לפני בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו מיום 19.9.2011 ב-ת"א 11121-06-11 שניתנה על ידי סגן הנשיאה, השופט י' זפט בה נדחתה בקשה לעיכוב הליכי פינוי בית המגורים של המבקשים בתיק הוצל"פ 13-12252-10- עד להכרעה בתביעה שהגישו נגד המשיב 1.
העובדות הצריכות לעניין
1. המבקשים מחזיקים בנחלה 68 במושב שדה אליעזר. בשנים 2006-2002 נטלו המבקשים מהמשיב 1 (להלן: הבנק) שלוש הלוואות שלהבטחת פירעונן שעבדו את זכויותיהם בנחלה. משלא עמדו המבקשים בפירעון ההלוואות, נקט הבנק בהליכי הוצאה לפועל למימוש השעבוד. המשיבה 2 מונתה לכונסת נכסים וניתן צו פינוי ליום 28.6.2011 (הבנק וכונסת הנכסים יכונו להלן: המשיבים).
2. המבקשים הגישו כתב תביעה כנגד הבנק, בו עתרו לסעד הצהרתי לפיו תחולת המשכון הוגבלה לבית המגורים, בן חמישה חדרים, בשטח של 168 מ"ר בגוש 13958 חלקה 68 וכי לבנק אין זכות לפעול למימוש הנחלה כולה. בנוסף עתרו המבקשים לסעד הצהרתי בעניינים הנוגעים לגובה החוב לבנק ולתנאי ההלוואות. תחילה הוגשה התביעה לבית משפט השלום בתל-אביב-יפו, אולם בהמשך הועבר הדיון לבית המשפט המחוזי לו נתונה הסמכות העניינית. כשבית משפט השלום, העביר את התיק לבית המשפט המחוזי, הוא הורה גם על מתן צו ארעי שיעמוד בתוקפו על להחלטה אחרת של בית המשפט המחוזי (ראו: ת"א 11121-06-11 החלטה מיום 24.7.2011).
החלטת בית המשפט המחוזי
3. בית המשפט המחוזי קיים דיון במעמד הצדדים בבקשה לסעד הזמני אותה הגישו המבקשים לבית משפט השלום לעיכוב הליכי פינוי בית המגורים. בית המשפט דחה את הבקשה. תחילה קבע בית המשפט כי יש לדחות את טענת המבקשים לפיה בעת כריתת הסכמי ההלוואות והמשכון הסכימו הצדדים על שיעבוד בית המגורים בלבד ולא על כלל הזכויות בנחלה. לביסוס טענתם הסתמכו המבקשים על חוות דעת של שמאי שהעריך את הנכס לצורך קבלת ההלוואה, המתייחסת לשווי הבית בלבד. בית המשפט המחוזי קבע כי לא ניתן להסתמך על חוות הדעת לצורך קביעת כוונת הצדדים ביחס למהות הנכס המשועבד, שכן השומה בוצעה לפי בקשת המבקשים ולא לפי הנחיית הבנק, ובהתחשב בגובה ההלוואה שהתבקשה (450,000 ש"ח) סביר להניח שדי היה לבנק בהערכת שווי בית המגורים בסך מיליון ש"ח, ועל כן הסתפק הבנק בחוות הדעת כבסיס למתן ההלוואה ולא נזקק להערכת שווי כל הנחלה.
4. בית המשפט קבע, כי המסמכים השונים תומכים בעמדת המשיבים. בין המסמכים עליהם הסתמך בית המשפט המחוזי היו: ההתכתבויות בין הצדדים מהן עולה כי המבקשים התייחסו לנחלה כולה; נספח להסכם ההלוואה ממנו עולה כי לא מדובר בשעבוד של בית הבנוי על הנכס בלבד אלא בנכס הידוע כחלקה 68 גוש 13985 מס' 68 ובו דירה בת חמישה חדרים. כן הסתמך בית המשפט על אישור שניתן לבנק ממינהל מקרקעי ישראל (להלן גם: המינהל) ביום 13.11.2002 בו התחייב המינהל כלפי הבנק, לא לאשר העברת זכויות ללא אישור הבנק ב"מגרש". המגרש הוגדר כזכויות המבקשים מכוח הסכם משבצת, הכוללות בין היתר, משק מס' 68 בשטח של 2,000 דונם בערך. בית המשפט קבע כי אילו היתה כוונת המבקשים לשעבד רק את הבית, מדוע הסכימו ליתן לבנק התחייבות של המינהל המתייחסת למשק כולו?
5. בנוסף, נקבע כי המשק הינו יחידה כלכלית אחת ולא ניתן לממש את הבית לבדו ולמכרו כיחידה נפרדת. בית המשפט קבע כי אין זה סביר לייחס לצדדים כוונה לערוך שיעבוד חסר ערך שלא ניתן לממשו.
6. לאור האמור, קבע בית המשפט כי המבקשים לא הראו סיכוי ממשי להצליח בתביעתם.
7. בהתייחס למאזן הנוחות, קבע בית המשפט כי אין חולק כי פינוי בית מגורים כרוך בנזק רב. כן נקבע כי שווי הנחלה במקרה דנן עולה משמעותית על גובה החוב ואם יעוכבו הליכי המימוש יהיה בתמורה שתתקבל כדי לכסות את החוב לבנק, עם הריבית שתתוסף (בהנחה שההליכים יסתיימו בתוך תקופה סבירה). למרות זאת, נקבע כי אין להורות על עיכוב הליכי המימוש שכן אין ממש בתביעה, עליה נסמכת בקשת המימוש, ובמצב דברים זה המימוש רק מתעכב ואינו נמנע. המבקשים העלו טענה לפיה קיימת אפשרות לפצל את הנחלה, באופן שהחלק בנחלה המיועד למגורים יפוצל, וכי אם אפשרות זו תמומש - די יהיה במימוש בית המגורים והחלקים הצמודים לו כדי לפרוע את חובם למשיב. בעניין זה קבע בית המשפט, כי נכון אמנם לבחון אפשרות זו בטרם מכירת הנחלה, ואולם, בתקופה הארוכה מאז החלו קשייהם הכלכליים של המבקשים הם לא נקטו פעולות כלשהן בכיוון של פיצול הנחלה והפרדת הקטע המיועד למגורים. לא הוגשה בעניין זה בקשה למינהל או למושב ולא הוכנה תכנית פיצול. כן נמצא, כי כבר בשנת 2006 הודיעה המבקשת 1 כי בכוונת המבקשים למכור את הנחלה ולממן מהתמורה את סילוק כל המשכנתאות ועל סמך הצהרה זו הסכים הבנק לדחות את התשלומים, אולם הבטחת המבקשים לא קוימה. בנסיבות אלה, נקבע כי מאזן הנוחות נוטה נגד מתן הצו המבוקש.
8. על החלטת בית המשפט המחוזי הוגשה הבקשה שלפניי ועמה בקשה לסעד זמני. בהחלטתי מיום 10.11.2011 קבעתי כי אין מקום ליתן סעד זמני שכן פינוי בית המגורים נקבע ליום 30.11.2011. החלטתי בבקשה ניתנת היום, לאחר קבלת תגובה ובטרם הגיע מועד הפינוי.
הטענות בבקשה
9. המבקשים טוענים כי יש להם זכויות בר רשות בנכס שהוא נחלה במושב שדה אליעזר בגליל העליון, שמספרה במינהל מקרקעי ישראל הוא 68. נטען, כי חלק קטן של הנחלה נמצא בגוש 13985 בעוד שרובה נמצא בגוש אחר שמספרו 14412 חלקה 27. החלקה הנמצאת בגוש 13985 כוללת את חלקת המגורים עליה בנוי בית המגורים ובהמשכה חלקה חקלאית. המבקשים מציינים כי במסגרת התביעה שהוגשה נגד הבנק טענתם היא כי זה האחרון משכן רק חלק מהנחלה, קרי את בית המגורים והמגרש עליו הוא בנוי, ואולם הבנק החל בהליכי מימוש על כל הנחלה.
10. לטענת המבקשים, בית משפט השלום, אליו הוגשה כאמור הבקשה תחילה, קבע בהחלטתו מיום 24.7.2011 כי הצו הארעי יוותר על כנו עד להחלטה אחרת של בית המשפט המחוזי. לטענתם, המשיבים לא הגישו לבית המשפט המחוזי כל בקשה לדון מחדש בצו המניעה, ובית המשפט המחוזי הכריע מחדש מיוזמתו בבקשת המבקשים לצו מניעה. עוד נטען, כי הדיון שהתנהל בבית המשפט המחוזי נערך בחופזה ושלא כהלכה.
11. לטענת המבקשים שגה בית המשפט המחוזי בקביעתו לפיה לתביעה אין סיכוי של ממש. המבקשים מציינים כי מדובר בשלב של סעד זמני, כאשר טרם הוגש כתב הגנה וכי בשלב זה כל שהיה עליהם להוכיח הוא כי קיימת עילת תביעה. הערכת סיכויי התביעה צריכה היתה להיעשות בשלב זה באורח לכאורי בלבד.
12. המבקשים טוענים כי בית המשפט המחוזי לא דן בעילה המרכזית שבתביעה שעניינה מה נרשם בפועל במסמכי המשכון ומהו היקף המשכון שנרשם ולא בחן את המסמכים השונים בעניין זה.
13. בנוסף, נטען כי בית המשפט המחוזי שגה בפרשנות כתב ההתחייבות של המינהל. המינהל הנפיק לבנק 3 כתבי התחייבות דומים לרישום משכנתא בעתיד. בית המשפט המחוזי ציין כי על פי ההתחייבות משק מס' 68 הוא בגודל 2,000 דונם בעוד שבכתב התחייבות נכתב שגודלו 2 דונם (2.000). מכאן, שלטענת המבקשים השאלה הרטורית המופיעה בהחלטת בית המשפט "מדוע הסכימו ליתן לבנק התחייבות המתייחסת למשק כולו" לא היתה נכונה. כל שהתחייב המינהל כלפי הבנק הוא לרשום לטובתו משכנתא, לכשיירשמו הזכויות בלשכת המקרקעין, על מגרש של לא יותר מ-2 דונם לערך. עוד נטען בהקשר זה, כי שגה בית המשפט בקביעתו לפיה מספרה של כל נחלה מציין את השטח שהוקצה לנחלה כולה.
14. לטענת המבקשים שגה בית המשפט המחוזי בפרשנות מפת המדידה ובקביעה כי לא הוצג אישור להגדרת כל הנחלה. בית המשפט קבע כי עיון במפת המדידה מלמד כי שטחה של חלקה 68 הוא 11.642 דונם ושטח אזור המגורים הוא 3.003 בלבד. לפיכך, נקבע כי מפת המדידה מפריכה את טענת המבקשים לפיה חלקה 68 מגדירה את השטח שהוקצה למגורים. נטען, כי עיון במפה מלמד כי אין בה מדידה של כל הנחלה אלא רק של חלקת המגורים ותכליתה צעד ראשון לקידום פיצול ומכירת בית המגורים. בהקשר זה אף נטען, כי שגה בית המשפט בקביעתו כי לא ניתן לממש את הבית לבדו ולכן אין זה סביר כי הצדדים ביקשו לערוך שיעבוד חסר ערך. המבקשים טוענים כאמור כי המסמכים השונים תומכים בטענתם. כן נטען, כי בכל אחד ממועדי רישום המשכון, בשנים 2002, 2004 ו-2005 היתה קיימת אפשרות לפיצול הנחלה. המבקשים אף טוענים כי שגה בית המשפט בקביעתו לפיה הם לא נקטו פעולות כלשהן לפיצול האזור בנחלה המיועד למגורים. נטען כי מדובר בנכס הנתון תחת צו כינוס נכסים ולכן כל פנייה למינהל צריכה להיעשות באמצעות המשיבה 2 ובהסכמתה. המבקשים טוענים כי הם עשו כל שיכלו מבחינתם, קרי מדידת חלקת המגורים על ידי מודד מוסמך.
15. עוד נטען, כי שגה בית המשפט בקביעתו לפיה בשנת 2006 הודיעה המבקשת שבכוונתם של המבקשים למכור את הנחלה ולסלק את המשכנתאות וכי על סמך הצהרת כוונת זו דחה הבנק את התשלומים ועיכב את פנייתו לבית המשפט. על פי הנטען, המבקשים אכן רצו בזמנים שונים למכור את הנחלה כולה ובכך לסיים גם עם תשלום ההלוואות, ואולם לטענתם, בשום מסמך לא הוכח קשר בין רצונם זה, לבקשת הבנק או דרישתו בשנת 2006. לטענת המבקשים, רק בחודש ספטמבר 2010 הם חדלו לראשונה לשלם תשלומי הלוואות לבנק. כן נטען, כי הרקע לדחיית התשלומים בשנת 2006 היה מלחמת לבנון השנייה, שאילצה את המבקשת 1 לסגור את משרדה בכרמיאל. המבקשים פנו לבנק שנעתר לבקשתם לדחיית התשלומים. זאת ועוד, המבקשים מציינים כי הם היו אלו שפנו לבנק באוקטובר 2010 בבקשה לפתוח בהליכי מימוש בית המגורים על מנת למכור אותו ולסלק בתמורתו את החובות, ואילו המשיבה 2 ביקשה מינוי למכירה ומימוש כל הנחלה על כל הזכויות בה, לרבות זכויותיהם של ילדי המערערים הנגזרות מזכויותיהם בנחלה.