי היתר הבניה אמור להגיע. כן דיווח, שהבניה כבר הושלמה וכל הבניין אוכלס, מלבד הדירה הנדונה.
בדיון שהתקיים ביום 20.5.15 דיווח ב"כ המשיבים כי היתר הבניה כבר ניתן.
למרות זאת, הצדדים לא הצליחו להגיע לעמק השווה עקב מחלוקות כספיות ואחרות שנותרו ביניהם.
התובענה, הבקשה ותמצית טענות הצדדים
8.המחלוקת העיקרית בין הצדדים נוגעת לשאלת זכותה של המשיבה לבטל את ההסכם במועד בו היא עשתה כן. המבקשים טוענים, כי על פי פרשנות הסעיפים הרלבנטים בהסכם ובנספח הרלבנטי, בעת הודעת הביטול כבר חלף המועד, שבו היתה רשאית המשיבה לבטל את ההסכם, ואילו המשיבה טוענת שהפרשנות הנכונה מובילה למסקנה שהיא ביטלה את ההסכם בתוך המועד שבו היא היתה רשאית לעשות כן.
לסוגיה זו עוד אתייחס בהרחבה בהמשך.
9.המבקשים טוענים עוד, שמאחר והמשיבה היא שמנעה את קיום התנאי המתלה של ההסכם, קרי: לא פעלה כראוי לאישור שינוי תכנית בנין העיר ולקבלת היתר הבניה לדירה, הרי שהיא מנועה מלהסתמך על אי קיומו.
המשיבה טוענת, שהיא פעלה בשקידה לקבלת האישור וההיתר הנדרשים, אך בגלל גורמים שאינם תלויים בה, אלה לא ניתנו עד מועד מתן הודעת הביטול.
10.המבקשים טוענים, לחילופין, שהמשיבה פעלה בחוסר תום לב במַמשה את זכות הביטול.
המשיבה טוענת כי היא פעלה בתום לב ומחוסר ברירה, מאחר שעד אותה עת השינוי לא אושר וההיתר לא ניתן.
11.המבקשים טוענים, שהמשיבה פעלה כלפיהם במרמה, כאשר גרמה להם לשלם לה את התשלום השני בסך 300,000 ₪, למרות שהשינוי טרם אושר וההיתר טרם ניתן.
המשיבה טוענת, כאמור, שהנהלת החשבונות של החברה פעלה בעניין זה בטעות ובתום לב.
12.המבקשים טוענים גם לליקויי בניה ולחריגות בניה רבות בבניין ובדירה ובשל כך הם עותרים לפיצול סעדים, כך שיוכלו לתבוע את נזקיהם.
13.המבקשים תובעים גם את המשיב, בהיותו הבעלים והמנהל היחיד של החברה, ומכיוון שהוא חתם בהסכם כערב לקיום כל התחייבויותיה של המשיבה כלפיהם.
המשיב טוען, שהוא פעל בכל הקשור להסכם בשם החברה ובכוחה, לא התקיימה כלפיו כל עילת תביעה אישית, והערבות איננה רלבנטית לסעדים המבוקשים בתובענה זו.
14.הסעד העיקרי שהתבקש בתובענה זו הוא מתן צו הצהרתי שההסכם עומד בתוקפו וניתן לאוכפו.
עוד מבוקש לחייב את המשיבה להשלים את התקנת המטבח ולבדוק את ליקויי הבניה שנטענו על ידי אנשי מקצוע מטעמה.
כן מבוקש לחייב את המשיבה בתשלום "הוצאות ריאליות" עבור ההוצאות שהוצאו בקשר לתובענה זו ובקשר להגשת הבקשה למתן צו זמני.
15.עוד טרם הגשת התובענה הגישו המבקשים בקשה למתן צו זמני שימנע מהמשיבים לעשות כל דיספוזיציה בדירה ולמחוק את הערת האזהרה הרשומה לטובתם על הדירה.
בית המשפט (כב' השופט פרגו, החלטה מיום 27.8.14) נענה לבקשה, בכפוף להפקדת ערבון בסך 100,000 ₪, אשר הופקד לאחר מכן.
במועד שנקבע לדיון בבקשה במעמד שני הצדדים (ביום 4.12.14) לא התייצבו המצהירים מטעם המשיבים, ולפיכך הוריתי על הותרת הצו הזמני על כנו עד למתן פסק דין בתביעה. בדיון בתובענה העידו ונחקרו על תצהיריהם המבקש והמשיב (פרוטוקול מיום 20.5.15).
דיון והכרעה
16.בפתח הדיון יובאו להלן הסעיפים הרלבנטים מתוך ההסכם (נוסחו המלא הובא בנספח 1 לכתב התשובה).
כותרת ראש סעיף 2 היא: "הצהרות הצדדים" ובס"ק (ה) נכתב כך:
"מובהר בזאת כי הבקשה להיתר הבניה שהוגשה לועדה המקומית עובר לחתימת הסכם זה כוללת רק 2 דירות בקומה א' וכי הדירה הנמכרת מהווה חלק מן הדירה המערבית בקומה, וכי לצורך קבלת היתר בניה לדירה במתכונתה על פי הסכם זה ואישור הדירה הנמכרת כיח"ד נפרדת יש צורך בהגשת תב"ע בסמכות מקומית לאישור יח"ד נוספות בבניין. המוכר מתחייב לפעול לאישור תב"ע מקומית כאמור תוך 12 חודשים ממועד חתימת הסכם זה כך שהיתר הבניה יוצא לדירה כיח"ד נפרדת שהינה אחת מהיחידות המאושרות בבנין וכן לשלם דמי היתר לממ"י עבור תוספת היחידה. אם לא ינתן היתר לדירה כיחידה נפרדת מאושרת תוך המועד הנ"ל יחולו הוראות נספח ה'. להסרת ספקות המוכר מתחייב לשאת בכל התשלומים והאגרות לרבות לממ"י לצורך שינוי התב"ע וקבלת היתר בניה לדירה. מוסכם בזאת כי במידה ותאושר תוספת של יח"ד אחת בלבד, מתחייב המוכר כי הדירה שתאושר תהיה הדירה נשוא הסכם זה."
כותרת ראש סעיף 3 היא: "ההתקשרות" ובס"ק (ה) שלו נכתב:
"תנאי מתלה:
הסכם זה יכנס לתוקף בכפוף לקבלת היתר בניה להקמת הבניין והדירה באופן שלא יחול שינוי מהותי, כהגדרתו בחוק המכר, מהתכנית. במידה שלא יתקיים התנאי המתלה תוך 12 חודשים מיום חתימת הצדדים על הסכם זה. אזי יחייבו את הצדדים הוראות נספח ה' המצורף להסכם זה, לרבות באשר לאפשרות הרוכש להודיע על רצונו לבטל את ההסכם, ובאשר להשבת התמורה ששולמה על ידי הרוכש עד למועד ביטול ההסכם כנגד ביטול ההסכם ומחיקת הע"א."
להלן הפיסקאות הרלבנטיות לענייננו מתוך נספח ה' להסכם:
"על האף כל האמור בהסכם ידוע לקונה כי טרם נתקבל היתר בניה להקמת הבניין והדירה (להלן: "היתר הבניה"). ואולם המוכר מתחייב לפעול להוצאת היתר הבניה מוקדם ככל שניתן.
על כן מוסכם בין הצדדים כי היה ולא יתקבל היתר הבניה כאשר לדירה יש היתר בניה כיחידה נפרדת והינה אחת מהיחידות המאושרות בבנין תוך 12 חודשים ממועד חתימת ההסכם (להלן: "התקופה הראשונה") יהיה רשאי כל אחד מהצדדים להודיע למשנהו בהודעה בכתב על רצונו לבטל את ההסכם וזאת עד ולא יאוחר מחלוף 30 יום מתום התקופה הראשונה (להלן: "תקופת ההודעה") ובתנאי שעד למועד הודעת הביטול לא התקבל בינתיים היתר בניה.
......
זכות הביטול תעמוד בתוקפה במשך תקופת ההודעה בלבד. לא ניתנה על ידי הקונה הודעת ביטול במהלך תקופת ההודעה תוארך התקופה הראשונה ב-2 חודשים נוספים והאמור לעיל יחול על התקופה הנוספת בשינויים המחוייבים."
יושם לב, כי בנספח, להבדיל מהנוסח בהסכם, מדובר על השגת היתר הבניה ולא רק אישור שינוי תכנית בנין העיר, כלומר: השלב הסופי במסלול הרישוי.
17.השאלה העיקרית הנדרשת להכרעה בענייננו היא, האם המשיבה היתה רשאית לבטל את ההסכם במועד בו ניתנה הודעת הביטול, בהתאם לנספח ה' להסכם, לאחר שהמבקשים לא מימשו את זכות הביטול שהיתה נתונה להם?
הכלל היסודי בפרשנות חוזה קבוע בסעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן – חוק החוזים):
"חוזה יפורש לפי אומד דעת הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".
כידוע, בעבר, שררה מחלוקת בין הפוסקים בשאלת פרשנותו של חוזה כשמתגלה פער בין אומד דעת הצדדים ובין לשון החוזה (ראו, למשל: דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות אגודה חקלאית שיתופית נ' מדינת ישראל (11.5.06); ע"א 5856/06 לוי נ' נורקייט בע"מ (28.1.08)). בעקבות כך, אף תוקן סעיף 25(א) לחוק החוזים בתיקון תשע"א (ס"ח 2273, 26.1.2011, עמ' 202), שנועד, על פניו, לקבוע את עליונות לשון החוזה בפרשנותו. אלא שגם תיקון זה – כך קבע בית המשפט העליון (רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ, (26.2.12)) – לא הביא לשינוי אמיתי במצב המשפטי הנוהג לגבי פרשנות חוזים.
18.לשונו המילולית הדווקנית של נספח ה' תומכת לכאורה בעמדתה של המשיבה.
הנספח קבע שלושה שלבים:
הראשון, "התקופה הראשונה" – המועד שניתן למשיבה לשם קבלת היתר הבניה לדירה, 12 חודשים מיום חתימת ההסכם (1.5.13), כלומר עד יום 1.5.14.
השני, "תקופת ההודעה" – המועד, שבו "כל אחד מהצדדים" רשאי להודיע למשנהו על ביטול ההסכם, 30 יום מתום "התקופה הראשונה", כלומר עד יום 1.6.14.
השלישי – אם "לא ניתנה על ידי הקונה הודעת ביטול במהלך תקופת ההודעה", מוארכת "התקופה הראשונה" בחודשיים נוספים, "וכל האמור לעיל יחול על התקופה הנוספת בשינויים המחויבים".
מאחר ואין חולק שהמבקשים לא נתנו הודעת ביטול עד יום 1.6.14, הרי ש"התקופה הראשונה" שהסתיימה כאמור ביום 1.5.14, הוארכה בחודשיים נוספים, עד יום 1.7.14, ולאחריה, שוב, היה רשאי "כל אחד מהצדדים" להודיע על ביטול ההסכם, בתוך 30 יום, כלומר: עד יום 1.8.14.
כאמור לעיל, המשיבה הודיעה על ביטול ההסכם ביום 29.7.14.
19.ציינתי שהפרשנות המילולית הדווקנית תומכת "לכאורה" בעמדת המשיבה, מאחר ואין זו הפרשנות המילולית היחידה. שכן, ישנה חוסר התאמה, אפילו מילולית ובוודאי מהותית, בין חלקי הנספח, ואף בין נוסח הנספח לבין נוסח ההסכם.
למי ניתנה זכות הביטול על פי האמור בנספח?
אמנם, בתחילה נאמר שהיא ניתנה ל"כל אחד מהצדדים", כלומר: גם למבקשים וגם למשיבה. אך בפיסקה המתייחסת להארכת "התקופה הראשונה", מוזכר "הקונה" בלבד: "לא ניתנה על ידי הקונה הודעת ביטול...".
ניתן לומר, לכן, שזכות הביטול בתקופת ההארכה נתונה לקונה בלבד, כלומר למבקשים בלבד, שאם לא תאמר כן, מדוע הוזכר בפיסקה זו "הקונה" בלבד? אם הכוונה היתה להקנות גם למשיבה את זכות הביטול בתקופת ההארכה, היה צריך להיכתב: "לא ניתנה על ידי אף אחד מהצדדים הודעת ביטול...".
20.מסקנה זו מקבלת חיזוק גם מנוסח סעיף 3(ה) להסכם שצוטט לעיל, הדן בסיטואציה, שבה לא מתקבל ההיתר בתוך 12 חודשים, "... אזי יחייבו את הצדדים הוראות נספח ה' המצורף להסכם זה, לרבות באשר לאפשרות הרוכש להודיע על רצונו לבטל את ההסכם...". "הרוכש", כלומר: המבקשים.
מסקנתי עד כאן היא, שלשונו של ההסכם (ונספח ה') איננה חד משמעית ושתי עַמַדוׂת הצדדים יכולות להתיישב עמה.
כיוון שכך, אני סבור שההכרעה צריכה להיות לטובת קבלת עמדת המבקשים, ולהלן אנמק מסקנתי.
21.המשיבה התחייבה בהסכם לפעול לאישור התיקון בתכנית בנין העיר ולקבלת היתר בניה לדירה (סעיף 2(ה) להסכם, פיסקה ראשונה בנספח ה' להסכם).
אמנם, היא שמרה לעצמה "פתח מילוט" מהתחייבות זו, כאשר היא תלתה את תוקפו של ההסכם באישור התיקון ובקבלת ההיתר (נספח 3(ה) להסכם), אך עדיין מדובר בהתחייבות חוזית, של השתדלות לכל הפחות.
חיוב השתדלות אינו פוטר כליל את הצד המתחייב מהשגת התוצאה, נשוא ההשתדלות, וגם חיוב זה יכול להיות מופר, אם יוכח כי אותו צד לא השתדל כראוי להשגת התוצאה.
(לדיון בסוגיית חיוב בהשתדלות בדין הישראלי, ראו: גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים-התרופות, להלן – שלו ואדר, עמד 118-120).
22.החוק, חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן – חוק החוזים תרופות), נותן את זכות ביטול החוזה לנפגע בלבד (סעיף 7).
הגדרתו של "הנפגע" בחוק זה היא: "מי שזכאי לקיום החוזה שהופר" (סעיף 1).
פרופ' שלו ופרופ' אדר מונים בספרם (שלו ואדר, עמ' 569-575) מספר טעמים שבמדיניות משפטית המצדיקים את זכות הנפגע לבטל את החוזה.
כב' השופט חשין הוסיף בפסק דינו ב-ע"א 11386/05 שרבט מלכיאל ובניו בניין לעם בע"מ נ' אלמוג (24.7.07, פורסם בנבו) כי "זכות הביטול הניתנת לנפגע עקב הפרה יסודית עשויה גם להרתיע באופן יעיל מפרים פוטנציאליים, ובכך ממלאת היא תכלית חברתית נוספת...".
23.ראינו, אם כן, כי זכות לביטול חוזה ניתנת, על פי הדין הישראלי, לנפגע בלבד.
בענייננו, גם אם לא נגדיר את המשיבה כ"מפר" לענין חוק החוזים תרופות, ודאי שהיא איננה "הנפגע" על פי אותו חוק.
נמצא, שמלכתחילה הזכות שניתנה בהסכם דנן למשיבה לבטל את ההסכם, היא חריגה לדין הישראלי.
מכאן ההצדקה לפרשה בצמצום, כך, שלכל הפחות בתקופת ההארכה האמורה, הזכות לביטול ההסכם היתה נתונה למבקשים בלבד, ולא למשיבה.
24.גם התכלית העסקית של ההסכם תומכת בפרשנות המצמצמת את זכותה של המשיבה לבטל את ההסכם.
האינטרס של המשיבה היה למכור את הדירה ולקבל את התמורה עבורה. אינטרס זה כבר הושג ברובו: הדירה נמכרה למבקשים, אשר שילמו עד מתן הודעת הביטול 60% מהתמורה והיתרה היתה מגיעה לידה עד מסירת החזקה בדירה למבקשים.
האינטרס של המבקשים היה לקבל את הדירה, לאחר שניתן לה היתר כדין, ובהקדם ככל הניתן. מטרה זו טרם הושגה עד למתן הודעת הביטול.
מכאן, שדווקא למבקשים היה אינטרס לבטל את ההסכם ולקבל בחזרה את התמורה ששולמה, ואם הם היו מוכנים להמתין עוד ולא לבטל את ההסכם, תוך פגיעה מסוימת באינטרס שלהם, ודאי שהמשיבה היתה צריכה להימנע מביטול ההסכם כשהאינטרס שלה לא נפגע עד אותו שלב.
אמנם, אילו באותו שלב כבר היה ברור שהיתר הבניה לא יינתן, אזי יתכן שהאינטרס של המשיבה היה ביטול ההסכם, השבת התמורה ששולמה למבקשים ומכירה מחודשת של הדירה, על פי ההיתר הקיים, לרוכש אחר. אך באותו שלב, עדיין היה סיכוי לקבלת ההיתר המיוחל. המשיבה פירטה את המאמצים שעשתה לקבלת ההיתר, ומאמצים אלה אכן נשאו פרי, כפי שאנו יודעים בדיעבד.
25.את מסקנתי האמורה ניתן לתמוך גם בכלל הוותיק של פירוש נגד המנסח.
גבריאלה שלו, דיני החוזים – החלק הכללי (להלן – שלו), עמ' 437:
"הגיונו של כלל הפירוש הנדון טמון בעקרון אחריות האדם למעשיו. צד לחוזה שבידיו הכוח לנסח את החוזה ולהביא לידי ביטוי את רצונות הצדדים ואינו מפעיל כוח זה בצורה נאותה, אלא מנסח את החוזה בצורה לקויה, דו משמעית, הוא – ולא הצד האחר – צריך לסבול מחוסר הבהירות של החוזה. כלל הפירוש נגד המנסח הוא אפוא כלל ברור וטבעי של פירוש לשוני, לאו דווקא משפטי."
בעניננו, כאמור, ניסוח הזכות לביטול ההסכם לקוי ודו משמעי, והדבר מצדיק את פירושו נגד מנסח ההסכם, המשיבה.
26.ועוד ניתן לתמוך את מסקנתי האמורה בכלל הקבוע בחוק עצמו, בסעיף 25(ב) לחוק החוזים תרופות, ולפיו: "חוזה הניתן לפירושים שונים, פירוש המקיים אותו עדיף על פירוש שלפיו הוא בטל".
שלו, עמ' 427:
"חוזה הניתן לפירושים שונים, פירוש המקיים אותו עדיף על פירוש שלפיו הוא בטל. כלל זה, הקבוע כיום בסעיף 25(ב) .... הוא כלל של הגיון וצדק. על פי הוראה זו, כאשר ניצב בית המשפט בפני שני פירושים לחוזה או לתניה שבו, עליו להעדיף פירוש שלפיו החוזה תקף על פני פירוש שלפיו החוזה בטל."
27.ואחרון: גם אם היה ניתן לומר שהמשיבה היתה זכאית לבטל את ההסכם בעת מתן ההודעה על ידה, הרי שהיא השתמשה בזכותה זו בחוסר תום לב, בניגוד לחובת תום הלב בקיום חוזה הקבועה בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.
כאמור, באותה עת, האינטרס הכלכלי של המשיבה לא נפגע, ורק האינטרס של המבקשים לקיום ההסכם טרם מומש. לא היתה כל סיבה שהצדיקה, לכן, את ביטול ההסכם על ידי המשיבה, תוך פגיעה קשה באינטרס של המבקשים.
גם העובדה שההסכם בוטל על ידי המשיבה ביום האחרון שהיא היתה זכאית לעשות כן, על פי גירסתה, ובמיוחד כאשר מספר חודשים לאחר מכן ניתן ההיתר בפועל, כאמור, מלמדת (גם אם בדיעבד) על שימוש בזכות הנטענת בחוסר תום לב.
28.התנאי, שהתנה את תוקפו של ההסכם באישור התיקון בתוכנית בנין עיר ובקבלת היתר הבניה לדירה, הוא תנאי מתלה כפי שנקבע במפורש בהסכם (סעיף 3(ה)), וכך גם לפי סעיף 27(ב) לחוק החוזים-כללי:
"חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רשיון על פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרשיון היא תנאי מתלה".
המבקשים טוענים, בהסתמכם על סעיף 28(א) לחוק החוזים-כללי, שהמשיבה לא היתה רשאית להסתמך על אי קיומו של התנאי, משום שהיא מנעה את קיום התנאי.
המשיבה טוענת, מנגד, שהיא פעלה בשקידה ראויה לקיום התנאי.
במסגרת תובענה זו לא אוכל לשלול את דבריה של המשיבה, שפירטה כאמור את שעשתה לשם קיומו של התנאי, ואף העובדה שההיתר אכן ניתן זמן קצר לאחר הודעת הביטול מלמדת על כך שמאמציה נשאו פרי.
מכל מקום, אין צורך, לאור התוצאה שאליה הגעתי, להכריע בשאלה זו, והיא תוכל אולי להתברר במסגרת התביעה הכספית שבדעת המבקשים להגיש.
29.שאלה אחרת שעשויה היתה לעלות בהקשר לאי קיומו של התנאי המתלה היא תקופת "הזמן הסביר" לקיומו, שלאחריו ההסכם מתבטל מאליו, לאור סעיף 29 לחוק החוזים-כללי:
"היה חוזה מותנה והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת - תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה - מתבטל החוזה, ואם תנאי מפסיק - מתבטלת ההתנאה.".
אמנם, בעניננו נקבע מועד לקיום התנאי: 12 חודשים וארכה של חודשיים נוספים, אך מצד שני גם נקבעו מועדים קצובים למימוש זכות הביטול. אם זכות זו לא מומשה במועד שנקבע, הרי שעל פניו, יחול "הזמן הסביר" לקיום התנאי, שבסיומו מתבטל ההסכם מאליו, שהרי לא יעלה על הדעת שאם זכות הביטול לא מומשה במועדים שהוקצבו, ההסכם ימשיך לעמוד בתוקפו לעד (לדיון בסוגיית "הזמן הסביר" בהקשר לסעיף 29 לחוק החוזים-כללי, ראו: שלו, עמ' 484).
הצדדים לא דנו בכך, ולכן אמנע אף אני מלדון בכך.
מלבד זאת, מאחר שבדיעבד מתברר כי ההיתר התקבל סמוך לאחר מכן, ממילא אין צורך בבירורה של שאלה זו.
30.המסקנה המתחייבת מכל האמור לעיל היא, שביטול ההסכם על ידי המשיבה נעשה שלא כדין, ולכן יש להיעתר לסעד העיקרי שהתבקש, להצהיר כי ההסכם עומד בתוקפו וניתן לאוכפו.
יתר הסעדים שהתבקשו הנוגעים לפיצוי כספי, לליקויי הבניה הנטענים וכו' אינם צריכים לידון במסגרת תובענה זו, אלא במסגרת תביעה כספית שהמבקשים הצהירו שהם מתכוונים להגיש, מה גם שהם לא נדונו ולא הוכחו במסגרת תובענה זו.
בהקשר זה, ולמרות שעקרונית, הגשת תביעה כספית בעקבות תביעה לסעד הצהרתי אינה טעונה היתר לפיצול סעדים (ראו: אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה 11, עמ' 837), למען הסר ספק, ניתן בזה למבקשים היתר לפיצול סעדים, כך שהם רשאים להגיש תביעה כספית בענינים הקשורים להסכם הנדון בתובענה זו.
המשיב
31.הסעד ההצהרתי בדבר ביטולה של הודעת הביטול והכרזה על תוקפו של ההסכם אינו צריך להיות מופנה למשיב, אלא למשיבה בלבד.
מבלי שישתמע מכך קביעה או מסקנה כלשהן, המשיב עשוי להית נתבע רלוונטי בתביעה כספית שתוגש או בתביעה לתיקון ליקויי הבניה הנטענים וכדו', אך הוא אינו רלבנטי לסעד ההצהרתי האמור, כאשר ההסכם נעשה בין המבקשים ובין המשיבה בלבד.
יחד עם זאת, בהתחשב בכך שהמשיב הוא בעליה ומנהלה של המשיבה, הרי שמאחר והסעד העיקרי שהתבקש נגד המשיבה התקבל, אין לפסוק הוצאות לזכותו.
תוצאה
32.לאור כל האמור לעיל, ניתן בזה צו הצהרתי, לפיו הודעת ביטול ההסכם שניתנה על ידי המשיבה בטֵלָה, ההסכם עומד בתוקפו וניתן לאוכפו.
המשיבה תשלם למבקשים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 40,000 ₪.
התובענה נגד המשיב נדחית, ללא צו להוצאות.
המזכירות תשיב למבקשים (באמצעות ב"כ) את סכום הערבון שהופקד על ידם במסגרת הצו הזמני שניתן.
ניתן היום, כ"ג אדר א' תשע"ו, 03 מרץ 2016, בהעדר הצדדים.
