המפקח על המקרקעין ת"א: חישוב חלק בהוצאות

מבוא

התביעות דנן עניינן בבית המשותף ברחוב לואי פסטר 4 בתל אביב יפו הבנוי על חלקה הידועה כחלקה 9 בגוש 7019 (להלן: "הבית"). הבית טרם נרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים.

התובעת, נציגות הבית, טוענת כי הנתבעים אינם נושאים בחלקם בהוצאות להחזקת הרכוש המשותף בבית.

על פי כתב התביעה, הנתבעת בתיק 108/11 הינה בעלים של דירה, 5 חנויות ואולם בבית. הנתבעת איננה משלמת את חלקה בהוצאות להחזקת הרכוש המשותף וחובה, נכון למועד הגשת כתב התביעה, עומד על סך של 53,087 ש"ח.

הנתבעים 1 ו-2 בתיק 140/11 הינם הבעלים של דירה ומחסן בבית, וחלקם בהוצאות להחזקת הרכוש המשותף, נכון למועד הגשת התביעה, הינו 27,564 ש"ח. הנתבעים 3 ו- 4 הינם בעלים של דירה אחרת בבית וחובם הנתבע הינו בסך של 18,200 ש"ח.

הנתבעת בתיק 108/11 טוענת כי על ניהול הבית יש להחיל את עיקרון ההפרדה, שכן, למעשה, ישנם 3 חלקים נפרדים ושונים לבית כך, ישנו בנין מגורים בו 10 דירות אשר לו כניסה נפרדת מרחוב פסטר (להלן: "בנין המגורים"), ישנן 4 יחידות מגורים בסמטת התאומים כאשר לכל אחת מהן כניסה נפרדת מהרחוב וישנן 8 יחידות מסחריות אשר להן כניסות נפרדות מרחוב פסטר ומרחוב מקביל לסמטת התאומים. עקרון הפרדה גם תואם לטענתה את הסכמי המכר שנחתמו בין יזם הפרויקט לבין רוכשי הדירות. כך גם היה הנוהג בבית במשך 10 השנים מאז אוכלס הבית, ולראיה, נציגות הבית איננה פועלת לבצע כל פעולת תחזוקה בשטחים משותפים של הבית למעט עבור בית המגורים. נוסף לכך, לפני כ- 5 שנים בוצעה הפרדה פיזית בין היחידות המסחריות לבין בנין המגורים בהסכמת בעלי הדירות בבית. בהקשר זה נטען כי כל המתקנים בבנין המגורים משמשים את בעלי הדירות שם בלבד, למעט ארון תקשורת וחדר מכונות. עוד נטען כי התובעת איננה נציגות חוקית ולכל היותר, מייצגת היא אך את אותם בעלי דירות בבית המגורים. הנתבעת טוענת כי מכרה את החנות המסומנת במספר 1 ביום 14.11.10. כמו כן, על פי המפורט בכתב התביעה, הסכום הנתבע ממנה שגוי.

ביום 02.05.11 נערך דיון מקדמי בתובענה ובסיומו נקבעה פרוצדורה להליך הוכחות.

הנתבעים בתיק 140/11 טוענים, גם הם, כי הבית הינו בית משותף רב אגפי על פי סעיף 59 לחוק המקרקעין. לטענת הנתבעים דירותיהם, צמודות הקרקע, מהוות אגף נפרד לחלוטין מהמבנה הרב קומתי המרכזי. כך גם נקבע בהסכם המכר מול היזם וכך גם התנהל הבית בפועל מאז אכלוסו. לראיה, הנתבעים מעולם לא הוזמנו ולא השתתפו באסיפות הדיירים בבנין המגורים ברחוב לואי פסטר. כך גם לא בוצעו כל פעולות תחזוקה ע"י הנציגות, למעט בקשר לבנין המגורים בלבד. גם נתבעים אלו חוזרים על טענותיהם בדבר אי סמכותה של הנציגות, או, לכל היותר, ייצוגה את בעלי הדירות בבנין המגורים בלבד. הנתבעים אף ביקשו איחוד הדיון בתובענה עם הדיון בתיק 108/11.

ביום 16.05.11 נערך דיון מקדמי בתובענה ובסיומו הגיעו הצדדים להסכמה דיונית כלהלן:

"בתוך 21 יום מהיום תגיש התובעת סיכום תמציתי של טענותיה וכן פירוט מלא, לפי חתכים של הוצאות החזקת הרכוש המשותף בבית אשר היא נשאה בהם, לרבות אסמכתאות להוצאות הנ"ל. הנתבעים יגישו מסמכים כנ"ל בתוך 21 יום נוספים. לאחר ביקור של המפקח במקום בנוכחות הצדדים נבקש כי המפקח יכריע בדבר חלוקת ההוצאות להחזקת הרכוש המשותף בבית בין הצדדים לעתיד עד לרישום הבית המשותף וכן יקבע, בהתאם לחלוקה האמורה, איזה סכום אם בכלל צריכים הנתבעים לשלם בגין התקופה הנתבעת. כן יפסוק המפקח בשאלת הוצאות ניהול ההליך".

ביום 27.06.11 הודיעו גם הצדדים בתיק 108/11 על הסכמה דיונית במתווה האמור.

ביום 30.06.11 נערך ביקור במקום בנוכחות הצדדים בשתי התובענות, הצדדים הסכימו על איחוד התובענות וההסדרים הדיונים. לאחר מכן סיכמו הצדדים את טענותיהם בכתב.

דיון

עיקר המחלוקת שבין הצדדים הינה, למעשה, האם יש לראות את הבית כבית מורכב בהתאם להוראות סעיף 59 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

אומנם, אין מחלוקת כי הבית לא נרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים ומשכך לא קיים תקנון הקובע את הפרדת החזקה וניהול של הבית בהתאם להוראות סעיף 59 הנ"ל. אולם, טענת הנתבעים בהקשר דנן הינה כי חובת ההשתתפות בהוצאות להחזקת הרכוש המשותף בבית בוצעה כחלוקה על פי בית מורכב וזאת על פי נוהג הקיים בבית (בהתאם להוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין) כבר מעת מכירת הדירות מהקבלן (על פי הסכמי המכר) וכפי שהתבטא בהתנהלות הצדדים בפועל מאז מסירת החזקה בדירות, תקופה של כ- 10 שנים.

אעיר, כבר עתה, כי אין המדובר בהליך דנן בתובענה על פי סעיף 59(ב) לחוק המקרקעין. הנתבעים בחרו שלא להגיש תביעה שכנגד שמטרתה הכרזה על היותו של הבית "בית מורכב". ממילא גם לא כל בעלי הדירות בבית צד להליך דנן, תנאי שהינו הכרחי לצורך הכרעה כנ"ל (ר' הנימוקים לכך בפסה"ד בתיק 120/11 (ת"א) אבי אורן נ' בעלי הדירות בבית ברחוב הרצל 108 תל אביב ואח' (פורסם בנבו)).

אולם, הסכמת הצדדים בהליך דנן היתה כי אכריע בשאלת "חלוקת ההוצאות להחזקת הרכוש המשותף בבית בין הצדדים לעתיד עד לרישום הבית המשותף ..." ועל בסיסה יקבע גם החוב לעבר. הכרעה זו, מניה וביה, תתבסס גם על נורמות הקשורות בשאלה האם יש לראות את הבית כבית מורכב שיש להפריד את ניהולו. לכך יש להוסיף כי בעלי הדירות בבית אישרו בתצהירים אשר צורפו לסיכומים מטעם התובעת את תמיכתם והסכמתם להליך.

מטיעוני הצדדים עולה כי, אין מחלוקת, למעשה, שבפועל הנתבעים לא שילמו מיסי נציגות שוטפים במהלך השנים מאז אכלוסו של הבית. גם אין מחלוקת כי הנציגות לא פעלה לתחזק חלקים מסוימים מהרכוש המשותף של הבית ואלו לא תוחזקו כלל או תוחזקו על ידי בעלי דירות פרטניים. כך, למשל, בכל הקשור לרחבת הכניסה לדירות שבסמטת התאומים תוחזקה ע"י בעלי הדירות שם. כך גם בנוגע לרחבה בצידו המערבי של הבית בכניסה לאולם בבעלות הנתבעת בתיק 108/11.

כמו כן, מפרוטוקול האסיפה הכללית מיום 15.05.09 (נספח ע/2 לכתב התביעה) עולה כי נכחו באסיפה אך בעלי הדירות מבנין המגורים. גם לא ברור כלל אם בעלי הדירות האחרים (לרבות הנתבעים בהליכים דנן) זומנו.