החלטה בתיק ת"א 21802-05-11

מדובר בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. הנכס הנו בניין מגורים לשימור בן שתי קומות (הכולל שש יחידות דיור), שהנו בבעלות הצדדים ואשר רשום בפנקס הזכויות הרגילות (לא כבית משותף). חמש יחידות דיור מושכרות. יחידת דיור שישית מוחזקת על ידי מר שמואל אברמוביץ, אשר טוען כי הנו דייר מוגן או לחילופין בעל זכות להתגורר בדירה לכל ימי חייו (אין באמור כדי למצות טענותיו). מרבית בעלי הזכויות מתכחשים לזכויות הנטענות על ידי מר אברמוביץ.

ביום 29.5.12 ניתנה חוות דעת שמאית על ידי שמאית שמונתה על ידי בית המשפט. לפי חוות דעת זו, שווי הבניין במימוש בשלמות ובמכר למרבה במחיר - 14,700,000 ש"ח (בחוות דעת זו לא נלקח בחשבון כי אחת היחידות מוחזקת כאמור על ידי מר אברמוביץ, הטוען כי הנו דייר מוגן). שווי הבניין בהתחשב במימוש הזכויות הנוספות ובמקרה של פירוק שיתוף על ידי רישום בית משותף נאמד על ידי השמאית על סך של 8,200,000 ש"ח. ביום 3.3.13 החלטתי כי פירוק השיתוף יעשה על ידי מכירת הבניין למרבה במחיר ומיניתי את עו"ד שי רווה ככונס נסכים לצורך כך.

כונס הנכסים מבקש כי בית המשפט יאשר את נוסח הסכם המכר לצורך פרסום מודעה לקבלת הצעות לרכישת הנכס. דא עקא, בהקשר זה ובהקשר הליכי המכר בכלל, התעוררה לאחרונה מחלוקת, הנובעת מטענתו של מר אברמוביץ, כי הנו דייר מוגן בנכס וזאת בהעדר הסכמה של מרבית הצדדים לטענה זו.

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים בעניין זה ושמעתי המבוקש מהם ביחס להמשך ההליכים, החלטתי כי כרגע יהיה זה נכון ויעיל לקבל מהשמאית שמונתה על ידי בית המשפט, חוות דעת עדכנית אודות שווי הנכס למכירה למרבה במחיר (חוות הדעת המקורית ניתנה לפני למעלה משנה), ואשר תכלול בנוסף לכך, התייחסות לשווי הבניין בשלושת המצבים הבאים: (1) מכירת הבניין במצב הקיים, כשמר אברמוביץ מחזיק באחת היחידות וטוען כי הנו דייר מוגן או זכאי לגור בדירה כל ימי חייו וכשמעמדו טרם הוכרע על ידי בית המשפט; (2) מכירת הבניין כשמר אברמוביץ נחשב באופן רשמי וחוקי כדייר מוגן באחת היחידות; (3) מכירת הבניין כשלמר אברמוביץ הזכות באופן רשמי וחוקי להתגורר בדירה כל ימי חייו. כמו כן, השמאית תשום מה השווי הנוכחי הכספי של הזכות הנטענת על ידי מר אברמוביץ (דיירות מוגנת ולחילופין זכות מגורים לכל ימי חייו) לפדיון כספי היום, כדי שנתון זה יוכל אולי לסייע לצדדים בשקילת צעדיהם ואולי במו"מ עם מר אברמוביץ.

בכל הנוגע להגשת תביעת פינוי נגד מר אברמוביץ, איני סבור כי יש להורות לכונס הנכסים לעשות כן. כל צד בתיק זה רשאי ומוסמך לעשות כן, לחוד או יחד עם אחרים, אם הוא חפץ בכך באמצעות עו"ד אחר. השאלה, האם להמשיך בהליך הכינוס ולמכור את הבניין במצב הנוכחי (מבחינת יחידת הדיור המוחזקת על ידי מר אברמוביץ ועל הטענות שהוא אוחז שטרם הוכרעו), תוכרע לאחר קבלת חוות הדעת שמאית וכשיתברר מה הנזק שייגרם לצדדים ממכירת הבניין במצב הנוכחי לעומת האופציה של המתנה עד להכרעה בתביעת הפינוי, ככל שתוגש (מדובר בשאלה מורכבת שמושפעת מגורמים רבים ומשתנים).

בכל הנוגע לטיפול בהשכרת יחידות הדיור וגביית שכר הדירה, כמו גם תחזוקת הבניין, אני סבור שיש מקום, בנסיבות, בהן מר אברמוביץ טיפל בעניין זה עד היום, אולם הופך כעת ליריב של בעלי הזכויות עקב המחלוקת שנותרה ביחס למעמדו ביחידת הדיור אותה הוא מחזיק, כי הנושא יטופל על ידי אדם אחר. בהתאם, אני ממנה בזה את כונס הנכסים לטפל בהשכרת יחידות הדיור, גביית שכר הדירה וחלוקתה לידי בעלי הזכויות ותחזוקת הבניין. שכרו של הכונס ייקבע בהתאם להיקף העבודה שיצטרך לבצע. שכרו של הכונס וכל ההוצאות הכרוכות בכך יחולו על בעלי הזכויות לפי חלקם היחסי בנכס. על הכונס לתעד את פעולותיו בצורה מפורטת (על ידי עריכת time sheet, שיכלול פירוט המבוצע, מועד הביצוע והזמן שהוקדש לכך, בעיגול ל-5 דקות).

מובהר למען הסר ספק, כי כל מחלוקת שקיימת אם בכלל, לגבי חלוקת דמי שכירות ביחס לדמי שכירות שכבר נגבו בפועל עד היום, אינה מעניינו של הכונס וגם אינה עניין להכרעה במסגרת תיק זה (הדרך לפיתרון מחלוקות בין הצדדים בעניין זה, ככל שקיימות, הנה הגשת תביעה כספית נפרדת לבית המשפט המוסמך).

לעניין דמי השכירות המגיעים לנתבע 1 ועל רקע העובדה שטרם מונה מנהל עיזבון, דמי השכירות שיגבה הכונס והשייכים לנתבע 1 יועברו במלואם בנאמנות לידי עו"ד טובה כהן, שלא תעביר את הכספים לידי מי מבעלי הזכויות או הנהנים או יורשים וזאת עד להחלטה אחרת. אם תוגש בקשה שממנה ניתן יהיה ללמד על כל הטוענים ליהנות מדמי השכירות (כנהנים לצוואה או יורשים), ניתן יהיה להחליט אם יש מקום להעביר חלק מדמי השכירות למי מהנ"ל וזאת לאחר קבלת תגובה מסודרת של כל הנוגעים בדבר.

לעניין הגב' באטוס, אני מתיר הגשת בקשות בכתב יד בכפוף לכך שיירשמו בכתב יד קריא, כי לא יעלו על יותר מעמוד אחד וכי ינוסחו בקצרה ובצורה ברורה. אם הגב' באטוס סבורה כי גם לאחר החלטתי זו, נותר דבר מה נוסף ממכלול הבקשות שלה שהוגשו עד היום ואשר לא קיבל הכרעה, נא להגיש הודעה ובקשה בעניין זה.

לבסוף, אני ממליץ לצדדים ולמר אברמוביץ לנצל את הזמן הקרוב להתחלת מו"מ ביניהם.

חוות הדעת השמאית המעודכנת והמשלימה תוגש עד יום 10.11.13. השמאית תודיע מראש מה השכר המבוקש עבור כך. מובן כי עד לקבלת חוות הדעת והחלטה אחרת, לא ניתן לאשר את נוסח טיוטת המכר או לפרסם מודעה למכירת הנכס.

התיק נקבע לתז"פ ליום 15.11.13 לעיון בחוות הדעת ולמתן הוראות להמשך.

המזכירות תדוור החלטתי לצדדים, לכונס ולשמאית בית המשפט. עו"ד טובה כהן תעביר החלטתי לעו"ד איתמר כהן המייצג את מר אברמוביץ.

ניתנה היום, כ"ז תשרי תשע"ד, 01 אוקטובר 2013, בלשכתי.