1. בקשת רשות ערעור על פסק דינו מיום 6.3.2013 של בית המשפט המחוזי מרכז (כב' סגן הנשיאה א' ש' שילה וכב' השופטיםא' מקובר ופרופ' ע' גרוסקופף) בע"א 38571-10-11, במסגרתו נדחה ערעור על פסק דינו מיום 22.8.2011 של בית משפט השלום ברמלה (כב' השופט ז' ימיני) בת"א 3449/07 שדחה את תביעת המבקש נגד המשיבות 1 ו-2, לשכת רישום המקרקעין תל-אביב (להלן: לשכת הרישום) ומדינת ישראל.
רקע והליכים קודמים
2. הרקע לבקשה הוא מעשה זיוף ומרמה באמצעותו הביא המשיב 3, יעקב שקדי (להלן: שקדי), לרישום כוזב על שמו של זכויות בדירה הרשומה בלשכת הרישום. שקדי, ששכר את הדירה, יחד עם המשיב 4, המנוח אברהם עיני ז"ל, זייפו חוזה שלפיו התיימרה בעלת הדירה למוכרה לשקדי. בהסתמך על החוזה המזויף, הגיש שקדי ללשכת הרישום בקשה לרישום הערת אזהרה לטובתו וזו רשמה הערת אזהרה ביום 14.1.2003. ביום 16.3.2003 נרשמו מלוא זכויות הבעלות בדירה על שמו של שקדי. בין המבקש ובין שקדי נערך הסכם מכר לפיו ישלם המבקש סכום השווה ל-153,000 דולר תמורת הדירה. המבקש שילם בפועל, בשני מועדים שונים, סכום של 110,887 ש"ח וסכום של 486,694 ש"ח, המהווים כ-85 אחוזים מתמורה המוסכמת עבור הדירה. בסמוך למועד שבו הוסכם על קבלת ההחזקה בדירה, ניסה המבקש ליצור קשר עם שקדי אך לא הצליח לאתרו. לאחר שהבעלים של הדירה, הגב' רזן ג'לרדין, גילתה את מעשה התרמית, קיבל בית המשפט המחוזי תובענה נגד שקדי והמבקש להחזרת רישום הזכויות בדירה על שמה (ה"פ 432/04 ג'לרדין נ' שקדי (10.8.2005)). כמו כן, שקדי הועמד לדין פלילי והורשע בגין מעשיו. במסגרת ההליך הפלילי נגזרו על שקדי 24 חודשי מאסר וכן הוא חויב, בין היתר, לשלם למבקש פיצוי בסכום של 180,000 ש"ח (ת"פ 2773/08 מדינת ישראל נ' שקדי (14.10.2009)).
בגין אירועים אלו הגיש המבקש תביעה כספית שבמסגרתה דרש פיצוי בסכום של 1,682,873 ש"ח מכמה גורמים: משקדי בגין מעשי התרמית; מהמדינה בשל כך שהתרשלה עת לא קבעה נהלים מתאימים שהיו מונעים את מעשה התרמית; ומלשכת הרישום בשל כך שאפשרה לשקדי להעביר את הבעלות בדירה על שמו במרשם המקרקעין, והתעלמה מנורות האזהרה שהיו לפני רשם המקרקעין. המדינה הגישה הודעה לצדדים שלישיים נגד שקדי, נגד המנוח עיני ונגד אחיו של המבקש (המשיבים 5-3).
3. בפסק דינו מיום 22.8.2011 קיבל בית משפט השלום את התביעה נגד שקדי וחייבו בפיצויים בסך 1,682,873 ש"ח, אולם דחה את התביעה נגד המדינה ולשכת הרישום. באשר לאחריות המדינה נקבע כי לממונה על המרשם חובת זהירות מושגית לנקוט בפעולות וליתן הוראות כדי להביא את המרשם למצב שישקף מציאות נכונה של רישום הזכויות. אולם, נקבע כי בכל הנוגע לחובת הזהירות הקונקרטית, אין להטיל על המדינה חובת זהירות אבסולוטית שתחשוף אותה לחבות בכל מקרה של מרמה. בית משפט השלום קבע כי עלות הפתרונות שהציע המבקש גבוהה ביותר, ומשכך לא קמה כלל חובת זהירות קונקרטית, וממילא הממונה על המרשם לא התרשלה שכן עולה מהעדויות שעשתה כל אשר לאל ידה על מנת למנוע מקרים של מרמה. באשר לתביעה נגד לשכת הרישום, קבע בית משפט השלום כי רשם המקרקעין שטיפל בעסקת התרמית חב בחובת זהירות קונקרטית כלפי המבקש. נקבע, כי הייתה התרשלות בפעולתה של לשכת הרישום בעת רישום הערת האזהרה לטובתו של שקדי. אולם, לא נמצא קשר סיבתי בין התרשלות זו לבין הנזק שנגרם למבקש. לעניין זה נקבע כי הפגמים ברישום הערת האזהרה לטובת שקדי לא עמדו בבסיס ההתקשרות עם המבקש, אלא רישומו של שקדי כבעלים במרשם המקרקעין. בית משפט השלום מצא כי המסמכים ושטר העסקה שהוגשו לרשם להעברת הזכויות בדירה נחזו להיות תקינים. לפיכך, טענת המבקש כי לשכת הרישום התרשלה בעת העברת הזכויות בדירה נדחתה.
4. כנגד פסק הדין הגיש המבקש ערעור אשר נדחה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי מיום 6.3.2013. אשר לאחריות המדינה, נקבע שאין להטיל על הממונה על המרשם חובה לנקוט בכל אמצעי שניתן להעלות על הדעת כדי למנוע תרמיות וזאת בשל העלויות והסרבול הכרוכים באמצעי הגנה יקרים וסבוכים. בהקשר זה נסמך בית המשפט המחוזי על קביעת בית משפט השלום כי הממונה על המרשם ערה לאפשרות של פעולות מרמה, ושישנן ניסיונות למזער פעולות בלתי חוקיות בנושא מקרקעין. משנקבע כי לא הוכחה התרשלות מצד הממונה על המרשם, הותיר בית המשפט המחוזי את ההכרעה הנוגעת לחובת הזהירות הקונקרטית של המדינה בצריך עיון. אשר לאחריות לשכת הרישום, בית המשפט לא מצא שיש להתערב בקביעות העובדתיות של בית משפט השלום המבוססות על חומר הראיות לפיהן ההתרשלות ברישום הערת האזהרה לא גרמה למבקש לנזק ולא הייתה התרשלות בשלב העברת הבעלות. בית המשפט המחוזי דחה את טענת המבקש כי לא היה מקום לקבל את גרסתה העובדתית של המדינה מאחר והעדה מטעמה, הגב' גילה שבת (להלן: הרשמת), שהייתה רשמת המקרקעין בלשכת הרישום, לא הכירה את העובדות מידיעתה האישית והיה עליה לזמן להעיד פקיד שהכיר את הדברים מידיעתו האישית. לעניין זה נקבע כי רישום הדירה בשם שקדי נעשה שמונה שנים לפני שנשמעה העדות וספק אם הפקיד שטיפל בעניין היה זוכר את המקרה הספציפי, שלא היו כרוכים בו אירועים שיכול היה לזוכרם. כמו כן נקבע, שהרשמת השיבה על שאלות רבות בחקירה שכנגד בדבר הנהלים והפעולות שנעשו בלשכת הרישום.
הבקשה
5. נטען כי הבקשה מעוררת שאלות בעלות חשיבות עקרונית החורגות מדלת אמותיו של הסכסוך הספציפי בין הצדדים. תמצית טענותיו של המבקש הן כדלקמן: ראשית נטען, כי נפלה טעות מהותית ועקרונית בשאלת הקשר הסיבתי בין התרשלות לשכת הרישום לבין נזקי המבקש. לטענת המבקש קביעת בית המשפט לפיה רכש את הנכס על בסיס רישום הבעלות על שם שקדי, שנעשה בשלב מאוחר יותר בלי קשר להתרשלות לשכת הרישום, היא שגויה באופן עקרוני. לטענתו, אי חשיפתו של שקדי אפשרה לו להמשיך במעשיו ולגרום נזקים למבקש. שנית, נטען כי בקשתו מעלה שאלה עקרונית שטרם נדונה בפסיקה הנוגעת ליחס שבין סעיף 125(א) לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), לפיו נסח רישום מקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לתוכנו, לבין אופן יישום עקרונות דיני הנזיקין בבחינת אחריות המדינה במקרים של מרמה. שלישית, נטען כי הבקשה מעלה שאלה עקרונית נוספת והיא האם תקנה 521 לתקנות סדר הדין האזרחי תשמ"ד-1984 (להלן: התקנות), המורה כי תצהיר יכיל עובדות שהמצהיר יכול להוכיחן מתוך ידיעתו האישית, אינה חלה על תצהירים המוגשים מטעם הרשות השלטונית. לעניין זה טוען המבקש כי תצהירה של הרשמת, העדה היחידה מטעמן של המשיבות, פסול נוכח העובדה שהיא הודתה כי אף לא אחת מהטענות העובדתיות שפורטו בתצהירה, ידועה לה מידיעה אישית ומשכך למדינה אין כל גרסה עובדתית מול גרסתו. לבסוף נטען, כי בית המשפט שגה בקבעו כי לשכת הרישום התרשלה רק בעניין הבקשה לרישום הערת אזהרה. לטענת המבקש יש לקבוע שעל רשם המקרקעין לבחון את כל הפרטים והמסמכים המובאים בפניו, גם אם הם נראים שוליים, קל וחומר כאשר קיימת הצטברות של פגמים.
דיון והכרעה
6. לאחר שבחנתי את הבקשה ואת פסקי הדין של הערכאות הקודמות, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות, אף מבלי להידרש לתשובת המשיבים. כידוע, רשות ערעור ב"גלגול שלישי" תינתן במקרים בהם הבקשה מעלה שאלה משפטית או ציבורית החורגת מעניינם הקונקרטי של הצדדים להליך (רע"א 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) (1982)). לטעמי, המבקש לא הצליח להראות כי בענייננו יש שאלה כאמור. מעבר לצורך יצוין, כי אף לגופן אין להלום את עיקרי טענות המבקש.
7. סעיף 125(א) לחוק המקרקעין קובע כי: "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו". ואכן, כפי שטוען המבקש, ציבור רוכשי הדירות מסתמך על האמור במרשם ביודעו כי זה מהווה ראיה למצב הזכויות במקרקעין. כוחו של המרשם הוא ביכולתו לספק לציבור מידע מהימן אודות הזכויות על בסיס האמור בו ומן הראוי שינקטו אמצעים ראויים להגנה על הציבור הנסמך עליו (ראו: ע"א 2123/10 מ.ד נופי ים השקעות בע"מ נ' עו"ד פיני יניב בתפקידו ככונס נכסים, פסקה 8 (6.10.2011), על הבעייתיות בהסתמכות על המרשם ראו: חיים זנדברג "הסתמכות על מרשם זכויות - חזון לעומת מציאות" עלי משפט ב 273 (תשס"ב)). אין להוציא מכלל אפשרות כי המדינה תימצא אחראית בנזיקין מקום בו הפרה חובתה, שהרי לאורך השנים הלכה ונתגבשה בפסיקה ההכרה בחובת הזהירות בה חבה הרשות הציבורית (ראו: ע"א 2906/01 עיריית חיפה נ' מנורה חברה לביטוח בע"מ, פסקה 18 והאסמכתאות שם (25.5.2006)). ואולם, במקרה דנא, בתי המשפט קמא קבעו על בסיס חומר הראיות ולאחר שבחנו את המדיניות הננקטת על ידי הממונה על המרשם כי זו עושה כל שביכולתה למנוע מקרי מרמה. כמו כן, אין בכך שבית משפט המחוזי השאיר את השאלה האם קיימת חובת זהירות קונקרטית, בצריך עיון כדי להצדיק, כשלעצמו, מתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי" (ראו: רע"א 272/13 כלל חברה לביטוח בע"מ נ' פרץ, פסקה 13 (11.4.2013)).
8. זאת ועוד, המבקש חולק על הקביעה כי לא התקיים קשר סיבתי בין הנזק ובין מעשה ההתרשלות ברישום הערת האזהרה וכן על הקביעה כי לא הייתה התרשלות בשלב רישום הבעלות. דין טענות המבקש בעניין זה להידחות, מה גם שכאן עסקינן במובהק בעניין הנטוע בנסיבותיו הקונקרטיות של המקרה. בפסקי הדין של בתי המשפט קמא נקבע, כי המסמך שעל בסיסו הועברה הבעלות נחזה על פניו להיות תקין ועל כן לא הייתה התרשלות בהעברת רישום הבעלות. כמו כן, נקבע שהמבקש כלל לא ראה את הערת האזהרה שנרשמה לטובת שקדי, שכן זו נמחקה משנרשם הנכס על שמו זמן ניכר לפני שהמבקש החל להתעניין ברכישת הנכס. לפיכך רישום העברת הבעלות מנתק כל קשר סיבתי בין הרישום של הערת האזהרה לבין הנזק שנגרם למבקש. קביעות אלה של בתי המשפט קמא הן קביעות המבוססת על מסכת הראיות שהונחה בפניהם וטענתו של המבקש בהקשר זה היא טענה ערעורית. הלכה היא, כי ערכאת הערעור תתערב בממצאים עובדתיים שנקבעו בערכאה הדיונית רק במקרים חריגים, לא כל שכן כאשר מדובר ב"גלגול שלישי" (ראו: רע"א 3583/11 חג' יחיא נ' המיסיה הדתית הרוסית, פסקה 5 (11.7.2011); רע"א 69/12 משה נ' גוהרי, פסקה 8 (21.3.2012)).
10. אשר לטענות המבקש בדבר תצהירה של הרשמת, על אף האופן שבו הציג המבקש את טענתו בנסותו לשוות לה פן עקרוני-כללי, זו אינה מעלה שאלה כאמור. תחילה יצוין, כי המבקש כלל לא צירף לבקשתו את תצהירה של הרשמת (על אף שלבקשה צורף תיק מוצגים עב כרס) והסתפק לעניין זה במספר אמירות כלליות הנוגעות לטיב ידיעתה ומקורותיה. לא ניתן לטעון כנגד התצהיר, או חלקיו, מבלי לצרפו לבקשת רשות הערעור, ודי בכך כדי לדחות את הטענות שבנדון. זאת ועוד, המבקש לא הראה כי בטרם חקירתה של הרשמת על תצהירה עורר בערכאה הדיונית טענה בדבר קבילות התצהיר או חלקיו וברי כי לא ניתן לטעון לכך לראשונה בהליכי ערעור. מעבר לדרוש, ולאחר איתור התצהיר ועיון בו, איני מוצא שבפסקי הדין של בתי המשפט קמא ניתן למדינה יתרון דיוני או ראייתי כטענת המבקש. עיון בתצהיר האמור אינו מעלה כי המצהירה כללה בו טענות שאינן ידועות לה מידיעתה האישית בניגוד לקבוע בתקנות. כמו כן, בית המשפט ביסס הכרעתו לא רק על האמור בתצהירה של הרשמת אלא על מכלול הראיות שהונחו לפניו, ובכללן חוזה המכר והבקשה לרישום הערת האזהרה.
זאת ועוד, אין בידי לקבל את טענת המבקש כי היה על המדינה להעיד את פקידי הרישום שטיפלו בבקשותיו של שקדי ואת האמונים על קביעת המדיניות הנוגעת לרישום. כלל הוא "שמעמידים בעל-דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, הייתה פועלת נגדו" (ראו: ע"א 9656/05 שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ, פסקה 26 (27.7.2008)). ואולם, במקרה דנא בית המשפט המחוזי קבע כאמור שנוכח חלוף הזמן ספק אם עדים אלו היו זוכרים את פרטי המקרה. כמו כן, מקובלת עלי קביעתו של בית משפט קמא, כי לו רצה המבקש לחקור עובד נוסף היה יכול לזמנו להעיד.
11. נוכח האמור, אני דוחה את בקשת רשות הערעור. משלא נתבקשה תגובה, אין צו להוצאות.
ניתנה היום, כ"ה בתמוז התשע"ג (3.7.2013).
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. צז