העליון אישר: המסמך שערכו הצדדים הינו זיכרון דברים שלא השתכלל לחוזה מכר מחייב

השופט  י' דנציגר:

           לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופטת ר' רונן) בה.פ. 182/07 מיום 1.7.2009, בו נדחתה תביעתם של המערערים להצהיר כי בין הצדדים נכרת הסכם מכר מקרקעין בר תוקף.

תמצית הרקע העובדתי

1.        המערערים שכרו מהמשיבים דירת מגורים (להלן: הדירה). חוזה השכירות עמד להסתיים ביום 31.7.2004 ולקראת תום תקופת השכירות הודיעו המשיבים למערערים כי הם מתכוונים למכור את הדירה ומשכך חוזה השכירות לא יחודש. בעקבות ההודעה החלו הצדדים לנהל משא ומתן ביחס לאפשרות כי המערערים ירכשו את הדירה מהמשיבים. ביום 8.7.2004 נערכה פגישה בין המערער לבין המשיב בבית-קפה (להלן: הפגישה), בה נכח גם מר ישראל חן (להלן: מר חן), שכן של המערערים שניסה לסייע לצדדים בפתרון המחלוקות שהתגלעו ביניהם בנוגע לרכישת ומכירת הדירה.

טענות המערערים לפני בית המשפט המחוזי

2.        המערערים טענו כי לקראת הפגישה הכין המערער מסמך שהכיל את פרטי העסקה שבמסגרתה ירכשו מהמשיבים את הדירה. כפי שעולה מפסק דינו של בית המשפט המחוזי, המערערים טענו כי בפגישה לובנו בין הצדדים הנקודות השנויות במחלוקת והסכמתם הועלתה על הכתב במהלכה על ידי המערער, על דרך של תיקון ו/או הוספת מלל בכתב ידו של המערער על גבי המסמך המודפס עמו הגיע לפגישה (להלן: המסמך). לטענת המערערים המסמך מקיים את דרישת הכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) והוא מהווה הסכם מחייב לביצוע עסקה במקרקעין. המערער טען כי בתום הפגישה ביקש מהמשיב לחתום על המסמך, אולם המשיב סירב לחתום בטענה כי הוא אדם מאמין ולכן לא יוכל לחתום על הסכם בתקופת "בין המצרים". בהמשך לכך טענו המערערים כי החתימה היא דרישה ראייתית בלבד, ולכן ניתן להוכיח קיומה של גמירות דעת גם באמצעות ראיות אחרות. כך, טענו המערערים כי כתחליף לחתימה לחצו הצדדים ידיים בתום הפגישה, בנוכחות מר חן, לאות סיכום העסקה. המערערים הוסיפו לטעון כי בפגישה הסכימו הצדדים על התמורה, על סכום המקדמה, כמו גם על המטבע בו תשולם תמורת הדירה ועל תנאי התשלום. כן טענו המערערים כי במהלך הפגישה הוסכם על מועד מסירת החזקה. לטענת המערערים הסכמות אלה מצאו ביטוין במסמך ומשכך התקיימה אף דרישת המסוימות.

3.        בהמשך לכך, טוענים המערערים כי מהלך האירועים לאחר הפגישה מחזק את גרסתם כי הצדדים ראו עצמם קשורים בהסכם מחייב. בהקשר זה טוענים המערערים כי המשיב נסע לחו"ל לאחר הפגישה ולא חשש להימצאותם של המערערים בדירה הגם שתקופת השכירות כבר הגיעה לסיומה. כמו כן נטען על ידי המערערים כי הטיוטה הראשונה שהוחלפה בין הצדדים לאחר הפגישה יצאה ממשרדו של עורך הדין רק במחצית אוקטובר 2004 והדבר מהווה אינדיקציה נוספת לכך שהצדדים לא נחפזו למרות שתקופת השכירות תמה זה מכבר. כמו כן טענו המערערים כי הטיוטות שהוחלפו בין הצדדים לאחר הפגישה הסתמכו על ההסכמות שעוגנו במסמך וכי המחלוקות שנותרו בין הצדדים לא נגעו לסוגיות המצויות בבסיס ההסכמה אלא לעניינים נלווים בלבד.

טענות המשיבים לפני בית המשפט המחוזי

4.        המשיבים טענו כי אמנם התנהל בין הצדדים משא ומתן למכירת ורכישת הדירה, אולם המשא ומתן לא הבשיל לכלל הסכמה סופית ולא נכרת ביניהם הסכם מחייב. לטענת המשיבים המסמך אינו מעיד על קיומה של גמירות דעת לכריתת חוזה והוא היה שלב נוסף במשא ומתן בין הצדדים. בהמשך לכך נטען על ידי המשיבים כי ניתן ללמוד על כך שהמסמך לא היווה הסכם מחייב וסופי מהעובדה שבשלבים מאוחרים יותר של המשא ומתן שונו חלק מהתנאים שסוכמו במסגרתו לכאורה. עוד טענו המשיבים כי עד למועד הפגישה ובמהלכה לא נמסרו על ידם למערערים מסמכים שהם מהותיים ביותר לעריכת העסקה כגון נסח טאבו ומכתב החרגה מהבנק. מעבר לכך טענו המשיבים כי המסמך אינו מסוים דיו.

5.        כמו כן נטען על ידי המשיבים כי לאורך המשא ומתן בין הצדדים הדגיש המשיב בפני המערער כי אין הסכם מחייב בין הצדדים וכי מדובר במשא ומתן בלבד. המשיב אף טען כי בתקופת בין המצרים לא זו בלבד שאין חותמים על חוזים אלא לא מתקשרים כלל בעסקאות ולכן הוא לא יכול היה להתקשר עם המערער בהסכם במועד הנטען. עוד נטען על ידי המשיבים כי ההסכם לא דווח לרשויות המס ובכך יש להעיד על כך שאף הצדדים עצמם לא סברו כי נכרת ביניהם הסכם מחייב.

6.        לחלופין, טענו המשיבים כי התביעה הוגשה בשיהוי של כשלוש שנים לאחר שלכאורה נכרת הסכם בין הצדדים, ולכן גם אם ישנו הסכם מחייב הרי שהאכיפה בנסיבות העניין אינה צודקת, ובפרט שעה שמחיר הדירה בחלוף השנים עלה באופן משמעותי, ובמיוחד שעה שהמשיבים אינם מסכימים לשערוך התמורה. עוד טענו המשיבים כי אף אם נכרת הסכם מחייב בין הצדדים הרי שקיימת עילה לבטלו משום שהמערערים לא שילמו את התמורה לידי המשיבים ולחלופין לא הפקידו אותה בידי נאמן.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

7.        בית המשפט המחוזי קבע כי אין מחלוקת בין הצדדים שלאחר הפגישה הם התכוונו לפנות למשרד עורכי דין על מנת שינסח עבורם הסכם. לכן, המסמך מהווה הסכם מוקדם או זיכרון דברים. בית המשפט המחוזי הדגיש כי הפסיקה הכירה באפשרות כי גם זיכרון דברים ישמש חוזה מחייב במקרקעין באופן שיקיים את דרישת הכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין. בהפנותו לפסק הדין שניתן על ידי השופט מ' שמגר (כתוארו אז) בע"א 868/75 לנדמן נ' קפלן, פ"ד לב(1) 146 (1977) (להלן: עניין לנדמן), ציין בית המשפט המחוזי כי נקבעה בפסיקה חזקה לפיה:

"...מקום שנערך הסכם מוקדם הכפוף להסכם פורמלי שיווצר בעתיד, קיימת חזקה שהצדדים אינם רואים בהסכם המוקדם הסכם מחייב. חזקה לכאורה זו נסתרת רק אם הוכח באופן ברור שכוונת הצדדים היתה להתקשר באופן מחייב אף ללא הסכם פורמלי" (שם, בעמ' 150). 

8.        בשאלת תוקפו המחייב של "הסכם מוקדם" או של זיכרון דברים במסגרתו הוסכם בין הצדדים כי בהמשך ייחתם ביניהם חוזה מפורט באמצעות עורך דין, הפנה בית המשפט המחוזי לפסק דינו של השופט א' ברק (כתוארו אז) בע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 281 (1979) (להלן: עניין רבינאי). בית המשפט המחוזי קבע כי דרישת מסוימות החוזה התקיימה במסמך, שכן די במכלול הפרטים שהמשיב הודה כי הוסכמו במהלך הפגישה ואשר עוגנו במסמך כדי לקיים את דרישת המסוימות כפי שהתגבשה ורוככה במהלך השנים בפסיקה, תוך שבית המשפט המחוזי הפנה בהקשר זה לפסק הדין בע"א 3380/97 תמגר, חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ"ד נב(4) 673, 682 (1998) (להלן: עניין תמגר). יחד עם זאת, קבע בית המשפט המחוזי כי לא הוכח לפניו שהמסמך מעיד על קיומה של גמירות דעת להתקשר בחוזה מחייב, זאת משני טעמים עיקריים: ראשית, "נוסחת הקשר" שעוגנה במסמך הייתה מעורפלת; שנית, חתימות הצדדים נעדרות מהמסמך ולא ניתן ללמוד מיתר הראיות שהציגו המערערים אודות קיומה של גמירות דעת.

9.        בהסתמך על פסק דינו של השופט ברק (כתוארו אז) בעניין רבינאי, ציין בית המשפט המחוזי כי כדי לעמוד על תוקפו המחייב של זיכרון הדברים יש לבחון, בין היתר, את "נוסחת הקשר" שנקבעה בזיכרון הדברים, שכן:

"...מקובל לומר כי אם 'נוסחת הקשר' היא כי זכרון הדברים 'כפוף לחוזה פורמלי', הרי יש בכך כדי להצביע על כוונתם של הצדדים לראות בזכרון הדברים שלב ביניים בלבד במשא ובמתן... לעומת זאת, אם 'נוסחת הקשר' היא כי הצדדים חותמים על זכרון הדברים 'עד שיוכן' חוזה פורמלי, הרי משמעות הדברים היא, שרצון הצדדים הוא שזכרון הדברים יכנס לתוקפו מיד" (שם, בעמ' 288-287).

10.      בית המשפט המחוזי קבע כי במסמך שהודפס על ידי המערער לאחר הפגישה, בהסתמך על המסמך שנערך במהלך הפגישה על ידו, כך לטענת המערער, צוין כי "תוקף ההסכם יפוג על ידי החלפתו  על ידי הסכם חוזה מכר מפורט". ואולם, בית המשפט המחוזי קבע כי גם המערער לא טען שהמשיב הסכים לניסוח של מסמך זה שהודפס אחרי הפגישה. בית המשפט המחוזי קבע כי טענת המערערים בדבר קיומו של הסכם מחייב מתמקדת במסמך שנערך על ידי המערער במהלך הפגישה עצמה. בית המשפט המחוזי הדגיש כי במסמך זה ציין המערער בכתב ידו "נוסחת קשר" לפיה "אלי (המערער - י.ד.) ידפיס זיכרון דברים זה לחתימה בין הצדדים עם סיום ט' באב לפי בקשת מרדכי שמיר (המשיב - י.ד.)". בית המשפט המחוזי קבע כי "נוסחת הקשר" במסמך אינה ברורה והדבר פועל לחובת המערער.

11.      ואולם, בית המשפט המחוזי לא הסתפק בבחינת "נוסחת הקשר" אלא בחן את קיומה של כוונת הצדדים - גמירות הדעת - להתקשר בהסכם מחייב במסגרת המסמך על רקע מכלול הראיות שהונחו לפניו. בית המשפט המחוזי קבע כי נעדרות מהמסמך חתימות הצדדים. בהפנותו לפסק דינו של השופט ג' בך בע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ' ג'רבי, פ"ד לז(1) 589, 604 (1983) (להלן: עניין מקסים), ציין בית המשפט המחוזי כי אמנם לפי ההלכה הפסוקה חתימה היא ראיה קונקלוסיבית לקיומה של גמירות דעת, אולם היעדר חתימה אינה שוללת בהכרח קיומה של גמירות דעת שניתן להסיקה גם מראיות אחרות, שכן החתימה היא רק כלי עזר ראייתי. כך למשל, הפנה בית המשפט המחוזי לפסק דינו של השופט א' מצא בע"א 692/86 יעקב בוטקובסקי ושות' - חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' גת, פ"ד מד(1) 57 (1989) (להלן: עניין בוטקובסקי), שם הכיר בית משפט זה בגמירות דעת להתקשר בחוזה מחייב במסגרת זיכרון דברים גם בהיעדר חתימות הצדדים.