ת"א
בית משפט השלום נצרת
|
11792-06-11
07/01/2013
|
בפני השופט:
רננה גלפז מוקדי
|
| - נגד - |
התובע:
1. עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ
2. מינהל מקרקעי ישראל/אגף תכנון ופי
|
הנתבע:
עאדל עודה
|
|
כללי
החלטה זו עניינה תחולת סעיף 92 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב- 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר" או "החוק") שנושאו התיישנות תביעות לפינוי או לדמי מפתח לפי סעיפים 87 עד 91 לחוק.
התובעת בתיק זה, עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: התובעת"), הגישה תביעה לפינוי וסילוק יד כנגד מר עאדל עודה (להלן: "הנתבע") בשל היותו פולש ומחזיק ללא זכויות בנכס שבבעלותה וכן תביעה כספית בגין דמי שימוש ראויים בסך 25,000 ש"ח נכון ליום 29.5.11.
בכתב ההגנה העלה הנתבע בין השאר טענה, לפיה הגשת התביעה נגדו כ"פולש" הינה חסרת תום לב שכן בעניינו חל חוק הגנת הדייר. ההליך הנכון בו היה על התובעת לנקוט לפיכך הינו תביעה בהתאם לסעיף 89(א) לחוק ותביעה זו ממילא התיישנה, שכן לא הוגשה תוך שנה מיום היווצרות עילתה, כפי שמורה לעשות סעיף 92 לחוק.
בישיבת בית המשפט מיום 15.5.12 הוסכם בין הצדדים כי בשאלת ההתיישנות יוגשו טיעונים בכתב על בסיסם תינתן ההכרעה בנושא ובכך מתמקדת ודנה כאמור החלטה זו.
רקע עובדתי
התובעת הינה בעלים של 6/9 חלקים מן הנכס נשוא התביעה (נסח הטאבו צורף כנספח א'), אותו השכירה למוחמד עבד אלמגיד שחאדה ז"ל, בשכירות מוגנת על פי חוזה מיום 17.6.90 (המנוח יקרא להלן: "הדייר החוזי"). משנפטר הדייר החוזי וכן אשתו שהתגוררה עמו במשך חייו, הועברו הזכויות בנכס לבנם- טארק שחאדה (להלן: "מקבל הזכויות").
בתאריך 22.12.09 חתם מקבל הזכויות על הסכם עם הנתבע בו העביר אליו את זכויותיו בדירה תמורת 8,000 $ (להלן: "הסכם המכר"). התובעת קיבלה לידיה את הסכם המכר ביום 7.2.10. בתאריך 17.5.10 קיימה התובעת ועדת דמי מפתח ושם קבעה את חלקה בדמי המפתח לצורך העברת הזכויות לנתבע וכן דמי שכירות שעל הנתבע לשלם, זאת על בסיס שומה שערך שמאי מטעמה. התביעה הינה על רקע אי תשלום האמור לעיל ע"י הנתבע ומן המסמכים עולה כי קודם להגשתה היו בין ב"כ הצדדים חילופי דברים בנושא.
העובדות שתוארו עד כאן, על פניו וכפי שעולה מכתבי הטענות וסיכומי הצדדים- אינן שנויות במחלוקת.
טענות הצדדים והפלוגתאות בנושא ההתיישנות
לטענת הנתבע, המדובר למעשה בתביעה בגין הסיטואציה המתוארת בסעיף 89 (א) לחוק שבה בעל הבית מסכים לדייר המוצע ולדמי המפתח והדייר המוצע (במקרה שלנו הוא הנתבע) רשאי לקבל החזקה במושכר בעיתוי המצוין בסעיף ובתנאי ששילם לבעל הבית ולדייר היוצא (הוא מקבל הזכויות בענייננו) את חלקם בדמי המפתח.
לטענת הנתבע בישיבת דמי המפתח מיום 17.5.11 אישרה התובעת עקרונית את חילופי הדיירים. התובעת היתה מודעת לכך שדמי השימוש הראויים נקבעו עוד ביום 22.12.09 בהסכם שבין מקבל הזכויות לנתבע ואף על פי כן לא הגישה תביעת פינוי או תביעה לדמי מפתח עד ליום 8.6.11. סעיף 92 לחוק קובע תקופת התיישנות בת שנה לתביעות פינוי או תשלום דמי מפתח לפי סעיפים 87 עד 91 ומכאן שהתביעה התיישנה.
עוד נטען כי על פי סעיפי החוק השונים חלקו של הדייר היוצא (מקבל הזכויות) בדמי המפתח הוא 60% נוכח העובדה שהחזיק מעל לחמש שנים בנכס, גם אם לא העביר לתובעת את חלקו בדמי המפתח, ומכאן שחלקה של התובעת כבעלים הינה 40%. ממילא אם כן סכום דמי המפתח המגיע לה מהנתבע על פי הערכת השומה שלה הינו לכל היותר 54,000 ש"ח ולא 135,000 ש"ח כפי שנדרש הנתבע לשלם על פי השומה שנערכה. יצוין כי בכתב ההגנה מעלה הנתבע טענות נוספות לעניין דמי המפתח כגון שיש להפנות תביעה זו כנגד מקבל הזכויות, בנושא דמי השימוש הראויים בהם יש לחייבו וכן בדבר חובות נוספים שהיה על התובעת לקיים על פי החוק ביחס לנכס ולא קויימו.
עוד טוען הנתבע כי גם אם תידחה טענת ההתיישנות, יראה בהמשך כי בנושא הפינוי יש מקום להפעיל את סעיף 132 (א) לחוק לפיו רשאי בית המשפט לסרב ליתן פסק דין של פינוי אם שוכנע שלא יהיה זה ראוי לתיתו בנסיבות העניין.
לטענת התובעת, להסכם המכר בין מקבל הזכויות לבין הנתבע אין כל תוקף כיוון שמדובר בהסכם אודות העברת זכות הבעלות, זכות אשר לא הוקנתה למקבל הזכות מעולם. וגם אם בהעברת שכירות מוגנת מדובר, הרי שלא ניתן להעבירה ללא הסכמת הבעלים. ועדת דמי המפתח אשר התקיימה, בחנה האפשרות להסדיר זכויות הנתבע בנכס על מנת להימנע מהתוצאה הקשה של סילוקו מהדירה ולא מעבר לכך. ההחלטה היתה כי הזכויות יוסדרו במידה והתובע ישלם דמי מפתח בסכום שנקבע ע"י השמאי מטעמה. לטענת התובעת, אין לראות בכך הסכמה או הכרה בנתבע כדייר מוגן ומשלא שולם הסכום ולא נחתם עמו הסכם- אין תחולה לחוק הגנת הדייר והנתבע הוא בבחינת "פולש". בהתייחס לסעיף 89(א) לחוק אליהם מפנה הנתבע טוענת התובעת כי הנתבע אינו עומד בתנאי הסעיף. הנתבע לא שילם את חלקה בדמי המפתח והיא מעולם לא הסכימה לדמי המפתח שנקבעו בהסכם המכר. לפיכך אין תחולה לסעיף 92 לחוק והתביעה, שהינה לפינוי ולדמי שימוש ראויים, לא התיישנה.
דיון ומסקנות
לאחר שעיינתי במסמכים שלפני ושקלתי את טענות הצדדים השונות אני סבורה כי בסוגיה זו של טענת ההתיישנות, הצדק עם התובעת. הנתבע, כך עולה ממכלול הנתונים שלפני, אינו מוגן בחוק הגנת הדייר ומשכך, התביעה לא התיישנה.
המסגרת הנורמטיבית שלפנינו, כפי שהוגדרה על ידי הצדדים עצמם, הינם סעיפים 89(א) וסעיף 92 לחוק הגנת הדייר אשר נוסחם:
"92.
תקופת ההתיישנות של תובענה לתשלום דמי מפתח או לפינוי לפי סעיפים 87 עד 91 היא שנה אחת."