המינהל אינו רשאי לפנות בכוח שוכר שהמשיך להחזיק בנכס בתום תקופת השכירות

העובדות

1.         המדינה הנה הבעלים של חלק מחלקות 74, 75, 76 ו-123 בגוש 10837 (להלן: הנכס) המצוי ברחוב חסן שוקרי בחיפה. בהתאם ל חוק מינהל מקרקעי ישראל, תש"ך-1960 מנוהל הנכס על ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל).

2.         בשנת 1993 פרסם המינהל מכרז מספר ח/308/93 בהתאם ל חוק חובת המכרזים, התשנ"ב-1992 (להלן: חוק חובת מכרזים) בו הוזמן הציבור להציע הצעות להפעלת מגרש חנייה ציבורי בנכס (להלן: החניון). הצעת הנתבעות (אשר תקראנה לשם קיצור להלן: פרופיט או חברת פרופיט) זכתה במכרז. ביום 29.11.93 הוכרזה חברת פרופיט כזוכה במכרז וביום 20.2.94 נחתם חוזה הרשאה בינה לבין המינהל (להלן: החוזה הראשון) לפיו קבלה האחרונה הרשאה להפעיל בנכס חניון ציבורי לתקופה בת שלוש שנים החל מיום הזכייה (ה-29.11.93) וכלה ביום 28.11.96. פרופיט התחייבה לפנות את הנכס בתום תקופת ההרשאה.

3.         בהתאם לחוזה התחייבה פרופיט לקבל מעיריית חיפה רשיון לעסק (להלן: העירייה) וכן לבצע את העבודות הדרושות להתאמת הנכס לייעודו כחניון, שכן באותה עת עמד הנכס לרשות הציבור ללא עבודות תשתית כלשהן. חברת פרופיט סללה המגרש באספלט, התקינה ביתן לשומר, מחסום חשמלי בשער הכניסה  וגם סימנה מקומות חנייה.

4.         הנכס הוגדר בחוזה הראשון כמגרש בשטח 3340 מ"ר בערך. שוויו הבסיסי נקבע בסכום 7,733,333.38 ש"ח.  פרופיט התחייבה לשלם דמי שימוש שנתיים בסך 386,666.67 ש"ח בצירוף מע"מ, כך שמידי חודש היה עליה לשלם 32,222.22 ש"ח  בצירוף מע"מ. לפי החוזה הראשון שילמה חברת פרופיט את מלוא התמורה מראש.

5.         פרופיט הפעילה את החניון במשך התקופה החוזית. בסיומה (28.11.96) לא פינתה אותו והמשיכה להפעילו. ביום 9.12.96 שלח אליה המינהל הודעה על ביטול עסקה עקב פקיעת ההרשאה. מכתבים נוספים לפרופיט נשלחו בתאריכים 29.12.96 ו- 8.1.97 לפיהם נדרשה לפנות את הנכס לאלתר. ביום 28.1.97 פנתה פרופיט למשרדי המינהל בחיפה בבקשה לאפשר לה להמשיך להחזיק בנכס עד לפרסום מכרז חדש והכרזת הזוכה בו. בתגובה נשלחה אליה ביום 2.2.97 דרישה נוספת לביטול עסקה ולפינוי הנכס.

6.         ביום 23.2.97  פנתה פרופיט באותו עניין למשרדי המינהל בירושלים ובתשובה הנושאת תאריך 11.3.97 נדחתה בקשתה. לטענתה, התשובה נתקבלה במשרדיה רק ביום 18.3.97, לאחר שביום 12.3.97 התייצבו נציגי המינהל בנכס והסירו את מחסום הכניסה לחניון, ואפשרו בדרך זו כניסה חופשית לכל דיכפין כך שבפועל פונתה חברת פרופיט ממנו.

7.         עד לפינויה, החזיקה חברת פרופיט בנכס שלושה חודשים וארבעה עשר ימים מעבר לתקופה החוזית.

8.         בשנת 1997 פורסם מכרז חדש, חברת פרופיט זכתה בו ובהתאם לכך נחתם חוזה ביום 29.7.97 (להלן: החוזה השני) הדומה בתנאיו לחוזה הראשון מלבד הערכת שווי הנכס. בהתאם לחוזה זה שווי הנכס הגיע במועד הרלוונטי לסך של 5,925,920 ש"ח בלבד.

9.         אין חולק כי בשנת 2000 (במהלך תוקפו של החוזה השני) פנתה פרופיט לעיריית חיפה והציגה מפת מדידה שנערכה על ידי מודד מטעמה לפיה השטח החייב בהיטל ארנונה הנו 2577 מ"ר בלבד, ולא כפי שחויבה בפועל. קודם לכן חויבה פרופיט בתשלום היטל ארנונה על בסיס 3000 מ"ר (לעומת 3340 מ"ר כמוגדר בשני החוזים).

10.        לטענת המינהל הוא חויב על ידי העירייה לשלם היטל ארנונה בגין תקופה בת ששה חודשים מתוכה חודשיים וחצי בהם החזיקה פרופיט את הנכס ובסך הכל שילם במקומה סך של 19,831.69 ש"ח (נכון ליום הגשת כתב התביעה). נושא זה יידון בהמשך.

ההליכים בבית המשפט

11.        בתובענה דנן תבע המינהל דמי שימוש ראויים על בסיס דמי השימוש המוסכמים בחוזה הראשון בעבור התקופה בה החזיקה חברת פרופיט בנכס מעבר לתקופה החוזית. בסך הכל נתבע סך של 215,872.23 ש"ח כולל ריבית והצמדה עד למועד הגשת כתב התביעה.

            כן נתבע כאמור סך של 19,831.65 ש"ח ששולם לטענת המינהל לעירייה בגין חוב ארנונה החל על פי החוזה הראשון על חברת פרופיט.

12.        פרופיט כופרת בטענות המינהל. לגרסתה לא זו בלבד שאינה חייבת לשלם מאומה אלא שהמינהל חב לה כספים ועל כן הגישה תביעה שכנגד לתשלום סך של 500,000 ש"ח.

13.        טענת חברת פרופיט כי אינה חייבת למינהל מאומה משום שהשניים הגיעו להסדרים חדשים בגינם אין המינהל זכאי לתשלום נותרה בעלמא וללא תשתית עובדתית כלשהי. מטענותיה עולה כי למעשה אין חולק, שפרופיט לא שילמה דמי שימוש בעבור התקופה בת שלושה חודשים וארבעה עשר ימים בהם החזיקה בנכס מעבר לתקופה החוזית. אין גם חולק, כי הסכום הנתבע מהווה החלק היחסי של דמי השימוש השנתיים כפי שנקבעו בחוזה הראשון.

14.        לגרסתה, אינה חייבת בתשלום דמי שימוש שכן התברר כי בניגוד למצוין בחוזה הראשון שטח הנכס קטן באופן משמעותי. בהיות דמי השימוש פועל יוצא משטח הנכס (מחושבים על בסיס אחוז משוויו, אשר נקבע בהתאם לשטחו) הרי ששילמה תשלומי יתר ובפועל שילמה את מלוא דמי השימוש שחבה, גם בעבור התקופה הנוספת בה החזיקה בנכס. טענה זו הנה למעשה טענת קיזוז וכן עילה לתביעה שכנגד.

כמו-כן, לטענתה נהג המינהל בשרירות לב ובבריונות לשמה שעה שפינה אותה בכח ועל ידי כך גרם לה נזק כספי משמעותי, משום שלא זו בלבד שהשקעתה בנכס להכשרתו כחניון ירדה לטמיון אלא שעד לזכייתה שוב במכרז עמד הנכס ללא השגחה והכל השתמשו בו, ללא תמורה. כאשר נפתח החניון מחדש התברר לה כי חלק מהמנויים פנו למגרשי חניה מתחרים ואחרים סירבו לשלם בעד החניה. גם טענה זו מהווה טענת קיזוז וכן עילה לתביעה שכנגד.

15.       לעניין חוב ארנונה טוענת פרופיט כי לאחר שנתקבלה ההשגה שהגישה לא נותר חוב ובכל מקרה נוכח טענתה כי שילמה ביתר במשך השנים אינה חייבת מאומה בגין החוב הנתבע. אם שילם המינהל את הסכום שדרשה העירייה ללא בדיקה מצדו אין לו להלין אלא על עצמו בלבד.