אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> החלטה בתיק פר"ק 598-02

החלטה בתיק פר"ק 598-02

תאריך פרסום : 26/03/2014 | גרסת הדפסה
פר"ק
בית המשפט המחוזי בירושלים
598-02
16/01/2014
בפני השופט:
דוד מינץ

- נגד -
התובע:
1. מנחם כהן עו"ד (מפרק)
2. ראובן יהושע עו"ד (מפרק)
3. יוסף בן דור עו"ד (מפרק)

הנתבע:
1. יוסף שיר
2. אהרון שיר
3. יורשי המנוח צדוק שיראזי ז"ל
4. יחזקאל שיר
5. מזל שיר
6. צבי שיר

עו"ד ראובן יהושע
עו"ד מנחם כהן

1.         בהמשך להחלטה מיום 24.12.13 הגישו המפרקים את תגובתם המפורטת לטענות משיב 6 שפורטו במסגרת ההחלטה האמורה. עיון בתגובתם המפורטת הניחה את דעתי כי ההסדר מאזן בצורה נאותה והוגנת בין האינטרסים של כלל בעלי המניות, בכללם משיב 6.

2.         גם בנקודות הבודדות, בהן לכאורה עולה כי נעשתה סטייה מהחלטות קודמות של בית משפט זה, מדובר בשינויים מינוריים, שלא היה מנוס מהם בנסיבות המורכבות של הזכויות השונות של בעלי המניות בבניינים השונים, והמפרקים יצרו את האיזון ראוי בין בעלי המניות כתוצאה מהשינויים שנעשו.

3.         כאמור, בהחלטה מיום 17.11.11 (בבקשה מס' 11), גם אם בסופו של יום הייתה פגיעה  בזכויותיו של משיב 6 - ואיני סבור כי כך המצב - אדרבה משיב 6 זכה לפיצוי מעבר לשורת הדין בגין הפגיעה בזכויותיו, לא היה בכך כדי להביא לביטול ההסדר הכולל אליו הגיעו המפרקים על יתרונותיו הגדולים, הסדר המביא לידי סיום מחלוקת רבת שנים.

4.         באשר לבניין ברחוב דורות ראשונים 3 בירושלים, נחה דעתי כי הזכות שניתנה לבעלי היחידות 214/1 ו-214/2 לגידור השטחים שהוצמדו לדירותיהם ולהרחבת שטח חנויותיהם עד גבול המגרש הולמת את הסכמות הצדדים לאורך השנים והיא אינה פוגעת בזכויות משיב 6, אשר יש רגליים לסברת המפרקים כי התנגדותו בעניין זה נגועה בחוסר תום לב, נוכח מעשי הבנייה שלו בבניין זה. המפרקים גם איזנו כראוי את מתן זכות זו לבעלי יחידות אלו אל מול זכויותיהם של המשיבים אחרים בנכס, בכללם משיב 6.

5.         באשר לזכות השימוש בחדר השירותים הצמוד ליחידה 214/2, יש רגלים לסברת משיב 6 כי הנוסח המוצע על ידי המפרקים בתקנון אינו מביא לידי ביטוי מדוייק את האמור בהודעת המפרקים שקיבלה את אישורו של בית המשפט במסגרת בקשה 11, ועל המפרקים לתקן את סעיף 4 לתקנון הבית המשותף של בניין זה באופן שידגיש את האיסור לעשות כל שינוי או שימוש בשירותים ללא קבלת הסכמת שאר בעלי הדירות בבניין בכתב.

6.         באשר לבניין ברחוב מנחם בגין בתל אביב, מקובלת עלי עמדת המפרקים כי יש לגזור את חלקם של המשיבים ברכוש המשותף משטחי היחידות הבנויות המקוריות שבכל בניין ובניין מבלי שהם יושפעו מהסכמות להצמדת חלקים בכל בניין ובניין למי מהמשיבים. דרך זו מביאה לחלוקה צודקת שאינה פוגעת במי שוויתר על חלק מהרכוש המשותף ונתן הסכמתו להצמדה למי מהמשיבים האחרים מבלי שקיבל תמורה, וכפי שנקבע בשאר התקנונים של הבניינים האחרים ומשיב 6 לא הלין על כך.

7.         כמו כן, סעיף 6 לתקנון בנין זה קובע את זכות השימוש של משיב 6 במחסנים כשטחי מחסן בלבד וכשטחי שירות ולא יהיה רשאי לעשות בהם שימוש אחר או להפכם ליחידות עצמאיות. משיב 6 מתנגד לסעיף זה, ואולם, הוא לא הצביע על כל מקור ממנו יש ללמוד כי הוא זכאי לעשות במחסנים אלו שימוש עצמאי כיחידת מגורים נפרדת, ותשלומי האיזון ששילם אינם עולים בקנה אחד עם טענה זו.

8.         גם איני רואה מדוע משיב 6 לא יהיה זה האחראי למניעת מטרדים ומפגעים מהשטחים הנלווים שנוספו ליחידה שלו בבניין זה בה הוא משתמש כמוסך לאופנועים וקטנועים, ואין כל הצדקה להתערב בהחלטת המפרקים לרשום בתקנון בצורה מפורשת את חובותיו של משיב 6 לפי דין ולא להסתפק בהפנייה לדין.

9.         באשר לבניין ברחוב בוסתנאי בירושלים, משיב 6 לא נימק את בקשתו למחיקת סעיף 2 לתקנון ומקובלת עלי עמדת המפרקים כי הסעיף המוצע מאזן כראוי בין זכויות המשיבים. ובאשר להוראות סעיפים 3, 3ג' ו-3ד' הנוגעות לזכויותיו של משיב 1, הבעלים של יחידת הגג בבניין, לבנות על מרפסת הגג הצמודה לדירתו בשטח של 61 מ"ר כדי להשלימה לקומה שלימה מבלי תשלום תמורה למי מהמשיבים ומבלי שהמשיבים יהיו זכאים להתנגד לבקשת ההיתר שהוא יגיש לשם כך, בצדק נטען כי למשיב 1 - בכור האחים המשיבים - הוקנתה על ידי הצדדים כולם זכות הבחירה הראשונית בכל בניין ובניין והוא בחר בבניין זה בדירת הגג. אכן, המפרקים מודים כי בעניין זה יש ממש בטענות משיב 6, כי בפועל לא הוקנו למשיב 1 כל יתרת הזכויות בבניין לצורך הרחבת דירת הגג, וזאת חרף העובדה כי כך הייתה כוונת המפרקים מתחילה. ואולם, בסופו של יום, משיב 1 הוא זה היכול לעשות את "השימוש המיטבי" ביתרת זכויות בנייה אלו באמצעות הרחבת דירת הגג על כל השטח ואילו למשיבים האחרים, בכללם משיב 6, לא תצמח כל תועלת ממשית מיתרת חלקם בזכויות הבנייה. גם לא יהיה בכך כדי להכשיר את "בור המים" שבקומת המרתף של בניין זה, אשר משיב 6 הפך לחלק אינטגראלי מדירתו. למעשה אפוא, גם אם הייתה טעות של המפרקים בעניין זה, בסופו של יום לא נפגעה זכותו של משיב 6 אשר קיבל את הזכות להצמיד את "בור המים" לדירתו ולהשתמש בה למגורים, על אף שתשלומי האיזון ששילם בשל כך היו מתוך התייחסות ל"בור המים" כבור מים והיו למעשה רק כ-10% משווי השטח כשטח מגורים. מה גם, שיש רגליים לסברת המפרקים כי עמידתו הדווקנית של משיב 6 בעניין זה אינה עולה בקנה אחד עם התנהגותו שלו אל מול התנהלות המפרקים בבניין זה עצמו כלפיו בעשותם שינויים בהצמדות לשטח שבבעלותו.

10.       גם באשר להוראות סעיף 5, על סעיפי המשנה השונים שלו, מקובלת עלי עמדת המפרקים לפיה הם פעלו לפי עקרון "השימוש המיטבי" בהצמדת חלקים מהרכוש המשותף לדירות המשיבים, ובמקרה זה, הצמדת המחסן בקומת הגג לדירת משיב 1, והוראות סעיפים אלו באו דווקא להבטיח כי המשיבים האחרים לא יפגעו עת אשר משיב 1 יבחר לממש את זכויותיו ולבנות את קומת הגג, ולאזן כראוי בין זכויות כלל המשיבים.

11.       בנוסף, יש לדחות את טענת משיב 6 בנוגע לסעיף 6 לתקנון זה, שכן משבחר משיב 6 לעשות שימוש בבור המים לצרכי מחסם ו/או מגורים בניגוד לייעודו המקורי של השטח, אך מוצדק הוא כי שימוש זה - גם אם במסגרת ההסדר נתנו שאר המשיבים את הסכמתם לכך - יהיה על אחריותו של משיב 6 בלבד כפי שקבעו המפרקים בתקנון.

12.       ובאשר לתקנון הבניין ברחוב הנשיא בירושלים. בעניין זה ציינו המפרקים כי אכן עובר להכנת תשריטי הרישום של בניין זה נתגלו הפרשים שונים בשטחים שהוצמדו לבעלי הזכויות לפי הערכות כלליות של השמאי המוסכם ושלפיהן חושבו זכויות כל המשיבים בכל הבניינים לבין המדידות המדויקות של המודדת בשטח. בנסיבות אלו הם החליטו שלא לפתוח מחדש את כל "חבילת האיזונים", ובכך להשיג את כל ההסדר לאחור, החלטה שהתקבלה על דעתם של כל המשיבים למעט משיב 6. משמעות שינוי זה כפי שעולה מתחשיבי המפרקים המקובל עלי, גורע מזכותו של משיב 6 סך של כ-1,000 $, וגם מבלי להזדקק לטענה כי אל מול גריעה זו זכה משיב 6 לתוספת בשטח מבואת הכניסה על חשבון משיב 1 בסך של כ-3,190 $, די נהיר כי אין בשינוי זניח זה כדי להביא לביטול ההסדר כולו עליו עמלו המפרקים זמן רב ובגדרו חולקו רכוש ונכסים בסך כולל של למעלה מ-20 מיליון דולר בשוויים כיום.

13.       סעיף 7 לתקנון בניין זה קובע כי כל זכויות הבנייה הקיימות ו/או הפוטנציאליות שמשיב 1 יעשה בהן שימוש לצורך הכשרת המילוי ו/או לעניין בניית מבנה בקירוי קל בחצר, תיגרענה מחלקו בזכויות הבנייה הכלליות המשותפות של כלל בעלי הזכויות. בעניין זה מקובלת עלי עמדת המפרקים כי לא היה נכון לחייב בשלב זה את משיב 1 בתשלום דמי איזון כלשהם בגין ניצולן של זכויות הבנייה העתידיות אשר יידרשו לשם הכשרתו של שטח המילוי, וכי ניתן היה להסתפק בקביעה כי ככל ששטח המילוי האמור יוכשר על ידו כדין, ייגרעו זכויות הבנייה שינוצלו על ידיו מחלקו בזכויות הבנייה העתידיות הכלליות שיוקנו למגרש, אם וככל שתוגש על ידי בעלי הזכויות בו תב"ע חדשה. המפרקים גם הצביעו בצדק כי חלקו של משיב 6 בזכויות בנייה עתידיות וספקולטיביות אלו שיידרשו להכשרת ה"מילוי" עומד על סך כולל של 6,000 $, סכום הקטן בהרבה מטובות ההנאה ממשיות אותן זכה משיב 6 לקבל מהמרפקים ומשאר המשיבים במסגרת האיזון שערכו בין זכויות כלל המשיבים בכלל הבניינים. מה גם, שהדעת נותנת כי במידה והזכויות שינוצלו על ידי משיב 1 בעתיד, ככל שינוצלו, ייגרעו מחלקו היחסי בזכויות הבנייה העתידיות שיינתנו על גג הבניין ולכלל בעלי הזכויות, ובכך יפיק משיב 6 טובת הנאה בשווי רב בהרבה מזו שניתנת למשיב 1 כתוצאה מסעיף זה בתקנון.

14.       גם את התנגדות משיב 6 לסעיף 8א' לתקנון בניין זה יש לדחות, שכן הוא קובע שלבעלי יחידה 79/7 תהיה הזכות, בהסכמתם הבלתי חוזרת של כל שאר המשיבים, להגיש תכנית בניין עיר ו/או בקשה להיתר בנייה אשר תאפשר לו להכשיר את שטח המילוי למטרה שלשמה נרכש מילוי זה על ידיו תמורת סך של 50,000 $. שלילת זכות זו כפי שמבקש משיב 6, תאיין את הצמדת שטח המילוי למשיב 1 כפי שהוסכם ואושר על ידי בית משפט זה בהחלטה מיום 17.11.11 (במסגרת הדיון בבקשה 11).

15.       סעיף 12 לתקנון זה קובע את חלקיהם של בעלי הזכויות בבניין לעניין חלוקת אחוזי הבנייה, ככל שיהיו בעתיד, וזאת לפי חלקיהם בבעלות על החברה, כשזכויות אלה הוצמדו ליחידות שתרשמנה בבעלותם. משיב 6 ביקש לערוך טבלה שמית במקום הטבלה שהוצעה ונקבעה על ידי המפרקים, ואולם לא זו בלבד שאין מקום להורות על התערבות בשיקול דעתם של המפרקים בעניין זה שאינו גורם כל נזק למשיב 6, אלא שמקובלת עלי עמדתם כי מדובר בדרישה שאינה מקובלת שתדרוש תיקון צו רישום הבית המשותף בכל מקרה של העברת בעלות באחת מיחידות הדיור.

16.       ובאשר למיקום המעליות בבניינים שברחוב מנחם בגין, ברחוב בוסתנאי וברחוב הנשיא. גם בעניין זה מקובלת עלי עמדת המפרקים לפיה הניסוח המוצע על ידם נועד שלא לפגוע באפשרויות בינוי מעליות בעתיד כפי שהוסכם על דעת כל המשיבים והמפרקים להותיר בכל בניין ובניין שטח קרקעי פנוי אשר ייוותר כ"רכוש משותף" ויאפשר לבעלי כלל הזכויות להתקין בשטח זה מעלית, ככל שלא ניתן יהיה להתקינה בשטח חדר המדרגות הקיים. בהתאם לכך הם החליטו להרחיב את הזכות להתקנת מבני מעלית במקרה הצורך ובמידה ולא תהיה חלופה אחרת בחדר המדרגות הקיים או בשטח המקורי שיועד לכך, גם לשטחי החצרות שהוצמדו למי מבעלי הזכויות ביחידות שבקומת הקרקע תוך קביעה עקרונית למתן פיצוי לאותו בעל זכויות, ולא ראיתי מקום להתערב בהחלטה סבירה זו. גם החלטתם שלא לקבוע הגשת "תכניות מסודרות של אדריכל וטכנאי מעליות" בשלב זה ולהותיר את התכנון המיטבי והיעיל ביותר לשלב בו בניית המעלית תהפוך לממשית בכל אחד מהבניינים, שלב שלא בהכרח יתרחש, היא סבירה לחלוטין ואין מקום להתערב בה.

17.       בסיכומו של דבר וכאמור בפתיחת הדברים, לא מצאתי הצדקה להתערב בהחלטות המפרקים בכל הנוגע לניסוח התקנונים, למעט התיקון המינורי בסעיף 4 לתקנון הבית המשותף של הבניין ברח' דורות ראשונים 3 בירושלים, כאמור בסעיף 5 להחלטה זו. המפרקים פעלו לאזן כראוי בין כלל המשיבים בדרך הטובה ביותר וההתרשמות היא כי הם פעלו ככל שיכלו גם על מנת לרצות את משיב 6 בטענותיו ככל שמצאו אותם מוצדקים.

18.       התקנונים המוצעים מביאים לידי ביטוי את ההסכם שאושר במסגרת ההחלטה מיום 17.11.11 ומאזן בצורה נאותה והוגנת בין האינטרסים של כלל בעלי המניות.

אני מסמיך את המפרקים לחתום על התקנונים - בכפוף לשינוי סעיף 4 לתקנון הבית המשותף של הבניין ברח' דורות ראשונים 3 בירושלים, כאמור בסעיף 5 להחלטה - לצורך רישום נכסי החברה בלשכות הרישום הרלוונטיות וכן לחתום על כל המסמכים לצורך רישום הבתים המשותפים בארבעת הבניינים של החברה.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.

 



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ