הכפיר בן פורת חברה לאחזקות ונכסים בע"מ נ' כהן

פסק דין

בפניי תביעת פינוי.

1. התובעת היא הבעלים של נכס המצוי ברח' ההסתדרות 3 ירושלים (להלן – החנות). ביום 1.3.06 נחתם הסכם שכירות בין התובעת ובין הנתבע לגבי החנות. במרכז המחלוקת בין הצדדים מצויה שאלת פרשנותו של הסכם השכירות. מחד, התובעת טוענת כי על פי פירושו הנכון של ההסכם, תקופת השכירות צפויה להסתיים ביום 31.3.11. מנגד, הנתבע הודיע לתובעת ביום 3.10.10 על מימוש אופציה העומדת לו לטענתו על פי ההסכם, להאריכו בתקופה של 5 שנים נוספות, שתחילתן ביום 1.3.11 (ראו גם מכתב הנתבע מיום 11.10.10). לטענת התובעת, יש לראות בהודעה זו משום הפרה צפויה של ההסכם, ומכאן התביעה להורות על פינוי הנתבע מן החנות, לא יאוחר מיום 31.3.11.

2. את ההוראות הרלוונטיות בהסכם השכירות יש לפרש כמכלול קוהרנטי ושלם, על פי הקשרן הכולל. אפנה, אפוא, להוראות האמורות.

3. (א) סעיף 6(א) להסכם קובע כי המשכיר משכיר והשוכר שוכר ממנו את המושכר לתקופה של 5 שנים. בסעיף 6(ב) נכתב כי "בתום כל שנת השכירות יהיה השוכר רשאי להביא הסכם זה לסיומו במתן הודעה ... מראש ....". סעיף 6(ג) קובע כי "כן עומדת לשוכר הזכות להאריך את תקופת השכירות ל – 5 שנות שכירות נפרדות...", עליהן יהיה חייב להודיע, בכתב, תוך 90 ימים מתום מועד השכירות של אותה שנה.

(ב) הוראות אלה תומכות בטענת הנתבע, כי המדובר בהסכמה על תקופת שכירות של 5 שנים, ובאופציה של 5 שנים נוספות. הדבר עולה מן הקביעה היסודית בדבר תקופת שכירות של 5 שנים. הוא עולה מן ההבחנה בין סיום ההסכם בתום כל שנת שכירות (סעיף 6(ב)), ובין הארכתו ל – 5 שנות שכירות נפרדות (סעיף 6(ג)). אם אין מדובר בתקופה בסיסית של חמש שנים ובתקופת אופציה של חמש שנים נוספות, אחת מן ההוראות האמורות מיותרת (ואף סותרת את ההוראה האחרת). יש להעיר, כי הצדדים היו ערים לשתי ההוראות האמורות בעת כריתת החוזה, ותיקנו את שתיהן בכתב יד. לא ניתן להסביר את קיומן של שתי ההוראות זו לצד זו, אפוא, בהיסח הדעת.

(ג) לא למותר לציין, כי הנתבע העיד כי מעולם לא הופעלה, מאז כריתת החוזה, הוראת סעיף 6(ג) האמורה (סעיף 33 לתצהירו). הדברים לא נסתרו. יש בכך תמיכה נסיבתית לפירוש הנטען על ידו להסכם.

(ד) תמיכה לפירוש זה עולה גם מן הפתיח לסעיף 6(ג), הנפתח במילה "כן". מילה זו מלמדת כי 5 השנים הנדונות בסעיף זה מתווספות לחמש השנים נשוא סעיף 6(א).

4. (א) בכך לא מסתיים הדיון. בסיפא של סעיף 6(א) נכתב כי "תשלום דמי השכירות הינו החל מיום 1.3.06 וכלה ביום 31.12.06 (להלן: "תקופת השכירות")". מכך ניתן להבין כי תקופת השכירות אינה חמש שנים, כי אם עשרה חודשים. עולה מכך לכאורה אי התאמה מהותית בין הרישא ובין הסיפא של סעיף זה. עם זאת, ניתן ליישב אי התאמה זו, שכן מן הבחינה התחבירית והלשונית אפשר, הגם שאין מדובר בדרך ניסוח מוצלחת, כי המובאה שבסוגריים מתייחסת לרישא של הסעיף, ולא למועדים 1.3.06 – 31.12.06. אפשר בהחלט גם, כטענת בא כוח הנתבע, כי הביטוי "תקופת השכירות" שם מתייחס לתקופה הרלוונטית לדמי השכירות נשוא אותו תת סעיף.

(ב) קושי נוסף עולה מהוראת סעיף 7 (א) להסכם. סעיף זה קובע דמי שכירות למה שמוגדר כ"תקופת השכירות הנוספות". סעיף זה מפרט דמי שכירות, העולים בהדרגה, לתקופות שבין 1.1.07 – 31.12.07, 1.1.08 – 31.12.08, 1.1.09 – 31.12.09, 1.1.10 – 31.12.10, ו 1.1.11 – 31.3.11. מסעיפים אלה ניתן להבין, לכאורה, כי תקופת השכירות המקורית הינה של עשרה חודשים (כפי שעולה מן הסיפא לסעיף 6(א)), ותקופת האופציה היא בתקופה 1.1.07 – 31.3.11. פירוש כזה יוצר לכאורה אי התאמה בין סעיף 7(א) ובין סעיף 6(ג), הקובע כי תקופת האופציה היא של חמש שנים. גם אי התאמה זו ניתן ליישב ללא קושי רב, אם מתייחסים לתקופות שבסעיף 7(א) ככלולות בתקופת השכירות של חמש שנים, נשוא סעיף 6(א) רישא הנ"ל.

5. השכירות האמורה לא נרשמה. שקלתי, אם נוכח הוראת סעיף 79 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1979, בשילוב עם הוראת סעיף 7 לחוק, אין בכך כדי לעמוד לנתבע לרועץ, שכן הוראות אלה מחייבות רישום של שכירות לתקופה כוללת העולה על חמש שנים, ובכלל זה תקופת אופציה. ברם, נוכח הוראת סעיף 152 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב – 1972, המאריכה תקופה זו לעשר שנים, אין בעניין זה משום נתון מהותי המשפיע על המקרה שבפניי.

6. בהסכם השכירות לא נקבע שכר דירה לתקופה לאחר חמש שנים. בהינתן הפירוט הרב שבהסכם לגבי דמי השכירות בתקופת חמש השנים 2006 – 2011, הדבר מעלה סימן שאלה ביחס לפירוש לו טוען הנתבע. הנתבע העיד בפניי, כי הוסכם שדמי השכירות בתקופת האופציה יעמדו על 1,600 דולר לחודש. טענה זו לא עלתה בתצהיר שהגיש. חרף זאת, אין בידי לשלול מעיקרה את עדותו של הנתבע בנקודה זו, אשר היה בה היגיון כלכלי ועסקי (בעמוד 2 לפרוטוקול). המדובר גם בעניין שניתן להשלימו (ראו סעיפים 3, 13(ב) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א – 1971). במצב זה, לא אוכל לקבוע כי יש לייחס להעדרה של קביעה חוזית בעניין האמור משקל קונקלוסיבי לגבי פירושו של החוזה.

7. סיכומו של דבר. בבחינה זהירה של מכלול הוראות ההסכם, על רקע הנסיבות, הפירוש לו טוען הנתבע מתיישב יותר עם התמונה הכוללת העולה מן המארג השלם של הוראות החוזה. מסקנה זו אינה משתנה גם נוכח עדות התובע כי כוונת הצדדים היתה לתקופה כוללת של חמש שנים (בעמוד 1). במצב זה, דינה של טענת התובעת, לעניין סיומה של תקופת השכירות, להידחות.

8. לא נעלם מעיני בהקשר זה כי התובעת הציגה התקשרות שלה להשכרת החנות לגורם אחר, מיום 1.4.11. אין בהתקשרות זו כדי להועיל לתובעת, שכן על פי דיני העיסקאות הנוגדות (סעיף 80 לחוק המקרקעין), לא נוצרה עדיפות לאותו גורם, אשר לא קיבל לידיו את המקרקעין בשום שלב.

9. (א) התובעת טענה לעילת פינוי נוספת, אשר עניינה אי תשלום דמי שכירות במועד (תשלום חודש בחודשו במקום אחת לשלושה חודשים, מראש, על פי ההסכם). נטען גם להפרות שעניינן פיגורים בתשלומים (אשר לא פורטו בכתב התביעה או בתצהיר שצורף לו), אי המצאת רישיונות עסק, אי המצאות פוליסות ביטוח ואחריות צולבת, ואי המצאת שטרי עברות תקפים. התובעת טענה להפרות אלה ביום 4.5.07, במכתב שהוכתר "הודעת פינוי".

(ב) ברם, חרף זאת המשיך וממשיך הנתבע להחזיק במשך שנים בנכס, בלא אינדיקציה בדבר טענות נוספות של התובעת, עד סמוך להגשת התביעה הנוכחית. יש בכך כדי להקשות על קבלת טענות התובעת.

(ג) אוסיף, כי לא נסתרה טענת הנתבע כי החל בשנת 2009 מסר בידי נציג התובעת מראש שיקים מעותדים לכל שנת השכירות, כאשר מועדי הפרעון שלהם היה מדי חודש בחודשו (סעיף 37 לתצהירו). הוצגו בהקשר זה חשבוניות מס שמסרה התובעת לידי הנתבע. מן החשבוניות עולה כי השיקים שנמסרו היו, ברובם, בעלי מספרים עוקבים. נתון זה תומך בטענות הנתבע.

(ד) לא נסתרה גם טענת הנתבע (בפיסקה 43 לתצהירו) כי לאחר קבלת מכתב התובעת בשנת 2007 היפנה את שימת ליבה לכך שמסר כתב ערבות ופוליסת ביטוח, וכי אינו חייב ברישיון עסק. העתקים מכתב ערבות ופוליסת ביטוח צורפו. במצב זה, אין בטענות התובעת בנקודה זו כדי להעמיד לתובעת עילת פינוי.

(ה) במאמר מוסגר אוסיף ואציין, כי לא ייחסתי משקל רב לטענת הנתבע כי יש להביא בחשבון השקעות שביצע בנכס, באין תיעוד ממשי של השקעות כאמור. יש להניח, כי אילו היו נעשות השקעות בהיקף נרחב כנטען, היה הדבר מקבל ביטוי במסמכים, קבלות וחשבוניות מזמן אמת. היעדרם של מסמכים אלה אינו מאפשר לקבל טענה זו.

10. סיכומו של דבר, התביעה נדחית. נוכח העובדה ששני הצדדים היו שותפים ליצירת החוזה, אשר היה בו, כעולה מן האמור לעיל, מימד של אי בהירות (ראו בהקשר זה בעדות נציג התובעת, בעמוד 1), לא אעשה צו להוצאות.