המשיב 1 (להלן: הבנק) הגיש לראש ההוצאה לפועל בירושלים בקשה לאשר, בגדר מימוש משכון, את מכירת ביתם הממושכן של המבקשים (להלן: הבית), על-ידי כונס הנכסים, לאחר שפיגרו בפירעון חובם לבנק.
בחודש אפריל 2001 הועמד הבית למכירה על-ידי המשיב 2. על-פי קביעתו של ראש ההוצאה לפועל נקבעה התמחרות ליום 25.5.01 שבסופה הוחלט, כי המשיבים 3 ו-4 הם הזוכים בה. על בסיס ההתמחרות נחתם הסכם למכירתו של הבית עם המשיבים 3 ו-4 שהוגש לאישורו של ראש ההוצאה לפועל( להלן: ההסכם הראשוני). המבקשים הביעו התנגדותם לכך, כי ראש ההוצאה לפועל יאשר את ההסכם וזה האחרון הורה בהחלטתו מיום 28.10.01 על ביצוע מכרז נוסף. לאחר שפורסם המכרז הנוסף ולא הגיעה הצעה נוספת והמבקשים לא המציאו רוכש מטעמם, הגישו המשיבים 3 ו-4 בקשה מחודשת לאישור ההסכם הראשוני. בקשה זו אושרה על-ידי ראש ההוצאה לפועל אשר דחה הפעם התנגדות נוספת שהגישו המבקשים. ביום 20.12.01 ניתן צו על-ידי ראש ההוצאה לפועל למכירת הבית למשיבים 3 ו-4 תמורת סך של 385,000$.
או-אז, הגישו המבקשים בקשת רשות ערעור לבית-המשפט המחוזי בירושלים, בגדרה תקפו את החלטתו של ראש ההוצאה לפועל. בית-המשפט המחוזי( כבוד השופט י' צבן) דחה את הבקשה וזאת, לאחר שמצא, כי בגדר ההסדר הדיוני הסכימו המבקשים להעמדת ביתם למכירה וכי הליכי המכירה היו תקינים.
על החלטה זו הגישו המבקשים בקשת רשות ערעור לבית-משפט זה (רע"א 4131/02
משה חזן נ' טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ (לא פורסם), במסגרתה שבו ותקפו את סבירות החלטת ראש ההוצאה לפועל, בטוענם כי, בשעתו, הוצע להם מחיר של מליון דולר עבור הבית. בית-משפט זה (כבוד השופטת ד' דורנר) החליט ביום 7.10.03 לקבל את בקשת רשות הערעור והורה, כי סוגיית סבירות המחיר של הבית תיבחן לגופה בבית-המשפט המחוזי ולפיכך התיק הוחזר לבית-המשפט המחוזי.
בבית-המשפט המחוזי טענו המבקשים שורה של טענות בנוגע לסבירות מחירו של הבית. לטענתם, טרם חתימת הסכם המכר, המבקשים עצמם ניהלו מגעים עם המשיבים 3 ו-4 והסכימו על תמורה בסך 550,000$, סכום הגבוה מהסכום עליו סוכם בין הרוכשים לבין כונס הנכסים. בטענה אחרת של המבקשים נטען, כי הופנתה אליהם הצעה אחרת בסך 450,000$, דבר המעיד על כך, כי ניתן היה להשיג סכום גבוה מזה שסוכם. בנוסף טענו המבקשים, כי בחוות דעת השמאי מטעם כונס הנכסים (להלן: השמאי ביר) נפלו שני פגמים יסודיים: האחד, השמאי עצמו לא ביקר בנכס, אלא רק נציגיו. והשני, בחוות-הדעת אין התייחסות לשטחים הבנויים החורגים מהיתר הבנייה.
בא-כוחם של המשיבים 1 ו-2 טען, כי טענות המבקשים בדבר קונים פוטנציאליים אינן ברות-מימוש וכי רצונם האמיתי של המבקשים הינו לעכב את הליכי המכירה של הבית. לטענתו, המחיר הוא סביר ואף נמצא בגבול של הערכת השמאי ביר, אשר הינה סבירה בהחלט.
בית-המשפט המחוזי (כבוד השופט י' צבן) אשר התמקד עתה בסוגיית סבירות המחיר דחה את בקשתם של המבקשים וקבע, כי המחיר שהוצע על-ידי המשיבים 3 ו-4 הינו מחיר סביר. בית-המשפט המחוזי ביסס את קביעתו על בסיס ניתוח שתי השומות הבאות: האחת של השמאית עדי סמולסקי מטעם בנק לאומי למשכנתאות (להלן: השמאית סמולסקי) ששמה את הבית בסך של כ-650,000$, והשנייה של השמאי ביר ששם את הבית בסך של 450,000$.
בראש ובראשונה התייחס בית-המשפט המחוזי לשומה שניתנה על-ידי השמאית סמולסקי וקבע שמערכה של שומה זו יש לגרוע אחוזים ניכרים וזאת לאור השיקולים הבאים: ראשית, מאז שניתנה השומה חלה הרעה במצב הביטחוני והכלכלי וחלה ירידה במחירי הדיור בכלל ובבית המדובר בפרט, וזאת בשל מיקומו באזור קו התפר; שנית, חלקים ניכרים מהבית נבנו ללא היתר בנייה, דבר שברגיל מפחית מערכו של מבנה למכירה; שלישית, מדובר בבית גדול ונדיר אשר אינו מותאם לצרכים סטנדרטיים ומשכך אין לצפות לקופצים רבים עליו שעה שיוצע למכירה. ואכן לא ניתן להתעלם מהעובדה, שהבית הוצא למכירה פעמיים ורק מעטים בלבד הציעו לרכשו. רביעית, מכל מכירה בהליך של הוצאה לפועל שהוא הליך כפוי, יש לקחת בחשבון הפחתת מחיר מהמחיר הריאלי. שקלול מפורט זה הביא את בית-המשפט המחוזי למסקנה, ששוויו של הבית לצורך מימוש צריך לעמוד על סך של כ- 400,000$.
בית-המשפט המחוזי הבהיר, כי עצם העובדה שהמשיבים 3-4 הסכימו לשלם סך של 385,000$ במקום סך של 400,000$ בגין הבית אינה סיבה לביטולה של המכירה. בית-המשפט המחוזי קבע, שגם אם המחיר שאושר נמוך, אך סביר מבחינה אובייקטיבית, הרי שיש לאשרו לאור שיקול הדעת הרחב הנתון לראש ההוצאה לפועל בביצוע הליך המכירה ולאור הצורך לשמור על אמון הרוכשים בהליך המכירה בהוצאה לפועל. אשר-על-כן, דחה בית-המשפט המחוזי את הבקשה.
מכאן בקשת רשות הערעור שבפני, בגדרה טוענים המבקשים בעיקר, כי בית-המשפט המחוזי טעה בכך שביסס את חוות-דעתו על שתי השומות שבוצעו באשר לבית, מקום שהוא עצמו הביע את מורת רוחו מאיכותן הירודה של השומות ובהצביעו על הפגמים שנפלו בהן ומכאן שיש מקום למנות שמאי אובייקטיבי אשר יכריע במחלוקת בין השמאים. עוד טוענים המבקשים, כי לא הייתה כל הצדקה לגרוע מערכו של הבית בגין בנייה ללא היתר וזאת משום שגם אם מדובר בבניה ללא היתר, הרי שהבית עומד על תילו שנים הרבה ויש לראות באי הפעלת החוק עד היום כנגד בנייתו, כבנייה שהוכשרה בדיעבד.
מנגד, טענו המשיבים 3 ו-4, כי כל עוד ברור, כי שיקולו העיקרי של ראש ההוצאה לפועל התמקד בקבלת מחיר מקסימאלי עבור הנכס לטובת החייבים בעוד שהמבקשים לא עשו דבר לקידום המכירה ולא הצביעו ולו גם על קונה פוטנציאלי אחד, אין מנוס מלאשר את המכירה. בנוסף טענו המשיבים 3 ו-4, כי קיים עיקרון נוסף והוא להעדיף את האינטרס של הקונה, אשר זכה במכרז, ולפיו מן הראוי שהמכירה תתקיים כמוסכם. המשיבים 1 ו-2 תמכו יתדותיהם בפסק דינו של בית-המשפט המחוזי וטענו, כי אין כל מקום לערער עליו.
לאחר שבחנתי את בקשת רשות הערעור נחה דעתי, כי דינה להידחות. רשות ערעור ניתנת רק במקרים חריגים, המעלים שאלות בעלות חשיבות חוקתית; מקרים, בהם יש לתרום לאחידותה של ההלכה; מקרים, בהם חשיבות עניינית לבעיה משפטית המועלית בהם; מקרים בהם יש חשיבות ציבורית בעניין; במילים אחרות, מקרים בהם החשיבות המשפטית חורגת מן העניין שיש לצדדים הישירים בהכרעה במחלוקת (ראו ר"ע 103/82
חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123). הבקשה אינה מעוררת שאלה משפטית עקרונית, החורגת מעניינם הספציפי של הצדדים, אשר נדון כבר בפני שתי ערכאות, הן בפני ראש ההוצאה לפועל והן בפני בית-המשפט המחוזי, והמבקשים לא הצביעו על עילה המצדיקה דיון ב"גלגול שלישי".
אף לגופו של עניין, דין הבקשה להידחות. באחת הפרשות ציינתי, שכאשר הסוגיה שעל המדוכה הינה באם לבטל הליכי מכירה אם לאו, אין מקום לבטל הליכי מכירה כאשר ברור, מתוך הנתונים העובדתיים, כי שיקולו העיקרי של ראש ההוצאה לפועל התמקד בקבלת מחיר מקסימאלי עבור הנכס לטובת החייבים, בעוד שהם הפריחו סכומים תלושים מן המציאות, ובלא שקם אפילו רוכש פוטנציאלי אחד שהציע סכומים בסדר גודל שנטען על ידם (ראו בר"ע (חיפה) 3408/01
משולם עודד ואח' נ' עו"ד יוסף ברינט ואח', דינים, מחוזי ל"ב (10) 348) וכן ד' בר-אופיר בספרו
הוצאה לפועל הליכים והלכות, מהדורה שישית, 2005, עמ' 612 וכן רע"א 5609/03
אד מרי השקעות בע"מ ואח' נ' בנק דיסקונט למשכנתאות ואח', פ"ד נח(3), 97, עמ' 102 103).
שיקול נוסף, אשר מן הראוי להתחשב בו, הוא הרצון להגן על קונה אשר פעל בתום לב, כאשר ביקש לרכוש זכויות בממכר. הגנה זו על הקונה משרתת שיקולים שבמדיניות משפטית, לפיהם יש לעודד קונים פוטנציאליים להשתתף במכירות פומביות. עמד על כך בית-משפט זה בע"א 555/71
אמסטרדמר נ' מוסקוביץ, פ"ד כו(1) 793, 800:
"מטרת חוק ההוצאה-לפועל, תשכ"ז-1967, והתקנות שהותקנו לפיו היא - להחיש ולפשט את הליכי ההוצאה-לפועל. סחבת בהליכים אלה מעודדת אי-קיום התחייבויות ופוגעת ללא צדק בנושים ... טובת החייבים שנכסיהם מוצעים למכירה פומבית דורשת, שמציעים רבים ישתתפו במכירה, כדי שיציעו מחירים שאינם נופלים מהשווי של הנכס. דבר זה לא יושג, אלא אם המציע יידע, שתוך זמן קצר יוברר, אם הוא זכה בנכס, והוא לא יהיה צפוי לאחר מכן לסכנה, שהמכירה תבוטל".
חזרתי ועיינתי בבקשה לרשות ערעור ובהחלטותיהם של ראש ההוצאה לפועל ושל בית-המשפט המחוזי ונחה דעתי, כי בהתחשב בשיקולים אותם מניתי לעיל ובנסיבותיה המיוחדות של המכירה, החלטתו של ראש ההוצאה לפועל לקבל את הצעתם של המשיבים 3 ו-4 עבור הבית הייתה במקומה. למרות כל טענותיהם של המבקשים, לא ניתן להתעלם מהעובדה, שבענייננו היא מכרעת, והיא, שבפועל לא הצליחו המבקשים להביא קונים המוכנים לקנות את הבית במחיר טוב יותר מהמחיר שהוצע על-ידי המשיבים 3 ו-4 .
אשר-על-כן, בקשת רשות הערעור נדחית.
המבקשים ישלמו למשיבים 3 ו-4 שכר-טרחת עורך-דין בסך 7,500 ש"ח וכן למשיבים 1 ו-2 שכר טרחת עורך-דין בסך של 7,500 ש"ח.
ניתנה היום, ה' באב תשס"ה (10.8.05).