ערר
ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה
|
55-19
30/12/2019
|
בפני חברי הוועדה:
1. גב' שמרית גולן - נציגת שר המשפטים (יו"ר)
2. גב' עדי סילברמן - נציגת מנכ"לית מינהל התכנון
3. מר בני פירסט - מ"מ נציג המשרד להגנת הסביבה
|
| - נגד - |
העוררת:
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה
עו"ד קרן גולדשמידט ואח'
|
המשיבות:
1. הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה - מחוז חיפה
2. הבורג' אחזקות בע"מ
עו"ד ירון לנדאו ואח' [בשם המשיבה 1]
עו"ד טלי סלטון-ישועה ואח' [בשם המשיבה 2]
|
| החלטה |
- לפנינו ערר על החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז חיפה (להלן: "הוועדה המחוזית") מיום 31.7.2019, לאשר בתנאים את תכנית 304-0566471: חפ/2460 – מעלה השחרור 4-8 הבורג', חיפה (להלן, בהתאמה: "ההחלטה" ו"התכנית").
- הערר הוגש על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה (להלן: "הוועדה המקומית"), מכוח סעיף 110(א)(1)(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").
- ביום 19.12.2019 קיימנו דיון בערר. בסופו, וכפי שיפורט להלן, החלטנו פה אחד לדחות את הערר.
הרקע לערר
- התכנית היא תכנית מתאר מקומית מפורטת, החלה בשטח של כ-2.8 דונם ברח' מעלה השחרור 4-8 בחיפה, באזור ואדי סאליב, בין רח' מעלה השחרור לבין גן הזיכרון. מטרת התכנית, על פי האמור בה, היא הסבת בניין הבורג' (להלן: "המבנה הקיים") לשימוש של מסחר, משרדים ומגורים תוך תוספת בנייה חדשה למגורים. להלן עיקרי הוראות התכנית: שינוי ייעוד השטח ממגורים ג' (שטח שמור למדינה) עם היתר בנייה מאושר למשרדים, לשטח בייעוד מגורים, מסחר ותעסוקה; תוספת בנייה במסגרת זכויות בנייה לפי תמ"א 38 ותגבור זכויות הבנייה; קביעת שטח עם הנחיות מיוחדות בחלק השטח המשמש בפועל כשצ"פ (שטח ציבורי פתוח) – גן הזיכרון; קביעת שטח עם זיקת הנאה לציבור על גג המבנה, שייקבע כבניין לשימור; ועוד.
- על פי דברי ההסבר לתכנית:
"לפי תכנית מאושרת חפ/ 229 יעוד החלקה הוא מגורים. לפי תכנית מאושרת חפ/ 428 השטח נקבע כ"שטח השמור לממשלה" (general government reserves) בו ניתן לקיים מבני ממשלה "כללים", מבלי ששונה יעוד הקרקע. בפועל נבנה מבנה משרדים ששימש את המדינה, בתחילה כמבנה הדואר של ממשלת המנדט והאחרון שבהם היה של חברת בזק.
לאחר הפרטת חברת בזק ושינוי הבעלות בנכס מבעלות המדינה לבעלות פרטית לא נותרה האפשרות לשימוש בנכס במגוון שימושי הממשלה. יעוד הקרקע המאושר שנותר לבעלים הפרטי של המקום הוא יעוד המגורים מכח תכנית המתאר של חיפה חפ/ 229. יחד עם זאת השימוש בבנין הקיים למשרדים נותר כשימוש מותר מכח היתר הבניה שקיים למבנה.
לפיכך, לצורך שימוש בבנין למשרדים אין צורך בהיתר בניה.
לצורך שימוש בבנין הקיים או בחלק ממנו למגורים יש צורך בשימוש חורג מהיתר. כאשר תכנית זו תסדיר את השימוש למגורים באופן קבוע בחלקי המבנה הקיימים ושיותרו במסגרת תכנית זו וזאת בנוסף לתוספת הבניה במסגרת תמ"א 38 המתירה תוספת קומה אחת במבנה שאינו משמש מגורים עפ"י השימוש בפועל.
בחפ/ 2000 המגרש מיועד למגורים, גובה המבנה המוצע ביחס לרח' אמיר (המהווה את מפלס הכניסה הקובעת למגורים) תואם את הגובה המותר עפ"י חפ/ 2000.
הבינוי המוצע הוא תוספת מגורים מעל המבנה הקיים וכן תוספת אגף חדש למגורים בו מוצעות 6 קומות מגורים. התכנית המוצעת עורכת שינוי יעוד חלקי ממגורים למסעדה, בר/ בית קפה, גלריה הן בקומה השניה באגף המגורים החדש והן בקומת הקרקע ובקומה א של המבנה הקיים.
שטחי הבניה המאושרים / קיימים הם 3543 מ"ר
בתכנית המוצעת :
בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד
יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת