רו"ח ברדיצ'ב, הנאמן למימוש הסדר הנושים של ישיבת בני עקיבא נחלים "נחל יצחק" (להלן: "
הנאמן" ו-"
הישיבה"), עותר בבקשה זו כי בית המשפט יאשר הסכם מכר בנוגע למקרקעין בבעלות הישיבה, בשטח של כ-2,500 מ"ר, ועליו שני מבנים המחולקים לשתי יחידות דיור כל אחד (להלן: "
הנכס"). בנכס מתגוררים כיום דיירים, והנאמן הודיעם כי בכוונתו לפעול למכירתו. שווי הנכס, על פי שמאות, עומד על סך של כ-550,000$, והצעת המוכרים עומדת על סך של 600,000$. הנאמן מציין בבקשתו, כי הרב יוסף בא-גד (להלן: "
הרב בא-גד"), מנהלה לשעבר של הישיבה, מעוניין אף הוא לרכוש את הנכס. בתחילה טען הנאמן, כי הנכס בכללותו יכול להירשם רק על שם רוכש אחד, ועל כן עליו להימכר כיחידה אחת, והמדובר במכירה סבוכה. על כן הוא הנחה את הרב בא-גד להגיע להסכמות עם הרוכשים של יחידות הדיור האחרות בנכס, אך ככל הנראה לא הצליחו הרוכשים והרב בא-גד להגיע להסכמות כאלו. בהמשך הגיש הנאמן הודעה על פיה הוא חוזר בו מטענתו כי הנכס כולו יכול להירשם רק על שם רוכש אחד. לאחר שהנאמן התבקש על ידי הכנ"ר לפרט האם ביצע פרסום כדין והתמחרות, הגיש הנאמן הודעה נוספת, בה ציין כי לא ביצע פרסום, וזאת לאור העובדה כי בנכס מתגוררות כיום 3 משפחות, אשר הצעתן לרכוש את הנכס עלתה על ערכו של הנכס על פי הערכת השמאי. בהודעה שנייה זו חזר הנאמן על טענתו כי המדובר ב"נכס מורכב ובעייתי"
רשם העמותות, כונס הנכסים הרשמי, והרב בא-גד מתנגדים לבקשה, מן הטעם שהנאמן לא ניהל הליך פומבי למכירת הנכס הכולל פרסומים והתמחרות, ומן הטעם שהרב בא-גד הציע לרכוש את הנכס במחיר העולה על זה שהרוכשים מוכנים לשלם. רשם העמותות טוען, כי כללי מנהל תקין מחייבים כי נכס של הישיבה יימכר במסגר הליך פומבי, אשר יכלול פרסום והתמחרות, ואין לקבל את הצעת הקונים רק משום שהמחיר אשר הציעו אינו נמוך מהערכת השמאי.
הנאמן טוען בתשובתו לתגובת הרב בא-גד, כי הפנה אותו להעלות טענותיו בדבר הכשלים הנטענים בהליך המכירה ובדבר בצעתו הגבוהה יותר בפני בית המשפט. עוד טוען הנאמן, בתשובתו לתגובת רשם העמותות, כי בשל מורכבותו של הנכס, והעובדה כי נמצאות עליו מספר יחידות מגורים, נדרשת קבוצת קונים אשר תסכים כי הנכס בכללותו יירשם על שם כולם. הנאמן מוסיף בתשובה זו וטוען כי הרוכשים הם למעשה 3 משפחות המתגוררות כיום בנכס, וכי קבלת הצעתן תמנע את פינויין מהנכס לצורך הליך המכירה.
לאור האמור בהחלטתי מיום 31.12.2007, ולאור היעדר הליכי מימוש פומביים, התבקשה עמדת הנאמן האם הוא עומד על בקשתו כפי שהוגשה, ונתבקשה הבהרה בנוגע לזכויות שמכוחן מחזיקים כיום הדיירים-הרוכשים בחלק מיחידות הדיור בנכס. הנאמן עמד על בקשתו, בהבהרה אשר הוגשה, בה הוסיף וטען כי הדיירים-הרוכשים מתגוררים בנכס מזה שנים, לאחר שהיו עובדי העמותה, והעמותה שיכנה אותם בנכס אשר בבעלותה. לאור זאת, מצא הנאמן לנכון לפנות אליהם בהצעה לרכישת הנכס, בלא לבצע הליכי מכר פומביים. כן טוען הנאמן כי על מנת למכור הנכס כפנוי יהא עליו לפנות את הדיירים-הרוכשים, או למכור הנכס כתפוס, על דייריו כשוכרים. שתי חלופות אלו עשויות לדחות את הליכי המימוש, או להביא לפגיעה בתמורה שתתקבל עבור הנכס כנכס תפוס.
לאחר שעיינתי היטב בטענות הצדדים, ניתנת החלטתי זו:
1. עניין לנו בהליך כמעט שגרתי של מימוש נכס של גוף חדל פירעון. בין אם המדובר במימוש במסגרתו של הסדר נושים, כבענייננו, ובין אם במסגרת פעולתו של מפרק או נאמן לחייב בפשיטת רגל, אזי נוכח פועלו של הנאמן כזרועו הארוכה של בית המשפט, ובמיוחד בענייננו בו מדובר בנכס של עמותה המפוקחת על ידי רשם העמותות, חלים על הליכי המימוש כללי המנהל התקין. כללים אלו דורשים כי הליכי המימוש יתבצעו באופן פומבי ושוויוני, כך שדבר המימוש יפורסם כדין, תתקבלנה הצעות מכל גורם אשר יהא מעוניין להציען, תתבצע התמחרות, והכל תוך שמירה על עקרונות הצדק והשוויון. ב-ע"א 509/00
אילן לוי נ' ראובן מ' ברכה, עו"ד נאמן בפשיטת רגל לנכסי יצחק בילו (פ"ד נח(4), 410, קבע בית המשפט העליון כי:
"החובה לפעול בהגינות ובתום
-לב המוטלת על הנאמן בתהליך מימוש הנכסים בכל שיטה שיבחר לנקוט נובעת גם מתפקידו כזרועו הארוכה של בית
-המשפט בבחינת "פקיד בית
-המשפט" אשר מונה לצורך ריכוז נכסי החייב וחלוקתם בצורה שוויונית ויעילה בין נושיו (רע"א 7945/99 שילר, עו"ד - הנאמן על נכסי הפש"ר נ' לוין - בפשיטת רגל [9], בעמ' 527). עם הכרזת חייב כפושט רגל מוקנים נכסיו לנאמן לצורך חלוקתם בין הנושים, כאמור בסעיף 42 לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש]. עם זאת העשרת קופת הנושים אינה חזות הכול ואינה תכלית שלשמה ניתן לפעול בכל דרך. הנאמן חב חובת הגינות כללית מכוח תפקידו, ועליו להשיג את התכליות שלשמן מונה בדרך הוגנת ובתום
-לב..."
בהמשך פסק הדין בעניין לוי נ' ברכה, מציין בית המשפט העליון כי לא קיים הסדר סטטוטורי למימוש נכסים על ידי בעל תפקיד מטעם בית המשפט. בית המשפט מנתח את הוראותיה של פקודת ההוצאה לפועל המסדירה מכירת נכסים, בין אם מיטלטלין ובין אם מקרקעין, ומחיל את עקרונות פקודת ההוצאה לפועל על מימוש נכסים גם בהליכי חדלות פירעון (ר' סעיפים 9-10 לפסק דינה של כבוד השופטת פקורצ'יה).
2. הנאמן מעלה, בנוסחה המקורי של הבקשה, טענה בדבר היות מימוש הנכס הליך סבוך, וזאת לאור סברתו כי הנכס בכללותו, על מספר יחידות הדיור שבו, יכול להירשם רק על שם רוכש אחד. מסקנתו של הנאמן לאור מצב זה הייתה, כי על קבוצת הרוכשים להיות הומוגנית, ועל כן נמנע מלקיים הליכי המכר הפומביים, ופנה ישירות לדיירים-הרוכשים. בהמשך חזר בו הנאמן מטענתו בעניין הרישום, אך המשיך להחזיק בדעתו, כי צדק באי-קיומם של הליכי מכר פומביים. זאת, לאור הצורך לרשום את הרוכשים כבעלים במשותף של כל הנכס (מושעא), וייתכן והרוכשים יידרשו לחתום על הסכם שיתוף. שינוי זה בעמדתו של הנאמן הינה תמוהה, וזו בלשון המעטה, שכן מימושו של נכס זה אינו הראשון, ובוודאי אינו האחרון, בו קיימות מספר יחידות דיור שונות, הנמכרות למספר רוכשים, בעוד הבעלות הנכס כולו נרשמת על שם כלל הרוכשים בשיקוף. במצב הסדרת המקרקעין בישראל הליך זה הינו חיזיון נפרץ, ולא מצאתי כי "ייחוד" זה של הנכס נשוא הבקשה דנן מצדיק סטייה מהליכי המימוש הפומביים הנהוגים.
3. הנאמן מוסיף ועומד על בקשתו ממספר טעמים, ביניהם העובדה כי הצעת הדיירים-הרוכשים עולה על שווי הנכס. כן טוען הנאמן כי מכירת הנכס כתפוס תפחית מערכו, וכי מכירה פומבית של הנכס תצריך את פינויו. טענת הנאמן אודות מכירת הנכס בתפוס נטענה בעלמא, ובלא כל ביסוס. באותו אופן, לדוגמא, ניתן היה לטעון שמכירת הנכס כתפוס, ובמצב בו הדיירים הנמצאים בו ישמשו כשוכרים עבור הרוכש הפוטנציאלי, דווקא תעלה את ערך הנכס, שכן הדיירים ייאותו לשלם שכירות גבוהה ולמשך שנים ארוכות. הנאמן נמנע מלציין מהי השכירות המקובלת ביחידות מגורים מהסוג הנדון, או אף מהי התמורה אותם מעבירים הדיירים כיום לישיבה בגין מגוריהם בנכס. בהיעדר נתונים אודות השכירות הנטענת, לא אוכל לקבל טענתו זו של הנאמן. באופן דומה, לא פירט הנאמן מה צפויות להיות עלויות הפינוי של הדיירים, או אם אלו כלל תידרשנה.
לעניין זה אציין עוד, ובלא לקבוע מסמרות בדבר, כי תמוהה החזקתם של דיירים משך שנים בנכס של העמותה, בלא לשלם כל תמורה בעבור מגוריהם שם. ספק בעיני האם התנהלות כגון דא עולה בקנה אחד עם מטרות העמותה, ובטוחני כי אם אכן בשנים ארוכות המדובר, ובשלוש משפחות, הרי שחובן כלפי הישיבה עשוי לעמוד על סכום ניכר, גבוה בהרבה מההפרש בין הצעתם ובין שווי הנכס.
כן אציין, כי דווקא קיומם של דיירים בנכס, והאינטרס של הנאמן להשיא את הרווח ממכירת נכסי הישיבה, אמור היה להביאו לביצוע הליכי מכירה פומביים ולביצוע התמחרות בין הדיירים ובין מציעים אחרים.
4. אכן, לעיתים רחוקות יתערב בית המשפט המפקח על הליכי חדלות הפירעון בשיקול דעתו של בעל התפקיד המבצע הליכי מכר של נכסי הגוף חדל הפירעון. כפי שציין בית המשפט העליון בעניין לוי נ' ברכה:
"מהיות בית-המשפט של פשיטת רגל גורם המפקח על פעולות הנאמן נובעים הכללים האלה: דרך-כלל לא יחליף בית-המשפט את שיקול הנאמן בשיקולו הוא ולא ימהר להתערב באופן שבו הוא מפעיל את סמכויותיו, אלא אם כן מצא כי שיקול-דעתו הופעל באורח בלתי סביר או בלתי תקין באופן מהותי. הוא עשוי להתערב מקום שמצא כי הנאמן סטה באופן קיצוני מחובתו למצות את התמורה הראויה ממימוש נכסי פושט הרגל. הוא יתערב גם מקום שהשתכנע כי הנאמן הפר את חובות תום-הלב וההגינות שהוא חב בהן, בין כלפי הגורמים הישירים המעורבים בהליך פשיטת הרגל ובין כלפי צדדים שלישיים (ר"ע 338/83 הנ"ל [4], בעמ' 456; כהן בספרה הנ"ל [18], בעמ' 307). מכאן ניתן להבין את מידת האיפוק שנוקט בית-המשפט בדרך-כלל בהתערבותו בתוצאות הליך התמחרות (ראה ע"א 380/58 ישראל נ' כהנוב [13], בעמ' 1309-1310)."
בענייננו, משנשמטה הקרקע תחת סברת הנאמן כי הנכס יכול להירשם רק על שמו של רוכש אחד, לא מצאתי כי ממשיכות להתקיים נסיבות מיוחדות המצדיקות סטייה מהליכי מכר פומביים, ולמצער לא הצליח הנאמן לבסס כדבעי סיבות אחרות המצדיקות זאת. לאור זאת, באתי לכדי מסקנה כי לא ניתן לאשר את בקשת הנאמן כפי שהוגשה, והיא נדחית.
המזכירות תודיע לצדדים על המצא ההחלטה לרשותם החל מהיום.
היום ט"ז בשבט, תשס"ח (23 בינואר 2008) בהעדר הצדדים.