המפקח על המקרקעין ת"א: מערכת חימום - פרשנות סעיף 4ב' לתקנות

מבוא

התובענה דנן עניינה בבית המשותף ברחוב אדוארד ברנשטיין 10 תל אביב הבנוי על חלקה 191 בגוש 6902 (להלן: "הבית").

הבית נרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים ועל ניהולו חל תקנון מוסכם.

התובעת הינה נציגות הבית.

הנתבעים 1-2 (להלן: "מני") הינם בעלים של דירה בבית הידועה כתת חלקה 3. הנתבעים 3-4 (להלן: "יואל") הינם בעלים של דירה בבית הידועה כתת חלקה 5.

לטענת התובעת הנתבעים חדלו מלשלם את חלקם במיסי הנציגות שנועדו להחזקת הרכוש המשותף בבית. חוב מני מסתכם בסך של 8,984 ש"ח נכון ליום 31.03.11 בגין תקופה המתחילה ביום 01.01.05. חוב יואל מסתכם בסך של 12,702 ש"ח נכון ליום 31.03.11 בגין תקופה המתחילה ביום 01.01.05.

מני הגישו כתב הגנה מטעמם וכן כתב תביעה שכנגד. טענתם המרכזית היא כי תחשיב הנציגות שגוי מאחר ולא חושבו הוצאות להחזקת מערכת החימום וההסקה המרכזית בבית הממומנות על ידי הנתבעים בלבד. בנסיבות אלה, לא רק שאין חוב של מני לנציגות אלא שהנציגות אף צריכה להשיב למני סכומים ששולמו על ידם ביתר.

יואל הגישו, גם הם, כתב הגנה ותביעה שכנגד וגם טענתם המרכזית היא כי תחשיב הנציגות שגוי כאמור לעיל, לאור אי הכללתן של הוצאות החזקת מערכת החימום וההסקה. לטענת יואל, הנתבעים שכנגד התנתקו ממערכת החימום וההסקה ולא שילמו את חלקם בהוצאות בהתאם להוראות הדין. רק יואל ומני נשאו בעלויות אלו ועל הנתבעים שכנגד להשיב הסכומים העודפים ששולמו. ליואל גם השגות בנוגע לחיובי הנציגות שנתבעו.

בכתב ההגנה שכנגד טוענים הנתבעים שכנגד כי לאור היות ארבעת הדירות המתנתקות רוב בבית (הן על פי שטח הרצפות, הן על פי מספר דירות, הן על פי החלק ברכוש המשותף והן על פי חלוקת הוצאות החימום עובר להתנתקות), והוסכם ברוב זה על חלוקת הוצאות שונה, כפי שניתן לעשות על פי הוראות הדין, אזי שהנתבעים שכנגד אינם חייבים בכל תשלום בגין מערכת החימום מאז התנתקו ממנה.

ביום 19.07.11 התקיים דיון בתובענה במסגרתו הגיעו הצדדים להסכמה דיונית כלהלן:

"1. אנו מסכימים כי סכום החוב לנציגות הוא כמפורט בכתב התביעה וכי סכום החוב בתביעה שכנגד הינו 20,000 ש"ח.

2. המחלוקת שבין הצדדים היא בנוגע לפרשנותו של סעיף 4ב' לתקנות המקרקעין (הוצאות החלות על המתנתק מהמע' המרכזית בבית משותף) תשנ"א 1991..."

הצדדים סיכמו את טענותיהם בכתב.

דיון

הוראת סעיף 59ב לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: "החוק") קובעת כלהלן:

"(א) בעל דירה רשאי להינתק על חשבונו מהמערכת המרכזית לחימום מים או להסקה (להלן - המערכת המרכזית), ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים, ובלבד שאם המערכת המרכזית משולבת לחימום מים ולהסקה לא יהיה רשאי להינתק מאחד מהם בלבד; אין בהוראה זו כדי לגרוע מהוראת סעיף 2 לתקנון המצוי שבתוספת לחוק. 
(ב) שר האנרגיה והתשתית יקבע בתקנות, באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, מהי הינתקות לענין סעיף זה, מה התנאים המאפשרים הינתקות ובאילו תנאים היא תבוצע.  
(ג) הינתקות כאמור בסעיף קטן (א) לא תגרע מזכויותיו של בעל הדירה במערכת המרכזית שניתק ממנה, ולא תפטור אותו מהחובה לשאת בהוצאות הדרושות להחזקתה התקינה.      
(ד) שר המשפטים, בהתייעצות עם שר האנרגיה והתשתית ובאישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, יקבע בתקנות הוראות בענין תשלום הוצאות כאמור בסעיף קטן (ג) שישלם בעל הדירה שניתק מהמערכת המרכזית, וכן בענין חלקו בהוצאות השוטפות להפעלת המערכת המרכזית, בהביאו בחשבון את שיעור הגידול בהוצאות אלה שנגרם לדיירים האחרים, כתוצאה מההינתקות"