החלטה 4655/14

1.        בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופט ח' טובי) בת"א 59085-03-11 מיום 30.5.2014, בגדרה נדחתה בקשת המבקשת לתיקון כתב התביעה שהגישה נגד המשיבה (להלן: "העירייה").

עיקרי העובדות

2.        על-פי האמור בבקשה ובכתב התביעה המקורי, המבקשת היא חברה אשר התקשרה במהלך שנות ה-50 של המאה הקודמת בהסכם עם העירייה לחכירת המקרקעין הידועים כגוש 7107 חלקה 280 (לשעבר חלקות 206, 207) (להלן: "הסכם החכירה" ו-"המקרקעין", בהתאמה). תקופת הסכם החכירה נקבעה ל-60 שנה, וכללה אופציה להארכתו לתקופה נוספת של 49 שנים – "על בסיס חוזה חכירה שיהיה נהוג אז לגבי חכירות אדמות העיריה" (סעיף 1(3) להסכם החכירה). הסכמים דומים נחתמו עם חוכרים רבים אחרים באותה תקופה, לחכירת האדמות שהיו בזמנו חלק מאדמות המושבה הטמפלרית שרונה, ושנרכשו מאת שלטונות המנדט על-ידי העירייה וקרן קיימת לישראל (להלן: "קק"ל"), במאמץ משותף להגדלת שטחי העיר תל-אביב.

3.        לטענת המבקשת, בשנת 2010, המועד בו הסתיימה תקופת החכירה לפי שיטת העירייה, ביקשה המבקשת בצוותא עם חוכרים אחרים לממש את האופציה להארכת הסכם החכירה, בהתאם לתנאים שננקבו בו. דא עקא, שבהתאם לנוהל החדש שקבעה העירייה, נדרשו במסגרת חוזה החכירה החדש שהוצע לחוכרים דמי חכירה מהוונים בגובה 91% משווי הקרקע כמפותחת – תמורה שנטען כי היא גבוהה ביותר וחסרת פרופורציה ביחס להסכמי חכירה דומים בעיריות אחרות או ברשות מקרקעי ישראל. כמו כן נטען כי ההסכם החדש, שמקורו באותו נוהל, הפלה לרעה את החוכרים והתעלם מהנסיבות ההיסטוריות הייחודיות לחכירת המקרקעין. עוד הלינו החוכרים נגד תנאים נוספים בהסכם, כגון אי-קיומה של אופציה נוספת להארכת ההסכם, הדרישה להסכמת העירייה להעברת זכויות, מנגנון קביעת שווי המקרקעין והחובה לתשלום דמי חכירה נוספים במקרה של השבחת המקרקעין, בנוסף לחובה לתשלום היטל השבחה. החוכרים טענו כי פגמים אלו עולים כדי תניה מקפחת בחוזה אחיד, כי התנאים שנקבעו בנוהל הם בלתי מידתיים ונגועים במשוא פנים, וכי הופרה זכות הטיעון וחובת השימוע טרם קביעתם. לאחר שהמגעים עם העירייה לא נשאו פרי, הגישה המבקשת בחודש מרץ 2011, יחד עם חוכרים נוספים, תביעה לסעד הצהרתי נגד העירייה, לפיו יורה בית המשפט כי הנוהל החדש שקבעה העירייה הוא פסול, כי עליה לגבש נוהל מתוקן, וכי כוונת הצדדים להסכם החכירה היתה להעניק לחוכר זכויות שווֹת ערך לזכויות בעלות במקרקעין, ולחלופין לקבוע דמי חכירה סמליים בלבד, וזכויות הצדדים וחובותיהם ישארו זהים או דומים עם חידוש החכירה.

4.        החל משנת 2010 הוגשו תביעות נוספות על-ידי קבוצות חוכרים שונות, הנוגעות להארכת הסכמי החכירה מול העירייה. תביעות אלו אוחדו וכיום מתנהלים במאוחד בבית המשפט המחוזי כ-15 תיקים שונים המאחדים כ-200 חוכרים. ביום 12.12.2012 פרשה המבקשת מקבוצת התובעים אליה השתייכה, החליפה את יצוגהּ, והחלה לנהל את תביעתה באופן עצמאי, במסגרת התובענה המאוחדת. במשך שנים מספר ניהלו הצדדים הרבים לתובענה המאוחדת את ההליכים המקדמיים, ובסופם – בחודש אפריל 2014 קבע בית המשפט המחוזי מועדים להגשת תצהירי עדויות ראשיות מטעם הצדדים ולישיבות הוכחות. במקביל, הופנה התיק בהסכמת הצדדים להליך של גישור. בעקבות החלטת בית המשפט המחוזי (אשר בקשת רשות ערעור עליה נדחתה בהחלטת בית משפט זה ברע"א 7522/12 משה בוגומילסקי נ' עיריית תל אביב (18.12.2013)), מצויים הצדדים במגעים לתשלום מיידי של דמי שימוש חלקיים עבור הקרקע כמקדמה על חשבון דמי החכירה הסופיים, עד לתום בירור התביעה לפני בית המשפט.

5.        ביום 7.4.2014 הגישה המבקשת את בקשתה לבית המשפט המחוזי לתיקון כתב התביעה, וזאת בטענה כי בשל פרישתה מקבוצת התובעים המקורית והחלפת באי-כוחה, היא מבקשת להעלות טענות נוספות אותן היתה מנועה בעבר מלהעלות. טענות אלו נוגעות לכך שהמבקשת היא החוכר המקורי של המקרקעין, בניגוד לתובעים רבים אחרים במסגרת ההליך. כמו כן מבקשת המבקשת להוסיף טענה כי תקופת החכירה הראשונה מסתיימת לכל הפחות בשנת 2017 ולא בשנת 2010, וכן טענות נוספות כגון טענה אפליה בהסכם זה אל מול הסכמים עם חוכרים אחרים, משמעות מעמדה של קק"ל בקרקע ביחס לתנאי החכירה, אופן חישוב ערך הקרקע, ועוד. בנוסף התבקש צירופם של הממשלה או שר הפנים לכתב התביעה המתוקן, וזאת בטענה כי הסכם החכירה ואף הסכם ההארכה טעונים אישור הממשלה, וזה לא ניתן או שניתן באופן בלתי סביר. את השיהוי בהגשת הבקשה נימקה המבקשת בכך שהתוודעה לחלק רחב מהעובדות והטענות רק לאחרונה, בעקבות מסמכים שקיבלה במסגרת ההליכים המקדמיים, בהעדר גישה מלאה למערכת "נט המשפט", ובהיותה עד לאחרונה חלק מקבוצת תובעים, שבכתב התביעה מטעמם נטענו אך ורק הטענות המשותפות לכולם. העירייה התנגדה לבקשה, בעיקר עקב השיהוי הרב שבהגשתה ולאור הפגיעה בהתקדמות ההליך ובבעלי הדין במידה וזו תתקבל.