המפקח על המקרקעין ת"א: "דק" בכניסה לחנות

מבוא

התובעת הינה נציגות הבית המשותף ברחוב פרישמן 30 תל אביב הבנוי על חלקה 37 בגוש 6906 (להלן: "הבית").

הבית נרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים ועל ניהולו חל תקנון מוסכם - הסכם בין בעלי דירות מיום 27.12.60.

הנתבע 1 הינו הבעלים של תתי חלקות 1 ו- 2 בקומת הקרקע בבית (להלן: "הנכס"). הנתבע 2 הינו המחזיק בנכס מטעם הנתבע 1.

לטענת התובעת, הנתבעים "ניכסו" לעצמם חלק מהרכוש המשותף בבית ללא קבלת הסכמת בעלי הדירות. כך, הנתבע 2 בנה מרפסת דק מעץ בחזית החנות על שטח הרכוש המשותף וכן צבע בצבע לבן עמודים בחזית הבית. לטענת התובעת מרפסת הדק חוסמת את הגישה לביוב הבית וכאשר אירעה ביום 30.12.10 סתימה בביוב, היא נאלצה להזמין את הנתבעים על מנת להסיר את הדק בכדי שניתן יהיה לבצע את עבודות התיקון. לפיכך מבקשת התובעת כי יינתן צו המורה לנתבעים לפרק את מרפסת הדק, לצבוע את העמודים מחדש בצבע אפור ולהשיב את מצב הרכוש המשותף לקדמותו.

הנתבעים טוענים כי המדובר בבית שנבנה עוד בתחילת שנות החמישים וקירותיו החיצוניים לא מתוחזקים. לאור האמור בוצעו בבית עבודות במסגרתן נצבעו עמודי החזית בצבע אפור שנבחר על ידי הקבלן. כאשר החלו הנתבעים לצבוע את העמודים בצבע לבן פנתה אליהם חברת הנציגות קוטנר וביקשה כי יצבעו את כל העמודים בבית בלבן, וכך נעשה על ידם, לבקשתה. הדרישה כי יצבעו מחדש העמודים בצבע אפור הינה רשעות וכפיות טובה.

לטענת הנתבעים, חצר הבית מוזנחת והעבודות שבוצעו על ידם בחזית נועדו למען הכלל. רצפת הדק פתוחה לשימוש כל בעלי הדירות, היא איננה מפריעה ואיננה מהווה "ניכוס" של השטח. השכנים שראו את עבודות השיפוץ לא התרעמו על ביצוען ובאסיפת בעלי הדירות מחודש 11/10 אף ברכו על היוזמה. רק לאחר מכן התנגדו בעלי הדירות לעבודות כתוצאה מ"לובי" שהופעל על ידי התובעת. הנתבעים ביקשו לשפץ את כל חזית הבית לרבות הנחת עציצים וכיסוי פחי האשפה. אולם, הם נדחו ללא כל נימוק סביר. בנוסף, בעל דירה אחרת בבית השתלט על כל החצר האחורית של הבית ובנה בה דק מעץ ללא התערבות הנציגות.

הנתבעים טוענים כי לא התקינו מעקות בחזית הבית ולא מנעו גישה מבעלי הדירות האחרים. המעקה המפריד בין שביל הכניסה למשטח הדק קיים מזה שנים רבות וכל שנעשה על ידי הנתבעים היה להתקין, לצידו, מעקה דקורטיבי. כל בעלי הדירות עוברים בשטח הדק לצורך השלכת זבל לפחים העומדים בחזית הבית ואין כל מניעה להמשך שימושם זה.

הנתבעים טוענים כי רצפת הדק אכן מכסה את פתח הביוב אולם מלכתחילה הותקן הדק כך שהחלק המכסה את בור הביוב ניתן להרמה באמצעות וו. עוד טוענים הנתבעים כי משטח הדק אינו מהווה כל פגיעה ברכוש המשותף וכי הם עושים שימוש סביר ברכוש המשותף בבית.

ביום 25.07.11 נערך דיון בתובענה ובמסגרתו הגיעו הצדדים להסכמה דיונית כלהלן: "אנו מסכימים כי ההכרעה הנדרשת בתובענה היא האם התקנת הדק, המעקות וצביעת העמודים בלבן הינם שימוש סביר ברכוש המשותף. לאור היות השאלה הזו שאלה משפטית בעיקרה נבקש להגיש סיכומים קצרים בכתב ואנו מוותרים על ניהול הליך הוכחות בתובענה" (עמוד 4 שורות 6-8).

במסגרת ההסכמה האמורה הגישו הצדדים תמונות של השטח נושא המחלוקת אשר סומנו כמוצג ת/1.

הצדדים סיכמו את טענותיהם בכתב בהתאם להסכמה הדיונית כאמור.

דיון

לאסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית ישנה גם הסמכות להחליט על השימוש שיעשה ברכוש המשותף (ראה: ע"א 93/84 שלמה קדמי ואח' נ' קווין יערי ואח' פ"ד מ(1) 724). בהעדר החלטה מסוימת שכזו של האסיפה הכללית רשאי כל בעל דירה להשתמש ברכוש המשותף בהתקיים שני תנאים מצטברים:

התנאי הראשון, כי השימוש המבוצע הינו שימוש רגיל וסביר, קרי, שימוש אשר תואם את יעודו של אותו חלק ברכוש המשותף לפי תנאי הזמן והמקום או על פי כוונת בעלי הדירות. תנאי המקום משמעם המקום בו הבית המשותף נמצא או ייעוד הבית המשותף (מגורים, מסחרי, משרדים וכד'). תנאי הזמן משמעם הדרישות והאילוצים שהמציאות מכתיבה (ראה: עו"ד ע. כהן, בתים משותפים בניה, שימוש וניהול הרכוש המשותף (תשס"ד) בעמ' 48).

התנאי השני, כי השימוש אותו מבצע בעל דירה ברכוש המשותף אינו מונע שימוש דומה מאחרים (ר' ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, כ"ח 1 עמ' 645 וכן המ' 163/81 בודנוף נ' נציגות הבית המשותף, פ"ד לה(4) 277).

בע"א 136/63 לווינהיים ואח' נ. שוורצמן ואח' פ"ד י"ז (3) 1722 בעמ' 1725 נפסק כי "אין בעל דירה רשאי לעשות שינויים או תיקונים בדירתו הפוגעים ברכוש המשותף אלא אם קיבל הסכמת האסיפה הכללית ואין נפקא מינה אם הפגיעה היא קטנה או גדולה וניתנת לפצויי נאות או לא".

בע"א 515/65 רבובסקי ואח' נגד גלסברג ואח'פ"ד כ (2) עמ' 290 נפסק כי פגיעה ברכוש המשותף מצדיקה מתן צו עשה גם מבלי שיתלווה לפגיעה כל נזק ממשי.

ההלכות המוזכרות לעיל אושרו גם בע"א 93/81 אליאס ואח' נ. שיפר ואח' פ"ד ל"ז (2) 444.