השחר דלק ושרותים בעמ נ' קרן קיימת לישראל-באמצעות מינהל מקרקעי ישראל-מחוז מרכז

פסק דין

בפני תובענה למתן פסק דין הצהרתי, בה מבוקש להורות למינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") לאפשר למבקשת לבצע היוון חכירה במקרקעין, רטרואקטיבית מיום 10.08.06, על פי שומה מיום 26.06.10.

רקע

המבקשת היא חוכרת לדורות במקרקעין הידועים כחלק מחלקה 21 בגוש 7945 שבנתניה (להלן: "המקרקעין"), בהם היא מפעילה תחנת דלק ומתקנים נלווים. מדי שנה משלמת המבקשת למינהל דמי חכירה שנתיים המבוססים על 6% מערך הקרקע, וכן תשלומי תמלוגים ששיעורם מבוסס על אחוזים מנתוני המכירות של תחנת הדלק.

ביום 2.4.2004 הוגשה למבקשת חוות דעת של שמאי מטעם המינהל, בה הוערכו המקרקעין, לצורך קביעת דמי חכירה שנתיים עדכניים. המבקשת השיגה על חוות דעת זו, ולאחר בדיקות חוזרות של המינהל שהובילו להשגות נוספות מצידה של המבקשת, הוערכו המקרקעין ביום 26.6.06 על ידי השמאי הממשלתי הראשי סך 12,135,000 ₪ (להלן: "השומה המקורית").

ביום 10.8.06, הגישה המבקשת למינהל בקשה להיוון חכירה של המקרקעין, על פי החלטה 851 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל "יובל חכירה – כללים להארכת חוזה חכירה בגין קרקע עירונית למטרות תעשיה, מסחר, מלונאות ומשרדים" (19/11/1998), (להלן: "החלטה 851" או "היוון יובל"). החלטה 851 מאפשרת חידוש תקופת החכירה לתקופת חכירה מהוונת נוספת של 49 שנים, בה ניתן פטור לחוכר מתשלום דמי חכירה שנתיים במשך כל יתרת התקופה, וכן פטור מתשלום בגין תמלוגים. הטבה זו מוצעת לחוכרים רק בתקופת שבע השנים האחרונות לחוזה החכירה המקורי.

מאחר שחוזה החכירה של המבקשת עמד להסתיים ביום 6.1.2012, הרי שזכות ההיוון (כפוף לקיומם של התנאים האמורים בהחלטה 851) תקפה מיום 6.1.2005.

כחודשיים לאחר הגשת בקשה זו, וטרם התקבלה החלטה בעניין, הגישה המבקשת לבית המשפט המחוזי בתל-אביב תביעה כנגד המינהל למתן פסק דין הצהרתי בנוגע להיקף שטח המקרקעין (ה"פ 1217/06). המבקשת טענה כי המינהל גזל ממנה חלק משטח המקרקעין, ללא ידיעתה ואישורה. ההליך הסתיים בהסכם פשרה, שקיבל תוקף של פסק דין ביום 15.11.2007.

לאחר מתן פסק הדין, פנתה המבקשת למינהל בבקשה לחדש את הטיפול בבקשת ההיוון. ביום 17.3.08, שלח המינהל מפקח למקרקעין, אשר בחן האם הבנוי על המקרקעין תואם לתוכניות הקיימות במינהל, ומצא שקיימים מבנים שאינם תואמים את תוכנית הבנייה.

ביום 6.4.08 הגישה המבקשת מפת מדידה למינהל. ימים ספורים לאחר מכן, נשלח שוב מפקח למקרקעין, מצויד במפת המדידה, וקבע כי "מפת המדידה אינה תואמת למצב בשטח, קיימים מבנים שלא נמדדו".

ביום 28.05.08 שלחה המבקשת מפת מדידה עדכנית. ביום 24.7.08 נשלח שוב מפקח למקרקעין אשר קבע כי מפת המדידה העדכנית תואמת את הבנייה בשטח, למעט מבנה יביל.

ביום 12.10.08 התקבלה חוות דעת של שמאי מטעם המנהל, לפיה ערך הקרקע גבוה בכ-25% מהשומה שנקבעה בזמנו על ידי השמאי הממשלתי הראשי בשווי 16,043,000 ₪ (להלן: "השומה העדכנית").

המינהל פנה למבקשת ביום 27.10.08 במכתב שבו הועלו דרישות לתשלומים שונים, לרבות תשלום דמי היוון, המבוססים על השומה העדכנית, וכן תשלום "דמי היתר", שלטענת המינהל נועדו להסדרת סוגיית "הבניה הלא חוקית", כפי שעלתה מדוחו"ת המפקחים.

בעקבות השתלשלות אירועים זו, ובשל דרישתו של המינהל להתבסס על השומה העדכנית לצורך חישוב דמי ההיוון הנדרשים, הוגשה התובענה שבפני.

טענות הצדדים

טענות המבקשת

זכאותה לבצע היוון חכירה התגבשה עוד במועד הגשת הבקשה המקורית באוגוסט 2006, ולמצער, בתוך זמן סביר מעת הגשת הבקשה. לטענתה, המינהל, בהיותו גוף ציבורי שחלה עליו חובת הגינות מוגברת, היה מחויב להודיע לה על קיומה של הזכות להוון וכן היה עליו לפעול ללא דיחוי להוון בפועל את דמי החכירה במקרקעין.

כל העיכובים שמנעו את היוון היובל נגרמו כתוצאה מהתנהלות פסולה ומחדלי המינהל שנפרסו על פני שלבי הטיפול השונים בבקשה, כדלקמן:

בשלב הראשון, עד להגשת הבקשה באוגוסט 2006 - המינהל היה מחויב ליידע את המבקשת בדבר החלטה 851 כבר בשנת 2005, עת נותרו למבקשת 7 שנים עד לסיום תקופת החכירה והתאפשר לה להינות מההטבה הגלומה בהחלטה, כדלעיל.

בשלב השני, בין הגשת הבקשה ועד להגשת התביעה בנושא "סכסוך השטחים" עם המינהל, עברו כחודשיים, ולאורך כל אותו פרק זמן המינהל קפא על שמריו, כשלא השלים את הטיפול בבקשה, וזאת ללא כל הצדקה.