תכנית מס' 453-0897736 התחדשות עירונית מתחם אליהו מזכרת בתיה

                                    ע"י ב"כ עוה"ד טלי סלטון ישועה

1. לפנינו ערר על החלטת ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז (להלן: הוועדה המחוזית) מיום 08.03.2023, עת החליטה לאשר למתן תוקף את תכנית מס' 453-0897736 "התחדשות עירונית מתחם אליהו מזכרת בתיה" (להלן: התכנית).

2. הערר הוגש על-ידי העוררת, המועצה המקומית מזכרת בתיה (ולהלן גם: המועצה), מכוח סעיף 110(א)(1)(ב) לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: החוק). 

3. נקדים ונציין כי לאחר עיון במכלול כתבי הטענות שהוגשו, ושמיעת טענות הצדדים בדיון שהתקיים לפנינו ביום 20.07.2023 ולאחר התייעצות פנימית, החלטנו פה-אחד לדחות את הערר ולהותיר על-כנה את החלטת הוועדה המחוזית. להלן יפורטו נימוקינו לכך.

    

   הרקע התכנוני

4. התכנית מציעה התחדשות עירונית מתחמית במרכז היישוב מזכרת בתיה, בשטח של כ-53 דונם הממוקם במרכז הוותיק של המושבה, וזאת בדרך של הריסת 20 מבני מגורים ישנים קיימים ובהם 318 יחידות דיור, והקמת 1,196 יחידות דיור במבנים מרקמיים בני 6 עד 9 קומות. כך מדברי ההסבר לתכנית: "מתחם אליהו במזכרת בתיה הינו מתחם שהוגדר להתחדשות בתכנית המתאר הכוללנית של מזכרת בתיה. במרכז המתחם עוברות שד' אליהו - אחת השדרות המרכזיות ביישוב אשר היוותה את הדרך ההיסטורית של היישוב והתפתחותו. כיום, ממוקמים מבני ציבור, מבני מסחר ומוקדים יישוביים לאורך שדרה זו. התכנית גובלת ממזרח ברח' אשכול, ממערב ברח' השוטרים, מדרום ברח' יגאל אלון ומצפון בשורת מבנים צמודי קרקע הנמצאים לאורך רחוב הנשיא שז"ר. במתחם ישנם 12 מבני H ו - 8 מבני רכבת בני 3-4 קומות, בהם ישנם 318 יח"ד המיועדות להריסה. בחלקה הצפוני של התכנית ישנו מקבץ של מבני ציבור הכוללים בתי כנסת, כחלק מפיתוח מקבץ מבני ציבור זה ייבנו כ- 40 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח. התכנית מייצרת דופן פעילה לשדרות אליהו הכוללת חזית מסחרית בקומת הקרקע. כמו כן, מוצע ציר ירוק לינארי ממזרח למערב התכנית המשמש כהפרדה בין צמודי הקרקע לבניה המרקמית, הציר יפותח כשטח ציבורי פתוח לשהייה ומעבר מרחוב אשכול לרח' השוטרים. התכנית משמרת את השטחים הפתוחים הקיימים: גן יואב וגן יהודית. כיום גן יהודית לא פתוח לרחוב ונמצא בין מבנים, התכנית מציעה לפתוח אותו לשד' אליהו על מנת להנגיש אותו לציבור ולהרחיב אותו. במערב התכנית נמצא מבנה מסחרי הכולל כ- 12 יח' מסחר פעילות. התכנית מציעה במתחם זה מסחר ותעסוקה ומעליהם מגורים, כ- 24 יחידות דיור".

5. ראוי לציין שבתחילת הליך התכנון, החל משנת 2019, פרסמה הוועדה המחוזית הגבלות על הוצאת היתרי בנייה במתחם וזאת מכוח סמכותה לפי סעיפים 77 ו- 78 לחוק. החלטות אלה היו נושא לעררים שנידונו לפני ועדת המשנה לעררים – ערר 9/20 חברת מ. רשף הנדסה בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז מרכז (08.07.2020), שהתקבל בחלקו; וערר 24-21 רדה סנדו ואח' מבעלי הדירות נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז מרכז (26.07.2021), שנדחה. בערר 24-21 ציינה ועדה זו, בין היתר, כי "[...] התכנית שבהכנה מיועדת להיות תכנית מפורטת שתאפשר הוצאת היתרי בנייה מכוחה, והיא מתוחמת בשטחה ובמטרותיה להיקף סביר, וכתוצאה מכך ישנו סיכוי טוב לאישורה ולמימושה בשנים הקרובות באופן שייטיב עם כל דיירי המתחם [...]" (פסקה 157); ובהמשך, בפסקה 167: "האינטרס הציבורי, במקרה זה, בא לידי ביטוי בתכנון ההתחדשות העירונית המתחמית, באופן שיאפשר, בין היתר וכמפורט בהחלטת הוועדה המחוזית, הקמת מבנים חדשים עם חניה תת-קרקעית, תוספת שטח למבנה ציבור (כ-3.8 דונם), תוספת של שטחים פתוחים בין המבנים, חזית מסחרית וחידוש תשתיות – יעדי תכנון אשר ייטיבו את מצבם של כל תושבי השכונה ויתרמו ליישוב כולו [...]".