ה"פ 21016-12-11 לאופר ואח' נ' החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש בע"מ ואח'

רקע

1.במסגרת פעילותה באזור יהודה ושומרון רכשה משיבה 1 (להלן: "המשיבה") חטיבת קרקע של אדמת טרשים בשטח של כ-500 דונם ביישוב גני מודיעין, וזאת לצורך פיתוח הקרקע, חלוקתה למגרשים, ומכירת המגרשים לרוכשים שונים לשם הקמת בתים צמודי קרקע. לימים ייסדה המשיבה את משיבה 2 על מנת לאפשר את רישום הקרקע על שם תאגיד הרשום באיו"ש.

2.הקרקע אותה רכשה המשיבה משתרעת על פני שלוש גבעות: מזרחית, אמצעית ומערבית. בסמוך לאחר רכישת הקרקע מכרה המשיבה את המגרשים לרוכשים שונים שפנו אליה, כאשר שטחו של כל מגרש שנמכר עומד על כ-600 מ"ר לערך. בהתאם לחוזי המכר שנכרתו בין המשיבה לבין רוכשי המגרשים, נערכה בחודש ינואר 1982 הגרלה במסגרתה הוקצו המגרשים שסומנו על גבי מפה, לרוכשיהם. בשנת 1983 הגישה המשיבה תכנית מפורטת לאישור וועדת התכנון, אשר מספרה 208/1. התב"ע הוחלה על הגבעות המזרחית והאמצעית ועל חלק מהגבעה המערבית (29 מגרשים) המכונה בשם "המובלעת". לעומת זאת, התב"ע לא הוחלה על יתרת הגבעה המערבית, וזאת ככל הנראה בשל טענות שהועלו על ידי תושבים מקומיים באשר לזכויותיהם בגבעה זו, או בחלקים ממנה. עניינה של הגבעה המערבית עומד במוקד דיוננו בתיק זה, ועל פי "מפת ההגרלה" יש בה 243 מגרשים.

3.עקב חילוקי דעות שהתגלעו בין המשיבה לבין רוכשי מגרשים בגבעה המערבית בכל הנוגע לניהולם ולפיתוחם של המגרשים, הגישו רוכשי המגרשים, באמצעות עו"ד דב פישלר, תובענה אל בית המשפט המחוזי בתל אביב בתיק ה"פ 676/84. בתובענה זו עתרו הרוכשים, בין היתר, לסלק את המשיבה מתפקידה כמפתחת המגרשים. במסגרת הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין באותה תובענה, מונה עו"ד פישלר ככונס נכסים ומנהל מיוחד להשלמת עבודות הפיתוח בשטח הגבעה המערבית, מסירת החזקה במגרשים לרוכשים ורישומם של רוכשי המגרשים אצל הממונה על הרכוש הנטוש במנהל האזרחי באיו"ש. בשנת 2000 מונה משיב 3, עו"ד גלברט, ככונס נכסים נוסף, ובשנת 2008 פרש עו"ד פישלר מתפקידו, כך שמאז משמש עו"ד גלברט ככונס נכסים יחיד.

4.תיק התובענה שהוגשה אל בית המשפט המחוזי בתל אביב עדיין "פתוח", הגם שמאז שנפתח חלפו למעלה משלושים שנים. כפועל יוצא מכך, בית המשפט המחוזי בתל אביב מלווה את הפרוייקט ואת כונס הנכסים באופן תדיר, והוא נדרש מעת לעת לתת החלטות בעניינים הקשורים לפעולותיו של כונס הנכסים ולפרוייקט בכללותו.

5.כפי שצוין, על פי התכנית המקורית היה אמור כל אחד מרוכשי המגרשים לקבל מגרש בשטח של כ-600 מ"ר על מנת לבנות בו בית צמוד קרקע. אלא שבשנת 2005, או בסמוך לכך, "ננגס" למעלה משליש משטח הגבעה המערבית, וזאת בשל בניית גדר ההפרדה העוברת בגבול הגבעה המערבית, ולנוכח האיסור לבנות בתים במרחק של כ- מגדר ההפרדה. התוצאה של "נגיסה" זו היא, שקרוב למחצית מרוכשי המגרשים בגבעה המערבית לא יוכלו לבנות בתים במגרשים אותם הגרילו בהגרלה (ר' סעיף 3 ל"בקשה למתן הוראות" שהוגשה על ידי משיב 3 ביום 30.4.14 אל בית המשפט המחוזי בתל אביב).

6.כונסי הנכסים סבורים כי בנסיבות שנוצרו אין לנקוט בגישה של "הכל או לא כלום", היינו שחלק מהרוכשים יקבלו מגרשים עליהם יוכלו לבנות בית צמוד קרקע, וחלק מהרוכשים יקבלו מגרשים עליהם לא יוכלו לבנות דבר. לדעת כונסי הנכסים, יש לבטל את תוצאות ההגרלה שנערכה בשעתו, לעשות תכנון מחודש של השטח שנותר מהגבעה המערבית, ולחלק מחדש את השטח שנותר בין כל הרוכשים, היינו הרוכשים אשר בהתאם לתוצאות ההגרלה יכולים לבנות בית על המגרש שהגרילו, והרוכשים אשר בהתאם לתוצאות ההגרלה אינם יכולים לעשות זאת בשל קרבת המגרשים שהגרילו לגדר ההפרדה. לשם כך שכרו כונסי הנכסים את שירותיו של אדריכל אשר הכין תב"ע חדשה. התכנית המוצעת היא, בתמצית ועל דרך ההכללה, שבמקום בתים צמודי קרקע תיבנה בשטח שנותר בגבעה המערבית בניה רוויה, וכל אחד מהרוכשים יקבל יחידת דיור בבניה הרוויה, וזאת במקום מגרש.

7.על רקע כוונתם זו של כונסי הנכסים, עלתה השאלה האם הם כלל מוסמכים להגיש תכנית מתאר חדשה שעורכת תכנון חדש וחלוקה חדשה. דומה שכיום אין מחלוקת על כך שבמספר החלטות ופסקי דין שניתנו במרוצת השנים נקבע, כי כונסי הנכסים מוסמכים לעשות זאת. ההחלטה האחרונה שניתנה בעניין זה היא החלטתו של כבוד השופט טובי במסגרת תיק ה"פ 676/84 של בית המשפט המחוזי בתל אביב. החלטה זו ניתנה בעוד התובענה שהוגשה בתיק המתברר לפניי תלויה ועומדת. בהחלטתו מיום 16.2.14 קבע כב' השופט ח. טובי, בין היתר, כי "בפסק הדין בה"פ 1037/01 נקבע על ידי בית המשפט (כבוד השופט ישעיה) כי על פי פירושו הנכון של הסכם הפשרה הוסמכו הכונסים (המשיב ופישלר) "להגיש את תכנית המתאר לפי שיקול דעתם והבנתם, בין אם על פי תכניתם יוקצו 243 מגרשים לבניה ובין אם על פי התכנית החדשה יוקצו פחות מכך".

8.בהתאם להחלטה זו, הגיש משיב 3 ביום 30.4.14 אל בית המשפט המחוזי בתל אביב "בקשה למתן הוראות". בבקשה זו מבקש משיב 3 כי בית המשפט יאשר תכנית מתאר חדשה שנערכה על ידי אדריכל לבקשתו, ואשר במסגרתה תבוטל חלוקת המגרשים המקורית ותחתיה תבוא תכנית חדשה אשר על עיקריה עמדתי לעיל. בהתאם להחלטתו של בית המשפט המחוזי בתל אביב צירף משיב 3 את כל בעלי המגרשים בגבעה המערבית, והליך הבקשה עדיין תלוי ועומד בבית המשפט בתל אביב. בישיבה שהתקיימה לפניי ביום 29.1.15 אמר משיב 3, כי הוא פועל להמצאת הבקשה לבעלי המגרשים וזימונם להליך על מנת שיוכלו להשמיע את דברם. בהודעת עדכון שהגיש משיב 3 ביום 20.5.15 נאמר על ידו, "כי הוא העביר את הבקשה שהוגשה על ידו למאות בעלי הזכויות למגרשים בגבעה המערבית, והעברה זו הסתיימה בימים אלה".