עניינה של החלטה זו בשתי בקשות שהגישו הנתבעים בנוגע לצו המניעה הזמני שניתן על ידי ביום 11.12.11 ונרשם במרשם המקרקעין בהתאם להחלטה משלימה מיום 18.12.11.
צו המניעה הזמני הורה לנתבעים ו/או למי מטעמם להימנע מלמכור חללים אשר נבנו בחריגה מתכנית היתר הבניה אשר ניתן לנתבע 1 בנוגע לבניית בניין בן 7 דירות ברח' בת חן 30 בחיפה, או מלהחכיר את החללים הללו, להשכיר אותם, או לעשות בהם כל דיספוזיציה; וכן להימנע מלרשום את החללים הללו כדירות בעת רישום הבית המשותף; וכן להימנע מלהצמיד את החללים הללו לדירות אשר נבנו בבניין כדין; וכן להימנע מלעשות שימוש כלשהו בחללים אלו.
בבקשה הראשונה ביקשו הנתבעים את ביטול צו מניעה זמני ומחיקת רישומו ממרשם המקרקעין. לטענת הנתבעים, ההחלטה בצו המניעה הזמני הושתתה על אי-החוקיות שכן אף שבית המשפט התרשם כי סיכויי התביעה אינם גבוהים, הוא התרשם כי חריגות הבניה הן בהיקף ניכר. לטענת הנתבעים, הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה (להלן: "
הועדה המקומית") אישרה ביום 7.5.12 את תכנית השינויים שהגישו הנתבעים; ביום 26.7.12 התקיים דיון בערר שהגישו התובעים על החלטת הועדה המקומית, בסופו החליטה ועדת הערר להתיר את המצב הסופי, בכפוף לתנאים מסויימים; ביום 3.9.12 הוצא היתר בניה למצב סופי לבניין הנתבעים; וביום 24.9.12 הוצא לבניין טופס 4. משום כך, טוענים הנתבעים, "נכון להיום אין שום חריגות בנייה בבניין הנתבעים. החללים האטומים אושרו כדין, הן ע"י הוועדה המקומית לתו"ב והן ע"י ועדת הערר". בנסיבות אלה, לשיטתם, "נשמט לחלוטין אדן אי-החוקיות לכאורה" ששימש יסוד מרכזי בהוצאת צו המניעה הזמני.
לטענת התובעים, אין כל ממש בטענת הנתבעים כי "החללים האטומים אושרו כדין". החללים לא אושרו כלל. להפך, נקבע כי חל איסור מוחלט על כל שימוש בהם וכי יש למלא אותם (מן הסתם בעפר), וכן לצקת בתוכם קורות בטון אשר יקשו על האפשרות להשתמש בהם.
התובעים מדגישים את העובדה כי ועדת הערר אף הורתה לועדה המקומית לדרוש "
רישום בלשכת רישום המקרקעין כי החללים האטומים אינם ניתנים לרישום נפרד, ואין להקנותם לאף אחד מהדיירים (דהיינו אלו ייחשבו כחלק מהרכוש המשותף של הבניין).".
עיון בהחלטות הועדה המקומית וועדת הערר מעלה כי יש ממש, לכאורה, בטענות התובעים לפיהן המעטפת של החללים היא זו שאושרה, מכורח הנסיבות - לאור טענות מהנדס הנתבעים בפני הועדה המקומית ובפני ועדת הערר כי המעטפת נבנתה כאלמנט קונסטרוקטיבי , ולאור העובדה כי הבניין כבר בנוי, והריסת מעטפת החללים משמעותה הריסה של חלקים נרחבים בבניין וצורך לבנותו מחדש. אין משמעות הדבר כי "החללים האטומים אושרו כדין". לכאורה, נראה כי ההיפך הוא הנכון וכי החללים, ככאלה, לא אושרו, וכי נאסר כל שימוש בהם. נראה לכאורה כי אף שרשויות התכנון אישרו את המצב הקיים בנוגע ליציקות הבטון - שלפי הנטען מהוות אלמנט קונסטרוקטיבי גרידא אף שהן נבנו באופן המאפשר שימוש בהן כרצפות ותקרות - רשויות התכנון התנו אישור זה באיסור שימוש כלשהו ביציקות הבטון הללו כתקרות או כרצפות. רשויות התכנון הורו על מילוי של החללים, כך שבפועל, לכאורה,
כלל לא אמורים להתקיים חללים. בפועל, לכאורה, נאסר קיומם של חללים. אין בידי לקבל את הטענה לפיה חללים אשר כלל לא אמורים להתקיים, "אושרו כדין".
הנתבעים מפנים למונח "חללים חורגים", בו נעשה שימוש בהחלטה מיום 11.12.11 בנוגע לצו המניעה הזמני, וטוענים כי אין לדבר עוד על "חללים חורגים" הואיל ואין כאלה, שכן "החללים מהווים חלק מתכנית מצב סופי שאושרה". דומני כי בכך לא דקו הנתבעים פורתא, שכן בהתאם לתכנית המצב הסופי שאושרה, לכאורה, נאסר הלכה למעשה קיומם של חללים. משכך, ככל שעדיין קיימים חללים (התובעים טוענים כי החללים לא מולאו ואינם מלאים) הרי שמעצם הגדרתם ככאלה, לכאורה, מדובר עדיין בחללים חורגים; לא רק שבנייתם נעשתה תוך חריגה מהיתר, אלא שאם אמנם הם עדיין קיימים, הם בהכרח חורגים מתכנית המצב הסופי שאושרה.
זאת ועוד; דומני כי יש ממש בטענת הנתבעים לפיה לא רק על אדן אי-החוקיות כשלעצמו הושתתה ההחלטה בדבר צו המניעה הזמני אלא גם על סוגיית מניעת אפשרות השימוש בחללים (שבנייתם היתה בלתי חוקית), בדומה להחלטות רשויות התכנון שמטרתן למנוע עשיית שימוש בחללים.
ודוק; בית משפט זה דן בתביעה אזרחית, הטעונה עילת תביעה, ושיקוליו לא בהכרח זהים לשיקולים אשר אמורים להישקל ע"י רשויות התכנון. כפי שצויין בהחלטה מיום 11.12.11 בגדרה ניתן צו המניעה הזמני, סיכויי התביעה בענייננו אינם מובנים מאליהם. עם זאת, משעה שהוכר קיומה של שאלה רצינית לדיון והוכר הצורך במתן הצו הזמני, אינני סבור כי יש בהחלטות רשויות התכנון כדי לשנות את הרציונל העומד בבסיס ההחלטה או כדי להוות שינוי נסיבות המצדיק ביטול הצו הזמני. הסוגיות אינן פשוטות ומן הראוי להותיר את כל הנושא להכרעה סופית בתובענה. אך ביטול הצו הזמני בשלב הנוכחי עלול להניח מכשול, בהווה או בעתיד, בפני צד ג' תמים ולפגוע בכך בסעד שייתכן ועשוי להינתן לתובעים כתום הדיון בתובענה. זאת במיוחד על רקע קביעתי באותה החלטה לעניין מאזן הנוחות, הנוטה בבירור לצד התובעים, כמפורט בסעיף 14 לאותה החלטה.
כפי שציינתי שם, הצו הזמני אינו מונע מהמשיבים דבר, לרבות מכירת זכויות לצדדים שלישיים. אולם מתן הצו יאפשר לתובעים להמשיך בתביעתם גם לאחר מכירת זכויות ע"י הנתבעים, כאשר במקרה כזה לא יוכל הקונה לבוא בטענות אל התובעים כי לא ידע על קיום ההליכים. מן העבר השני, מאחר והנתבעים הדגישו כי אין להם "שום כוונה להקים על מגרשם יותר יחידות דיור ממה שהותר להם" וכי "אין להם גם שום כוונה להוסיף לדירות הקיימות שטחים בניגוד להיתר", הרי לכאורה למשיבים לא אמור להיגרם נזק כלשהו אם יינתן צו אשר כל פועלו יהא להביא את מצב הדברים לאשורו לידיעת הרבים.
טענת הנתבעים לפיה צו המניעה זמני "מבריח קונים פוטנציאליים", אין בה כדי לסייע להם, בשל מספר טעמים.
ראשית, ספק אם יש בטענה זו משום שינוי נסיבות המצדיק ביטול או שינוי החלטת ביניים. הרי הנתבעים העלו חששות כאלה ואחרים עוד טרם מתן הצו הזמני, ובית המשפט לא ראה לנכון לייחס לכך משקל רב. אין מדובר בטענה חדשה או בנתון שלא עמד נגד עיניו, אלא בכך שהנתבעים אינם משלימים עם האופן בו נערכה בחינת מאזן הנוחות.
שנית, אף אם היה בטענה ממש, יש מקום ליתן משקל לטענת התובעים שבהקשר זה אין לנתבעים להלין אלא על עצמם. לא רק שהחליטו על דעת עצמם לחצוב מצלע ההר הרבה מעבר למה שהותר להם, אלא שבנוסף לכך, משכבר עשו כן, הוסיפו ובחרו לבצע בניה אשר הגם שהיא מוגדרת על ידם כ"אלמנטים קונסטרוקטיביים", היא מעוררת יותר מאשר תמיהה באשר לשאלה אם היא אמנם כזו, כמפורט בהחלטתי מיום 11.12.11.
שלישית, הנתבעים לא הביאו ראיות אשר יש בידן לתמוך בטענתם זו. הדעת נותנת ונסיון החיים מלמד כי רכישת דירה היא פעולה אשר אינה מתבצעת בידי הדיוטות, אלא בסיועם של עורכי דין. חזקה על כל עורך דין המייצג לקוח שאחת הדירות נאה בעיניו, כי יבחן את מצב הדברים מבחינה משפטית לאשורו וכי לא יירתע מלהמליץ בפני לקוחו על רכישת דירה בבניין, רק בשל קיומו של צו מניעה זמני אשר אינו מעלה ואינו מוריד מאומה לעניין רכישת אותה דירה כשלעצמה. משום כך, אין זה סביר בעיניי כי קיומו של צו המניעה הזמני עלול להסב לנתבעים נזק של ממש (זאת, כל עוד הם אינם מנסים "לגלם" במחיר הדירות גם את הפוטנציאל הטמון באותם "החללים החורגים" או "החללים האסורים בשימוש", יהא אשר יהא כינויים, כפי שנטען ע"י התובעים כי הנתבעים מנסים לעשות, ואין בכוונתי להידרש למחלוקת עובדתית זו בשלב זה).
גם הנסיון בתיק זה אינו מסייע לנתבעים להיבנות מן הטענה. כפי שציינתי בהחלטה מיום 11.12.11, אף שהנתבעים טענו כי הותרת צו המניעה הארעי לא תאפשר המשך הבניה, בפועל בפרק הזמן שבין מתן צו המניעה הארעי ועד הדיון בצו הזמני, התקדמה הבניה, ובקצב מזורז. עוד התייחסתי שם לטענה שהועלתה אותה עת ע"י הנתבעים ולפיה מתן צו מניעה זמני ימנע מהם אפשרות לקבלת ליווי בנקאי לפרוייקט, וקבעתי, בין השאר, כי לא הובאה כל ראיה בנוגע לקושי בנטילת אשראי אם יינתן הצו. והנה, מנסח רישום המקרקעין שצירפו התובעים עולה, לכאורה, כי בסמוך לאחר שניתנה החלטתי בעניין צו המניעה הזמני נרשמה על המקרקעין משכנתא מדרגה ראשונה בסך 4,700,000 ש"ח לטובת בנק. אם לשפוט על פי הנסיון בתיק זה, אפוא, אין לשעות לטענות הנתבעים בדבר נזק שעלול צו המניעה הזמני להסב להם.
נושא מאזן הנוחות מתחדד עוד יותר לאור החלטתה המפורשת של ועדת הערר לפיה יבוצע רישום בלשכת רישום המקרקעין כי החללים האטומים אינם ניתנים לרישום נפרד ואין להקנותם לאף אחד מהדיירים. המשמעות המעשית של רישום מעין זה דומה במידה רבה למשמעות המעשית של רישום צו המניעה הזמני שניתן על ידי. במאמר מוסגר אציין כי תמוהה בעיניי העובדה כי מאז החלטת ועדת הערר ביום 26.7.12 ועד הגשת תגובת התובעים אליה צורף נסח טאבו עדכני, דהיינו במשך כחמישה חודשים תמימים, טרם הוסדר רישום זה על אף ההוראה המפורשת שנתנה ועדת הערר לועדה המקומית. אולם, מכל מקום, נוכח החלטת ועדת הערר, יש לבחון את הבקשה שבפניי תחת ההנחה לפיה הרישום כאמור בהחלטת ועדת הערר צפוי להתבצע תוך זמן קצר. ודוק; המדובר ברישום
קבוע, של הערה האמורה ללוות את המקרקעין מעתה ואילך, בעוד שהצו אשר נרשם בהתאם להחלטתי מיום 18.12.11 הינו זמני בלבד. נוכח קיומו של רישום דומה נוסף, קל וחומר של רישום קבוע, קשה לקבל טענה אפשרית בנוגע לנזקים העשויים להיגרם מרישום צו המניעה הזמני.
סיכומו של דבר - הבקשה לביטול צו המניעה הזמני נדחית.
זאת, בכפוף להבהרה מסויימת שתסייג במקצת את הצו הזמני ותפורט בסיפא של החלטה זו.
בבקשה השניה נשוא החלטה זו, אשר הוגשה זמן לא רב לאחר הגשת הבקשה הראשונה, ביקשו הנתבעים להורות באופן דחוף ביותר על החרגת צו המניעה הזמני, כך שייקבע במפורש כי אין בו כדי למנוע את רישום הסכם השיתוף והתשריט שצורפו לבקשה (ולחילופין נתבקשה הקדמת מועד הדיון בבקשה הראשונה, שנדונה לעיל, לאור לוח הזמנים שנקבע להגשת תגובות לגביה).