הלפרין נ' בירד דוד

פסק דין

לפני תובענה שעניינה דרישה לפיצוי בגין שימוש בחלק מרכוש משותף ודרישה למתן צוי עשה.

רקע כללי ותמצית טענות הצדדים –

התובעת והנתבעת, הגברות ענת הלפרין ונורית בירד-דוד (להלן: "התובעת" ו-"הנתבעת", בהתאמה) גרות בשכנות ברח' נתיב אופקים 3 בחיפה (חלקה 98, גוש 10766).

הנתבעת הינה הבעלים הרשום והמחזיקה של שתי דירות המצויות בקומת המרתף ובקומת הקרקע שמעליה (תתי חלקה 98/3 ו-98/4), אשר להן צמודים 92/302 חלקים מהרכוש המשותף (להלן: "דירות הנתבעת"). התובעת הינה הבעלים הרשום והמחזיקה של הדירה המצויה בקומה הראשונה, הנמצאת מעל דירות הנתבעת (תת חלקה 98/5), אשר לה צמודים 60/302 חלקים מהרכוש המשותף (להלן: "דירת התובעת"). דירות הנתבעת ומעליהן דירת התובעת, נמצאות בחלק המזרחי של החלקה ושל הבניין (להלן: "האגף המזרחי").

בחלק המערבי מצויות דירות נוספות (חלקות 98/1 ו-98/2), בהן גרים דיירים נוספים אשר אינם מעורבים בהליכים אלה (להלן: "האגף המערבי" ו"הדיירים הנוספים").

החצר שנמצאת במגרש כולו מחולקת בפועל לשני חלקים – חלק מזרחי וחלק מערבי. החלק המזרחי צמוד ע"פ תשריט הבית המשותף לדירת התובעת ולדירות הנתבעת (להלן: "החצר המזרחית"), והחלק המערבי צמוד לאגף המערבי.

אין חולק כי בשלב מסוים ביצעה הנתבעת עבודות שיפוץ והרחבה של דירות הנתבעת (להלן: "העבודות"). חלק עיקרי מהעבודות היה כרוך בהגדלת שטח הדירה שבקומת המרתף והגדלת שטח הדירה שבקומת הקרקע, מעל ה"הגדלה" של דירת המרתף (להלן: "תוספת הבניה"), תוך כדי יצירת גג לגבי תוספת הבניה (להלן: "הגג של תוספת הבניה"). תוספת הבניה ממוקמת בחצר המזרחית. חלק נוסף מהעבודות כלל בנית שני מחסנים והקמת מרפסת על גג המחסנים החדשים (להלן: "הגג של המחסנים") – ואף זאת בחצר המזרחית.

התובעת טוענת כי על הנתבעת לפצותה בגין השימוש שעשתה ברכוש המשותף, בחלק מהחצר המזרחית, לגבי כמה פריטים שונים, בסך של כ-147,000 ₪. בנוסף, עותרת היא לפיצוי בגין נזק שנגרם עקב העבודות בנוגע לכבלי חשמל ולמתן צו שיורה על סילוק מטרדים שנמצאים על הגג של תוספת הבניה.

הנתבעת מכחישה את זכאותה של התובעת לקבלת פיצוי בגין ראש נזק זה או אחר ולחילופין, טוענת כי הפיצוי שעשוי להשתלם לתובעת בגין השימוש בקרקע אינו עולה על סך של כ-8,000 ₪, ממנו יש לקזז את שווי ההטבה שקיבלה התובעת עקב ביצוע העבודות. הדרישה למתן צוי עשה – מוכחשת אף היא.

ההסדר הדיוני –

על אף שנעשו מספר מאמצי הידברות ופגישות משותפות של הצדדים, לרבות בהשתתפות השמאים שנתנו חוות דעת מטעמם, לא השכילו הצדדים להגיע לכדי פשרה מוסכמת, ובמסגרת הדיון מיום 8/1/2012 הודיעו על הסכמתם להסדר דיוני לפיו יוגשו תצהירים וסיכומים בכתב לגבי המחלוקות ובית המשפט יכריע על סמך המסמכים שיוגשו, ללא צורך בחקירת המצהירים.

התשתית הראייתית –

התובעת והנתבעת הגישו תצהירי עדות ראשית מטעמן. בנוסף, מטעם התובעת הוגשה חוות דעת שערך השמאי שי כהן (להלן: "חוו"ד כהן"), ומטעם הנתבעת הוגשה חוות דעת שערך השמאי בועז תענך (להלן: "חוו"ד תענך").

דיון והכרעה -

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, בחוות הדעת שהוגשו, בתצהירים ובסיכומי הצדדים, אני סבורה כי דין התביעה להתקבל בחלקה, כפי שיפורט להלן.

פיצוי כספי בגין שימוש ברכוש המשותף בראי הדין והפסיקה-

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "החוק") מורה בסעיף 55(ג) כי בבית משותף רשאים בעלי הדירות לקבוע בתקנון שחלק מסוים מהרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, וכי משהוצמד חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא תחולנה עליו הוראות החוק בנוגע לרכוש המשותף, ודינו של אותו חלק יהיה כדין הדירה אליה הוא הוצמד.

אמנם, החוק נוקט בלשון יחיד, כלומר – מאפשר הצמדה ל"דירה" בודדת, ואמנם במקרה שלנו, החצר המזרחית הוצמדה לשלוש דירות ולא רק לדירה בודדת (דירת התובעת + שתי דירות הנתבעת) – אך לא הועלתה כל טענה לגבי "תקינות" אותה הצמדה היסטורית.

עוד נפסק כי דייר המבקש ליטול לעצמו חלק מהרכוש המשותף חייב לקבל את הסכמת בעלי הדירות המפורשת והברורה, ולא די בהסכמה מכללא, הנלמדת בדרך ההיקש מקיומה של הסכמה אחרת או נלמדת מתוך העדר פעולה אקטיבית למניעת אותו השימוש ברכוש המשותף (ע"א 239/79 גלבורט נ' הממונה על המרשם, פ"ד לד(2) 807 (להלן: "פס"ד גלבורט"), בעמ' 811).