פתח דבר
1. מונחת בפניי בקשתו של הנאמן עו"ד נפתלי נשר (להלן: "הנאמן") להורות על פירוק שיתוף בזכויות החייב ואשתו בנכס הידוע כגוש 11569 חלקה 17 ואשר נמצא ברח' מוהליבר 6 קרית שמואל (להלן: "הדירה" או "הנכס") והעברת חלקו של החייב בתמורה לקופת פשיטת הרגל (להלן: "הבקשה לפירוק שיתוף").
2. בקשתו של הנאמן הוגשה כבר ביום 19/05/08. בדיון הראשון שהתקיים בבקשה, ביום 05/11/09, ביקש החייב שהות להגיש הצעת הסדר חלף מתן צו לפירוק השיתוף. משהצעת החייב לא קיבלה את הרוב הדרוש התקיים דיון נוסף בבקשה, ביום 28/01/10, במסגרתו נחקר שמאי המקרקעין מר אורי פרי (להלן: "השמאי") אשר נתן חוות דעת באשר לשווי הנכס, על ידי ב"כ הצדדים וכן נתבקשה וניתנה שהות נוספת לחייב לשם הגשת הצעת הסדר משופרת.
3. ביום 10/11/11 הגיש הנושה, מר נחום גדעון, בקשה למתן החלטה בבקשה לפירוק שיתוף מאחר ואף הצעת ההסדר המשופרת של החייב נדחתה על ידי הנושים. ואולם, זו נמחקה ביוזמת הנושה לאור הודעת הנאמן והחייב לפיה הסכימו הצדדים להוציא למכירה פומבית את זכויות הדיירות המוגנת של החייב במספר נכסים שונים המצויים בניהולה של חב' עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: "עמידר").
4. בהמשך לאמור הוגשו על ידי הנושה בקשות נוספות למתן החלטה בבקשה לפירוק שיתוף. הנאמן והחייב סברו כי יש לתת שהות נוספת על מנת למצות את הליכי המכירה של זכויות הדיירות המוגנת טרם מתן החלטה בבקשה לפירוק שיתוף.
5. במסגרת הדיון שהתקיים ביום 14/04/13 ניתנה לב"כ החייב שהות בת 14 ימים להגיש תגובות לבקשות התלויות ועומדות וביניהן הבקשה לפירוק שיתוף. בתגובת החייב מיום 22/05/13 חזר החייב על עמדתו לפיה הוא מתנגד לבקשה לפירוק שיתוף וכי יש למצות את מכירת זכויות הדיירות המוגנת טרם מתן החלטה בבקשה לפירוק שיתוף. בתגובת הנאמן מיום 14/07/13 טען הנאמן כי יש לתת החלטה בבקשה לפירוק שיתוף וזאת לאור עמדת עמידר באשר למכירת זכויות הדיירות המוגנת בנכסים. הנאמן טען כי לעמידר אין התנגדות להעברת זכויותיו של החייב כדייר מוגן בלבד לדייר אחר ואולם, על מנת שיוכל החייב למכור זכות בעלות בנכס עליו להשלים את זכויותיו בנכסים מזכויות של דייר בדמי מפתח לזכויות בעלות בנכס, בסך המוערך בכ- 250,000 ש"ח לכלל הנכסים, וזאת בתוספת החוב שצבר החייב בגין דמי השכירות המוגנת בסך של 49,864 ש"ח וכן חובות ארנונה לעיריית חיפה בסך 48,000 ש"ח. משום שבקופה מצוי הסך של 84,000 ש"ח בלבד לא ניתן לרכוש את זכות הבעלות בעמידר.
6. לחייב ניתנה זכות תגובה ואף שתי אורכות ואולם עד למועד מתן החלטה זו לא הוגשה תגובת החייב. על כן ולאחר שניתנו לחייב הזדמנויות אינספור לשפר את הצעת ההסדר כך שתזכה לרוב הדרוש ומשמסתמן כי אין אפשרות לממש את זכויות הדיירות המוגנת של החייב בנכסים אחרים, אין מנוס ממתן החלטה בבקשה לפירוק השיתוף.
טענות הצדדים
7. הנאמן טוען בבקשתו כי המדובר בבית מידות מפואר אשר בנוי על שטח של 648 מ"ר באיזור בו הביקוש לשטחים לבניה עולה בהרבה על ההיצע.
הנאמן מציין בבקשתו כי מחקירתו של החייב עולה כי הנכס נרכש בין השנים 1972-1974 אך טרם הועברו הזכויות בו על שם החייב ורעייתו. עוד מציין הנאמן כי הסכם המכר אותר בתיק מנהל מקרקעי ישראל של הנכס וכי אין חולק כי זכויותיהם של החייב ורעייתו, כמו גם של המוכרים מהם נרכש הנכס, אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין. לאור האמור, סבור הנאמן כי יש להורות על פירוק השיתוף מכוח סעיף 10 לחוק המיטלטלין, תשל"א- 1971 (להלן: "חוק המיטלטלין").
לחילופין טוען הנאמן כי יש להורות על פירוק השיתוף מכוח סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), תוך קביעה כי על מכירה שכזו חל סעיף 40א לחוק המקרקעין אשר שולל את תחולתה של ההגנה הקבועה בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב- 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר").
8. החייב והמשיבה (להלן גם: "המשיבים") טוענים בפתח תגובתם, כי אין לבית משפט של פש"ר סמכות לדון בבקשה לפירוק וזאת מכוח סעיף 51(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד- 1984 במשולב עם סעיפים 37-40 לחוק המקרקעין.
לחילופין, טוענים המשיבים כי אין הנאמן יכול להגיש בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין משום שלפי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין יכול להגיש בקשה מעין זו רק שותף במקרקעין.
עוד טוענים המשיבים כי פירוק השיתוף בנכס הינו פעולה מרחיקת לכת ודרסטית ביותר אשר יש בה בכדי לגרום נזק בלתי הפיך למשיבים כאשר אין לכך נימוק אמיתי, נכון, ראוי וצודק, באשר אין ביכולתם של המשיבים לרכוש דירה חלופית ראויה וסבירה באזור מגוריהם. המשיבים טוענים כי חלף פירוק השיתוף במקרקעין יש למכור את יתרת הזכויות במקרקעין לצד ג' ולחלק את התמורה בין המשיבה והחייב.
לבסוף טוענים המשיבים, כי אין מקום במקרה הנדון לשלול את תחולת ההגנה מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר.
9. בתשובתו לתגובת המשיבים טוען הנאמן כי לאור סעיף 178 לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"ם- 1980 (להלן: "הפקודה") וכפי שנקבע אף בפש"ר 631/01
עמיד מחול עו"ד נ' שמחה אליעזר ואח' תקדין מחוזי 2007 (1) 13402, יש לבית משפט של פש"ר סמכות לדון בכל עניין המתעורר בפניו ואשר הכרעה בו נחוצה לצורך ההליך, מקום בו הבירור העובדתי הנדרש איננו מורכב.
עוד טוען הנאמן, כי משלא נרשמו זכויות המשיבים במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין, הרי שמדובר במיטלטלין ולכן יש להורות על פירוק לפי סעיף 10 לחוק המיטלטלין.
עוד טוען הנאמן, כי לאור ההלכה שנקבעה בע"א 3295/94
פרמינגר נ' חווה מור ואח' פ"ד נ(5) 111 (להלן: "עניין פרמינגר"), אין תחולה להגנה מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר מקום בו אין המדובר בזכות בעלות או חכירה לדורות הרשומה בלשכת רישום המקרקעין, כמו במקרה דנן.
מוסיף הנאמן וטוען, כי זכותו לעתור לפירוק השיתוף בין אם לפי חוק המקרקעין ובין אם לפי חוק המיטלטלין, נובעת מן העובדה כי בהיותו נאמן על נכסי החייב מוקנים לו נכסיו מכוח סעיף 42 לפקודה והוא בא בנעלי החייב אף לצורך הגשת בקשה לפירוק שיתוף.