1.
לפניי שתי בקשות שהדיון בהן אוחד. בקשה 7 הוגשה על ידי המנהל המיוחד, והוא מבקש להורות כי החיוב בהיטל ההשבחה על השטח המכונה "חלקו של שי ספיר" במגרש 101 יישא הפרשי הצמדה בלבד עד ליום הגשתה של בקשה זו, ולחילופין יישא הפרשי הצמדה וריבית בשיעור מופחת. העירייה מתנגדת לבקשה וטוענת כי יש להטיל על החיוב ריבית פיגורים עונשית, כאמור בחוק הרשויות המקומיות (ריבית והצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980. המחלוקת העיקרית בין הצדדים נוגעת הן לשיעור הריבית אותו יש לחייב והן באשר למועד תחילת החישוב.
בבקשה 9 מבקש המנהל המיוחד להורות לכונסי הנכסים הנאמנים בחשבון הנאמנות של שי ספיר, לשלם לו סכום של 871,798 שקלים חדשים, שלטענתו מהווה את חלקו של ספיר בחוב ההיטל, בהתאם להסכם שנכרת לטענתו בין ספיר לכונס הנכסים.
2.
הרקע העובדתי והדיוני לבקשות אלו סבוך למדי, אולם נראה כי אין מנוס מלפרטו לצורך הבנתן. המקרקעין נשוא הדיון כוללים שני מגרשים - מגרש 100 ומגרש 101. במועד אישור התב"ע (17.6.2004) היתה חברת צמרות בוני הארץ בע"מ (להלן -
צמרות), שנמצאת כיום בפירוק, בעלת 52.941% ממגרש 100 ו-52.855% ממגרש 101, ואילו שי ספיר היה בעלים של החלקים הנותרים במגרשים אלו. יובהר כבר עתה, כי הבקשות והמחלוקות שלפנינו נוגעות אך ורק לחיוב היטל ההשבחה על חלקו של ספיר במגרש 101. ביום 28.5.07 נחתמה שומה מוסכמת בין השמאי מטעם חברת צמרות לבין השמאי מטעם עיריית פתח תקווה, שבין השאר אמדה את שווי ההשבחה בגין חלקה של צמרות במגרש 101 (להלן -
השומה המוסכמת הראשונה). חברת צמרות חויבה על ידי העירייה לשלם את ההיטל על פי חלקה היחסי במגרש זה. ביום 31.5.07 נחתם בין חברת צמרות לבין ספיר הסכם (נספח 2 לבקשה 7) שבו חילקו ביניהם את הזכויות בשני המגרשים, כך שספיר יהיה בעליו של מגרש 100 במלואו, ואילו חברת צמרות תהיה בעלת מגרש 101 במלואו. בהתאם לכך נקבע גם כי חברת צמרות תישא בחיובי היטל ההשבחה הנוגעים למגרש 101 במלואו, ואילו ספיר יישא בחיובים הנוגעים למגרש 100 במלואו. לטענת ספיר, כונס הנכסים והמנהל המיוחד (להלן -
המבקשים), הסכם זה בוטל מעיקרו מאחר שלא התקיים התנאי המתלה שהיה קבוע בו, הנוגע לאישור שצריך היה להתקבל (ולא התקבל) מרשויות המס. בראשית חודש אוגוסט 2007 קרסה קבוצת חפציבה, ולחברת צמרות, שהיתה חלק מהקבוצה, מונה כונס נכסים ביום 19.11.07. ביום 12.3.08, בעקבות מכתב ששלח ספיר לכונס הנכסים של צמרות, נחתם בין הצדדים הסכם פירוק שיתוף חדש, המבוסס על ההבנות אליהן הגיעו הצדדים בהסכם הראשון, שבוטל. ההסכם החדש (נספח 3 לבקשה 7) הוגש לאישור ראש ההוצאה לפועל בת"א, ותוקפו היה מותנה בקבלת אישורו, שניתן ביום 4.6.08. ביום 20.11.08 שלחה העירייה לספיר הודעת שומה מטעמה, עבור חלקו של ספיר במגרש 101, בסכום של 2,300,360 ש"ח. השמאי מטעם צמרות הגיש בתגובה שומה נגדית לעירייה.
כונס הנכסים מימש את מגרש 101 ומכר אותו לקבוצת גינדי. ביום 23.11.08 פנה הכונס לבית משפט זה בבקשה להורות לעירייה להעניק לו את האישורים הנדרשים לרישום עסקת המכר בלשכת רישום המקרקעין, שכן העירייה התנתה את מתן האישורים בתשלום היטל ההשבחה החל על המקרקעין. ביום 21.12.08 קיבל בית משפט זה את בקשת הכונס. בסמוך לאחר מכן הגישו הכונס והעירייה בקשת הבהרה, שכן לטענת הכונס החלטת בית המשפט חייבה את העירייה להעניק את אישורי הרישום הנדרשים ביחס למגרש 101 כולו, בעוד שלטענת העירייה, חלוקת הנטל שסוכמה בין חברת צמרות לבין ספיר אינה מעניינה, ולשיטתה החוב על ההיטל בגין 47.145% חל עדיין על ספיר, כך שהיא אינה מחויבת להעניק אישור לרישום חלק זה מבלי שישולם תחילה ההיטל עבורו. ביום 31.12.08 אישר בית משפט זה את ההסכמות שגובשו בין הכונס לבין העירייה, שלפיהן הועמדה על ידי כונס הנכסים ערבות בנקאית לטובת העירייה, המאפשרת לה לגבות את סכום הערבות ככל שחיוב היטל ההשבחה בגין חלקו של ספיר במגרש 101 לא ישולם בתוך 90 ימים ממועד קביעת השומה הסופית. למעלה משנתיים וחצי לאחר מכן, ביום 17.8.11, נחתמה שומה סופית מוסכמת לגבי חלקו של ספיר במגרש, וביום 1.1.12 נשלח מכתב העירייה עם פירוט החיובים בגין היטלי ההשבחה (להלן -
דרישת התשלום).
ביום 26.7.09 נחתם הסכם נוסף, בין חברת צמרות לבין ספיר, שלפיו ספיר ישלם לעירייה, על חשבון החוב בגין חלקו במגרש 101, את הסכום שייחסך כתוצאה מכך שהעירייה חויבה להעניק אישור רישום לחברת צמרות בגין חיובה במגרש 100 (להלן -
סכום החיסכון). ביום 14.10.09 אישר בית משפט זה את ההסכם בין צמרות לספיר, תוך תיקון לשונו של אחד הסעיפים.
המנהל שילם לעירייה (באמצעות כונס הנכסים) סכום של 800,000 ש"ח עבור חלקו בחוב ההיטל, וכן דרש מספיר לשלם את "סכום החיסכון" (בהתאם להסכם השלישי מיום 26.7.09) בשיעור של 871,855 שקלים חדשים, ובכך להשלים את תשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת (1,671,796 שקלים חדשים, המהווים את קרן החוב בתוספת הצמדה).
3.
המנהל המיוחד מציין כי בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, יש לשלם את היטל ההשבחה במועד בו מומשה הזכות במקרקעין. לטענתו, מימוש הזכות במקרקעין, ככל שהדבר נוגע לחלקו של ספיר במגרש 101, התרחש רק ביום 4.6.08, אז ניתן אישור ראש ההוצאה לפועל להסכם המכר בין הצדדים (ההסכם השני מיום 12.3.08). המנהל טוען כי ההסכם הראשון בין חברת צמרות לספיר, שנחתם ביום 31.5.07, כלל תנאי מתלה שלפיו ההסכם יתבטל אם לא יינתן אישור מרשויות המס שלפיו פירוק השיתוף פטור ממס. אישור זה מעולם לא ניתן ולכן ההסכם הראשון הפך בטל מעיקרו. לטענת המנהל, רק ביום 12.3.08, כאשר ספיר הביע את הסכמתו להתקשר עם כונס הנכסים על בסיס ההסכמות שנכללו בהסכם הראשון שהתבטל, נכרת הסכם בין הצדדים, ורק ביום 4.6.08, כאשר ניתן אישור ראש ההוצאה לפועל למכירה, התבצע מימוש הזכויות במקרקעין. המנהל טוען כי גם העירייה לא התכחשה לעובדה זו, כפי שעולה מאחת מהבקשות שהגישה במסגרת ההליכים שניהלו הצדדים בפני בית משפט זה, כמו גם מהשומה ששלחה העירייה לספיר ביום 20.11.08. לפיכך יש לראות ביום 4.6.08 את מועד המימוש, וכי העירייה מושתקת מלטעון אחרת בעניין זה.
המנהל טוען כי אופן הטיפול של העירייה בעניין מעורר אי נוחות רבה וכן חשש לפעולות שנעשו בחוסר תום לב. זאת במיוחד בכל הנוגע להחלטת העירייה להוציא שומה חדשה למגרש 101, המנוגדת לשומה המוסכמת הראשונה, עניין אשר מנע את הסדרת הסוגיה למשך זמן רב, רק בכדי שהעירייה תשוב ותסכים (במסגרת השומה הסופית), כעבור שלוש שנים, לסכומים שנקבעו בשומה הראשונה. בנסיבות אלו, אין מקום לחייב את בעל המקרקעין בריבית פיגורים עונשית. בפסיקה נקבע כי אין לפרש את התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה כמטילה ריבית פיגורים על אזרח בגין עיכובים שעליהם לא היתה לו שליטה. המנהל טוען כי בנסיבות אלו מתעורר חשש כבד כי התנהלות העירייה נועדה מלכתחילה כדי להקים לה טענה לריביות עונשיות על פי החוק, לפיכך יש לראות את דרישתה של העירייה לריבית עונשים בסכום מצטבר של כ-850,000 שקלים חדשים (מעל 50% מהחוב הצמוד) בחומרה יתרה, נוכח קיומה של הערבות הבנקאית עליה הוסכם בין העירייה לבין כונס הנכסים, שאותה יכולה היתה לממש בתוך 90 ימים ממועד קביעת השומה הסופית. המנהל טוען כי משרדו פנה מספר פעמים לעירייה על מנת לקבל את שוברי התשלום, וכי תשובת העירייה היתה שהעניין מצוי בטיפול. מכאן שאין מדובר במקרה של גורם סרבן מס, אלא בבעל תפקיד שהפקיד ערבות בנקאית ושפעל נמרצות כדי שייקבע סכום המס והרשות תשלח לו שובר תשלום. המנהל מוסיף כי בנסיבות אלו יהיה זה אבסורדי לחייב את בעל התפקיד בתשלום הריבית הקבועה בחוק הרשויות המקומיות, ובכל להעניק פרס לעירייה שהתנהלה בצורה בלתי סבירה ועיכבה את ההליך בצורה חוזרת ונשנית במשך שנים.
באשר לבקשה 9, המנהל מציין כי הוא דאג לפירעון חלקו בחיוב על חלקו של ספיר במגרש 101 (סכום של 800,000 שקלים חדשים), ולכן פנה אל ספיר בכדי שישלם את הסכום בו חויבה צמרות במגרש 100, בהתאם להסכם בין העירייה לספיר. ספיר התנה את הסכמתו לכך בוויתור של צמרות על סכום הריבית, גם אם בסופו של דבר יחול חיוב (חלקי או מלא בריבית), דבר המנוגד לטענתו להסכם בין העירייה לספיר. בתגובתו הבהיר המנהל כי בקשתו מתייחסת לחוב הקרן בתוספת ההצמדה בלבד, ולא למרכיב הריבית.
5.
העירייה מציינת כי החייבים בהיטלי השבחה הם בעלי הקרקע ביום כניסת התב"ע לתוקף, ואילו חובת התשלום קמה ביום מימוש הזכויות על ידם. לפיכך החייב בהיטל נשוא הדיון (עבור 47.145% ממגרש 101) הוא ספיר, וחלוקת הבעלות בינו לבין חברת צמרות בעקבות ההסכמים הפנימיים ביניהם אינה מעניינה של העירייה, שכן מדובר במחויבות סטטוטורית. העירייה טוענת כי ספיר אינו מצוי בהליכי חדלות פירעון, ולכן אין לבית משפט זה סמכות עניינית לדון בחיובי היטל ההשבחה החלים עליו, דבר המחייב לטענתה את דחיית הבקשה על הסף. לטענת העירייה, היה על ספיר לפעול בהתאם למסגרת הקבועה בחוק התכנון והבנייה ולהגיש ערר על החיוב במועדים הקבועים בחוק, ומשעה שלא עשה כן החיוב הפך לחלוט. העירייה טוענת כי דין הבקשה להידחות על הסף גם מחמת מניעות, שכן כונס הנכסים המציא לה ערבות בנקאית הנושאת הפרשי הצמדה וריבית כאמור בחוק הרשויות המקומיות לצורך הבטחת חובו של ספיר על המגרש, ועל כן הוא והמנהל המיוחד מלהעלות כל טענה ביחס לריבית. העירייה מציינת כי לאחר שהכונס שילם לה סכום של 800,000 שקלים חדשים על חשבון חובו של ספיר, סכום שאינו מכסה את קרן החיוב, היא חילטה סכום חלקי מתוך הערבות הבנקאית שהומצאה לה, וזאת בשיעור סכום השומה המוסכמת בצירוף הפרשי הצמדה וללא ריבית. העירייה מבקשת להבהיר כי היא שומרת על זכויותיה לחלק את יתרת הערבות הבנקאית, וכי היא לא תמציא לספיר אישור על העברת זכויותיו במגרש, ללא תשלום מלוא היטל ההשבחה.
העירייה טוענת כי ספיר או כונס הנכסים יכלו לשלם חלק משומת הוועדה בשיעור התואם את השומה המוסכמת הראשונה, ולו נהגו כך סכומי הריבית לא היו נצברים כפי שהצטברו. ספיר או כונס הנכסים לא שילמו גם את סכום השומה הנגדית שהוגשה על ידם, על אף שזו לא היתה במחלוקת. לטענת העירייה, אין לקבל את גישת המבקשים, שלפיה כל זמן שאין שומה מוסכמת אין צורך לשלם דבר. העירייה מציינת כי הוראות חוק התכנון והבנייה בעניין תשלום ריבית פיגורים הן ברורות, ולפיהן יש לשלם את ההיטל לא יאוחר מהמועד בו החייב מימש זכות במקרקעין. העירייה מוסיפה כי על פי ההלכה שנקבעה בפסיקה, מועד מימוש הזכויות במקרקעין הוא יום כריתת ההסכם, ועל כן נישום שאינו משלם את ההיטל במועד חייב בתשלומי ריבית פיגורים כמפורט בחוק. במקרה זה מימוש הזכויות ארע כבר ביום 31.5.07, כאשר נחתם הסכם פירוק השיתוף בין ספיר לבין צמרות (ההסכם הראשון). לטענת העירייה, קיומו של תנאי מתלה בהסכם זה שלכאורה לא התקיים, אינו משנה דבר, שכן גם חוזה מותלה הינו חוזה שלם מרגע כריתתו. העירייה מוסיפה כי ממילא אין אינדיקציה לכך שרשויות מיסוי המקרקעין הכירו בביטולו של ההסכם הראשון, או כי ביטול מעין זה אמנם התבקש על ידי הצדדים. באשר לטענת ההשתק שהעלה המנהל, העירייה טוענת כי מועד מימוש הזכויות הינו עניין שבעובדה, וגביית החיוב בריבית החל ממועד מימוש הזכויות הינה חובה הקבועה בחוק. לפיכך היא טוענת כי גם אם בעבר סברה אחרת, אין הדבר מונע את תיקון הטעות וגביית החיוב על פי החוק.
6. ספיר וכונס הנכסים הודיעו כי הם תומכים בבקשה 7, ומצטרפים לטענותיו של המנהל בעניין זה.
בקשה 7
7. שתי סוגיות דורשות הכרעה במקרה שלפנינו:
הראשונה נוגעת למועד אותו יש לראות כיום מימוש ההסכם (שהחל ממנו חלה חובת תשלום ההיטל). השאלה הממוקדת בעניין זה היא האם יש לראות במועד חתימת ההסכם הראשון בין ספיר לצמרות (31.5.07) את המועד הקובע, או לחילופין את המועד בו ניתן אישור ראש ההוצאה לפועל (4.6.08) לחוזה החדש שנכרת בין צמרות, באמצעות כונס הנכסים, לבין ספיר (ביום 12.3.08). זאת, על רקע טענת המבקשים שלפיה ההסכם הראשון ביניהם התבטל מאליו מאחר שהתנאי המתלה שהיה קבוע בו לא התקיים.
השאלה השנייה היא אם יש לחייב את צמרות בתשלומי ריבית פיגורים והצמדה על ההיטל (ריבית עונשית) כאמור בחוק הרשויות המקומיות.
8. באשר לשאלה הראשונה, אין מחלוקת כי באופן עקרוני, מועד מימוש הזכויות במקרקעין (שהחל ממנו קמה חובת תשלום ההיטל) הוא יום כריתת ההסכם. אין גם מחלוקת כי ההסכם הראשון כולל תנאי מתלה (סעיף 5 להסכם, נספח 2 לבקשה 7) שלפיו ההסכם יהיה בטל אם לא יתקבל אישור מתאים מאת רשויות המס, וכן כי אישור מעין זה לא התקבל.
לטענת העירייה, קיומו של תנאי מתלה בחוזה אינו מעלה ואינו מוריד לעניין עצם קיומו ומועד כריתתו, והיא הפנתה בעניין זה לפסק הדין בע"א 1321/02
נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשייה, מחוז המרכז, פ"ד נז(4) 119, וכן לע"א 489/89
שרון נ' המנהל לעניין חוק מס שבח מקרקעין, פ"ד מו(3) 366 (להלן - פרשת
שרון).
דינה של טענת העירייה להידחות. בפסק הדין בפרשת
גן חברה להשקעות (ע"א 781/79
מנהל מס שבח מקרקעין - המרכז נ' גן חברה להשקעות בע"מ, פ"ד לו(1) 20), היו הנסיבות דומות למדי לענייננו, ונקבע בו במפורש כי לצורך חישוב מס שבח מקרקעין, יש לראות במועד כריתת ההסכם החדש בין הצדדים את ההסכם הקובע, ולא את המועד בו נכרת ביניהם ההסכם המתלה (שהתנאי המתלה בו לא התקיים). בעניין זה נקבע בפסק הדין:
"
א. ההסכם הטרומי בטל [מאחר שהתנאי המתלה בו לא התקיים
], ועמו בטלה העיסקה במתכונתה הראשונית. מכאן שעל-פי עיסקה זו לא נוצר כל חיוב בתשלום מס שבח. לכן אפילו הייתה המסיבה משלמת את המס, הרי במקרה כזה, מכוח סעיף 102 לחוק מס שבח מקרקעין, הייתה זכאית להחזר המס ששולם.