התרשלות עורך דין בעסקת מקרקעין

מבוא

1.         ה"ה אליהו ופאני מור יוסף (להלן, "המוכרים") מכרו את ביתם ברח' הריף 209 באופקים (להלן, "הבית" או "הנכס"), שהיה בשלבי בניה לה"ה עמרם וחנה אשרף (להלן, "הרוכשים" או "התובעים"). הרוכשים שילמו למוכרים את מלוא תמורת הבית עד יום  19.10.93. במרץ 1998, כשזה מכבר התגוררו בבית, קיבלו הרוכשים הודעה מלשכת ההוצאה לפועל על פינוים הצפוי בשל מימוש המשכון בגין שתי הלוואות, שנטלו המוכרים בשעתו מבנק טפחות בע"מ (להלן, "בנק טפחות"). בסופו של דבר נאלצו הרוכשים לסלק את ההלוואות הנ"ל של המוכרים לבל יימכר ביתם. לפנינו עתה תביעת הרוכשים נגד עזבון עורך דינם, עו"ד ישעיהו זמיר ז"ל, בטענה, שהתרשל בעסקת המקרקעין הנידונה. כתמיד התביעה נגד העזבון מאלצת את הבית המשפט להכריע בין טענות הצדדים, כאשר דמות מרכזית בתביעה אינה יכולה להביא את דברה ישירות בפנינו. מצב זה מצער ואין לשנותו. בלא קשר עם מי מבעלי הדין בתביעה זו אנו מביעים את צערנו על מחוייבותנו לשפוט גם בענייני המת.

טענת ההתיישנות

2.         א.         לטענת עזבון עו"ד זמיר ז"ל (להלן, "העזבון"), דין התביעה להידחות על הסף 

מחמת ההתיישנות. זאת, לפי הטענה, כי מן הסתם המעשה או המחדל הרשלניים הנטענים של עו"ד זמיר ז"ל נעשו בימי חייו. היות ועו"ד זמיר ז"ל נפטר לבית עולמו ביום 24.3.94, נטען, שכל עילה נגדו התיישנה ביום 24.3.01, ואילו התביעה הנידונה הוגשה ביום 9.8.01 לאחר שכבר התיישנה. טענה זו מבוססת על סעיף 89 (1) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן, "פקודת הנזיקין").

ב.         לעומת טענת העזבון, טוענים התובעים, כי מרוץ ההתיישנות החל בעת התגבשות הנזק, שנגרם להם על-ידי אי גילוי המשכון, שרבץ על הבית בשל ההלוואות, שלוו המוכרים. לפי הטענה, נזק זה התגבש עם משלוח הודעת הפינוי לרוכשים על-ידי בנק טפחות (ביום 22.3.98) (ראה: נ/17 מהדיון ביום 4.7.04). בהתאם לטענה זו, לא היתה התביעה מתיישנת עד שנת 2005. טענה זו נסמכת על סעיף 89 (2) לפקודת הנזיקין.

ג.          את ניתוחנו לענין טענת ההתיישנות נתחיל בהבאת שני הסעיפים הרלוונטיים מפקודת הנזיקין:

                        "89.      תחילת ההתיישנות

לענין תקופת-ההתיישנות בתובענה על עוולות - "היום שנולדה עילת התובענה" הוא אחד מאלה:

(1)        מקום שעילת התובענה היא מעשה או מחדל - היום שבו אירע אותו מעשה או מחדל. היה המעשה או המחדל נמשך והולך - היום שבו חדל;

(2)        מקום שעילת התובענה היא נזק שנגרם על-ידי מעשה או מחדל - היום שבו אירע אותו נזק; לא נתגלה הנזק ביום שאירע - היום שבו נתגלה הנזק, אלא שבמקרה אחרון זה תתיישן התובענה אם לא הוגשה תוך עשר שנים מיום אירוע הנזק".

ב-ע"א 7707/01 צורף נ' קופת חולים של ההסתדרות הכללית  (לא פורסם) הבחין כב' השופט גרוניס בין סוגי העילות בגינם חל סעיף 89 (1) לפקודת הנזיקין לבין סוגי העילות בגינם חל סעיף 89 (2) לפקודת הנזיקין. קבע כב' השופט גרוניס:

"שני סעיפיו הקטנים של סעיף 89 לפקודה עורכים הפרדה קטגורית בין הסדרי התיישנות שונים החלים על שני סוגי עוולות: סעיף 89 (1) חל על עילת תובענה שהיא מעשה או מחדל, ואשר נזק אינו אחד מיסודותיה, ואילו סעיף 89 (2) חל כאשר נזק הוא אחד מיסודות העילה... בעניננו, כאמור, תבעה המערערת את המשיבה בעוולת הרשלנות ובעוולת הפרת חובה חקוקה, אשר בשתיהן נזק הוא אחד מיסודות האחריות בנזיקין... לפיכך חל לגביהן סעיף 89 (2) לפקודה בלבד".

כך גם בענייננו, הנסוב על עוולת הרשלנות הנטענת, שאחד מיסודותיה הוא הנזק. לפיכך, בענייננו אנו, נלמדת ההתיישנות מסעיף 89 (2) לפקודת הנזיקין בלבד.

לדידי, הנזק בתביעה הנידונה התגבש בעת סילוק המשכון, שנועד להבטחת חובם של המוכרים, על-ידי הרוכשים ביום 17.8.00 (ראה: ת/1 ו - ת/2 מהדיון ביום 30.11.05). בעת הגשת התביעה ביום 9.8.01 לא חלפו 10 שנים מאז מעשהו או מחדלו הנטענים של עו"ד זמיר ז"ל, כאשר בעת עריכת הסכם המכר, שנחתם ביום 28.12.92, הוא כתב, שהמוכרים סילקו את המשכנתא, שרבצה על הבית. גם אם נראה את מועד הודעת הפינוי (נ/17 מהדיון ביום 4.7.04) מלשכת ההוצאה לפועל ביום 23.3.98 כמועד גילוי סימני הנזק לראשונה, אין להסיק, שבעת הגשת התביעה ביום 9.8.01 התובענה כבר התיישנה.  מכל המקובץ עולה, כי דין טענת ההתיישנות להידחות.

טענות הצדדים

3.         א.         לטענת התובעים (בסיכומיהם  הראשונים ובסיכומי התשובה מטעמם), עו"ד

זמיר ז"ל ערך הן את זכרון הדברים למכירת ביתם של הנתבעים 2 ו - 3 לתובעים (ת/2) והן את הסכם המכר בין הצדדים (ת/1). לטענתם, התרשל עו"ד זמיר ז"ל, כאשר על אף איזכור המשכנתא של המוכרים, הרובצת על הבית, בזכרון הדברים (ת/2), בהסכם המכר, אשר ערך (ת/1), ציין עו"ד זמיר ז"ל, שהמשכנתא סולקה ושהבית נקי מכל שעבוד. על אף הצהרתו בהתחייבותו לבנק משכן - בעל המשכנתא, אשר הרוכשים ביקשו לגרור לנכס - שלאחר בדיקתו, הנכס נמצא נקי מכל שיעבוד או זכות צד ג', ושאין מניעה להעברת הזכויות בו לרוכשים, נותרה המשכנתא של המוכרים רובצת על הבית. כך עד אשר נאלצו הרוכשים לסלקה בתשלום בסך 191,775 ש"ח. לטענת התובעים, עו"ד זמיר ז"ל יכול היה וצריך היה לדעת על קיום המשכנתא של המוכרים בעת עריכתו את הסכם המכר (ת/1). הרי, המדובר במשכון, כאמור, לטובת בנק טפחות, אשר נרשם אצל רשם המשכונות. עוד לטענת התובעים, עו"ד זמיר ז"ל חייב היה לקבל לידיו אישור לסילוק המשכנתא. משציין עו"ד זמיר ז"ל את קיום המשכנתא של המוכרים בזכרון הדברים (ת/2), לא גילה את המשך רביצתה על הבית בעת עריכתו את הסכם המכר ולא דאג לקבל אישור לסילוקה, התרשל עורך-הדין, לטענת התובעים. לפי טענתם, בהיותם אנשים מן השורה, התובעים סמכו על עו"ד זמיר ז"ל. לטענתם, בנוסף לסכום, שהוציאו לסילוק המשכנתא בעקבות התרשלותו של עו"ד זמיר ז"ל, נאלצו התובעים לשלם לשווא את שכר טרחתו בסך 1,121 ש"ח קרן, את שכר הטרחה בסך 7,400 ש"ח בגין הנסיון לקבל פסק-דין, שיצהיר, שאין המשכון לטובת בנק טפחות עדיף על זכויותיהם (נסיון שנכשל), ואת שכר-הטרחה בגין הליך זה. לבסוף, תובעים הרוכשים פיצוי בגין עגמת הנפש, שנגרמה להם, בסך 50,000 ש"ח.

ב.         באשר לטענות העזבון, אקדים ואומר, שצורפה ראיה לסיכומים מטעמו [פסק-דין בה"פ (מחוזי ב"ש) 4063/98] ללא הסבר, מדוע בית-המשפט רשאי להזדקק לראיה, ש"הוגשה" לראשונה במצורף לסיכומים. בנסיבות אלו נתעלם מראיה זו.