אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> התקבלה תביעה לסעד הצהרתי להכרה בזכויות קנייניות בדירה בפ"ת ובזכות לרישום הערת אזהרה

התקבלה תביעה לסעד הצהרתי להכרה בזכויות קנייניות בדירה בפ"ת ובזכות לרישום הערת אזהרה

תאריך פרסום : 27/02/2007 | גרסת הדפסה
ה"פ
בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו
192-06
26/02/2007
בפני השופט:
נ. ישעיה

- נגד -
התובע:
1. אדוארד גבריאל
2. מרים גבריאל

עו"ד י. אבוהב
הנתבע:
1. נוה איתנים חברה לבנין והשקעות בע"מ
2. יצחק אלגזי
3. יוסף אלגזי

עו"ד ט. גיגי
עו"ד ד. לבונטין
פסק-דין

1.      המבקשים רכשו דירת פנטהאוז בבנין ברח' רמב"ם 43 פתח תקוה, אשר נבנה ע"י המשיבה 1 (להלן: "הקבלן") על פי הסכם בינם לבין הקבלן מיום 21.5.03 (נספח ב' לתובענה).

הבנין נבנה על קרקע (הידועה כחלקה 92 בגוש 6379), אשר בבעלותם של המשיבים 2 ו-3 ושל אחותם, שרה פרנס, מכח ועל פי הסכם קומבינציה שנחתם בין בעלי הקרקע לבין הקבלן ביום 31.12.99 (נספח י"ד לתובענה).

מלוא התמורה עבור הדירה שולמה ע"י המבקשים והחזקה בה נמסרה להם ע"י הקבלן באוגוסט 2003.

חרף תשלום מלוא התמורה וקבלת החזקה, נמנעת מהמבקשים האפשרות לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, אשר תבטיח את זכויותיהם הקנייניות בדירה. כך לא משום סרובו או התנגדותו של הקבלן לרישום ההערה, אלא בשל התנגדותם של המשיבים 2 ו-3 הרשומים, כאמור, (יחד עם אחותם) כבעלי הקרקע.

משכך, לא נותר למבקשים אלא לעתור לבית המשפט, בתובענה שבפני, לסעד הצהרתי, אשר יכיר בזכויותיהם הקינייניות בדירה (זכות בעלות) ובזכותם לרישום הערת אזהרה בגין הסכם הרכישה עליו חתמו עם הקבלן. עוד עותרים המבקשים לחיוב המשיבים 2 ו-3 לרשום הערת אזהרה לטובתם על החלקה הרשומה בבעלותם, עליה ממוקם הבנין. (טרם נרשם בית משותף על החלקה והדירות טרם יוחדו לרוכשיהן). 

לציין כי אחותם של המשיבים 2 ו-3 לא התנגדה לרישום הערת האזהרה על חלקה בבעלות על הנכס. הערה כזו אכן נרשמה (ביום 24.12.03) ולפיכך נמנעו המבקשים מצרופה כמשיבה לתובענה.

הקבלן (המשיבה 1) לא התייצב לדיונים שהתקיימו בפני ואף לא התגונן מפני התובענה, כנראה לנוכח העובדה כי עם מסירת החזקה בדירה למבקשים וקבלת מלוא התמורה עבורה איבד הוא - הקבלן - כל עניין בתובענה זו. יתכן ומצבו הכלכלי הרעוע תרם, אף הוא, להתנהלות זו.

התנגדותם של המשיבים 2 ו-3 לסעדים, להם עותרים המבקשים, נובעת בעיקר בשל הסכסוכים שהתגלעו בינם לבין הקבלן, ובעיקר בין המשיב 3 לקבלן, סכסוך המתברר בבית משפט השלום בפתח תקוה, במסגרת תביעה כספית שהגיש משיב זה נגד הקבלן. סכסוכים אלה טרם יושבו וטרם הוכרעו.

2.      כנגד תביעתם של המבקשים טוענים המשיבים 2 ו-3, כי אין כל יריבות בינם לבין המבקשים, עימם לא חתמו על הסכם כלשהו. משכך לא קמה למבקשים כל זכות לרשום הערת אזהרה על הקרקע בבעלותם, בטרם השלים הקבלן את ביצוע התחייבויותיו כלפיהם, על פי הסכם הקומבינציה, ובטרם יושבו הסכסוכים ביניהם.

מוסיפים וטוענים המשיבים כי טרם הגיע מועד ביצוע התחייבותם לרשום הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות בבנין, ולטובת המבקשים בכלל זה, כפי שנקבע בהסכם הקומבינציה.

בכל מקרה, זכאים הם, לטענתם, לבעלות על חלקים מדירת המבקשים, אותה בנה הקבלן, על שטחים שחרגו מהמוסכם לפי הסכם הקומבינציה בינם לבין הקבלן.

3.      הקבלן מכר את הדירה למבקשים, על פי הרשות וההסכמה שניתנה לו על ידי המשיבים, בעלי הקרקע, בהסכם הקומבינציה. רשות זו כללה הסכמת המשיבים לאפשר לקבלן לרשום הערות אזהרה על הנכס לטובת רוכשי הדירות, כמפורט בסעיף 24(ד) להסכם הקומבינציה.

משלא נקטו המשיבים בצעדים למנוע את מכירת הדירות והם אף אינם מעלים כל טענה כנגד המכירה עצמה (למעט טענה כי המבקשים ידעו כי הם מתנגדים לרישום הערת אזהרה בלבד על הדירה), ומשנמכרו דירות בבנין בפועל, אין הם רשאים, לדעתי, למנוע או לסרב לרשום הערת אזהרה בדבר קיומם של הסכמי הרכישה לגבי הדירות שנמכרו בבנין שנבנה על חלקתם. 

אמנם סעיף 24(ד) קובע במפורש כי הזכות למכור דירות ולרשום הערות אזהרה עומדת לו לקבלן "בכפוף לתנאי ההסכם על נספחיו" ואולם משהסכימו המשיבים והתירו לקבלן למכור למבקשים, כמו גם לרוכשים אחרים, דירות, הסכימו הם במשתמע, לרישום הערות אזהרה, אשר במהותן נועדו "להצהיר" בפני כולי עלמא על הרכישה, קרי על קשירתה של עיסקה במקרקעין ועל מנת למנוע עיסקה סותרת, לגבי אותה דירה (ראה סעיפים 126 ו-127 לחוק המקרקעין).

לא ניתן, איפוא, לפטור את בעלי הנכס, היינו את המשיבים 2 ו-3, מחובתם לרשום הערת אזהרה שנועדה להבטיח את זכויותיהם של המבקשים בדירה שנבנתה על חלקתם, חובה שקמה ונוצרה מעצם הסכמתם למכירת הדירה, כאמור לעיל. 

מכירת הדירות ורישום הערות אזהרה ע"י הקבלן הוגבלה והוכפפה, אמנם, להתקדמות בבניית הבית, כפי שפורט בסיפא לסעיף 24(ד) ובסעיף 24(ו). הגבלה זו מתייחסת למספר הדירות שרשאי היה הקבלן למכור בשלבים שונים של התקדמות הבניה. (כך למשל עם גמר יסודות רשאי היה הקבלן למכור דירה אחת. בגמר טיח פנים, שתי דירות וכו'). ואולם משנמכרו בפועל דירות ע"י הקבלן, ולמבקשים בכלל זה, בהסכמת המשיבים, לא ניתן למנוע, כאמור, רישום הערות אזהרה לגבי קיומם של חוזי המכירה, אף אם הן נמכרו בטרם היה רשאי הקבלן לעשות כן, לפי סעיף 24(ו) הנ"ל.

משרכשו המבקשים זכויות במקרקעין, ללא התנגדות המשיבים, ולמעשה בהסכמתם המשתמעת, אף אם הן נושאות אופי  אובליגטורי, בשלב זה, לא ניתן למנוע עיגונן של זכויות אלה והבטחתן ע"י רישום הערת אזהרה על פי הוראת סעיף 126 לחוק המקרקעין.

4.      יתירה מכך: משקבלו המשיבים את החזקה בכל הדירות, להן היו זכאים על פי הסכם הקומבינציה, ומשעושים הם בהן שימוש (לרבות השכרת חלק מהן) (ראה עמ' 15 לפרוטוקול), לא ניתן להצדיק את סירובם לרשום הערת אזהרה לטובת המבקשים, בטענה כי הדירות שהם קיבלו לא הושלמו, על פי תנאי ההסכם או המפרטים הטכניים, וכי הקבלן לא קיים בשל כך, את התחייבויותיו כאמור בסעיף   15 (ג) (1) להסכם.

אף אם לא השלים הקבלן בניית הדירות שיועדו למשיבים, כמתחייב מהסכם הקומבינציה, לא ניתן לכפור בעובדה כי החזקה בהן נמסרה למשיבים. משכך אין הם רשאים לסרב לרשום הערות אזהרה כאמור בסעיף 24 להסכם הקומבינציה, על סעיפי המשנה שבו.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.

 



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ