המפדה האזרחי בע"מ ואח' נ' נחמיאס ואח'

פסק דין

תביעה לסילוק ידו של הנתבע מחלק מהמקרקעין, הידועים כחלקה 20 בגוש 6781 (להלן "החלקה") והמצויים ברח' השופטים 33 בחולון. החלק מהחלקה שבו מדובר כולל מבנה ושטח קרקע. כמו כן כוללת התביעה מרכיב של דמי שימוש ראויים בסך 144,480 ₪ בגין תקופה בת 7 שנים הקודמת להגשת התביעה.

התובעת 1, המפדה האזרחי בע"מ (להלן "המפדה") היא חברה שאינה מוגבלת במניות, שהוקמה בשעתו לפני עשרות רבות של שנים כחלק מפעילותה של תנועת הציונים הכלליים. בשנת 1952 נערך הסכם בין המפדה לבין רשות הפיתוח ("חוזה 1952", נספח ד' ל –נ/11). חוזה 1952 הוא המקור לזכויותיהן הנטענות של התובעות בחלקה 20 בגוש 6781, ומכאן חשיבותו לתביעה זו. פרטיו, ככל שהם רלבנטיים להכרעה, יובאו בהמשך. המפדה לא מימשה את הזכויות שניתנו לה בחוזה 1952 במשך עשרות רבות של שנים, ומחמת הפסקה ממושכת בפעילותה אף לא היתה מודעת שנים רבות לכך שיש לה זכויות כלשהן בחלקה הנדונה. זכויות המפדה בחלקה טרם נרשמו על שמה, והן רשומות על שם רשות הפיתוח. בשנת 2006 נכרת חוזה בין המפדה לבין נכסי גילרן בע"מ (להלן "גילרן" או "התובעת 2"), בו מכרה המפדה את זכויותיה בחלקה הנ"ל לגילרן תמורת סכום השווה ל- 150,000$, שחלקו שולם וחלקו טרם שולם משום שהמפדה טרם השלימה את רישום הזכויות על שמה שלה ובהמשך לכך – על שם גילרן.

השאלות הצריכות הכרעה

עיון בסיכומים מלמד כי השאלות שבמחלוקת הטעונות הכרעה (שלא על פי סדר הופעתן בסיכומי הנתבע) הן אלה:

א. האם התביעה התיישנה, ואם לא התיישנה – האם היא נגועה בשיהוי המצדיק דחייתה;

ב. האם ההסכם (להלן גם "חוזה 1952") שבין רשות הפיתוח לבין המפדה הוא חסר תוקף בהיותו תלוי בתנאי מתלה שלא התקיים; וכן - האם יש לדחות את תביעתה של התובעת 2 משום שחוזה 1952 אוסר על העברת זכויות המפדה;

ג. האם המבנה בו מחזיק הנתבע הוחרג מחוזה 1952 ועל כן אין לתובעות או למי מהן זכויות בשטחו (כ-120 מ"ר) וממילא אין הן יכולות לתבוע פינוי משטח זה;

ד. האם, בהנחה שהתשובה לשאלה הקודמת היא שלילית, יש לקבוע כי הנתבע מחזיק במבנה כבר רשות בלתי הדירה, ולחלופין כבר-רשות הדירה שביטולה מותנה בפיצוי; והאם מחזיק הנתבע בקרקע שממנה מבוקש לפנותו (קרקע נוספת על זו עליה ניצב המבנה) כבר-רשות בלתי הדירה, ולחלופין כבר רשות הדירה שניתן לבטלה רק כנגד פיצוי. ככל שמגיע פיצוי, טוען הנתבע לעניין שיעורו ועקרונות חישובו;

ה. האם ניתן לקבוע (לחלופין לאמור לעיל) כי הנתבע הוא דייר מוגן, ואם כן – האם הוא זכאי לסעד מן הצדק או לפיצוי לפי סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר.

ו. בשולי הדברים מועלית גם טענת יריבות, שתמציתה היא כי הנתבע אינו אלא אחד מיורשי ההורים המנוחים והזכויות באו בירושה לכל היורשים. דין טענה זו להידחות כבר עתה. מתחילה נתבעו גם "יורשי" ההורים המנוחים, ללא ציון שמותיהם. דווקא ב"כ הנתבע טען בישיבת ק"מ מיום 2/6/2008 כי אין צו ירושה, ובעקבות זאת ביקשו התובעות למחוק את ה"יורשים" תוך שעורך-דינן מציין כי לפי המידע שבידיו, המחזיק הוא הנתבע שנותר. ב"כ הנתבע לא הסתייג מהדברים. בנסיבות אלה יש חוסר תום לב בהעלאת הטענה. בנוסף, ממילא יש יריבות כלפי הנתבע מעצם העובדה, שאינה במחלוקת, כי הוא מחזיק במקרקעין מושא התביעה. אם יש מחזיקים נוספים או אחרים הזכאים להחזיק בהם, אין הדבר עניין לפסק הדין בשלב הנוכחי ואין בכך כדי לפגוע בתביעה כפי שהיא.

במסגרת הדיון בשאלות דלעיל מתעוררות גם מחלוקות עובדתיות שנדרש דיון בהן כדי להכריע במחלוקות המפורטות לעיל, וכן מחלוקות משפטיות (לרבות בשאלות של נטלי הוכחה). הדיון בשאלות הצריכות הכרעה יתנהל לאו דווקא על פי סדר הופעתן לעיל.

התיישנות

למונח "התיישנות" בתביעות במקרקעין מובן ומשמעות השונים מאלה של התיישנות בתביעות אחרות. כתוצאה מכך יש ונוצר בלבול מושגי המקשה על בירור טענת התיישנות במקרקעין ועל ההכרעה בה. מובנו של מושג ההתיישנות, האופייני רק לתחום המקרקעין, הוא של התיישנות מנחילה. הכוונה היא למצב בו מחזיק פטור מלהוכיח את זכותו בנכס, אם התביעה כנגדו בשל ההחזקה הוגשה בחלוף תקופת ההתיישנות. ככל שזו טענת הנתבע בתביעה הנוכחית, דינה להידחות. הנתבע עצמו מסתפק בשימוש במונח "התיישנות" אולם נמנע מלטעון במפורש למשמעות המנחילה של המונח. למרות זאת נראה שזו כוונתו, והיא נלמדת מהאמור בסעיף 42 לכתב ההגנה המתוקן, שם מגלה הנתבע את דעתו כי בכוונתו לעתור בעתיד לרישום "הזכויות" (שהוא אינו מגדיר את מהותן) על שמו. תנאי הכרחי לקיום ההתיישנות במובן המנחיל (במצטבר לחלוף התקופה הקבועה בחוק להתיישנות במקרקעין) הוא, כי במהלך התקופה בה החזיק הנתבע בנכס עד להגשת התביעה היתה החזקה "נוגדת", כלומר החזקה צריכה לבטא כפירה בזכותו של התובע, להבדיל מחזקה שבאה מטעם התובע (ע"א 213/76). יש בפסיקה גישות נוגדות לשאלה האם אופייה של החזקה כ"נוגדת" תלוי רק בהתנהגות המחזיק או גם בהתנהגות הבעלים. מכל מקום, הכלל האוסר טענות עובדתיות חלופיות סותרות מונע נתבע מלטעון להתיישנות במובן המנחיל, ובגדר טענה זו חייבת להיכלל הטענה שבחזקה נוגדת עסקינן, ובה בעת לטעון (גם כטענה חלופית) שהחזקתו באה בהסכמתו – המפורשת או המשתמעת מהנסיבות – של התובע. כך, טענת "בר רשות" (ויהא אשר יהא סוג הרשות: בתמורה או שלא בתמורה; במפורש או מכללא; ניתנת לביטול או בלתי הדירה) אינה יכולה לדור בכפיפה אחת עם טענת התיישנות במובן המנחיל. הוא הדין בטענה של דיירות מוגנת, לפחות ככל שנטען שהתובע היה המשכיר. בסעיף 21 לכתב ההגנה (המתוקן) טוען הנתבע כי הוא מחזיק במקרקעין מהם מבוקש לפנותו בידיעת התובעות (במרבית התקופה הכוונה למפדה) וללא מחאה. בסעיף 32 לכתב ההגנה המתוקן טוען הנתבע כי העדר מחאה מצד התובעות לקיום והמשך החזקה יצר ציפייה והסתמכות. בסעיף 41.1 לכתב ההגנה המתוקן אף טוען הנתבע כי זכותו היא בגדר "רישיון שאינו רישיון חינם", כלומר הוא טוען להסכמה של התובעות להחזקה ואף לכך שנתן תמורה להחזקה זו. כך גם נטען בסעיף 51 לכתב ההגנה המתוקן, ובסעיפים נוספים. הנה כי כן הנתבע מעיד על עצמו, מודה בכך ואף מבסס חלקים ניכרים (גם אם הם מוגדרים כ"חלופיים") מהגנתו על כך, שהחזקה שלו ושל בני משפחתו במקרקעין מושא התביעה לא היתה "חזקה נוגדת" כלל אלא להיפך: הוא טוען פוזיטיבית, גם אם לחלופין, שחזקה זו היתה על דעתן ובהסכמתן של התובעות (וכן של מי שהוא קורא "הרשויות") - ראו למשל סעיפים 60.2 ו-60.4 לכתב ההגנה המתוקן. די בכך כדי לדחות את טענת ההתיישנות.

למעלה מן הצורך, אבחן בקצרה גם את השאלה האם חלפה תקופת ההתיישנות. כידוע, שאלת היות המקרקעין נושא התביעה מקרקעין מוסדרים היא בעלת השפעה מהותית על טענת התיישנות. זאת הן מחמת השוני בתקופות ההתיישנות בין מקרקעין מוסדרים למקרקעין שאינם מוסדרים (סעיף 5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958) והן מחמת הוראת סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 לפיה מאז כניסת חוק זה לתוקף לא יחול חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 על תביעת זכות במקרקעין מוסדרים. לכן יש לברר תחילה את המועד בו היו המקרקעין נושא התביעה למקרקעין מוסדרים.

הנתבע טוען כי המקרקעין נושא התביעה הוסדרו רק בשנת 1979. כידוע, רישום נכס במתכונת של גוש וחלקה מעיד על היות המקרקעין בגדר מקרקעין מוסדרים, כאשר במקרקעין שאינם מוסדרים לא התנהלו "פנקסי זכויות" בהם מזוהים מקרקעין לפי מספרי גוש וחלקה אלא "פנקסי שטרות" שבהם זוהו המקרקעין על פי מספרי הדף והפנקס בו הם רשומים (ראו י' וייסמן דיני קניין חלק כללי, עמ' 307, סוף סעיף 3.118).

אין חולק שנכון למועד הגשת התביעה, המקרקעין מוסדרים. עיון בנסח החלקה (הדף הראשון של נספח ג' לתצהיר אחיו של הנתבע (נ/11) מלמד כי ביום 12/10/78 נרשמה בנסח פעולת "פיצול" שבעקבותיה נרשמה המדינה כבעלת החלקה כולה. בהסכם 1952 מתוארים המקרקעין כ"חלקות זמניות" שמספריהן 27א', 33, 54, 84. הנתבע טוען כי מכאן שהמקרקעין נושא התביעה לא היו מוסדרים בשנת 1952. בסעיף 6 להסכם 1952 מתחייבת רשות הפיתוח להעביר את הזכויות למפדה "תוך שישה חודשים מיום רישום הפרצלציה של אזור התעשייה .... בספרי האחוזה" (ובהתקיים תנאים נוספים).

התובעות טוענות שאין לערבב בין "פרצלציה", שהיא הליך תכנוני המביא לשינויים במספרי חלקות, לבין הסדר מקרקעין בו עוברות הזכויות לרישום לפי מספרי גוש וחלקה במקום לפי מספרי דף ופנקס. טענה זו נכונה מבחינה מושגית. טענת הנתבע כי המקרקעין הוסדרו בשנת 1979 דינה להידחות. אכן, בשנת 1979 פנה ממ"י למפדה בדרישה לתשלום הוצאות הפרצלציה, אולם עובדה זו אינה מוכיחה כי ההסדר בוצע רק בשנת 1979 (שהרי הפניה דנה בהחזר הוצאות שהמינהל הוציא קודם למועד הפניה האמורה, כאמור בה במפורש), והיא מתיישבת היטב עם התמונה העולה מהנסח שלפיה נרשם ה"פיצול", כלומר החלקה קיבלה את מספרה הנוכחי, באוקטובר 1978. על גבי המפה ת/5 מופיעה חותמת שבה נאמר כי "המספרים הסופיים של החלקות נרשמו על ידי המודד המחוזי" והתאריך המופיע בחותמת זו הוא 2/12/79, אולם עובדה זו אינה מוכיחה כי ההסדר בא לעולם בשנת 1979, אלא היא מוכיחה רק מתי רשם המודד המחוזי את המספרים הסופיים של החלקות על גבי מפה זו. מכאן ששנת 1979 אינה רלבנטית כלל למועד הסדרת המקרקעין נושא התביעה. התובעות טוענות כי המקרקעין היו מוסדרים כבר בעת כריתת הסכם 1952 משום שההסכם כולל זיהוי של המקרקעין לפי מספרי גוש וחלקה, וכי העובדה שמספרי החלקות היו זמניים אינה רלבנטית לשאלה האם עסקינן כבר אז במקרקעין מוסדרים. עיינתי בהסכם 1952. אין בו אזכור של מספר הגוש. בהסכם מאוזכרים מספרי חלקות זמניים ב"תכנית" ולא בגוש. על כן יש לקבוע כי הוכח לכאורה שהמקרקעין לא היו מוסדרים בעת עריכת הסכם 1952.

מהדיון דלעיל עולה המסקנה כי לכאורה המקרקעין לא היו מוסדרים בשנת 1952 והוסדרו במועד שאינו ידוע לאחר מכן, אולם ידוע כי מועד זה קדם לאוקטובר 1978 (משום שאז כבר לא רק שהיה מספר לחלקה, אלא שאותו מספר אף שונה בעקבות פרצלציה).

הנתבע טוען כי הוא ו"משפחתו" ישבו על הקרקע ממנה נתבע כעת הפינוי כבר משנת 1959, כך שכבר בשנת 1974 שבה עדיין היו המקרקעין בלתי מוסדרים חלפו 15 שנות ההתיישנות הקבועות בסעיף 5(2) רישא לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958.